تعاونی های انبوه سازی مسکن؛ پاسخ به شبهات و راه کارها
تعاون به معنای همگرایی برای رسیدن به یک هدف است و تعاونی مجموعه ای از افراد است که برای نیل به یک مقصود تلاش می کنند. در گفت و گویی صریح با مهندس محمد نظری، رئیس هیات مدیره شرکت تعاونی انبوه سازی مسکن عمران اوج سازان امید و گروه پارلمان غرب، شبهاتی که پیرامون تعاونی های انبوه ساز مسکن وجود دارد را بررسی کرده ایم.
چرا قیمت تعاونی های انبوه ساز پایین تر از قیمت بازار است؟
تعاونی های انبوه سازی مسکن در راستای ساخت و عرضه ی مسکن به قیمت تمام شده تشکیل شده اند. خریدهای عمده، استفاده بهینه از نیروی انسانی و اعتبارات و تسهیلاتی که دولت برای این بخش از فعالین اقتصادی در نظر گرفته است باعث می شود تا تعاونی های انبوه ساز بتوانند مسکن را با قیمت پایین تری نسبت به بازار عرضه کنند.
همگی شبهاتی را پیرامون انبوه سازان شنیده ایم. چرا اخبار بد در مورد انبوه سازان زیاد است؟
پاسخ به این سوال بسیار ساده است! تعاونی مسکنی را در نظر بگیرید که 500 واحد مسکونی را پیش فروش کرده و قادر به ساخت آن نیست یا پروژه به نیمه ی راه رسیده و متوقف شده است. 500 خانواده که هرکدام حداقل 3 نفر هستند، درگیر این موضوع می شوند و با خشم زیادی که دارند، مطالبات خود را در همه جا فریاد می زنند. حال یک بساز و بفروش خرد را در نظر بگیرید که مثلا 8 واحد را در حال ساخت دارد و پروژه متوقف شده است. در هر دو مورد یک پروژه متوقف شده اما تعداد شکایت ها بسیار متفاوت است.
وقتی به تهران و مخصوصا به منطقه 22 تهران نگاه می کنیم، برج ها و پروژه های ساخت و ساز عظیمی را می بینیم که توسط همین انبوه سازان از دل زمین سر برآورده اند و به تهران، نمای شهری پیشرفته را داده اند. با توجه به اینکه هزاران تعاونی انبوه ساز مسکن در کشور وجود دارد، درصد کمی از این تعاونی ها موفق به انجام تعهدات خود در زمان معین نشده اند. اما نیمه پر لیوان را که ببینیم درصد بسیار بیشتری از آن ها با تمام مشکلات و کمبودها، تعهدات خود را اجرا کرده و واحدهای خود را تحویل داده اند. البته این مساله در تمام اصناف صدق می کند و نباید به خاطر اشتباه و کم کاری عده ای همه ی آن صنف را متهم به کم کاری و حتی در مواردی کلاهبرداری کرد. ما برای پیشرفت اقتصادی در کشور نیاز داریم که از بازارهای مولدی همچون ساخت و ساز حمایت کنیم. به نظر من اعتمادسازی در بازارهای مولد راهکار برون رفت از شرایط اقتصادی کنونی است.
چرا بعضی از شرکت های تعاونی مسکن نمی توانند به تعهدات خود عمل کنند؟
انبوه سازی نیازمند برنامه ریزی و سازماندهی بسیار عظیمی است. بعضی از شرکت های انبوه سازی دیدگاه روشنی نسبت به حجم کار و نیازهای سازماندهی کسب و کار خود ندارند. این ضعف باعث می شود تا هزینه های لازم را برای تهیه زیرساخت های سخت افزاری و نرم افزاری و همچنین استخدام، آموزش و به کارگیری نیروی انسانی کارآمد نکنند. همین مساله باعث می شود تا بعد از پذیره نویسی با حجم کاری بسیار بالا مواجه شوند و نتوانند به درستی پروژه های خود را تحویل دهند. به صورت کلی ضعف در رهبری، آفت جان انبوه سازان مسکن است. استفاده از مشاوران امین، کارکشته و متخصص؛ راهکاری است که می توان به رهبران این دسته از فعالین اقتصادی پیشنهاد کرد.
یک تعاونی انبوه سازی مسکن موفق چه مولفه هایی دارد؟
ابتدا باید از وجود شخصیت حقوقی تعاونی مطمئن شوید. این کار با استعلام از سامانه جامع پایگاه اطلاعات اشخاص حقوقی کشور ممکن است. همچنین آگهی تغییرات و ثبت شرکت را در روزنامه رسمی بررسی و رزومه شرکت را بخواهید و خوب آن را مطالعه کنید. عقبه و رزومه ی رئیس هیات مدیره و مدیرعامل شرکت تعاونی مسکن می تواند گویای واقعیت هایی در مورد آن باشد.
