یکی از عقود پرکاربرد در حوزه املاک تجاری و مسکونی ، قرارداد اجاره می باشد که به موجب آن ، یکی از طرفین ، در طول مدت زمانی مشخص ، ملک دیگری را اجاره نموده و با پرداخت اجاره بها ، از منافع آن ، استفاده می نماید . انعقاد قرارداد اجاره که معمولا در دفاتر املاک منعقد می شود ، نکات حقوقی خاصی دارد که بی توجهی به آنها ، آثار و پیامدهای مهمی بر جای می گذارد. به عنوان مثال ، انعقاد قرارداد اجاره بدون شاهد ، علی رغم اینکه قراردادی معتبر می باشد ، ممکن است اجاره دهنده یا موجر را برای مطالبه حقوق قانونی خود از جمله گرفتن حکم تخلیه ملک اجاره ای ، با دشواری رو به رو نماید . به همین دلیل ، بررسی احکام مربوط به تنظیم اجاره نامه بدون شاهد و عدم وجود شاهد در قولنامه ، سبب می شود که موجر ، با حقوق قانونی خود ، به نحو بهتری آشنا شده و بتواند از خود دفاع کند. به همین مناسبت ، در ادامه این محتوا، قصد داریم به بررسی اینکه آیا قرارداد اجاره بدون شاهد اعتبار دارد ، پرداخته و سپس ، شرایط ، نحوه و آثار چنین اجاره ای را بررسی نماییم .
آیا قرارداد اجاره بدون شاهد اعتبار دارد؟
قرارداد اجاره ، در کنار بیع یا خرید و فروش املاک تجاری و مسکونی ، کاربرد بسیاری دارد و همین امر ، نشان دهنده لزوم تصویب قوانین متناسب در این حوزه است . قرارداد اجاره ، گاهی طرفین را درگیر مشکلاتی از جمله عدم پرداخت اجاره بها ، اجاره دادن مال اجاره ای ، عدم بازگرداندن ودیعه مستاجر ، فسخ قرارداد اجاره و عدم تخلیه ملک توسط مستاجر می نماید که در تمامی این موارد ، یک نکته مهم وجود دارد که به استناد آن ، می توان اختلاف را برطرف کرد و آن هم ، تنظیم قرارداد اجاره کتبی معتبر میان طرفین است . اما سوالی که در این خصوص مطرح می شود ، این است که آیا قرارداد اجاره بدون شاهد هم اعتبار دارد ؟ به عبارت دیگر ، در صورتی که قراردادی به صورت کتبی میان دو نفر تنظیم شده ، اما دو نفر شاهد ذیل آن را امضا نکرده باشند ، باز هم می توان به استناد این اجاره نامه ، به دادگاه مراجعه کرده و حل اختلاف نمود ؟ در خصوص اعتبار قرارداد اجاره بدون شاهد ، باید گفت که اصولا تمامی قراردادها ، چه از نوع شفاهی و چه به صورت کتبی ( اعم از عادی یا رسمی ) منعقد شده باشند ، ذیل آن را شاهد امضا کرده باشد یا خیر ، کاملا معتبر و صحیح بوده و میان خود طرفین ، لازم الاجرا تلقی می شوند و می توان در صورت بروز اختلاف ، به آن استناد کرد ؛ لکن حل اختلافات ناشی از قرارداد اجاره بدون شاهد در دادگاه دشواتر است .
