به گزارش سایت خبری ساعد نیوز به نقل از ایسنا، رونق نسبی بازار مسکن در مقطع کنونی که از ابتدای آذرماه ۹۸ آغاز شده احتمالا تا بازه زمانی نزدیک به شروع ماه رمضان در اردیبهشت ماه ۹۹ ادامه خواهد داشت و سناریوی محتمل این است که تا پایان ماه رمضان از تعداد معاملات کاسته شود و بالطبع قیمت ها در ماه رمضان ثبات نسبی خواهد داشت. این رفتار معمولا همه ساله در بازار مسکن تکرار می شود. بعد در سه ماه پس از رمضان شاهد افزایش خرید و فروش ها در بازار مسکن هستیم و مجددا کسادی در ماه های محرم و صفر اتفاق می افتد. البته این روند در شرایط نرمال اقتصادی شکل می گیرد اما با توجه به شرایط خاص اقتصاد ایران نمی توان با تحلیل قطعی سناریوهای پیشین به ارزیابی وضعیت آینده بازار پرداخت.
واسطه های ملکی می گویند که با نزدیک شدن به ماه های پایانی سال، بازار مسکن از ابتدای آذرماه با رشد بیش از ۱۳۰ درصدی تعداد معاملات مواجه شده اما افزایش قیمت در مناطق پرتقاضا چندان محسوس نیست. آمارهای بانک مرکزی نشان می دهد قیمت مسکن در تهران طی ماه های آذر و دی حدود ۱۰ درصد افزایش یافته اما با توجه به آن که قبل از آن چهار ماه نزولی را پشت سر گذاشته بود قیمت ها در مناطق پرمعامله به سطح میانگین قیمت ها در تیرماه رسیده است. با این تفاوت که در تیرماه ۴۸۰۰ فقره معامله در شهر تهران انجام شد که به نوعی با رکود تورمی مواجه بودیم اما در دی ماه تعداد معاملات ۱۰ هزار و ۷۰۰ فقره بوده است. لذا می توان گفت با توجه به رشد نسبی بازارهای خودرو، ارز و بورس، آرامش نسبی بر بازار مسکن حاکم شده و این بخش با رونق غیرتورمی مواجه است. از سوی دیگر عمده رشد حدود ۴۰ درصدی قیمت مسکن شهر تهران در سال جاری از افزایش قیمت در مناطق جنوبی نشأت گرفته و چه بسا اگر طی شش ماه اخیر در جنوب تهران افزایش قیمت رخ نمی داد روند رشد قیمت در کل شهر تهران منفی می شد.
گزارش های میدانی حاکی از آن است که در شرایط فعلی، بازار با رکود نسبی واحدهای قدیمی فاقد امکانات، رکود نسبی واحدهای نوساز و رشد تقاضا برای واحدهای دارای امکانات با عمر ۵ سال به بالا مواجه است. با توجه به اختلاف قیمت واحدهای کلیدنخورده با واحدهای بالای ۵ سال عمده متقاضیان مصرفی به این سمت سوق یافته اند. آمار شهر تهران گویای آن است که سهم واحدهای بالای پنج سال از کل معاملات از ۴۱ درصد در بهمن ماه ۱۳۹۲ به ۵۸ درصد در دی ماه ۱۳۹۸ رسیده است.
به نظر می رسد عدم قطعیت به پاشنه آشیل عمده بازارها در ایران از جمله بازار مسکن تبدیل شده که به نوسانات قیمت در ماه های پایانی سال منجر شده است. البته به دلیل نبود ظرفیت لازم در بازار مسکن جهش قیمت به اندازه خودرو و بورس اتفاق نیفتاده اما برخی مالکان همانند بازه زمانی اسفند ۹۷ تا خرداد ۹۸ قیمت های پیشنهادی را بالا برده اند. اما قراردادها در مناطق میانی شهر تهران با مبالغ یک تا دو میلیون تومان پایین تر از قیمت های پیشنهادی منعقد می شود.
پیش بینی عبده تبریزی از بازارهای ارز، مسکن و بورس
حسین عبده تبریزی، تحلیل گر اقتصادی درخصوص وضعیت بازارها در سال آینده گفته است: قبلا زمانی که می خواستیم از اقتصاد ایران پیش بینی داشته باشیم به اقتصاددانان مراجعه می کردیم و آنها براساس مدل های وضعیت آینده اقتصاد را پیش بینی می کردند اما در حال حاضر به دلایل سیاسی و تحریم ها مدل ها کمتر جواب می دهد و بیشتر باید سناریوسازی کرد. پیش بینی نمی کردم قیمت مسکن در عرض دو سال ۱۷۰ درصد افزایش پیدا کند و با دلار رقابت کنند. زمانی که قیمت زمین دو برابر می شود یا شاخص بورس پنج برابر می شود هیچ اشتغالی ایجاد نخواهد شد.
