مالکیت مشاعی یا به صورت انتخابی است یا اجباری. انتخابی یعنی شخصی ملک مشاعی را خریداری می کند و اجباری با فوت مورث، ملکی به چند ورثه به ارث می رسد. در ابتدا برای بررسی تقاضای دستور فروش مال مشاع باید به دعوای افراز و تقسیم اموال مشاع و ارتباط مستقیم آن با دعوی فروش مال مشاع توجه کنیم در واقع زمانی می توانیم از دادگاه دستور فروش ملک مشاع را درخواست کنیم که ملکی غیر قابل افراز تشخیص داده شود.
افراز به معنی تقسیم ملک مشاع بین شرکاءاست در فرض که بین شرکاء توافق برای تقسیم نباشد. مرجع رسیدگی به افراز حسب ماده 4 قانون افراز فروش املاک و ماده 9 آیین‌نامه قانون افراز در وهله اول اداره ثبت اسناد و املاک است و در برخی از موارد دادگاههای عمومی صالح رسیدگی به تقاضای افراز هستند.
حسب ماده 1 قانون افراز، افرازملک مشاعی که در جریان ثبتی آن خاتمه یافته است. در صورت تقاضای یک یا چند شریک مال مشاعی در صلاحیت اداره ثبت محلی است که ملک مورد تقاضا در حوزه آن واقع است و در خواست افراز مستقیما به اداره ثبت داده می شود.
به افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته است و یا بین شرکاء مال مشاع محجور یا غایب مفقود الاثر است،دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی می کند.
مسئول واحد ثبتی، پس از رسیدگی و تطبیق درخواست افراز با مقررات قانونی وملاحظه صورت مجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی، تصمیم خود را مبنی بر رئد یا قبول در خواست افراز اعلام می کند.
در صورتی که ملک شما دارای سند رسمی است تقاضای افراز می بایست به اداره ثبت ارائه شود.
حسب ماده 2 قانون افراز،تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاء در دادگاه محل وقوع ملک است. مهلت اعتراض به این تصمیم ده روز از تاریخ ابلاغ است. در صورتیکه دادگاه با تصمیم واحد ثبتی مخالف باشد، حکم به فسخ آن و در صورت موافقت، آن را تایید می کند.
پس از آن که گواهی عدم افراز از طریق ثبت یا دادگاه صادر و قطعی شد هر یک از مالکین مشاعی می تواند از طریق مجمع قضایی درخواست فروش ملک مشاعی را بنماید.
خواهان درخواست فروش مال مشاع بعد از تهیه گواهی نامه عدم افراز، با مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضایی نسبت به ثبت و ارسال دادخواست دستور فروش ملک مشاع اقدام می نماید.
خواهان باید به طرفیت تمامی شرکاء خود، طرح دادخواست نماید و مشخصات تمامی شرکاء را در دادخواست تصریح کند و همچنین دلایل مالکیت و حقانیت خود و گواهی عدم افراز را در هنگام تنظیم دادخواست ارائه نماید.
دستور فروش ملک مشاع بدون نیاز به صدور اجرائیه در دادگاه به قسمت اجرای احکام ارسال می شود. اجرای احکام پس از تشکیل پرونده اجرائیه، کارشناس رسمی دادگستری را جهت قیمت گذاری ملک مشخص می کند و در صورتیکه اصحاب دعوا به قیمت تعیین شده از سوی کارشناسی در مهلت سه روزه پس از ابلاغ اعتراض نکردند، آگهی برگزاری مزایده را منتشر می کند. پس از انکه ملک از طریق مزایده به فروش رسیده قسمت اجرای احکام پس از کسر هزینه های اجرایی و قانونی نسبت به سهم شرکاء مبلغ حاصل از فروش مال مشاع را بین شرکاء تقسیم می کند.