شرایط انعقاد قرارداد اجاره بدون شاهد
در قسمت قبل ، گفتیم که قرارداد اجاره بدون شاهد نیز ، اعتبار دارد ؛ اما ممکن است که طرفین ، در خصوص آن ، دچار اختلاف شده و قصد مراجعه به دادگاه را داشته باشند ؛ لذا بهتر است که حتما حین تنظیم اجاره نامه ، دو نفر شاهد ذیل آن را امضا کنند . اما در خصوص شرایط انعقاد قرارداد اجاره بدون شاهد ، گاها سوالاتی نیز ، مطرح می شود . به طور کلی ، بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 ، الزامی در خصوص نحوه انعقاد قرارداد اجاره و موارد مذکور در اجاره نامه ، از قبیل وجود یا عدم وجود شاهد در اجاره نامه و غیره ، وجود نداشت ؛ اما در قانون مصوب 1376 ، قرارداد اجاره ، لزوما باید توسط طرفین ، به صورت کتبی ، تنظیم و امضا شده و دو نفر شاهد نیز ، آن را امضا نمایند تا قرارداد اجاره ، مشمول احکام این قانون باشد . لکن در صورت عدم وجود شاهد در اجاره نامه ، باز هم اجاره نامه باید شرایط خاصی داشته باشد تا قابل اجرا باشد . به طور مثال ، از جمله شرایط صحت قراردادها ، این است که طرفین ، اهلیت و قصد و رضایت داشته و موضوع اجاره نیز ، مشخص و معین باشد . علاوه بر این ، هدف از انعقاد قرارداد اجاره نیز ، باید مشروع و عقلایی باشد . در چنین حالتی ، قرارداد اجاره ، عقد لازم بوده و طرفین ، باید به مفاد آن پایبند باشند ؛ مگر اینکه یکی از طرفین آن را فسخ کرده و یا هر دو ، با توافق هم ، آن را اقاله نمایند .
نحوه انعقاد قرارداد اجاره بدون شاهد
سوالی که در این قسمت قصد داریم به آن پاسخ دهیم ، این است که نحوه انعقاد قرارداد اجاره بدون شاهد چگونه است و طرفین در صورت عدم وجود شاهد در قرارداد اجاره ، چگونه می توانند قرارداد میان خود را منعقد نمایند ؟ در پاسخ به این سوال ، باید گفت که اجاره نامه بدون شاهد ، می تواند به صورت اجاره شفاهی بوده و یا اینکه توافقات میان طرفین ، در یک نرم افزار پیام رسان صورت گرفته باشد که در هر حال ، صحیح و معتبر است . لکن پیشنهاد می شود که برای تنظیم اجاره نامه ، حتما آن را مکتوب نمایید . برای تنظیم قرارداد اجاره کتبی ، می توانید به بنگاه املاک مراجعه و از نمونه اجاره نامه های دارای کد رهگیری و هولوگرام استفاده نمایید . همچنین، می توانید توافقات انجام شده را بر روی یک برگه عادی نیز ، نوشته و ذیل آن را امضا کنید. نحوه انعقاد قرارداد اجاره بدون شاهد ، به این صورت است که می بایست ضمن مشخص کردن هر یک از متعاملین و مشخصات هویتی آنها ، موضوع قرارداد اجاره و مشخصات آن ، تاریخ عقد ، تعهدات طرفین در خصوص پرداخت اجاره بها و غیره ، به صورت دقیق ، ضمن آن ذکر شده باشد و ذیل آن توسط خود طرفین ، امضا گردد . در این حالت ها ، اجاره نامه ، عادی است و می توان به استناد آن در دادگاه ، دعاوی مربوطه را پیگیری نمود .
