چگونگی انتقال سند بعد از فوت موکل

وکالت ، از جمله عقودی است که به موجب آن ، شخصی به دیگری ، نیابت می دهد تا از جانب وی ، امور مشخصی را به انجام برساند و در این قرارداد ، شخصی که انجام اموری را به دیگری تفویض می کند ، موکل و شخصی که نماینده یا نایب موکل در انجام امور است ، تحت عنوان وکیل شناخته می شود . عقد وکالت ، در امور مختلفی ، کاربرد دارد که یکی از مهم ترین آنها ، این است که موکل ، شخصی را وکیل خود می کند تا ملک خریداری شده را ، به نام خود یا دیگری ، سند بزند. با این وجود ، گاهی ممکن است این اتفاق بیفتد که موکل ، پس از اینکه شخصی را برای انتقال سند ، وکیل خود نمود ، فوت کند . در چنین شرایطی، ممکن است این سوال ممکن است مطرح شود که آیا این امکان وجود دارد که پس از فوت کردن یا مرگ موکل ، وکیل وی ، بتواند سند را انتقال بدهد یا خیر ؟ پاسخ به این پرسش ، از این جهت اهمیت دارد که عقد وکالت ، یک عقد جایز است که اصولا با فوت یکی از طرفین ، به هم می خورد. برای پرداختن به این موضوع ، در ادامه این مقاله ، ابتدا امکان انتقال سند بعد از فوت موکل را مورد بررسی قرار داده و در ادامه نیز ، به ترتیب ، ضمانت اجرای حقوقی و ضمانت اجرای کیفری انتقال سند پس از مرگ موکل را توضیح خواهیم داد .

آیا انتقال سند بعد از فوت موکل امکان پذیر است؟

یکی از عقود مهمی که در قانون مدنی ، پیش بینی شده است ، بیع یا خرید و فروش می باشد که در خصوص اموال منقول و غیر منقول ، قابل انجام است . برای انعقاد قرارداد بیع یا خرید و فروش ، لزومی نیست که حتما خود مالک ، اقدام به انعقاد معامله و انتقال سند نماید ؛ بلکه می تواند برای انجام این امر ، به شخص دیگری وکالت داده و در واقع ، فرد دیگری را وکیل خود کند که به جای وی ، اقدام به انعقاد معامله و یا انتقال سند نماید . علاوه بر این ، مرسوم است که در حال حاضر ، پس از خرید و فروش املاک به موجب مبایعه نامه ، فروشنده ، به خریدار ملک ، وکالت می دهد تا به جای وی ، به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نموده و سند را به نام خودش ، انتقال بدهد ؛ بدون اینکه نیاز به هیچ گونه حضوری از جانب موکل یا فروشنده ، باشد. در عمده موارد ، چنین وکالتی ، به صورت وکالت بلاعزل داده می شود . وکالت بلاعزل در خصوص انتقال سند ، به این معنا است که موکل یا فروشنده ، نمی تواند اقدام به بر هم زدن عقد وکالت نموده و به عبارت دیگر ، عزل وکیل یا خریدار ، امکان پذیر نمی باشد . با این حال ، در مواردی ، ممکن است که موکل یا فروشنده ، پس از اعطای وکالت به وکیل ، فوت کند . در این شرایط ، این سوال مطرح می شود که آیا انتقال سند بعد از فوت موکل ، امکان پذیر است یا خیر؟ در پاسخ به این سوال ، باید گفت که بر اساس قانون مدنی ، عقد وکالت ، نوعی عقد یا قرارداد جایز محسوب می شود . جایز بودن قرارداد وکالت ، به این معنا است که هم وکیل و هم موکل ، می توانند با اراده خود ، به عقد وکالت ، خاتمه دهند . همچنین ، به موجب ماده 678 قانون مدنی ، عقد وکالت ، با استعفای وکیل و همچنین ، با فوت و یا جنون هر یک از وکیل و موکل ، از بین می رود و دیگر این وکالت نامه ، اعتباری نخواهد داشت. بنابراین ، در پاسخ به این سوال که آیا انتقال سند بعد از فوت موکل امکان پذیر است یا خیر ، باید گفت که اصولا بعد از اینکه موکل فوت کند ، قرارداد وکالت نیز ، به پایان می رسد . حتی اگر عقد وکالت ، به صورت وکالت بلاعزل بوده باشد نیز ، به محض فوت یا مرگ موکل ، اعتبار وکالت داده شده ، خاتمه یافته و دیگر موکل ، نمی تواند به حق و اختیاری که به موجب سند وکالت نامه به وی داده شده است ، استناد نماید . به همین دلیل ، انتقال سند بعد از فوت موکل ، به لحاظ حقوقی ، امکان پذیر نمی باشد و در صورتی که کاشف به عمل آید که در زمان انتقال سند ، موکل فوت نموده ، ولی وکیل ، سند را به شخص دیگری یا به خودش انتقال داده است ، از این باب ، مسئولیت حقوقی و کیفری پیدا خواهد کرد که در قسمت های بعدی ، ضمانت اجرای حقوقی و کیفری انتقال سند بعد از فوت موکل را مورد بررسی قرار خواهیم داد. با این حال ، ممکن است این سوال مطرح شود که تکلیف مال خریداری شده چه می شود و آیا فوت موکل که مانع انتقال سند توسط وکیل می شود ، منجر به از بین رفتن حقوق قانونی خریدار ملک می شود یا خیر ؟ در پاسخ به این سوال ، باید گفت که اصولا زمانی که مالک یا موکل فوت می کند ، حقوق قانونی وی ، به ورثه اش منتقل می شود . به همین دلیل ، در صورت فوت موکل ، ورثه وی باید اقدام به انتقال سند نمایند .

