به گزارش سایت خبری ساعد نیوز به نقل از خبرآنلاین اقا محمدی در همایش بانکداری اسلامی، درباره اشکال اصلی سیاستگذاری در بخش مسکن تصریح کرد هر نوع ساخت وساز باید متناسب با تقاضا باشد؛ اما در طرح «مسکن ملی» سراغ متقاضی نرفتیم. آقامحمدی اشکال دیگر را «غفلت از بحران املاک بلااستفاده» عنوان کرد و افزود: هم اکنون شاهد جولان خانه های خالی هستیم.وضع موجود بازار مسکن که ترکیبی از «نبود قدرت خرید» و «ابررکود ساختمانی» ناشی از جهش سه ساله قیمت مسکن است به دلیل «اشتباه سیاستگذار در تشخیص مسیر اصلی برای تحقق هدف دسترسی خانه اولی ها به خانه ارزان» شکل گرفته است.سیاست «ساخت یک میلیون مسکن در سال»، «نقطه کور» دارد. در شرایط «انتظارات تورمی» افزایش عرضه مسکن لزوما باعث «تسهیل دسترسی تقاضای مصرفی» نمی شود، بلکه «پناهگاه دارایی ها را تقویت می کند.» سیاست فوری باید مهار اشتهای خریداران سرمایه ای ملک باشد.عضو مجمع تشخیص مصلحت نظام با حضور در جمع مدیران ارشد بانکی در همایش بانکداری اسلامی، درباره «وارونگی سیاست های جدید در بخش مسکن» به دولت هشدار داد.علی آقامحمدی معتقد است، توان ساخت برنامه ای که برای مسکن سازی در نظر گرفته شده است، وجود دارد و این مساله خاصی نیست، اما مشکل و ایراد این برنامه، «ندیدن تقاضای واقعی در سیاستگذاری های مسکن» است که باعث بروز مشکل در طول اجرای برنامه خواهد شد.آقامحمدی از دو مساله مهم و کلیدی در بخش مسکن به عنوان «موارد نیازمند پیگیری برای حل و فصل» نام برده است که شامل «بحران جولان خانه های خالی» و همچنین «نبود قدرت خرید متقاضیان مسکن و ایراد وام های مسکن» می شود.عضو مجمع تشخیص مصلحت نظام در این باره اعلام کرد، ما با بانک مرکزی بررسی کردیم و نتیجه مطالعات ما نشان می دهد در سال ۸۵۰ هزار واحد مسکونی قابل احداث است، اما این ساخت باید «متناسب با تقاضا» باشد نه «متناسب با عرضه». متراژ خانه، محل احداث بنا همه باید متناسب با تقاضا باشد. ما ظرفیت احداث این واحدها را داریم، اما به صورت تامین مالی زنجیره ای. مسکن مهر چند سال طول کشید تا ۲ میلیون واحد مسکونی از آن بیرون بیاید؟ بعضی جاها قشرهایی هستند که با وام های ۱۰ تا ۱۲ سال صاحب خانه نمی شوند و باید وام ۲۰ تا ۳۰ ساله به آن ها پرداخت کنیم، اما ما سراغ متقاضی نمی رویم و بعد در قالب «مسکن ملی» می گوییم متقاضیان ۴۰۰ میلیون تومان به عنوان آورده نقدی بیاورند. در این مدل، چگونه یک نفر که در سطح طبقات پایین است می تواند ۴۰۰ میلیون تومان بیاورد؟ بنابراین (در سیاستگذاری بخش مسکن) نیازمند این هستیم که مبنا را تقاضای واقعی در نظر بگیریم. برای مسکن اول باید نظام تامین مالی را پیش بینی کنیم.