به گزارش سایت خبری ساعد نیوز به نقل از پایگاه خبری الف، بازار مسکن از سویی به عنوان سرپناه و نیاز اولیه خانوار محسوب شده که نوسان های قیمتی و بهویژه افزایش سریع قیمت در این بازار می تواند تضمین دسترسی آحاد مردم به مسکن را که ازجمله آرمان های توافقشده در قانون اساسی کشورمان (اصول ۳، ۳۱ و ۴۳) است، مورد چالش اساسی قرار دهد و حتی ممکن است به عنوان تهدید برای امنیت نیز مطرح شود.
از سوی دیگر مسکن یک دارایی است که تصمیمات اصلی عوامل اقتصادی بهویژه خانوار ها آن را تحتتاثیر قرار می دهد؛ بهطوری که با تغییرات و نوسان های شدیدی که در قیمت مسکن طی کوتاه مدت بهویژه در کشورمان ایجاد می شود، انتخاب مسکن به عنوان دارایی بهمنظور حداکثرسازی مطلوبیت دارایی ها، ثروت برخی خانوار ها و افراد را در مقایسه با دیگران به طور چشمگیری افزایش می دهد که همین موضوع می تواند موجب افزایش فاصله و شکاف طبقاتی شود.
در گزارش پیش رو با استفاده از داده های آماری پایگاه داده های آنلاین نامبیو (numbeo) که برمبنای داده های صندوق بین المللی پول تهیه شده و وضعیت قدرت خرید مسکن توسط خانوار ها را در ۱۰۶ کشور و ۴۵۸ شهر بزرگ جهان موردبررسی قرار داده، تحلیل کرده ایم. نتایج قابل تامل است، ایران در بین ۱۰۶ کشور جهان از لحاظ دسترسی خانوار به مسکن یا نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار شرایط نامطلوبی داشته و در رتبه هفتم جهان است که قیمت مسکن معادل ۳۰ سال درآمد خانوار است.
همچنین شهر تهران نیز در بین ۴۵۸ شهر، رتبه پنجم جهان را دارد که خانوار با درآمد فعلی برای صاحب خانه شدن باید ۴۰ سال صبر کند. این ۳۰ سال و ۴۰ سال برای خانهدار شدن درحالی است که در برخی کشور ها و شهر های مورد اشاره در این گزارش، زمان خانهدار شدن خانوار ها بین دو تا چهار سال است.
قدرت خریدی که آب رفت
یکی از شاخص هایی که وضعیت بازار مسکن و قدرت خرید را به خوبی نشان می دهد، شاخص توان پذیری (دسترسی) مسکن خانوار است. این شاخص از نسبت ارزش خرید یک واحد مسکونی ۷۵مترمربعی به کل درآمد متوسط خانوارهای شهری محاسبه می شود و مفهوم عدد به دست آمده، قدرت مالی خانوارها در برابر قیمت مسکن برای صاحب خانه شدن را نشان می دهد.
درواقع اگر متوسط درآمد سالانه خانوار در مناطق شهری را بر متوسط قیمت یک واحد مسکونی ۷۵متری تقسیم کنیم، عددی به دست می آید که به آن شاخص دسترسی به مسکن گفته می شود. هرچقدر قیمت مسکن تحت تاثیر جهش های دوره ای افزایش پیدا کند و قدرت خرید خانوارها متناسب با آن افزایش پیدا نکند، شاخص دسترسی به مسکن افزایش پیدا کرده و درنتیجه، دسترسی خانوار به مسکن سخت تر می شود.
بررسی ها نشان می دهد میزان پس انداز خانوار برای صاحب خانه شدن در اغلب کشورها معادل ۳۰ درصد کل درآمد خانوارهاست؛ بنابراین، به منظور محاسبه طول طبیعی دوره انتظار برای خرید مسکن باید شاخص دسترسی به مسکن سه برابر شود. به عبارتی دیگر طول دوره انتظار مدت زمانی است که بدون تغییر قیمت مسکن، فرد بتواند با پس انداز ۳۰ درصد از درآمد خود صاحب خانه شود.
براساس محاسبات وزارت راه و شهرسازی، شاخص دسترسی به مسکن در مناطق شهری ایران طی سال های ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۵ بین ۴ تا ۶ و شاخص طول دوره انتظار نیز طی این مدت بین ۱۲ تا ۱۸ سال در نوسان بوده است.
