براساس هرم نیازهای مازلو، در اولین طبقه یا یکی از مهم ترین نیازهای انسان، نیاز به مسکن است و تا زمانی که این نیاز ارضا نشود، عمده فعالیت های انسان در جهت رفع آن خواهد بود. اما در چند سال اخیر با توجه به تورم و افزایش بی سابقه قیمت ها، خرید مسکن به سمت نوعی سرمایه گذاری در حال حرکت است. اگر شما نیز قصد ورود به این نوع سرمایه گذاری را دارید، طبیعتا باید بدانید پیش بینی ها در این بخش چگونه است و در چه زمانی اقدام به فعالیت کنید. در این مطلب ابتدا به بررسی عوامل موثر بر پیش بینی قیمت مسکن پرداخته و در نهایت با تحلیل شرایط، در مورد معاملات مسکن و همچنین ساخت و ساز در تابستان صحبت می کنیم.
عوامل موثر بر قیمت مسکن
با توجه به شرایط حاکم در جهان و تداوم ویروس کرونا، بسیاری از صنایع تحت تاثیر این موضوع قرار گرفتند که صنعت ساخت و ساز و مسکن هم شامل آن می شود. هرچند پیش بینی روند افزایش یا کاهش قیمت مسکن کار ساده ای نیست و پارامترهای زیادی را شامل می شود، اما تا آن جا که امکان پذیر بوده لیستی از موارد تاثیرگذار تهیه کردیم:
- تورم
- قیمت ارز و دلار
- فولاد و مصالح ساختمانی
تورم مهم ترین عامل تعیین قیمت مسکن
اقتصاد مسکن سهمی حدود ۳۰ الی۴۰ درصدی از اقتصاد کل کشور ما را شامل می شود و با توجه به این که مرکز آمار، نرخ تورم فروردین ماه را ۳۰.۲ درصد اعلام کرده نمی توان توقع داشت که بازار مسکن از آن متاثر نشود. درنتیجه تورم عمومی تاثیر به سزایی بر بازار مسکن داشت و این تنها یکی از عوامل افزایش قیمت و کاهش معاملات در کشور است. از سوی دیگر تولید مسکن در کشور چندین سال است که روند کاهشی به خود گرفته است. براساس آمار شهرداری ها ظرف هفت سال گذشته تولید مسکن کاهش داشته و این موضوع توازن را برای عرضه و تقاضا به هم زده؛ همچنین کاهش قدرت خرید مردم نیز همزمان به شکل دامنه داری ادامه یافته است. تورم در اکثر عرصه ها تاثیر داشته و صنعت فولاد و آهن آلات هم یکی از این موارد است. قیمت مسکن ارتباط بسیار مستقیمی با مصالح فولادی دارد و باید قبل از خرید آخرین قیمت میلگرد در بازار و سایر تجهیزات بررسی شود. در دو دهه گذشته درآمد عمومی مردم از قیمت مسکن عقب افتاده که این شرایط سبب شده تا تقریبا ۸۰ درصد معاملات صورت گرفته در بازار مسکن خرید سرمایه ای باشد و تنها ۲۰ درصد معاملات خرید مصرفی!
روی هم رفته پیش بینی ما این است که در سال جاری تورم بخش مسکن برابر یا کمتر از تورم عمومی و تقریبا در حدود ۲۰ الی ۳۰ درصد خواهد بود. همچنین احتمالا میانگین معاملات ماهیانه نیز چیزی در حدود ۶۰۰۰ الی ۷۰۰۰ معامله در ماه خواهد بود. در نهایت در سال جاری با توجه به ناتوانی متقاضیان مصرفی در پرداخت قیمت های فعلی رایج در بازار مسکن، کاهش قیمت واقعی مسکن سرعت خواهد گرفت. به این معنا که قیمت اسمی مسکن ثابت مانده و یا بسیار کمتر از نرخ تورم عمومی افزایش خواهد داشت که در نهایت در میان مدت سبب می شود قیمت واقعی مسکن کاهش پیدا کند. از آنجایی که آمار دقیقی از پروانه های ساخت منتشر نشده نمی توان نظر دقیقی هم در این مورد داد؛ با این همه طبق شنیده ها و براساس مصاحبه های مختلف با مسئولین این طور به نظر می آید که تعداد پروانه های کسب شده در سال جاری و سال گذشته کاهش چشم گیری داشته و همین مساله می تواند گواهی بر رکود در بخش ساخت و ساز باشد.