آقامحمدی در تکمیل بحث خود درباره ضرورت «لحاظ قرار دادن فاکتور تقاضای خانه اولی در برنامه ریزی های بخش مسکن» تصریح کرد، ما اگر می خواهیم مسکن بسازیم باید اول اعلام کنیم که متقاضیان ثبت نام کنند و برای این متقاضیان برنامه ریزی کرده و اقساط بندی کنیم سپس در مرحله آخر اقدام به ساخت وسازکنیم؛ در ترکیه همین کار را می کنند. اما در اینجا، مسکن مهر اجرا شد و دیدیم چند سال طول کشید تا از طرح مسکن مهر ۲ میلیون واحد عرضه شود. این در شرایطی است که می شود یک میلیون مسکن ساخت، اما برای تقاضای واقعی این عرضه ها انجام شود؛ یعنی ابتدا نیازسنجی صورت بگیرد و بعد از آن، عرضه ها آغاز شود. باید تقاضا را پیدا کرد و پاسخ داد. علت اینکه به تقاضا توجهی نمی شود این است که می ترسیم صف ببندند و طلبکار شوند! اقشار ضعیف، به مسکن مهر توانشان نرسید آیا الان می رسد؟آقامحمدی با بیان اینکه اصل را نباید حذف کرد بلکه عیوب را باید اصلاح کرد، درباره مساله اصلی دوم در بخش مسکن به بحران «آپارتمان های محتکر شده (بلااستفاده) در بازار مسکن» پرداخت و گفت، هم اکنون در کشور شاهد جولان خانه های خالی هستیم که نه مکان نه وسع مالی و نه سبک خانه به درد متقاضی می خورد. این اتفاق به دلیل بی توجهی به طرف تقاضا رخ داده است.
پیام آقامحمدی چیست؟
اظهارات صریح عضو مجمع تشخیص مصلحت نظام درباره «اشکالات سیاست های گذشته و فعلی در بخش مسکن»، پیام آشکاری است به برنامه ریزان جدید در این حوزه از دو بابت؛ «اصل موضوع عرضه مسکن، قابل پذیرش است»، اما «بازار مسکن در وضعیت فعلی، ابتدا به چه سیاستی نیاز دارد و اگر آن سیاست دیده نشود، تبعاتش چه خواهد بود؟»بررسی ها نشان می دهد،همان طور که پیش تر کارشناسان خبره درحوزه مسکن نسبت به «تبعات بی عملی مقابل بحران های موجود در این بخش» هشدار داده بودند و خواستار واکنش متولی بخش مسکن برای حل مشکل شده بودند، اکنون یک عضو مجمع تشخیص مصلحت نظام دقیقا همان هشدارهای کارشناسی را به عنوان «اخطار درباره تکرار خطاهای گذشته» در شروع به کار دولت سیزدهم، خطاب به مسوولان جدید مطرح می کند. آنچه در این اخطار محرز است، هشدار درباره «وارونگی در سیاستگذاری» است. در بازار مسکن، هر دو بال اصلی موتور رونق غیرتورمی باید همزمان و توام دیده شود و برای هر دو سیاستگذاری شود. توجه مطلق به عرضه بدون نگاه به بحران موجود در بخش تقاضا، در واقعیت، درمان کننده بحران جهش قیمت و سلب قدرت خرید نیست. همه سیاست ها در بخش مسکن باید در نهایت به «خانه دار شدن راحت خانه اولی ها» منجر شود. هر نتیجه ای غیر از این، یعنی شکست در تحقق اهداف دولت.بازار مسکن در حال حاضر از دو جا ضربه کاری خورده است. از یک سو سفته بازی و سرمایه گذاری های پرقدرت ملاکان طی سه سال گذشته در بازار مسکن تهران و خیلی از شهرهای بزرگ و متوسط کشور باعث شد «آتش تورم مسکن» شدید و شدیدتر شود طوری که به صورت بی سابقه، در این دوره، رشد تند قیمت مسکن در پایتخت برای بیش از سه سال پیاپی ادامه پیدا کرد.