تعریف پروژه های انبوه سازی شامل نقشه های اولیه براساس نقشه زمین، تراکم پیش بینی شده، تعریف تعداد طبقات، تعداد و متراژ حدودی واحدها و امکانات و سرانه های خدماتی پروژه، پارکینگ و انباری، آسانسورها، نوع سازه و متریال ساخت، متریال دکوراسیون داخلی و محوطه سازی است. اطلاعات فوق باید در اختیار سرمایه گذار قرار گیرد. نوع، شکل و ظاهر ارائه این اطلاعات می تواند نمایانگر پشت صحنه ی مدیریت و تخصص نیروی انسانی شرکت انبوه ساز باشد.
توصیه ی شما در مورد مقایسه ی پروژه های انبوه سازی چیست؟
ابتدا باید زمین پروژه بررسی شود. اگر زمین دارای سند 6 دانگ است بررسی شود که به نام شرکت انبوه ساز یا هیات مدیره آن باشد. در صورتی که زمین قول نامه ای است، بررسی دقیق قول نامه یا مبایعه نامه و شرایط و طرفین قرارداد راه گشاست. حتما قبل از عقد قرارداد از زمین پروژه بازدید به عمل آید و اطراف پروژه از نظر روساخت ها و زیرساخت های خدمات عمومی، آنتن موبایل و وضعیت اینترنت، فضای سبز، فروشگاه های بزرگ، دسترسی به حمل و نقل عمومی و غیره بررسی شود.
در مرحله بعد باید قراردادها بازبینی شوند. معمولا شرکت های انبوه ساز در دو مرحله اقدام به عقد قرارداد با سرمایه گذاران می کنند. قرارداد اول که در آن تراکم به شما واگذار می شود. این قرارداد و مبلغ آن باید به صورت قطعی باشد. اگر قرارداد زمین یا تراکم علی الحساب بود جدا از خرید آن پروژه چشم پوشی کنید! مساله ی اصلی و مهم قرارداد دوم است که با عنوان دفترچه ساخت یا قرارداد ساخت شناخته می شود. این قرارداد قطعا علی الحساب است و برعکس قرارداد اولیه، اگر به صورت قطعی بود، جدا از خرید آن پروژه چشم پوشی کنید! چرا که بعید به نظر می رسد با توجه به تورم اقتصادی و زمان بر بودن پروسه ی ساخت انبوه که 36 تا 48 ماه به طول می انجامد، بتوان پروژه ای را به صورت قطعی از ابتدا برنامه ریزی مالی کرد.
چک شود که قرارداد حتما توسط شخصی که صاحب امضاء در قرارداد است امضاء شود و حتما دارای نمادهای امنیتی همچون مهر برجسته یا هولوگرام باشد. همچنین متن امضاء شده را حتما قبل از امضاء مطالعه کنید. در بعضی موارد شرکت هایی که نیت درستی ندارند قراردادی را جهت مطالعه به شما می دهند و قرارداد دیگری را برای امضاء نزد شما می آورند! علاوه بر اینها بعضی از شرکت های انبوه ساز علاوه بر قراردادی که در دفتر تعاونی می بندند و به امضاء می رسانند، قرارداد و موضوع و اختیارات آن را در دفتر اسناد رسمی در قالب وکالتی بلاعزل از جانب مالکین زمین به خریدار اعطا می کنند. این از آن جهت مهم است که قرارداد شما با شرکت تعاونی و شماره و تاریخ آن در مرجعی رسمی ثبت می گردد و به نوعی می تواند جز اسناد اثبات کننده قرارداد شما با شرکت تعاونی انبوه ساز و یا مالک زمین باشد. البته در میان وکلا بحث زیادی در این خصوص وجود دارد اما از این دیدگاه به آن بنگرید که اگر خدای ناکرده با سازنده به مشکل بر بخورید، یکی از اسنادی است که می تواند در دادگاه مورد استفاده شما قرار بگیرد.
حتما در قرارداد بند جریمه تاخیر در واگذاری واحد وجود داشته باشد. همچنین زمان تحویل باید به صورت روشن و واضح قید شده باشد. جداول متریال مصرفی و نوع سازه نیز از مواردی است که باید به صورت کامل بررسی شود. نحوه ی واگذاری به غیر و شرایط پرداخت مشخص نیز از مسائلی است که باید مورد توجه قرار بگیرد.