با توجه به اینکه وزارت راه و شهرسازی داده های آماری مربوط به شاخص دسترسی و طول دوره انتظار را طی چهار سال اخیر منتشر نکرده، اگر مبنای محاسبات شاخص دسترسی به مسکن و شاخص طول دوره انتظار را داده های آماری مرکز آمار ایران (داده های قیمت مسکن در مناطق شهر و درآمد و هزینه خانوار)، قرار دهیم، این اعداد چندان تغییر نخواهد یافت؛ چراکه براساس داده های آماری مرکز آمار ایران، طی سال گذشته میانگین درآمد خانوارهای شهری کشور حدود ۵۴میلیون و ۱۰۰هزار تومان (ماهانه ۴.۵ میلیون تومان) و میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهرهای کشور نیز حدود۴.۸ میلیون تومان بوده است.
براین اساس اگر خانوار شهری برای خرید مسکن ۷۵متری در سال ۹۸ کل درآمد ۵۴میلیون تومانی خود را پس انداز می کرد، شاخص دسترسی به مسکن حدود۶.۷ خواهد بود. به عبارتی دیگر با در نظر گرفتن میانگین درآمد سالانه ۵۴میلیون تومانی (یا ۴.۵ میلیون تومانی در ماه)، خانوارهای شهری ایران بدون افزایش قیمت می توانند یک واحد مسکونی ۷۵متری را بعد از ۶ سال و حدودا ۷ ماه خریداری کنند.
همچنین درخصوص طول دوره انتظار، اگر خانوارهای شهری کشور ۳۰ درصد درآمد سالانه خود را پس انداز کنند، بعد از ۲۲ سال و ۴ ماه می توانند یک واحد مسکونی ۷۵متری را خریداری کنند.
اما ارقام ۶.۷ سال و ۲۲.۴ سال برای کل دهک های درآمدی و در واقع یک رقم میانگین بود، اما اگر این دو شاخص را به طور جداگانه برای دهک های مختلف محاسبه کنیم، ارقام به شکلی دیگری خواهد بود، به طوری که درحالی میانگین شاخص دسترسی به مسکن در سال گذشته برای همه دهک ها حدود ۶.۷ سال است که این میزان برای دهک اول ۱۸.۴ سال، برای دهک دوم ۱۳ سال، برای دهک سوم ۱۱ سال، برای دهک چهارم ۹.۳ سال، برای دهک پنجم ۸.۴ سال، برای دهک ششم ۷.۳ سال، برای دهک هفتم ۶.۴ سال، برای دهک هشتم ۵.۶ سال، برای دهک نهم ۴.۵ و برای دهک دهم ۲.۹ سال خواهد بود.
همچنین طول دوره انتظار برای خرید مسکن که زمان دقیق تر خانه دار شدن خانوارها را نشان می دهد (با پس انداز ۳۰ درصد درآمد سالانه)، درحالی برای کلیه دهک ها ۲۲.۴ سال بوده که این میزان برای دهک یک ۶۱.۴ سال، برای دهک دوم ۴۳.۲ سال، برای دهک سوم ۳۶.۶ سال، برای دهک چهارم ۳۰.۹ سال، برای دهک پنجم ۲۷.۹ سال، برای دهک ششم ۲۴.۵ سال، برای دهک هفتم ۲۱.۳ سال، برای دهک هشتم ۱۸.۷ سال، برای دهک نهم ۱۵ و برای دهک دهم هم ۹.۶ سال خواهد بود.
رتبه ۷ ایران در گرانی مسکن
در مطلب پیشین درخصوص شاخص دسترسی به مسکن و طول دوره انتظار خانه دار شدن در کشور براساس داده های آماری سال ۱۳۹۸ بحث کردیم. اما اخیرا پایگاه داده های آنلاین نامبیو (numbeo) که از مراجع معتبر در زمینه انتظار آمارهای بین المللی است، براساس محاسبات خود از داده های صندوق بین المللی پول، مقایسه ای بین قدرت خرید مسکن شهروندان ۱۰۶ کشور جهان انجام داده که نتایج آن بسیار قابل تامل است.
