به دست آوردن یک خانه ایده آل کاری پر زحمت است که زمان و پشتکار زیادی را می طلبد. برای اینکه بتوان خانه ای متناسب با سلایق خود پیدا کنیم باید مداما به بنگاه های معاملات املاک مراجعه کنیم و پس از معرفی خانه ها با توجه به شرایط و هزینه ها، مطلوب ترین گزینه را انتخاب نماییم. اما باید بدانید که این موارد تنها بخش اولیه پیدا کردن یک خانه ایده ال است. از زمانی که بتوانید منزلی درخور و متناسب با سلایق خود بیابید تا وقتی که آن را سند بزنید با چالش های مختلفی مواجه خواهید شد.سند زدن خانه یکی از مهم ترین مسائل خرید و یا فروش ملک است که باید به تمامی جزئیات آن دقت شود. در صورت بی توجهی به مسائل حقوقی سند زدن ملک، عواقب سختی در انتظار خریدارو یا فروشنده خواهد بود. لذا تصمیم گرفتیم در این مقاله به منظور آگاهی بیشتر شما عزیزان، تمامی مراحل سند زدن ملک را شرح دهیم.
نکات حقوقی خرید و فروش ملک:
سند دار بودن ملک
در اولین نکته باید مشخص شود که ملکی که قرار است خریداری شود، آیا دارای سند رسمی می باشد یا فاقد سند رسمی است؟ در خصوص خرید و فروش بسیاری از املاکی که در شهرهای کوچک یا حاشیه شهرهای بزرگ یا شهرهای شمالی وجود دارد، نکته مهم این است که با وجود یک سند مادر برای یک زمین بزرگ اما در تبدیل این زمین به قطعات کوچکتر، این قطعات به صورت قولنامه ای یا وکالتی معامله شده و خبری از سند رسمی در میان نیست.
اطمینان از مالکیت فروشنده بر ملک
مهمترین نکته در خرید هر ملکی، احراز مالکیت فروشنده است. فروشنده باید مطابق قانون، مالک ملکی باشد که به فروش می رساند یا از سوی فروشنده ملک، دارای وکالت نامه رسمی باشد. در صورتی که ملک متعلق به چند نفر باشد و اصطلاحا مال مورد معامله بین چند نفر مشاع باشد، در این صورت یا باید همه مالکین در هنگام فروش حاضر بوده و رضایت خود را اعلام کنند و یا یک نفر از سوی بقیه مالکان، وکالت در فروش داشته باشد که در این صورت وکالت نامه باید به صورت رسمی و در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد و به صراحت به وکیل اجازه فروش ملک را داده باشد. همچنین علاوه بر تصریح به وکالت در فروش، وکیل باید وکالت در دریافت ثمن (قیمت) ملک را نیز داشته باشد.
در رهن نبودن ملک ؛ از نکات حقوقی خرید خانه
یکی از نکاتی که باید حتما به آن توجه داشت این است که ملک مورد نظر آزاد بوده و در رهن بانک نباشد. گاهی اوقات فروشنده خانه اش را برای وام گرفتن در رهن بانک می گذارد یا این که خانه در اجرای حکمی توسط مراجع قضایی ضبط شده است. در این موارد فروش خانه با تنظیم مبایعه نامه امکان پذیر است و تنظیم کردن سند به نام خریدار فقط با فک رهن صورت می گیرد. در این شرایط بهترین کار این است که فروشنده وکالت فک رهن را به خریدار داده و خریدار هم قسمتی از پول خانه را برای این کار بگذارد. یعنی به جای این که کل پول ملک را به فروشنده بدهد، قسمتی از آن را برای فک رهن و پرداخت هزینه آن نگه می دارد.
بازدید از ملک
خریدار باید به طور دقیق از ملک مورد معامله بازدید و نسبت به شرایط قرارگیری، راه های دسترسی، املاک معارض یا دارای دید و اوصاف ظاهری ملک اطلاع کسب کند.
در خصوص آپارتمان ها وضعیت دسترسی راه های مشاعی ساختمان، شرایط استفاده از پارکینگ، حیاط یا پشت بام نیز باید به دقت بررسی شود تا بعد از خرید ملک مشکلی ایجاد نشود.