آثار انعقاد قرارداد اجاره بدون شاهد
همانطور که اشاره شد ، قرارداد اجاره بدون شاهد نیز ، به لحاظ قانونی ، کاملا معتبر است و طرفین ، باید به آن عمل نمایند ، در غیر این صورت ، طرف مقابل می تواند با مراجعه به دادگاه ، طبق قانون مدنی ، اقدام به حل و فصل اختلافات ایجاد شده ، مثلا در خصوص پرداخت اجاره بها در قرارداد اجاره نماید . اما سوال این است که آثار انعقاد قرارداد اجاره بدون شاهد چیست ؟ در پاسخ به این سوال ، باید گفت که اصلی ترین و مهم ترین اثر انعقاد قرارداد اجاره بدون شاهد ، این است که بر اساس ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 ، قرارداد تنظیم شده ، مشمول این قانون نخواهد بود و به همین دلیل ، دریافت حکم تخلیه مستاجر ، برای موجر عملا با مشکلات و دشواری هایی همراه خواهد شد. علاوه بر این ، دعاوی دیگری که ناشی از قرارداد اجاره است نیز ، ممکن است طرفین را درگیر فرایند دشوار رسیدگی های قضایی توسط دادگاه نماید . به عنوان نمونه ، در صورت تقاضای فسخ قرارداد اجاره به استناد وجود عیب در آن یا در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر ، اگر قرارداد اجاره معتبری که به امضای شهود نیز رسیده باشد ، موجود نبود ، ابتدا باید به دادگاه مراجعه و پس از اثبات عقد اجاره ، حقوق قانونی ناشی از آن را مطالبه کرد که در قسمت های بعد ، به تفصیل ، این موضوع را بررسی خواهیم کرد .
اثر امضای دو نفر شاهد در قراردادهای اجاره تنظیمی بعد از سال 1376 چیست؟
در قسمت قبل ، توضیح دادیم که قرارداد اجاره بدون شاهد نیز ، به لحاظ حقوقی معتبر است ولیکن وجود شاهد در قرارداد اجاره ، آن را تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 می کند . در تکمیل این موضوع ، در این قسمت ، قصد داریم به بررسی این مطلب بپردازیم که اثر امضای دو نفر شاهد در قراردادهای اجاره تنظیمی بعد از سال 1376 چیست ؟ همانطور که گفتیم ، بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر ، دو نفر شاهد باید ذیل قرارداد اجاره عادی یا رسمی را امضا نموده باشند ؛ در غیر این صورت ، قرارداد از شمول قانون مذکور ، خارج می شود و آثار قرارداد اجاره تنظیم شده طبق این قانون را نخواهد داشت و ممکن است در این خصوص ، موجر دچار مشکلاتی شود. مثلا ، طبق قانون 1376 ، اگر موجر قصد داشته باشد حکم تخلیه مستاجر را بگیرد ، در صورتی که قرارداد اجاره به صورت عادی ( در بنگاه املاک ) تنظیم شده باشد ، می تواند از طریق شورای حل اختلاف و در صورتی که قرارداد اجاره به صورت رسمی ( دفترخانه اسناد رسمی ) تنظیم شده باشد ، از طریق همان دفترخانه ، بدون اینکه نیازی به مراجعه به دادگاه و طرح دعوی علیه مستاجر باشد ، حکم تخلیه را بگیرد ؛ لکن در صورتی که قرارداد اجاره بدون شاهد تنظیم شده باشد ، موجر برای دریافت حکم تخلیه ، می بایست به دادگاه مراجعه و فرایند طرح دعوی تا حصول نتیجه را دنبال نماید .
دستور تخلیه با یک شاهد
در قسمت قبل ، توضیح دادیم که یکی از آثار مهم انعقاد قرارداد اجاره با داشتن دو نفر شاهد ، این است که قرارداد ، مشمول قانون 1376 روابط موجر و مستاجر قرار گرفته و به استناد آن ، موجر می تواند بدون نیاز به طرح دعوی در دادگاه ، حکم تخلیه ملک را به استناد قرارداد با امضای دو نفر شاهد ، دریافت نماید . اما سوالی که مطرح می شود ، این است که گرفتن دستور تخلیه با یک شاهد چه حکمی دارد و آیا می توان با یک نفر شاهد نیز ، حکم تخلیه فوری را گرفت ؟ در پاسخ به این سوال ، باید گفت که انعقاد قرارداد اجاره با یک شاهد نیز ، در حکم انعقاد قرارداد اجاره بدون شاهد می باشد . به همین دلیل ، در صورتی که ضمن عقد اجاره ، صرفا یک نفر شاهد ، ذیل آن را امضا کرده باشد ، باز هم قرارداد ، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1376 ، نخواهد بود و به همین دلیل ، نمی توان حکم تخلیه وی را طبق این قانون ، دریافت کرد . لذا گرفتن دستور تخلیه با یک شاهد ، به این صورت است که موجر ، ابتدا باید به دادگاه حقوقی دادخواست داده و پس از آن ، تشریفات دریافت حکم تخلیه از طریق دادگاه را دنبال نماید ؛ هر چند دادگاه در نهایت ، حکم تخلیه را صادر می کند ، اما نسبت به زمانی که موجر ، اجاره نامه با شاهد در اختیار دارد ، صدور حکم ، زمان بیشتری به طول می انجامد .