براساس محاسبات این پایگاه آماری، در پایان نیمه اول سال جاری میلادی، شاخص دسترسی به مسکن یا نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار در کشورهای عربستان سعودی حدود ۲.۷، در پورتوریکو حدود۳.۷، در ایالات متحده حدود۳.۷، در آفریقای جنوبی ۴.۶، در فلسطین ۴.۶، در امارات ۵.۱، در قطر ۶، در عمان ۶.۱، در ایسلند ۶.۶ و و بلژیک با ۶.۹ بوده است.
به عبارتی دیگر در کشورهای مذکور با ۳ تا ۷ سال پس انداز درآمد، خانوار می تواند صاحب مسکن شود. با این حال برعکس این کشورها که صاحب خانه شدن در آنها نسبتا آسان است، اما طبق این گزارش کشورهایی هم هستند که شهروندان آنها مجبورند برای صاحب خانه شدن ۳۰ تا ۶۰ سال همه درآمد خود را پس انداز کنند.
در این خصوص نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار در سوریه ۶۳.۴، در هنگ کنگ ۴۳.۵، در کامبوج ۳۹.۹، در کنیا ۳۶.۳، در سریلانکا ۳۵ و در فیلیپین نیز۲۹.۹است. اما در رتبه هفتمی این رده بندی و درمیان کشورهایی که خانه دار شدن شهروندان در آنها بسیارسخت است، کشورمان ایران قرار دارد که نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار در نیمه اول سال ۲۰۲۰ حدود ۲۹.۸ بوده است.
پس از ایران، چین با ۲۸.۴ در رتبه هشتم و تایوان و نپال هرکدام با ۲۴.۲ در رتبه های نهم و دهم جهان در بین ۱۰۶ کشور ارزیابی شده اند. براساس آمارهای جدول، درکنار سوریه، ایران، آرژانتین و کنیا، اغلب کشورهای رتبه یک تا ۲۰ که شاخص دسترسی به مسکن یا نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار در آنها وضعیت نامناسب داشته و دسترسی به مسکن در آنها دشوار است، عمدتا کشورهای شرق و جنوب آسیا هستند.
برعکس این کشورها، در اغلب کشورهای عضو اتحادیه اروپا، آمریکا و برخی کشورهای عربی شاخص دسترسی به مسکن ملکی وضعیت نسبتا مطلوب تری دارد. همچنین دربین همسایگان غیرعرب کشورمان، شاخص مذکور در کشور ترکیه۸.۵، در روسیه و هند ۱۱.۳، در افغانستان ۱۲.۳، در پاکستان ۱۲.۵ و در آذربایجان نیز ۱۶.۵ است.
تهران رتبه ۵ جهان در میان ۴۵۸ شهر
اما پایگاه داده های آنلاین نامبیو (numbeo) درکنار رده بندی کشورها، یک رده بندی نیز از بزرگ ترین شهرهای کشورهای مختلف در زمینه نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار یا شاخص دسترسی به مسکن انجام داده است.
براساس رده بندی این پایگاه داده ها، در نیمه اول سال جاری میلادی، از میان ۴۵۸ شهر ارزیابی شده، نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار در شهرهای آمریکا عمدتا با ۲ تا ۳ سال، بهترین شرایط را داشته و پس از شهرهای این کشور، شهرهایی از استرالیا، امارات، کانادا، مکزیک، نیوزلند و دانمارک قرار دارند که در آنها خانوار می تواند با پس انداز درآمد ۳ تا ۶ سال صاحب خانه شود.
درمیان شهرهایی که قیمت مسکن در آنها شرایط بحرانی دارد و کمتر خانواری از طبقه کم درآمد و حتی برخی خانوارهای طبقه متوسط می تواند با دو یا سه دهه پس انداز صاحب خانه شود، در رتبه های اول تا دهم شهرهای دمشق سوریه، شنژن چین، هنگ کنگ، پکن چین، تهران، بمبئی هند، شانگهای چین، گوانگژو چین، تاپیه تایوان و پنوم پن کامبوج قرار دارند، به طوری که نسبت قیمت مسکن به درآمد در شهر دمشق ۷۰.۷، در شنژن ۴۶.۳، در هنگ کنگ ۴۳.۵، در پکن ۴۱.۶، در تهران ۴۰.۴، در بمبئی ۳۸.۲، در شانگهای ۳۵.۹، در گوانگژو ۳۴.۳، در تاپیه ۳۳.۵ و پنوم پن نیز۳۳.۳ است. به عبارتی در این ۱۰شهر بین ۳۳ تا ۷۰ سال زمان نیاز است که خانوار بتواند با درآمد فعلی خود صاحب مسکن شود.