تصریح به انتقال دادن پارکینگ و انباری
هرگاه طرفین به این توافق برسند که ملک با انباری و پارکینگ به فروش می رسد، بایستی این موضوع همراه با مشخصات دقیق انباری و پارکینگ آن در سند یا مبایعه نامه ی ملک ذکر گردد. این نیز از دیگر نکات مهم حقوقی به هنگام خرید املاک است.چنانچه ملکی بیشتر از یک انباری و پارکینگ داشته باشد و قرار باشد که همه ی آن ها منتقل بشود، این موضوع بایستی صراحتا در سند قید بشود. اگرچه این موارد بهعهده صاحب بنگاه یا سردفتری است که به تنظیم سند مبادرت می ورزد، اما در پاره ای ملاحظات نیاز است که خریدار هم این موارد را کنترل نماید.
عدم پرداخت یکجای کل مبلغ معامله
نکته مهم دیگر اینکه هرگز تا زمان تحویل گرفتن کامل ملک ، وجه کامل را به فروشنده یا موجر پرداخت نکنید ! تحویل کامل ملک نه تنها به شکل دریافت فیزیکی محل بلکه پس از انتقالات ثبتی سند است. به فروشندگان توصیه میشود ، اگر کل مبلغ معامله را قبل از تحویل ملک دریافت نکرده اند ، باقیمانده پول را از نظر مقدار و زمان دقیق پرداخت با شرطی مبنی بر فسخ یک طرفه قرارداد بدون مراجعه به دادگاه ( در صورت عدم محقق شدن آن ) در قرارداد درج نمایند تا خریدار یا مستاجر هم به شکل متقابل مکلف به پرداخت مبلغ باقیمانده در موعد مقرر شود.
مبایعه نامه:
به زبان خودمانی و ساده، می توانیم بگوییم مبایعه نامه همان قولنامه است. چیزی که در زبان حقوقی به مبایعه نامه معروف است، همان مفهومی است که در عرف با نام قولنامه شناخته می شود. بر این اساس، کلمات قولنامه و مبایعه نامه می توانند جایگزین هم شوند و به خاطر این تفاوت نام، آثار حقوقی متفاوتی نخواهند داشت. مبایعه نامه به قراردادی گفته می شود که طی آن مالی به فرد دیگری فروخته می شود. در عرف، به قرارداد مکتوبی که بین طرفین، یعنی فروشنده و خریدار یا در اصطلاح حقوقی بایع و مشتری، تنظیم می شود و بر اساس این قرارداد، چیزی در مقابل دریافت بهاء یا قیمت فروخته می شود، مبایعه نامه می گویند.
بطور کلی این موارد می بایست در نوشتن یک مبایعه نامه رعایت گردد:
- نام و مشخصات طرفین قرارداد
- نام و مشخصات نماینده قانونی (در صورت بودن وکیل)
- آدرس دقیق طرفین قرارداد
- مشخصات دقیق ملک
- مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت
- زمان و شرایط تحویل ملک
- زمان و شرایط تنظیم سند رسمی
- تعهدات خریدار
- تعهدات فروشنده
- موارد فسخ قرارداد
- نحوه حل و فصل اختلافات
- وضعیت تعهدات در صورت وقوع قوه قهریه
دفترخانه
قرارداد فروش ملک ممکن است به صورت عادی یا رسمی تنظیم شود. قرارداد رسمی، قراردادی است که طی سند رسمی و با حضور طرفین در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می شود اما اسناد عادی ممکن است در دفاتر مشاورین املاک یا به صورت شخصی بین طرفین تنظیم شود.
راهی که برای معامله یک ملک یا خانه باید طی شود:
- مراجعه به بنگاه و دریافت کد رهگیری
- مراجعه به دفتر ثبت و استعلام سند
- گرفتن مفاصاحساب دارایی
- تسویه حساب شهرداری
- انتقال سند در دفتر
- مراجعه به اداره ثبت ناحیه و دریافت سند تک برگی
- ارائه سند مالکیت قبلی
- پرداخت هزینه ها و مدارک
- مراجعه به باجه پست
- دریافت سند جدید.