در حال حاضر قدرت خرید وام مسکن به زیر ۵ مترمربع رسیده است که این یعنی، «ارزش صفر وام مسکن برای خرید خانه». از طرفی، حجم انبوهی آپارتمان در پایتخت و دیگر شهرهای کشور طی همین سال ها به قصد سودگیری در کوتاه مدت و بلندمدت، از سوی سرمایه گذاران ملکی خریداری شد که بدون استفاده - خالی از سکنه- در بازار ملک منجمد شده است. این اقدام یعنی «محرومیت مضاعف خانه اولی ها» که به شکل «محروم کردن بازار از استفاده مصرفی» با «احتکار آپارتمان» بروز کرده است. آنچه علی آقامحمدی به عنوان «جولان خانه های خالی» از آن یاد می کند همین بحران است.دولت در طول این سال ها می توانست با یک سیاست کاری، به این احتکار و جولان خانه های منجمد شده پایان دهد. آن سیاست، «پهن کردن تور اصلی مالیاتی در بازار ملک» است که همان «دریافت مالیات سالانه از ملک» است. اما به جای این سیاست، «تور فرعی مالیاتی» در دستور کار قرار گرفت که طبق تجربه جهانی، فعالیت و کارآیی این تور فرعی بدون وجود تور اصلی، «بی اثر» است. شاهد شکست دولت قبلی در به کارگیری این تور مالیاتی، همین بس که دو سال است دولت می خواهد به احتکار آپارتمان در شهرها پایان دهد، اما هنوز نتوانسته «بانک اطلاعاتی قابل قبول سازمان مالیاتی» را برای شناسایی خانه های خالی تهیه کند.این در حالی است که «مالیات سالانه بر ملک» به هیچ بانک اطلاعاتی نیاز ندارد و خیلی فوری، مقابله با محتکران مسکن از این طریق، قابل انجام است.در حال حاضر بازار مسکن با ابررکود خرید مصرفی خانه توسط خانه اولی ها و همچنین ابررکود سرمایه گذاری ساختمانی توسط فعالان ساختمانی روبه رو است. برای به هم زدن وضع موجود به نفع رونق تورمی، ابتدا باید تکلیف «ویروس احتکار» در بازار روشن شود وگرنه هر نوع عرضه جدید به محض اینکه وارد این بازار سمی شود، به سرنوشت عرضه های قبلی دچار می شود یعنی «احتکار بیشتر» و «فروش نرفتن به خاطر نبود قدرت خرید».راه حل اصلی، «پایان وارونگی سیاستی» است. باید «سیاست اصلی» ابتدای کار در بازار عملیاتی شود تا بازار از وارونگی خارج شود. سیاست اصلی، «دریافت مالیات از ملاکان» است. این کار به انجماد عرضه های قبلی پایان می دهد و سبب می شود آپارتمان های احتکار شده وارد بازار شود. وقتی این اتفاق رخ دهد، به دلیل افزایش عرضه، روند رشد قیمت مسکن متوقف می شود. در گام بعدی، باید «رونق ساخت مسکن با لحاظ قدرت خرید» در دستور کار قرار بگیرد. سیاست مخصوص این گام نیز «شناسایی تقاضای هدف در هر شهر و برنامه ریزی برای ساخت مسکن به همان تعداد با رعایت توان مالی متقاضیان» است. فرمول فعلی دولت برای مسکن سازی از این بابت که «ظرفیت ساخت بدون نیازسنجی» صورت گرفته و همچنین «مدل تامین مالی ندارد»، محل اشکال است. بهترین مدل برای رونق عرضه - البته بعد از حل مساله احتکار ملک- پرداخت وام دومنظوره است. وام ساخت با قابلیت خرید (انتقال به خریدار). همچنین مسکن سازی باید از سوی فعالان بازار و به شکل طبیعی صورت گیرد.
نظر جنجالی سعید محمد درباره ساخت سالیانه یک میلیون مسکن !