چرا قیمت مسکن افسارگسیخته است؟
نوسانات قیمتی از مهم ترین چالش های اقتصادی بخش مسکن در ایران است. درخصوص نقش عوامل مختلف بر قیمت مسکن براساس آنچه در جدول شماره۳ خلاصه آنها آمده است، در کشور های مختلف و ازجمله کشورمان، محققان اقتصادی عوامل مختلفی را در این زمینه ذکر کرده اند که می توان همه آنها را در چهار دسته عوامل اصلی شامل سیاست های مالی، پولی، عوامل جمعیتی و عوامل سمت عرضه و تقاضا بررسی کرد.
آثار سیاست های مالی بر قیمت مسکن عمدتا از طریق اثرگذاری آن بر درآمد حقیقی قابل تحلیل است. در ایران عمده ترین مسیر اثرگذاری سیاست مالی از طریق نوسان های درآمد های نفتی روی می دهد. به عبارت روشن تر، با ایجاد شوک نفتی و ورود این درآمد ها در بودجه عمومی، تقاضای کل و درآمد حقیقی افزایش می یابد.
به این ترتیب، شوک نفتی مثبت از طریق اثر درآمدی و در کنار آن فشار در جهت افزایش قیمت کالا های غیرمبادله ای می تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود. سیاست پولی و اعتباری می تواند از دو مسیر باعث تغییر قیمت مسکن شود.
از یکسو، سیاست های انبساطی پولی به طور معمول با افزایش قدرت وام دهی بانک ها همراه است و این موضوع به مفهوم کاهش محدودیت های اعتباری است. بخشی از این کاهش محدودیت ها متوجه بازار مسکن می شود و زمینه افزایش قیمت را فراهم می سازد.
از سوی دیگر، چنانچه سیاست پولی انبساطی با کاهش نرخ سود سپرده ها و تسهیلات بانکی همراه باشد بهدلیل اینکه نرخ سپرده های بانکی بخشی از هزینه مالکیت مسکن را تشکیل می دهد، بنابراین این سیاست می تواند با کاهش هزینه مالکیت در جهت افزایش قیمت مسکن عمل کند.
عوامل جمعیتی علی رغم آثاری که می توانند بر قیمت مسکن داشته باشند، اما انتظار این است تغییرات جمعیتی و آثار آن در بلندمدت ظاهر شود. در ارتباط با عوامل سمت عرضه نیز می توان به نقش هزینه ساخت و قیمت زمین اشاره کرد که تاثیر عمد ه ای روی قیمت نهایی مسکن می گذارند.
اما در سوی دیگر، در بخش تقاضا نیز مطالعات مختلف در ایران نشان می دهد بهدلیل نبود اهرم ها و ابزار های کنترلی همچون مالیات بر عایدی مسکن، مالیات بر خانه های خالی، مالیات بر زمین و مالیات بر واحد های مسکونی لوکس، با افزایش تقاضا های سرمایه ای و سفته بازانه، بخش قابل توجهی از افزایش قیمت مسکن از این ناحیه اتفاق می افتد.
درحال حاضر نیز نتایج مطالعات نشان می دهد در ایران سهم تقاضای سرمایه ای از کل تقاضا های مسکن از حدود ۲۰درصد در سال ۱۳۵۵ به حدود ۷۰درصد و سهم تقاضای مصرفی نیز طی این مدت از ۸۰درصد در سال ۱۳۵۵ به ۳۰درصد در چند سال اخیر رسیده است.
براین اساس، دستاورد های تجربی فوق که در جدول شماره۳ نیز بهطور خلاصه به آنها اشاره و دسته بندی شده اند، نشان می دهد که سیاست های کنترل نوسانات بازار مسکن باید دربرگیرنده تقویت روند عرضه واحد مسکونی، کنترل سفتهبازی در بازار زمین و مسکن و کنترل هزینه های ساخت باشد.