آیا امضای شاهد زن در قولنامه اجاره نیز معتبر است ؟
سوالی که در این خصوص مطرح می شود ، این است که آیا امضای شاهد زن در قولنامه اجاره نیز معتبر است ؟ به عبارت دیگر ، اگر یک یا دو نفر خانم ، ذیل قولنامه یا اجاره نامه را امضا کرده باشند ، می توان آن اجاره نامه را مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1376 محسوب و به استناد آن ، تخلیه ملک را درخواست نمود ؟ در پاسخ به این سوال ، باید گفت که بر اساس قانون ، امضای شاهد خانم نیز ، معتبر است ؛ منتها نصابی که برای شهادت شاهد زن پیش بینی شده ، با نصاب شهود مرد ، متفاوت است . امضای شاهد زن در قولنامه اجاره ای ، به این صورت است که به جای یک مرد ، دو نفر زن باید قولنامه را امضا کنند . به عنوان نمونه ، می توانید به جای امضای دو نفر مرد ذیل قرارداد اجاره ، از امضای یک نفر مرد و دو نفر زن ، استفاده کنید تا قرارداد ، معتبر باشد . البته ، شهود ، باید مشخصات خود را به صورت دقیق ، ذیل قرارداد اجاره درج نمایند تا امضای آنها اعتبار داشته باشد و بتوان به استناد آن ، تخلیه فوری ملک را از شورای حل اختلاف تقاضا کرد .
تمدید قرارداد اجاره بدون شاهد
در تکمیل بحث عدم وجود شاهد در اجاره نامه ، باید به این مطلب نیز پرداخت که حکم تمدید قرارداد اجاره بدون شاهد چیست ؟ به عبارت دیگر ، آیا برای تمدید کردن قولنامه اجاره نیز ، می بایست حتما امضای دو نفر شاهد را داشت یا اصل اجاره نامه تنظیم شده با وجود شاهد ، برای استفاده از مزایای آن کافی است ؟ در پاسخ به این سوال ، باید گفت که برای تمدید قرارداد اجاره نیز ، بهتر است که طرفین ، اقدام به تنظیم اجاره نامه جدید نموده و به اجاره نامه شفاهی برای تمدید آن ، اکتفا نکنند . همچنین ، ذیل تمدید قرارداد اجاره را باید دو نفر شاهد ، امضا کنند ؛ در غیر این صورت ، قرارداد تنظیمی ، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1376 نبوده و نمی توان حکم تخلیه فوری گرفت.
در نتیجه تمدید قرارداد اجاره بدون شاهد نیز ، باید توجه داشت که چنین قراردادی ، مثل قرارداد اجاره بدون شاهد بوده و ممکن است برای موجر ، مشکلاتی در باب تخلیه ملک ایجاد نماید . امیدوارم از محتوای مسائل حقوقی نهایت استفاده را برده باشید و برای کسانی که دچار مشکل حقوقی هستند، میتوانید ارسال نمایید. همچنین برای مشاهده ی مطالب پر محتوای دیگر میتوانید به بخش آموزش ساعدنیوز مراجعه نمایید. از همراهی شما بسیار سپاسگزارم .
حکم انعقاد قرار داد اجاره بدون مدت چیست؟
