احترام به مالکیت دیگران یکی از آموزه های مشترک همه‌ی ادیان و نظام های حقوقی محسوب می‌شود. هیچ عقل سلیمی بر نمی‌تابد که انسان مالک و متصرف چیزی باشد که اساسا نسبت به آن دارای حق نیست و تنها مالکین اموال و نمایندگان قانونی آنها حق بهره برداری و تصرف مایملک خود را دارند.
قوانین ایران که ریشه در فقه اسلامی دارد که با محترم شمردن مالکیت خصوصی افراد جامعه، آنها را به تصرف اموال غیر منقول دیگران بر حذر داشته است. قانونگذار با رسمیت دادن به این موضوع موجبات طرح دعوا یا شکایت تصرف عدوانی را برای افراد جامعه فراهم نموده است که به این معنی است که یک فرد بدون داشتن مجوز قانونی یا قراردادی دراموال غیرمنقول دیگری تصرف کرده و حق استفاده از آن را مختص خود می‌داند.
در صورتی که فردی به زمین یا منزل خود که سابقا از آن استفاده می‌نموده است مراجعه نماید و متوجه شود که فردی به زور یا با سو استفاده از غیبت مالک در آنجا حضور یافته و مکان مورد نظر را به تصرف خود در آورده در آن صورت این فرد امکان طرح دعوا یا شکایت تصرف عدوانی را پیدا می‌کند.
در بالا به مفهوم عمومی تصرف عدوانی اشاره کردیم و حالا نگاهی به متون قانونی خواهیم داشت. تعریفی که قانونگذار در مقام بیان دعوی تصرف عدوانی مطابق ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی بیان کرده است تعریف بسیار مناسبی به نظر می‌رسد.
به موجب این قانون دعوای تصرف عدوانی عبارت است از: "ادعای متصرف سابق مبنی بر این که دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌نماید."
ازنظر قانونگذار هیچ کس حق این را نخواهد داشت که مالی را که در تصرف و اختیار دیگری است به نحو عدوان و توسل به قدرت شخصی یا همان زور تصاحب و تصرف نماید مگر این که به حکم قانون یا قرارداد منعقده اجازه این کار را داشته باشد، در غیر این‌صورت غاصب محسوب می‌شود و به عنوان متصرف عدوانی تحت پیگرد قانونی قرار خواهد گرفت.
اهمیت تصرف غیر قانونی ملک دیگری به اندازه ای است که فرد هم امکان شکایت کیفری را دارد و هم اینکه می‌تواند با طرح دعوای حقوقی خواهان ترک تصرف گردد. نکته‌ی مهمی که در این رابطه وجود دارد این است که شما در صورتی که تحت عنوان تصرف عدوانی حقوقی دادخواستی را علیه متصرف ملک تقدیم می کنید در این صورت دیگر امکان طرح شکایت کیفری تصرف عدوانی را در محکمه نخواهید داشت. البته عکس این موضوع صادق نیست، چرا که اگر شاکی ابتدا علیه متشاکی شکایت تصرف عدوانی کیفری طرح کند امکان طرح همزمان یا متعاقب دعوی حقوقی را خواهد داشت. برای درک بهتر موضوع به تفصیل این دو خواهیم پرداخت.
همانطور که در تعریف مزبور ذکر شد زمانی می توانیم دعوای تصرف عدوانی را مطرح کنیم که این چهار شرط وجود داشته باشد:
موضوع دعوا، مال غیر منقول مانند زمین، آپارتمان، مغازه و باغ باشد.
خواهان پیش از خوانده و سابقا ملک را در تصرف داشته است.
خوانده پس از تصرف او، اقدام به تصرف ملک نموده است.
خوانده عدوانا یعنی غیرقانونی به تصرف پرداخته است.
فرض کنید شما مالک مغازه‌ای هستید و منافع ملک خود را به مستاجر در زمان مشخصی با اجاره واگذار کردید. اکنون مدت اجاره منقضی شده است و شما که خود قصد دارید اقدام به فروش لباس در ملک خود کنید، مشاهده می کنید که فرد مورد نظر ملک شما را تخلیه نمی‌کند. آیا در این حالت می‌توانید با دعوای کیفری تصرف عدوانی اقدام به جلب فرد کنید؟ در چنین حالتی که شما مالک هستید نمی‌توانید از او طرح شکایت تصرف عدوانی کیفری کنید.
یا تصور کنید شما مستأجر مغازه ای هستید و برای مسافرت به خارج می‌روید و پس از بازگشت می بینید که موجر شما (مالک)، عین مستأجره را به تصرف خود در آورده است. در اینجا شما امکان طرح دعوی رفع تصرف عدوانی را به عنوان متصرف سابق (مالک منافع عین مستأجره) در برابر متصرف فعلی (مالک عین) خواهید داشت.