لازم به ذکر است که متقاضی و هر یک از شرکاء می توانند مثل سایرین در مزایده شرکت نمایند و بالاترین قیمت پیشنهادی را پرداخته و از فروش مال به ثالث جلوگیری می کنند.
علی رغم آنکه درخواست فروش ملک مشاع، تابع تشریفات آیین دادرسی مدنی نیست، اما اکثر محاکم ارائه این درخواست را صرفا در قالب دادخواست می پذیرند.
تصمیم دادگاه در خصوص فروش ملک به صورت حکم یا قرار نیست بلکه دستور است و دستور قابلیت اعتراض را ندارد و از اعتبار امر مختومه برخوردار نیست.
در صورت بازداشت بودن ملک مشاعی و یا در رهن بودن آن، درخواست دستور فروش ملک، قابل استماع نیست.
به نظر اکثریت محاکم صدور دستور فروش ملک مشاع هر یک از شرکاء دیگر می توانند تقاضای اجرای دستور ملک را بنمایند ولی برخی از محاکم هم عقیده دارند صرفا تقاضا دهنده (کسی که دادخواست دستور فروش را ارائه داده) می تواند این درخواست را مطرح کند.
دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز در قالب رای نیست؛ زیرا خواسته خواهان دراین مورد دعوا تلقی نمی شود. در نتیجه رسیدگی قضایی و دادرسی صورت نمی پذیرد و محکومی وجود ندارد. دادگاه صرفا دستور صادر می کند و فروش ملک و تقسیم ثمن آن هم توسط واحد اجرای احکام مدنی انجام می گیرد و چون طبق قانون صرفا احکام دادگاهها قابل اعتراض است این دستور جزء احکام نیست و قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی نمیباشد. بنابراین دستور فروش ملک مشاع غیر قابل اعتراض و قطعی است.
شریک مشاعی می تواند با توجه به عدم افراز بودن ملک مشاعی از طریق دادگاه دستور فروش را درخواست دهد و نیازی به اذن اجازه سایر مالکین مشاعی نیست.
مطابق ماده 1 قانون افراز، افرازاملاک مشاعی که در جریان ثبتی آنهاخاتمه یافته است در صلاحیت اداره ثبت محلی است که ملک در حوزه آن واقع شده است و جهت افراز ملک مستقیما باید به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه شود. در صورتی که ملک مشاعی جریان ثبتی نداشته باشد و یا هنوز جریان ثبتی آن خاتمه نیافته باشد و یا بین شرکاء مال مشاع محجور یا غایب مفقود الاثرباشد ، دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی خواهد بود.
در صورتی که چند نفر در ملکی شریک باشند هر یک ازمالکین مشاعی می توانند تقاضای فروش ملک مشاعی را از دادگاه صالح بخواهند. بنابراین تمام شرکاء می بایست طرف دعوا قرارگیرند.
مطابق ماده 12 قانون آیین دادرسی ، دادگاه صالح در خصوص دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول دادگاهی است که مال غیر منقول در حوزه آن واقع شده است. بنابراین درخواست دستور فروش مال مشاع در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک می باشد.
در صورتی که ملک جریان ثبتی داشته باشد برای افراز ملک به اداره ثبت و املاک محل وقوع ملک مراجعه می نماییم . در صورتی که در بین شرکاء محجور یا غایب باشد و یا جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد دادگاه صالح برای افراز می باشد.
با تقاضای متقاضی فروش ملک مشاعی ، پرونده اجرایی تشکیل میگردد و به قسمت اجرای احکام ارسال می شود. پس از تشکیل پرونده اجرائیه، ارزیاب یا کارشناس رسمی دادگستری ملک را قیمت گذاری مینماید و در صورتی که طرفین دعوا ظرف 3 روز از تاریخ ابلاغ نظرکارشناسی به قیمت تعیین شده از سوی کارشناس اعتراضی ننمایند ، آگهی برگزاری مزایده با تعیین روز و ساعت و محل مزایده منتشر میشود. پس از آن که ملک از طریق مزایده به فروش رسید، قسمت اجرای احکام پس از کسر هزینه های اجرایی نسبت به سهم مالکین مشاعی مبلغ حاصل از فروش مال مشاع را بین مالکان تقسیم می کند.
