قولنامه قراردادی است که مطابق آن طرفین متعهد به انجام کاری می شوند. به عبارت دیگر قولنامه سند عادی است که بر اساس آن خریدار متعهد به خرید ملک در آینده می شود و در مقابل فروشنده متعهد به فروش ملک به خریدار می شود.
در نتیجه قولنامه متفاوت از قرارداد بیع است. در کل قولنامه سندی معتبر و الزام‌آور میان طرفین قرارداد است اما اعتبار قانونی قرارداد بیع به موجب سند رسمی را ندارد.
بنابراین قولنامه زمانی میان طرفین تنظیم می‌شود که هریک از آنها در حال حاضر امکان انعقاد قرارداد بیع را ندارد به طور مثال فروشنده در حال حاضر امکان انتقال سند را ندارد یا ثمن و قیمت معامله توسط خریدار کامل نیست.
در نتیجه طرفین معامله ضمن قولنامه مشخصات طرفین قراداد، موضوع و مشخصات مورد معامله (مبیع)، ثمن، شرایط تنظیم سند، شرایط تحویل و تسلیم مبیع یا مورد معامله، آثار قرارداد و … مشخص می کنند و خود را متعهد به انعقاد عقد بیع می کنند.
فسخ یکی از طرق برهم زدن و انحلال معامله است بنابراین تنها طریق آن نیست.
به روش‌های گوناگونی ممکن است یک معامله برهم بخورد به طور مثال اقاله یکی دیگر از طرق انحلال معامله است که با رضایت و اراده دو طرف صورت می‌گیرد یعنی هم فروشنده و هم خریدار باهم تصمیم به برهم زدن معامله می گیرند.
اما فسخ با اراده و اختیار یک طرف معامله صورت می گیرد یعنی تنها یک طرف معامله را منحل میکند و رضایت یا عدم رضایت طرف دیگر معامله تاثیری ندارد.
فسخ در عقد لازم مثل قولنامه کاربرد دارد و تحت شرایطی که قانون تعیین کرده و اختیاراتی که مطابق قانون به طرفین داده شده است، قابل فسخ می باشد.
اما چنانچه قرارداد جایز باشد هر یک از طرفین هر زمان که بخواهند و به هر دلیلی امکان فسخ یک طرفه‌ی قرارداد برای آنها وجود دارد مثل قرارداد وکالت.
به طور کلی شرایط فسخ قولنامه از سوی فروشنده از زمان تنظیم آن تا زمان فسخ به شرح زیر می باشد:
موارد حق فسخ فروشنده ضمن قولنامه ساقط نشده باشد.
در نظر گرفتن حق فسخ ضمن قولنامه برای طرفین قرارداد.
پس از محقق شدن شرایط فسخ ، فروشنده از حق خود صرف نظر نکرده باشد.
پس از اعمال حق فسخ، فروشنده اراده خود مبنی بر فسخ قولنامه را به خریدار اطلاع دهد. برای مثال با تنظیم اظهارنامه فسخ معامله را اعلام کند.
چنانچه خریدار فسخ معامله را نپذیرد، فروشنده می‌بایست از طریق مراجع قضایی فسخ معامله را اثبات کند.
بلوغ، عقل و رشد نیز از شرایط کلی فسخ توسط فروشنده است که به آن اهلیت گفته می‌شود.
موارد فسخ درواقع همان حق فسخی است که تحت شرایط خاصی برای فروشنده یا خریدار مطابق قانون مدنی در نظر گرفته شده است که در اصطلاح حقوقی خیار فسخ نامیده می‌شود.
خیارات فسخ قولنامه توسط فروشنده موارد زیر می باشند که هرکدام به اختصار بررسی خواهند شد:
خیار عیب: به موجب قانون اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب بوده مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب با اخذ ارش یا فسخ معامله. همچنین مقرر می دارد; از حیث احکام عیب، ثمن شخصی مثل مبیع شخصی است.
ممکن است هنگام تنظیم قولنامه خریدار بخشی از ثمن را به صورت کالا بپردازد، اگر فروشنده متوجه شود که ثمن معیوب است (ثمن معامله عین معین و کالا بوده است) می تواند با استناد به خیار عیب معامله را فسخ کند یا ثمن معیوب را بپذیرد و بابت عیب آن خسارت (ارش) بگیرد.
خیار تخلف از شرط : چنانچه شروطی ضمن قولنامه توافق شده باشند و خریدار متعهد به عمل به آن شروط شده باشد اما از عمل به تعهداتش خودداری کند، فروشنده به استناد خیار تخلف از شرط حق فسخ قولنامه را دارد.
خیار تدلیس : تدلیس به معنای فریب است. اگر خریدار به هر طریقی فروشنده برای انعقاد آن قرارداد فریب دهد، فروشنده حق فسخ خواهد داشت.
برای مثال خریدار برای خرید یک ملک مقداری پول نقد به علاوه یک خودروی معین را به عنوان ثمن معرفی کند و با فروشنده توافق کند که خودرو را بلافاصله پس از تنظیم قولنامه تحویل دهد، سپس معلوم شود که در این میان تدلیسی از سوی فروشنده صورت گرفته است.
خیار مجلس: مجلس به طور کلی همان جلسه انعقاد قرارداد است یعنی همان مکان و زمانی که طرفین قولنامه را تنظیم کرده‌اند تا زمانی که آن محل و جلسه ترک نشده فروشنده می‌تواند از فروش مال خود صرف نظر کند و قولنامه را فسخ کند.
خیار غبن : چنانچه پس از معامله فروشنده متوجه شود که خریدار مال او را به قیمتی بسیار کمتر از قیمت واقعی اش خریداری کرده است و این معامله به ضرر فروشنده تمام می‌شود، فروشنده می‌تواند به استناد خیار غبن قولنامه را فسخ کند.
خیار رویت: این حق فسخ هم زمانی محقق می شود که ثمن عین معین بوده باشد و خریدار اوصاف آن را تعریف کرده باشد اما پس از اینکه فروشنده ثمن مورد نظر را رویت میکند متوجه می‌شود که مطابق با اوصاف تعریفی خریدار نیست، در چنین شرایطی برای فروشنده حق فسخ در نظر گرفته شده است.
البته باید متذکر شد در صورتی فروشنده می تواند به استناد موارد بالا عقد را فسخ کند که خیارات فسخ با اختیار طرفین معامله که معمولا با عبارت اینکه “کلیه/کافه خیارات ازجمله غبن ولو افحش ساقط‌گردید”(به زبان ساده‌یعنی کلیه اختیارات در مواردفسخ،به نفع خریدار ازبین نرفته باشد) ساقط نشده باشد.