وی ادامه داد: مردم به معجزه قیمت زمین و شاخص بورس معتقد شده اند و اگر با این خطر رو به رو شویم که مردم به این باور برسند معجزه رخ نخواهد داد این میزان نقدیندگی به کجا خواهد رفت؟ نخستین مقصد ارز است و همه برنامه های دولت برای کنترل بازار ارز به هم می خورد.
یک کارشناس: مسکن ظرفیت رشد قیمت ندارد
هم چنین سلمان خادم المله، کارشناس اقتصاد مسکن می گوید: مدت هاست قیمت مسکن از تعادل عرضه و تقاضا خارج شده است. بدین معنا که تقاضای مصرفی به شدت سرکوب شده و بسیار کم شده است. قیمت مسکن در تهران به حدود ۱۴ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده و اگر متوسط درآمد خانوارهای متوسط را ۴ تا ۵ میلیون تومان در ماه فرض کنیم ده ها سال طول می کشد تا یک خانواده بتواند خانه میان متراژ در یک جای متوسط تهران خریدار کند. وجوهی که هم اکنون به بخش مسکن می آید ناشی از سرمایه گذاری است. چون با این وضعیت بدترین کار نگه داشتن پول نقد است. ممکن است بعد از افت بازار سرمایه، بخشی از منابع به بازار مسکن حرکت کند ولی به معنای تقاضای مصرفی و رشد قیمت نخواهد بود. معتقدم نهایت افزایش قیمت مسکن برای سال ۱۳۹۹ معادل نرخ تورم عمومی است.
گفته می شود نقدینگی ایران در تابستان امسال از رقم ۲۰۰۰ هزار میلیارد تومان عبور کرده و رشد آن حدود ۲۷ درصد بوده است. تورم سالانه نیز در دی ماه حدود ۳۸ درصد بوده، البته تورم نقطه به نقطه ۲۶ درصد گزارش شده است. رشد سالیانه مسکن در تهران نیز به ۴۰ درصد رسیده که این ارقام نشان می دهد با وجود نوسانات ماهانه، تورم نقطه به نقطه مسکن ۱۴ درصد بالاتر از تورم نقطه به نقطه عمومی است. نکته قابل توجه دیگر این که در ماه گذشته نرخ تورم نقطه به نقطه خانوارهای کشور ۱.۵ درصد کاهش یافته اما شاهد دو افزایش ۸.۵ و ۲.۱ درصدی تورم مسکن در تهران به ترتیب در ماه های آذر و دی بوده ایم. به نظر می رسد بازار مسکن که به طور کلی در سال ۱۳۹۸ با رکود مواجه بوده و معاملات در ۱۰ ماهه نخست حدود ۴۳ درصد نسبت به زمان مشابه سال قبل کاهش یافته است با رکود تورمی دست و پنجه نرم می کند. هرچند در دو ماه اخیر تعداد معاملات بیش از ۱۰۰ درصد بالا رفته که عمده کارشناسان معتقدند تنها علت این اتفاق می تواند تغییر قیمت بنزین، معاملات شب عید و خریدهای سرمایه گذاری به قصد حفظ ارزش پول باشد. مطابق برآوردها حدود ۷۷ درصد معاملات بازار مسکن در ایران از نوع سرمایه گذارانه است.
اما سوال اغلب افراد این است که بازار مسکن در سال آینده به چه سمت و سویی می رود؟ سال گذشته پیش بینی عمده کارشناسان این بود که رشد قیمت مسکن در سال ۱۳۹۸ معادل نرخ تورم عمومی خواهد بود که با مقداری اغماض، درست از آب درآمد. امسال نیز با کمی تفاوت دیدگاه، غالب کارشناسان در پیش بینی قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹معتقدند این بازار ظرفیت جهش قیمت ندارد و نهایت رشد آن معادل نرخ تورم خواهد بود.
در دی ماه ۱۳۹۸ مطابق اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران ۱۳ میلیون و ۸۱۰ هزار تومان در هر متر مربع بود که نسبت به ماه قبل ۲.۱ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۰.۹ درصد افزایش نشان می دهد. در این ماه هم چنین تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به ۱۰ هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۲ و ۵۹ درصد افزایش داشت.
