اجور معوقه چیست؟ و چگونه می‌توان آن را مطالبه کرد؟

​قرارداد اجاره یکی از عقودی است که کاربرد زیادی برای افراد جامعه دارد و با وجود مزایا برای افرادی که ممکن است هزینه خرید مسکن را نداشته باشند یا به هر علتی تمایل به اجاره مسکن و غیره داشته باشند اما مشکلاتی و مسائل گوناگونی را هم با خود به همراه دارد . به همین سبب قانونگذار در قوانین مختلف از جمله قانون روابط موجر و مستاجر و قانون مدنی به تنظیم روابط بین موجر و مستاجر پرداخته است و شرایط قرارداد اجاره را بیان نموده است . اجاره بها یا اجور معوقه در واقع مبلغی است که مستاجر طی قرارداد اجاره به مالک یا موجر می پردازد . اما گاهی اختلافاتی در مورد نحوه پرداخت ، پرداخت نکردن اجاره بها در موعد تعیین شده مشکلاتی ایجاد می کند . به همین دلیل به بررسی اجور معوقه و نحوه مطالبه اجور معوقه می پردازیم .

اجور معوقه چیست؟

اجاره بها عبارت است از مبلغی که در ازای استفاده از مال توسط مستاجر در قرارداد اجاره فیما بین موجر و مستاجر تعیین می گردد . همانطور که در مقاله قرارداد اجاره و انواع و اوصاف آن بیان کردیم قرارداد اجاره عقدی است که افراد به میزانی که از مال استفاده می کنند هزینه آن را پرداخت می کنند . به طور مثال کسی که خانه خود را به دیگری اجاره می دهد در ازای استفاده مستاجر از او مبلغی پول دریافت می کند که این مبلغ با توجه به موعدی که در قرار داد تعیین کرده اند ممکن است هر ماه یا هر سال و یا موعد خاصی باشد . اگر پرداخت آن به تعویق بیافتد به آن اجور معوقه می گویند .

تعهدات مستاجر نسبت به اجور معوقه

در ماده ۴۹۰ قانون مدنی ذکر شده است که مستاجر باید مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقدا باید بپردازد. به عنوان مثال: اگر بین موجر و مستاجر توافقی مبنی بر پرداخت اجاره بها ششم هر ماه صورت گرفته باشد، مستاجر می بایست ششم هر ماه مبلغ اجاره را پرداخت کند و تا قبل از ششم هر ماه ذمه مستاجر مستقر نمی شود.

در قرارداد اجاره علاوه بر مبلغ اجاره بها زمان مقرر برای پرداخت اجاره بها نیز باید ذکر شود. مثلا: ماهانه یا سالیانه. اعسار مستاجر تعهد او از پرداخت اجاره بها را ساقط نمی کند و حتی به موجر حق فسخ اجاره را می دهد. موجر می تواند به خیار تخلف از شرط پرداخت اجاره بها در موعد معین که از قواعد عمومی است، استناد کند. به عبارت دیگر با انعقاد اجاره نامه مستاجر متعهد شده است که اجاره بها را بپردازد و طرفین شرط کرده اند که به شرط استفاده از مکان استیجاری مال الاجاره را بپردازد و امتناع مستاجر از پرداخت آن تعدی از شرط است و این امکان را تحت شرایطی به موجر می دهد تا قرارداد را فسخ کند.

در حالت عادی، قرارداد اجاره با انقضا مدت اجاره به پایان می رسد. روش های پرداخت اجاره بها بستگی به توافق طرفین در حین تنظیم قرارداد دارد. می تواند به صورت نقدی و در قبال دریافت رسید باشد و یا واریز به حساب مشخصی که موجر معرفی کرده است. هیچ الزامی بر انتخاب روش خاص وجود ندارد و کاملا به توافق طرفین بستگی دارد .

نحوه مطالبه اجور معوقه

برای مطالبه اجور معوقه طبق ماده 490 قانون مدنی « اولاً : در استعمال عین مستأجره بنحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند . ثانیاً : عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال نماید . ثالثاً : مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد، نقداً باید بپردازد . » و قانون روابط موجر و مستاجر مالک دادخواستی تنظیم می کند و طی آن اجور معوقه را مطالبه می نماید و دادگاه حکم به پرداخت اجور معوقه را صادر می نماید .

چه نهادی مرجع صالح به رسیدگی به دعوی مطالبه اجور معوقه است؟

مطالبه اجور معوقه بسته به مبلغ مورد درخواست، قابل طرح در شورای حل اختلاف، یا دادگاه حقوقی می باشد. دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعوا نیز با توجه به خواسته ی تقدیم شده مشخص می گردد. به عبارت دیگر، در صورتی که بهای خواسته ی مورد مطالبه در دادخواست تا مبلغ ۲۰۰ میلیون ریال باشد شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صالح رسیدگی به پرونده بوده و در صورتی که بهای خواسته شده بیش از مبلغ فوق الذکر باشد دادگاه عمومی محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی دارد. همچنین در صورت عدم پرداخت اجاره بها مؤجر با توجه به ماده 496 قانون مدنی می تواند ادعای فسخ قرارداد را نیز مطرح نماید.

برای بررسی و رسیدگی به دعوای مطالبه اجور معوقه موجر باید درخواستی را مبتنی بر عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر را به دادگاه ارائه بدهد. اما اگر جمع کل اجاره های معوقه از بیست میلیون کمتر باشد مرجع صالح برای رسیدگی به آن شورای حل اختلاف خواهد بود و موجر می تواند بامراجعه به این مرجع اجور معوقه را از مستاجر مطالبه کند، اما چنانچه مبلغ اجاره های معوقه بیشتر از بیست میلیون باشدموجر می تواند دادخواستی را برای مطالبه اجور معوقه از دادگاه خواستار باشد.

امیدوارم از محتوای مسائل حقوقی نهایت استفاده را برده باشید و برای کسانی که دچار مشکل حقوقی هستند، میتوانید ارسال نمایید. همچنین برای مشاهده ی مطالب پر محتوای دیگر میتوانید به بخش آموزش ساعدنیوز مراجعه نمایید. از همراهی شما بسیار سپاسگزارم

بررسی انعقاد قرارداد اجاره بدون مدت