همچنین در ادامه به متغیر جدیدی که در افزایش التهاب در بازار مسکن ایران نقش دارد، اشاره می شود. نقش بازار سرمایه موضوعی است که در جدول۳ هم به آن اشاره شده، البته به نظر می رسد با توجه به عدمفراگیری بازار سرمایه در ایران و نبود داده های جامع از فعالیت های این بازار در سال های گذشته، کمتر به این موضوع پرداخته شده بود که در گزارش حاضر مستقلا به این موضوع نیز پرداخته ایم.
معمای بورس و افزایش قیمت مسکن
سوالاتی که این روز ها بیش از پیش تکرار می شود، این است که آیا بورس عامل تورم است یا تورم عامل جهش بورس است یا اینکه هر دو به نحوی بر یکدیگر موثرند؟ هرچند روی سخن در این گزارش تورم عمومی نیست، بلکه افزایش قیمت ها در بازار مسکن بوده که مدنظر است. اما به هر روی بخش مسکن از بخش های پیشران در تورم های عمومی محسوب شده که می توان به محض مشاهده روند صعودی در بازار ها انتظار افزایش قیمت در آن را نیز داشت.
در مطالعاتی که تا قبل از بحران اخیر انجام شده بود با توجه به همبستگی معکوس داده های بازار مسکن و شاخص بازار سهام این نتیجه برداشت می شد که بالا رفتن بازار سهام به عنوان بازاری موازی با بازار مسکن می تواند عاملی کاهنده برای قیمت مسکن محسوب شود و ضربه گیر تورمی برای آن باشد.
اما بحران اخیر از آن روی که داده های جدیدی را برای اولین بار در اقتصاد کشور ثبت کرد، پیش فرض هایی مبنی بر تاثیر پذیری (ایجاد روند صعودی) بازار مسکن از بازار سهام را نه به شکلی که درگذشته وجود داشته، بلکه کاملا برعکس آن را تصدیق می کند.
این تاثیر پذیری از کانال ایجاد تورم می تواند به این شکل باشد که اولا کالاهای تولیدشده توسط شرکت های بورسی همگی مابه ازای خارجی دارند و زمانی که انتظار افزایش قیمت سهام مثلا فولاد وجود دارد، به تبع آن انتظار بالا رفتن قیمت تولیدات این کارخانه نیز وجود دارد.
در ادامه وقتی صنعت فولاد ۲۰ تا ۳۰ درصد از صنعت سخت وساز را تشکیل می دهد، بنابراین بالا رفتن قیمت فولاد به معنی بالا رفتن قیمت مسکن نیز است. این مساله یک جنبه از اصل آربیتراژ است و از منظری دیگر اصل آربیتراژ تایید می کند که در بلندمدت بازده دارایی ها به هم نزدیک شده و در یک نقطه قرار می گیرند.
دوم آنکه بازار بورس در ایران طی یک سال اخیر و به ویژه در سال جاری با سودهای نجومی که خلق کرده، خودبه خود به افزایش انتظارات تورمی در دیگر بازار های موازی مثل مسکن دامن زده و خواهد زد. سومین مورد نیز آنکه سرازیری نقدینگی ها به بازار سهام در کوتاه مدت موجب کاهش تقاضا در بازار های موازی شده و در میان مدت عرضه نیز به دلیل نبود تقاضا کاهش پیدا کرده، اما در بلندمدت تقاضاهای سرمایه و مصرفی مجددا به بازار مسکن بازگشته و زمانی که با کمبود عرضه در این بازار مواجه شوند به طور قطع بالا رفتن قیمت در آن را می پذیرند.
بازهم لازم به ذکر است که همچنان فرضیه تاثیر تورم سهام بر دیگر بازار ها مانند مسکن نیازمند مطالعات بیشتر و پیاده سازی داده ها بوده، اما علی الحساب و براساس آنچه درحال اتفاق افتادن است و برحسب اینکه برخی اقتصاددانان کشور نیز درخصوص آن به نقطه نظر مشترک رسیده اند، موارد بالا به عنوان یک فرض محتمل درکنار عوامل دیگری که درخصوص آنها بحث شد، در افزایش قیمت مسکن موثر هستند.
روحانی: هفته آینده گشایشی در اقتصاد خواهیم داشت