نکته‌ی مهمی که اغلب باعث می شود افراد نتوانند به طور کامل به حق خودشان در رابطه با اموال غیر منقول برسند شباهت تصرف عدوانی با موارد مشابه قانونی دیگر است. از آنجا که دعوای تصرف عدوانی با دعوای خلع ید و تخلیه ید شباهت ها و تفاوت هایی دارد، بایستی با شناخت دقیق هر یک از دعاوی مذکور، به گونه ای صحیح اقامه دعوی نمود تا بتوان به راحتی احقاق حق کرد.
تفاوت تصرف عدوانی با خلع ید موضوع بسیار مهمی است که شما باید پیش از طرح دعوا و با در نظر گرفتن وضعیت خود به آن توجه کنید. برای بیان این تفاوت ابتدا خلع ید را توضیح می‌دهیم.
خلع ید به لحاظ حقوقی عنوان دعوایی است که در آن شما به عنوان مثال مالک یک مال غیر منقول مثل خانه، زمین یا مغازه هستید و متوجه شدید که فردی که هیچ رابطه قراردادی با شما ندارد با ادعای مالکیت اقدام به تصرف و غصب مکان متعلق به شما می کند، تا اینجا ماجرا شبیه به تصرف عدوانی است. اما نکته اینجاست که شما در دعوای خلع ید در این مواقع باید بتوانید مالکیت خود را بر مکان مورد نظر از طریق ارائه سند قابل قبول مانند سند مالکیت رسمی یا حکم دادگاه مبنی بر اثبات مالکیت در دادگاه اثبات کنید و با اثبات مالکیت خود به روند تصرف غیر مجاز خاتمه داده و اقدام به خلع ید غاصب و متصرف نمایید اما در صورتی که بخواهید دعوای تصرف عدوانی مطرح نمایید نیازی ندارید که مالکیت خودتان را اثبات کنید بلکه همین که بتوانید ثابت کنید که پیش از متصرف فعلی و سابقا در آن مکان تصرف داشته اید، کفایت می‌کند. البته بعضی از محاکم در رویه خود از افراد درخواست ارائه اسناد مالکیت می‌نمایند.
حال که تفاوت خلع ید با تصرف عدوانی مشخص شد، بایستی تفاوت تصرف عدوانی و تخلیه ید را بدانید. در دعوای تخلیه ید شما به عنوان مالک مال غیر منقول متصرف را می‌شناسید. در واقع در این دعوا شما با قرارداد قبلی که بین یکدیگر تنظیم کرده بودید حق بهره برداری از ملک خودتان را مثلاً با قرارداد اجاره به متصرف داده بودید و اکنون مدت قرارداد پایان یافته است اما متصرف فعلی، حاضر به تخلیه مال موضوع قرارداد مثلاً عین مستأجره نمی باشد. در این حالت خواهان پس از پایان مدت قرارداد می تواند تخلیه ملک را از متصرف بخواهد و در صورت عدم تخلیه علیه او اقامه دعوی کند که به این دعوا "تخلیه ید" گفته می‌شود.
علاوه بر امکان طرح دعوای حقوقی تصرف عدوانی، قانون گذار برای افراد امکان طرح شکایت تصرف عدوانی کیفری را نیز در نظر گرفته است و این جرم را در ماده 690 قانون مجازات اسلامی به طور دقیق تصریح کرده است.
به موجب این ماده هر کس به وسیله صحنه سازی از قبیل پی‌کنی، دیوارکشی، تغییر حد فاصل، امحای مرز، کرت‌بندی، نهرکشی، حفر چاه، غرس اشجار و زراعت و امثال آن به تهیه آثار تصرف در اراضی مزروعی اعم از کشت شده یا در آیش زراعی، جنگلها و مراتع ملی شده، کوهستانها، باغها، قلمستانها، منابع آب، چشمه‌سارها، انهار طبیعی و پارکهای ملی، تاسیسات کشاورزی و دامداری و دامپروری و کشت و صنعت و اراضی موات و بایر و سایر اراضی و املاک متعلق به دولت یا شرکتهای وابسته به دولت یا شهرداریها یا اوقاف و همچنین اراضی و املاک و موقوفات و محبوسات و اثلاث باقیه که برای مصارف عام‌المنفعه اختصاص یافته یا اشخاص حقیقی یا حقوقی به منظور تصرف یا ذیحق معرفی کردن خود یا دیگری، مبادرت نماید یا بدون اجازه سازمان حفاظت محیط زیست یا مراجع ذیصلاح دیگر مبادرت به عملیاتی نماید که موجب تخریب محیط زیست و منابع طبیعی گردد یا اقدام به هر گونه تجاوز و تصرف عدوانی یا ایجاد مزاحمت یا ممانعت از حق در موارد مذکور نماید به مجازات 1 ماه تا یک سال محکوم می‌شود. دادگاه موظف است حسب مورد رفع تصرف عدوانی یا رفع مزاحمت یا ممانعت از حق یا اعاده وضع به حال سابق نماید.
تبصره 1- رسیدگی به جرائم فوق‌الذکر خارج از نوبت به عمل می‌آید و مقام قضایی با تنظیم صورتمجلس دستور متوقف ماندن عملیات متجاوز را تا صدور حکم قطعی خواهد داد.