تاثیر ارز و دلار بر بازار مسکن
در سال گذشته علاوه بر تورم، افزایش قیمت ارز دشواری سرمایه گذاری در طلا و ارز باعث شد مردم برای حفظ ارزش پول خود در برابر گزند تورم به سمت مسکن بیایند و با تغییر رویکرد مردم قیمت آن نه براساس عرضه و تقاضای مصرفی بلکه به صورت عرضه و تقاضای سرمایه ای تعیین شد و انتظارات فروشنده ها براساس قیمت دلار و طلا شکل گرفت. همان طور که در پیش بینی قیمت خودرو در سال 99 بررسی شد، انتظار می رود که به علت رابطه مستقیم این صنایع با هم در تابستان هم شاهد نوسان قیمت در بازار مسکن باشیم. به طوری که طبق آمار بانک مرکزی از اسفند ۹۷ تا فروردین ۹۹ قیمت میانگین مسکن در تهران از حدود ۱۱ میلیون تومان به ۱۷ میلیون تومان رسیده است. همچنین با توجه به رشد قیمت دلار از ابتدای سال ۹۹ و بهبود بحران کرونا خریداران و فروشندگانی که در اسفند و فروردین نمی توانستند دست به معامله بزنند از ابتدای اردیبهشت وارد بازار شدند و حجم معاملات را تا حدود 10 هزار معامله افزایش دادند.
تاثیر افزایش قیمت فولاد و مصالح ساختمانی بر قیمت مسکن
طبق بررسی آهن آنلاین (www.ahanonline.com) از جمله عوامل بنیادی مهمی که تاثیر به سزایی برروی قیمت مسکن دارد، قیمت فولاد است. به طور تقریبی فولاد حدود ۱۰ الی ۲۰ درصد هزینه ساخت را شامل می شود و با افزایش قیمت آن سازندگان و بساز و بفروشان مسکن قیمت های پیشنهادی خود را بالا خواهند برد. برای درک روند پیش روی قیمت میلگرد و تیرآهن به بررسی این دو کالا می پردازیم.
قیمت میلگرد از لحاظ تکنیکال در روندی دو ماهه حرکت می کند و در صورتی که این روند را به سمت پایین نشکند، احتمال رشد قیمت آن تا حدود ۷۷۰۰ تومان وجود دارد. به طور کلی در یک سال گذشته قیمت از حدود چهار هزار تومان تا هفت هزار تومان افزایش داشته یعنی حدود ۷۰ درصد! در نمودار زیر به بررسی این روند صعودی پرداختیم.
قیمت تیرآهن نیز همانند قیمت میلگرد در یک سال گذشته افزایشی حدود ۷۰ درصد داشته و در حال حاضر نیز با کف روند سه ماهه خود برخورد کرده و احتمالا با توجه به عوامل بنیادی دوباره صعودی شود. یکی از پرکاربردترین سایز تیرآهن که تقاضای زیادی بین صنعت گران هم دارد، تیرآهن 14 ذوب آهن است که روند افرایش قیمت آن را در نمودار پایین بررسی کردیم که تاثیر به سازایی در نوسان قیمت در صنعت ساخت و ساز و خرید و فروش در بازار و درب کارخانه دارد.
سرنوشت بازار مسکن در تابستان 99 چه می شود؟
با توجه به بررسی موارد ذکرشده، برای پیش بینی قیمت مسکن انتظار می رود همچنان تقاضای غیرواقعی و کاذب در بازار موج بزند و با افت احتمالی کیفیت سازه ها و افزایش قیمت در بازار مسکن مواجه باشیم. ممکن است با بهتر شدن شرایط و کاهش یافتن ویروس کرونا، اقتصاد ایران و جهان با رکود همراه شود و سیر افزایشی قیمت ها متوقف شود اما با توجه به اوضاع حاکم، بعید است. روی هم رفته با کنار هم قرار دادن تمامی عوامل با اینکه به نظر افزایش تقاضای موثری برای محصولات فولادی از جانب سازنده های مسکن نخواهیم داشت، قیمت محصولات فولادی براساس قیمت دلار و نرخ تورم افزایش یا کاهش خواهد یافت. با نگاهی اجمالی به قیمت روز آهن آلات و بررسی افزایش مصالح ساختمانی، به خصوص میلگرد و تیرآهن که بررسی شد، به طور حتم منجر به افزایش هزینه ساخت می شود و به خودی خود قیمت مسکن را نیز افزایش می دهد. از طرف دیگر افزایش انتظارات تورمی فروشنده ها باعث می شود که آن ها قیمت هایی بسیار فراتر از حال حاضر برای تابستان و سال های آینده متصور باشند و به این زودی ها شفاف سازی نمی شوند.
جمع بندی
البته لازم به ذکر است که گفته می شود ممکن است در ماه های پیش رو، دادستانی به بحران مسکن ورود کرده و تا حدودی بتواند افزایش قیمت ها را مهار و کنترل کند اما به نظر این کار بیشتر جنبه موقتی داشته باشد. زیرا همان طور که اشاره کردیم افزایش قیمت مسکن ریشه در مسائل دیگری دارد که تا آن ها حل و فصل نشوند، قیمت ها حتی با ورود دادستانی و اخذ مالیات توسط دولت کاهش نمی یابند. هیچ زمانی و در هیچ حوزه ای استفاده از زور و اعمل قدرت نه تنها مشکلی را حل نمی کند که چه بسا مشکلات بیشتری را به بار می آورد.
منبع: https://www.gostaresh.news/بخش-راه-مسکن-70/104570-پیش-بینی-قیمت-مسکن-در-تابستان