متقاضی جهت فروش ملک در مرحله اجرا می‌بایست هزینه های انتشار آگهی و هزینه کارشناسی ( ارزیابی ) ملک را پرداخت نماید و در پایان اجرا یعنی بعد از مزایده ملک و فروش آن مبلغی را علاوه بر هزینه کارشناسی به عنوان حق اجراء پرداخت نماید. شایان ذکر است مطابق قانون اجرای احکام، حق اجرای احکام در دعاوی مالی پنج درصد مبلغ محکوم به است . با توجه به این که دستور فروش جزء دعاوی غیر مالی است پس هزینه اجراء پنج درصد محاسبه نمیشود.
با توجه به اینکه دستور فروش مال مشاع از دعاوی غیر مالی محسوب میشود بنابراین هزینه ارائه دادخواست بسیار ناچیز است.
خواهان : آقای….. به نشانی …
خوانده : آقای…… به نشانی ….
خواسته : 1) تقاضای رسیدگی و صدور رای مبنی بر دستور فروش ملک مشاعی یک دستگاه آپارتمان مسکونی تحت پلاک ثبتی …..فرعی از …. اصلی مفروز و مجزا شده از …. فرعی از اصلی مذکور قطعه …تفکیکی واقع در بخش … حوزه ثبت املاک ……به نشانی ……..
دلایل و منضمات: 1) سند رسمی مالکیت به شماره…..2) صورتمجلس گواهی عدم افراز پلاک ثبتی
……فرعی از …..اصلی مفروز و مجزا شده از ……. فرعی از اصلی مذکور قطعه …. تفکیکی واقع در بخش … حوزه ثبت املاک …..
ریاست محترم دادگاه
باسلام
احتراماً اینجانب …..به استحضار میرساند ، بموجب سند رسمی مالکیت به شماره ….. مالک دو دانگ از شش دانگ پلاک ثبتی …. فرعی از … اصلی مفروز و مجزا شده از قطعه …تفکیکی واقع در بخش … حوزه ثبتی…… به نشانی ……….میباشم که در حال حاضر به دلیل مشکلات حادث شده با خوانده دعوا در نحوه تصرف و استفاده از مال مشاع ، خواستار فروش آن توسط دادگاه محترم است .
از آنجا که گواهی صادره از اداره ثبت اسناد و املاک ….. پلاک فوق الذکر قابل افراز و تقسیم نمیباشد لذا از محضر دادگاه محترم تقاضای رسیدگی و صدورحکم مبنی بر دستور فروش پلاک مذکور و تقسیم ثمن حاصله فی‌ما بین مالکین بر اساس حصه و میزان مالکیت به هر کدام از آنها طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری به استناد ماده 4 از قانون افراز و فروش املاک مشاعی به انضمام کلیه خسارات قانونی مورد استدعاست.
قانون مرتبط با دستور فروش ملک مشاع
ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع
اگر به موجب تصمیم قطعی اداره ثبت واملاک ملکی غیر قابل افراز تشخیص داده شود با تقاضای هریک از مالکین ملک مشاعی به دستور دادگاه فروخته میشود.
ماده ی 9 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع
در صورت صدور حکم قطعی بر عدم افراز و غیرقابل تقسیم بودن ملک مشاعی ، دادگاه بر حسب تقاضای هر یک از شرکا، دستور فروش آن را به دایره ی اجرای دادگاه خواهد داد. مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول، اقدام می کند
ماده ی 10 آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع
وجوه حاصله از فروش ملک مشاعی ، پس از کسر هزینه های عملیات اجرایی، طبق دستور دادگاه بین شرکا ملک مشاعی به نسبت سهام، تقسیم خواهد شد.