ضمانت اجرای حقوقی انتقال سند بعد از فوت موکل

در قسمت قبل ، به بررسی این موضوع پرداختیم که آیا امکان انتقال سند بعد از فوت موکل وجود دارد یا خیر . همانطور که گفته شد ، عقد وکالت به عنوان یک قرارداد جایز ، با فوت موکل یا وکیل ، بر هم می خورد و دیگر نمی توان به آن استناد نمود و ورثه باید برای انتقال سند به خریدار ، اقدام کنند . اما سوالی که در این خصوص مطرح می شود ، این است که اگر وکیل ، بعد از فوت موکل ، اقدام به انتقال سند به خود یا دیگری نماید ، چه ضمانت اجرای حقوقی در خصوص وی قابل اعمال است؟ لذا در این قسمت ، قصد داریم ضمانت اجرای حقوقی انتقال سند بعد از فوت موکل را مورد بررسی قرار دهیم . با این توضیح که ، منظور از ضمانت اجرای حقوقی ، بر خلاف ضمانت اجرای کیفری ، مجازات شخصی که اقدام به انتقال سند بعد از فوت موکل نموده ، نیست . بلکه ضمانت اجرای حقوقی انتقال سند بعد از فوت موکل ، آثار خود را در خصوص وضعیت معامله انجام شده ، نشان خواهد داد بر اساس ماده 247 قانون مدنی ، معامله کردن مال دیگران ، تنها در صورتی که امکان پذیر است که معامله کننده ، ولی قهری ، وصی یا وکیل دیگری باشد و یا مالک ، راضی به انجام آن باشد . حتی اگر مالک اصلی ، باطنا رضایت به انجام معامله باشد ، باز هم معامله کردن اموال دیگران ، بدون اجازه وی یا داشتن سمت ولایت یا وکالت ، نافذ نمی باشد . چنین قراردادی را در اصطلاح حقوقی ، قرارداد فضولی می نامند که به معنای آن است که معامله اموال دیگران ، بدون رضایت یا داشتن سمت صورت گرفته است . اما در خصوص اینکه ضمانت اجرای حقوقی معامله فضولی یا انتقال سند توسط موکل بعد از فوت وکیل چیست ، باید گفت که قرارداد مذکور ، غیر نافذ خواهد بود و غیر نافذ بودن این قرارداد ، بدان معنی است که نیازمند تنفیذ یا رضایت مالک اصلی است و چون در این مورد خاص ، مالک اصلی ، فوت کرده است ، ورثه وی ، قائم مقام متوفی شده و می بایست معامله انجام شده توسط فرد را ، تنفیذ یا اجازه نمایند . اما ممکن است ورثه ، به جای تنفیذ معامله ، انتقال سند بعد از فوت موکل توسط وکیل را نپذیرفته و اصطلاحا ، آن را رد کنند . البته ، اگر مبایعه نامه تنظیم یا ثمن معامله پرداخت شده باشد ، ورثه قادر به رد آن نیستند .