تبصره 2- در صورتی که تعداد متهمان سه نفر یا بیشتر باشد و قرائن قوی بر ارتکاب جرم موجود باشد قرار بازداشت صادر خواهد شد. مدعی می‌تواند تقاضای خلع ید و قلع بنا و اشجار و رفع آثار تجاوز را بنماید.
به موجب ماده مزبور مجازات جرم تصرف عدوانی یک ماه تا یک سال حبس و رفع تصرف عدوانی و اعاده وضع به حالت سابق خواهد بود و حتی امکان خلع ید و قلع و قمع بنا و اشجار نیز وجود خواهد داشت. البته باید گفته شود در صورتی که تصرف عدوانی نسبت به املاک و اراضی خصوصی و شخصی باشد مجازات متصرف 15 روز تا 6 ماه خواهد بود. مجازات این جرم درجه شش است و محکومیت به این جرم برای شخص محکوم سابقه کیفری نخواهد داشت و اگر جهات مخففه وجود داشته باشد مجازات این جرم قابل تبدیل به جزای نقدی نیز خواهد بود و حتی درصورت وجود شرایط قانونی مجازات این جرم قابل تعلیق خواهد بود و این جرم در صورتی که مال تصرف شده متعلق به اشخاص خصوصی باشد قابل گذشت است و درصورت رضایت شاکی تعقیب و اجرای مجازات موقوف می‌شود و جنبه عمومی ندارد.
تصرف عدوانی به موجب ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی ادعای متصرف سابق مبنی براین که دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌کند، است و ممانعت از حق به موجب ماده 159 قانون مزبور عبارت است از تقاضای کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد یعنی زمانی که شما سالیان سال حق ممر و مجری در ملک دیگری داشتید اما در حال حاضر آن شخص یا ورثه او یا شخصی که ملک را از ایشان خریداری کرده مانع استفاده شما از حق چندین ساله شما شود این عمل ممانعت از حق خواهد بود و این عمل نیز مانند تصرف عدوانی هم از حیث حقوقی و هم کیفری قابل پیگیری می‌باشد.
تصرف عدوانی به موجب ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی ادعای متصرف سابق مبنی براین‌که دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌کند، است و دعوی مزاحمت از حق به موجب ماده 160 قانون مزبور عبارت است از دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را می‌کند که نسبت به متصرفات او مزاحم است بدون این که مال را از تصرف متصرف خارج کرده باشد که این عمل نیز مانند تصرف عدوانی هم جنبه حقوقی و هم جنبه کیفری دارد.
به موجب ماده 691 قانون مجازات اسلامی هر کس به قهر و غلبه داخل ملکی شود که در تصرف دیگری است اعم از آنکه محصور باشد یا نباشد یا در ابتدای ورود به قهر و غلبه نبوده ولی بعد از اخطار متصرف به قهر و غلبه مانده باشد علاوه بر رفع تجاوز حسب مورد به یک تا شش ماه حبس محکوم می‌شود.
همچنین هر گاه مرتکبین دو نفر یا بیشتر بوده و لااقل یکی از آنها حامل سلاح باشد به حبس از یک تا سه سال محکوم خواهند شد.
همچنین قانونگذار در ماده 692 بیان می‌دارد که هر گاه کسی ملک دیگری را به قهر و غلبه تصرف کند علاوه بر رفع تجاوز به حبس از 15 روز تا 6ماه محکوم خواهد شد.
قانونگذار به منظور ایجاد بازدارندگی برای تصرف مجدد، در ماده 693 اعلام می کند که بعد از اجرای حکم صادره از دادگاه صالح اگر کسی به موجب حکم قطعی محکوم به خلع ید از مال غیر منقولی یا محکوم به رفع مزاحمت یا رفع ممانعت از حق شده باشد، و بعد از اجرای حکم مجدداً مورد حکم را عدواناً تصرف یا مزاحمت یا ممانعت از حق نماید علاوه بر رفع تجاوز، به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.
در خصوص طرح دعوای حقوقی تصرف عدوانی نسبت به ملک مشاع باید گفت که به موجب ماده 167 قانون آیین دادرسی مدنی در صورتی که دو یا چند نفر مال غیرمنقولی را به طور مشترک در تصرف داشته یا استفاده می‌کرده اند و بعضی دیگر مانع تصرف یا استفاده یا مزاحم استفاده بعضی دیگر شوند حسب مورد در حکم تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق محسوب و مشمول مقررات فصل هشتم قانون آیین دادرسی مدنی خواهند بود اما در خصوص جنبه کیفری تصرف عدوانی در مال مشاع اختلاف نظر وجود دارد و برخی قضات با این استدلال که شرکا در جز جز مال شریک هستند تصرف برخی از شرکا را دارای جنبه کیفری نمی‌دانند اما برخی قضات با همین استدلال که تمام شرکا در جز جز مال شریک هستند و هیچ شریکی نمی‌تواند بدون اجازه باقی شرکا در ملک مشاع تصرف کند حکم به مجازات شخص می‌دهند.