نظر شما درباره شرایط پرداخت گوناگون شرکت های تعاونی انبوه سازی چیست؟
این موضوع کاملا بستگی به قدرت مالی شرکت انبوه ساز در ارائه ی تعداد و مبلغ اقساط دارد. لزوما ارائه ی وام های بانکی نشانه ی اعتبار انبوه ساز نیست. بعضی از وام ها به صورت عمومی و توسط بانک ها در دسترس هستند. وانگهی، بازپرداخت اقساط این وام ها را نباید دست کم گرفت. بعضا شرکت های انبوه سازی وجود دارند که با قدرت مالی خود قادر به ارائه ی شرایط پرداخت بلندمدت و بدون سود هستند که از وام بانکی بهتر است. در مجموع، ارائه ی اقساط بلندمدت می تواند نشانه ی خوبی از قدرت مالی انبوه ساز باشد و خیال شما را تحویل واحد راحت می کند. پروسه ی پرداخت اقساط توسط سرمایه گذاران یکی از مولفه های مهم در پیوستگی روند ساخت پروژه های انبوه سازی است. اگر انبوه سازی توان مالی خوبی داشته باشد می تواند با استفاده از منابع مالی خود، پیوستگی ساخت را تا پرداخت اقساط تمام سرمایه گذاران حفظ کند و تحویل واحدها را به تاخیر نیاندازد.
در کنار اقساط بلندمدت، بعضی از شرکت های تعاونی انبوه ساز مسکن، سودی را برای مشارکت در ساخت در نظر می گیرند تا اگر به هر دلیلی سرمایه گذار نتوانست به تعهدات خود در قبال آن ها عمل کند، خواب سرمایه ی سرمایه گذار در پروژه نادیده گرفته نشود. این ویژگی می تواند باعث اطمینان بیشتر سرمایه گذاران و تمایل به سرمایه گذاری در پروژه باشد.
پیش خرید مسکن از تعاونی های انبوه سازی چقدر ریسک دارد؟
سرمایه گذاری به معنای عام خالی از ریسک نیست! اما به نسبت بازارهای موجود سرمایه گذاری مثل ارز، طلا، سکه، بورس، خودرو و امثال آن ، سرمایه گذاری در پیش خرید مسکن اگر با چشم باز و بررسی کامل شرکت تعاونی انبوه ساز انجام شود، می تواند از ریسک کمتری برخوردار باشد و سودی معادل سایر بازارها برای سرمایه گذاران ایجاد کند. این نکته را هم یادآور شوم که سرمایه گذاری در بازارهای غیر مولد دردی از اقتصاد ما درمان نخواهد کرد. سوق دادن سرمایه به سمت بازارهای مولد همچون ساخت و ساز و اعتمادسازی در این بخش یکی از راهکارهای برون رفت از شرایط کنونی اقتصادی کشور است.
درباره پروژه ای که تعاونی شما در حال پذیره نویسی آن و خود شما سازنده ی آن هستید برایمان بگویید.
پروژه مجتمع مجلل گالریا در زمینی به مساحت 3990 مترمربع در یکی از خوش آب و هوا ترین مناطق تهران، وردآورد واقع شده است. طبق محاسبات صورت گرفته، قیمت آپارتمان در این منطقه در سال های آینده رشد چشمگیری خواهد داشت. گالریا دارای 9 طبقه است. از امکانات در نظر گرفته شده برای مجتمع گالریا می توان به مواردی چون استخر، سونا، جکوزی، سالن ماساژ، روف گاردن، مهد کودک، پیست پیاده روی، پارکینگ میهمان، لابی مجلل با ارتفاع سقف 6 متر، کارواش اختصاصی، باشگاه بدنسازی و سینمای اختصاصی اشاره کرد. یکی از مزیت های فوق العاده این پروژه هوشمندسازی واحدها و حق انتخاب متریال های آن است.
از وجوه تمایز فوق العاده این پروژه می توان به زمین دو بر آن اشاره کرد که دارای سند تک برگ 6 دانگ است و آب و برق و گاز و تلفن دایر دارد. در حال حاضر در حال تخریب بناهای قدیمی موجود در پروژه هستیم.
تعهد ساخت و تحویل قطعی 36 ماه و پرداخت اقساط در 48 ماه و همچنین 15 درصد سود مشارکت سالیانه و 20 درصد جریمه عدم تحویل به موقع گارانتی ما برای ساخت و تحویل مجتمع مجلل گالریا است.