ضمانت اجرای کیفری انتقال سند بعد از فوت موکل

در قسمت های قبل ، این موضوعات را بررسی نمودیم که انتقال سند بعد از فوت موکل ، امکان پذیر نبوده و ضمانت اجراهای حقوقی و کیفری در پی خواهد داشت . همچنین ، بر اساس قانون مدنی ، انتقال سند بعد از فوت موکل ، نوعی معامله فضولی محسوب شده که غیر نافذ است و خریدار ، در چنین شرایطی ، باید الزام به تنظیم سند رسمی یا انتقال سند را ، از ورثه متوفی درخواست کند . اما علاوه بر ضمانت اجرای حقوقی ، انتقال سند بعد از فوت موکل ، ممکن است ضمانت اجرای کیفری نیز در پی داشته باشد ؛ فلذا در این قسمت ، قصد داریم به بررسی این موضوع بپردازیم که انتقال سند بعد از فوت موکل ، چه ضمانت های اجرایی کیفری در پی خواهد داشت ؟ منظور از ضمانت اجرای کیفری ، جرایم و مجازات هایی است که در این خصوص ، پیش بینی شده است که به بررسی آن خواهیم پرداخت . بر اساس قوانین و مقررات جزایی ، در صورتی که شخصی ، مال دیگری را ، بدون رضایت وی یا داشتن سمت مشخصی ، از روی علم و آگاهی نسبت به تعلق آن به مالک ، به فرد دیگری منتقل نماید و در انجام این امر ، سوء نیت داشته باشد ، ممکن است بتوان علیه وی ، شکایت از فروش مال غیر را مطرح نمود . انتقال مال غیر ، به نوعی یکی از مصادیق جرم کلاهبرداری محسوب می شود که بر اساس قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا و اختلاس ، قابل مجازات خواهد بود . البته ، اگر قبل از انتقال سند توسط وکیل ، مبایعه نامه تنظیم یا ثمن معامله پرداخت شده باشد ، جرم انتقال مال غیر محقق نشده است . تفاوت جرم انتقال مال غیر با معامله فضولی ، در داشتن سوء نیت و توسل به وسایل متقلبانه برای انتقال سند به نام دیگری ، می باشد . به این معنا که مرتکب ، باید از روی علم به اینکه مال موضوع انتقال ، متعلق به فرد دیگری است ، اقدام به انجام این کار نموده باشد . بنابراین ، در صورتی که موکل ، که اقدام به انتقال سند بعد از فوت موکل می کند ، سوء نیتی در انجام این امر نداشته باشد ، نمی توان وی را به خاطر جرم انتقال مال غیر ، به مجازات فروش مال غیر محکوم کرد . اما در خصوص اینکه ضمانت اجرای کیفری انتقال سند بعد از فوت موکل چیست ، باید به مجازات کلاهبرداری ، مذکور در قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا ، اختلاس و کلاهبرداری مراجعه نمود که بر اساس ماده یک این قانون ، این مجازات ، شامل حبس مرتکب از 1 تا 7 سال ، جزای نقدی معادل مالی که به دست آورده است و همچنین ، رد مال به صاحب آن می باشد .

تنظیم سند قطعی در خرید وکالتی بعد از فوت موکل

در رابطه با امکان تنظیم سند قطعی در خرید وکالتی بعد از فوت موکلین باید گفت در وکالت در خرید یا وکالت در فروش، هرچند طـرفین عنـوان وکالـت را بـرای عمل حقوقی خود انتخاب کرده اند اما با توجه به اراده طرفین، کشف میشود که قصد آنـان در ابتـدا بیـع بـوده اسـت نـه وکالـت. چنانچـه شـعبه 5 دیوان عالی کشـور در دادنامـه شـماره 22-1358/03/10 وکالت به منظور بیع را تابع احکام بیع دانسته است و مرگ وکیل در انحلال التـزام موکلان بی اثر شناخته شـده اسـت.
بنابراین، در مواردی که وکالت به عنوان پوششی برای انتقال باشد، باید قایل به این امـر بـود کـه عقـد بیـع بـا فـوت، جنون و سفه منفسخ نمیشود و عقد کماکان پابرجا میماند چرا که قصـد واقعـی طـرفین چیـزی غیر از وکالت محض بوده است و آنچه که مهم است، قصد واقعی طـرفین اسـت نـه اراده ظاهری آنان. اما عقد وکالت منفسخ میشود زیرا وکالت عقد جایز اذنی است هرچنـد بلاعـزل باشد. بنابراین به حکم مـاده 956 قـانون مـدنی منفسـخ مـی شـود .
بنـابراین پـس از انفسـاخ عقـد وکالت موکل میتواند با طرح دعوی علیه ورثه، خواهان ثبت سـند بـه نـام خـود شـود .رویه قضایی نیز به اراده ی باطنی طرفین توجه نموده، برای نمونه شعبه 5 دیوان عالی کشور در دادنامه شماره 22/10/1358 وکالت به منظور بیع را تابع احکام بیع دانسته و مرگ وکیل را در انحلال و التزام موکلان بی اثر شناخته است.

امیدوارم از محتوای مسائل حقوقی نهایت استفاده را برده باشید و برای کسانی که دچار مشکل حقوقی هستند، میتوانید ارسال نمایید. همچنین برای مشاهده ی مطالب پر محتوای دیگر میتوانید به بخش آموزش ساعدنیوز مراجعه نمایید. از همراهی شما بسیار سپاسگزارم .

حکم خرید و فروش مال از روی نمونه چیست؟