پافشاری رئیسی بر یک وعده انتخاباتی اشتباه 

به گزارش ساعد نیوز و به نقل از بورسان، در چهارمین گفتگوی زنده تلویزیونی رئیس جمهور با مردم نکات فراوانی گفته شد که در بخشی از این گفتگو مجددا بر ساخت سالی یک میلیون مسکن در سال توسط دولت تاکید شده بود. دولت در حالی قصد ساخت یک میلیون واحد مسکن در سال را دارد که آخرین داده های بانک مرکزی نشان می دهد هم میزان معاملات و هم قیمت مسکن طی دو ماه اخیر (اگر چه کم تر از تورم ماهانه) افزایش یافته است و گویی هر روز نیاز به دخالت دولت در بازار مسکن جدی تر خواهد شد. با این حال سوالی که وجود دارد آن است که آیا ساخت سالی یک میلیون مسکن توسط دولت راهکار درستی برای افزایش دسترسی خانوارها به مسکن است؟

مسکن چه سهمی از هزینه های خانوار دارد؟

همانطور که در نمودار زیر مشاهده می کنیم، مسکن و هزینه های خوراکی در مجموع حدود 70 درصد هزینه های خانوار را تشکیل می دهد که از سال 1397 تا سال 1399 تقریبا تغییر شدید نداشته است؛ اما سهم مسکن اندکی رو به افزایش گذاشته و از حدود 36 درصد به 39 درصد افزایش یافته است. این نمودار برای تمام خانوارهای ایرانی است و ناهمسانی افراد شهری/روستایی و نیز در میان استان های مختلف را در نظر نگرفته است. در نتیجه طبیعی است که مشکل مسکن در شهرها جدی تر باشد که برای میانگین کشور، سهم مسکن از هزینه های خانوار برای بخش شهری حدود ده درصد بالاتر از بخش روستایی است. در نتیجه مساله مسکن در اقتصاد ایران پدیده ای شهری است که برای شهرهای بزرگ تر و پر جمعیت جدی تر است. در نتیجه طبیعی است که دولت دغدغه مدیریت التهابات بازار مسکن را داشته باشد؛ اما سوال این است که آیا ایجاد یک میلیون مسکن در سال پاسخ درستی به دغدغه فوق است؟

قدرت اندک خریداران مسکن

همانطور که در رونق بازار مسکن در رکود سایر بازارها دیدیم، قیمت مسکن طی ماه های اخیر علی رغم رشد کم تر از تورم؛ اما روند افزایشی داشته که افزایش مذکور با رشد تعداد معاملات نیز همراه بوده است. در نتیجه می توان گفت که اگر چه رونق و رکود بازار مسکن با تعداد معاملات مشخص می شود؛ اما افزایش قیمت ها چندان رونق بازار مسکن را همراهی نمی کنند و همانطور که معاون اداره بررسی ها و سیاست های اقتصادی بانک مرکزی تاکید کرده، رشد قیمت در ماه های اخیر منبعث از افزایش قیمت در مناطقی بوده که سهم بزرگی از ارزش معاملات داشته اند (مناطق یک، سه و دو). در نتیجه هنوز نمی توان در مورد رونق بازار مسکن به صورت جدی حکم صادر کرد. اما نکته آن است که طی چند ماه اخیر وزن معاملات به سمت منازل قدیمی تر رفته است که نشانگر ضعیف بودن سمت تقاضای مسکن در قیمت های فعلی است. یکی از راه هایی که می توان سمت تقاضا را تقویت کرد ارائه وام مسکن است که چندان وضعیت مناسبی ندارد.

بانک ها چه نقشی در افزایش قدرت خرید مسکن دارند؟

همانطور که مشاهده می کنیم، از مجموع دو هزار میلیارد تومان تسهیلات شبکه بانکی در نه ماهه اول 1400 تنها حدود 106 همت آن مربوط به بخش مسکن بوده است. سهم تسهیلات با هدف ایجاد مسکن در نه ماهه اول سال 1400 تنها 23 همت بوده؛ چرا که عمده وام ها به بخش سرمایه در گردش مسکن اختصاص یافته است. برای اینکه شهود بهتری نسبت به ارقام مذکور داشته باشیم بد نیست به ارزش معاملات بازار مسکن تهران برای ماه آبان اشاره کنیم که حدود 25 هزار میلیارد تومان برآورد می شود که نشان می دهد کل تسهیلات بخش مسکن در 9 ماهه اول امسال تنها به اندازه ارزش معاملات یک ماه بازار مسکن تهران است و عملا تاثیر ناچیز تسهیلات مسکن در افزایش تقاضا را نشان می دهد. در چنین شرایطی تاکید بر اجرای طرح ملی مسکن با استفاده از منابع مالی بانک ها چه معنایی دارد؟

اجرای مسکن ملی یا رکودزا است یا تورم زا

همانطور که در نمودار فوق مشاهده می کنیم سهم مسکن از کل تسهیلات 1400 حدود پنج درصد بوده است. اگر فرض کنیم بانک ها باید 360 همت از تامین مالی طرح ملی مسکن را انجام دهند، به معنای آن است که این سهم باید به بیش از 25 درصد برسد. به صورت واضحی این برآورد حداقلی است؛ چرا که دیدیم بخش مهمی از تسهیلات مسکن به سرمایه در گردش ارتباط دارد. اما در هر حال افزایش شدید سهم مسکن یا به معنای آن است که بخش خدمات، صنعت و معدن و بازرگانی مقدار کم تری وام بگیرند که چون ارزش افزوده بخش مسکن در شرایط فعلی اندک است، تلویحا به معنای رکود است. چرا که تامین مالی را برای بخش های مذکور مشکل خواهد کرد. اما اگر نخواهیم مقدار وام به بخش های دیگر را کاهش دهیم، لاجرم اصرار بر اجرای طرح ملی مسکن توسط دولت باعث فشار به شبکه بانکی و در نتیجه اضافه برداشت از بانک مرکزی می شود که به صورت واضحی تورم زا است و نکته جالب توجه آن است که رئیس جمهور در سخنان دیشب خود هنوز بر این مساله تاکید دارند که اجرای طرح فوق عمل به وعده است؛ حال آنکه با همین حقایق می توان گفت که منابع مالی طرح مذکور اساسا وجود ندارد و اگر هم قابل تهیه باشد به قیمت رکود و تورم اتفاق خواهد افتاد. اما این مساله ابعاد دیگری نیز دارد.

تامین مالی مسکن ملی در نقطه ابهام

اگر اندکی به ساختار نقدینگی کشور نگاه کنیم متوجه می شویم که حدود 20 درصد این سپرده ها کوتاه مدت هستند به این معنی که سود به آن ها تعلق نمی گیرد. به علاوه از حدود 3400 همت از پولی که سود به آن تعلق می گیرد، تنها 800 هزار میلیارد تومان آن در سررسیدهای دو ساله است که امکان وام دهی بلندمدت را تنها برای دو سال دارند. در نتیجه اساسا شبکه بانکی کشور برای تامین مالی بلندمدت با مساله مواجه است؛ چرا که ریسک نقدینگی آن افزایش می یابد. طبعا راه حل جایگزین اعطای منابع توسط بانک مرکزی است که تبعات تورمی خواهد داشت و باید دید که منطق اجرایی معیوب این طرح، دولت را از اجرای این وعده انتخاباتی باز می دارد یا خیر.