آیا بعد از اتمام ساخت ساختمان باید پایان کار بگیریم؟

پایان کار ساختمان چیست؟

پروانه ساختمان و گواهی پایان کار از مهمترین مجوز های ضروری برای ساخت و ساز و انتقال ساختمان هستند. پروانه ساختمان، مجوز اصلی برای شروع ساخت و ساز است. پس از اتمام عملیات ساختمانی، در صورتیکه ساختمان، مورد تایید شهرداری باشد و مواردی همچون خلافی یا بدهی نداشته باشد، شهرداری سندی تحت عنوان پایان کار به مالک می دهد. این سند، پایان عملیات ساختمانی را تایید می کند. الزام به اخذ گواهی پایان کار، جزء لاینفک اسناد مورد نیاز به منظور انتقال رسمی سند است. در واقع بدون اخذ گواهی پایان کار ، انتقال سند مالکیت ملک در دفتر اسناد رسمی امکان پذیر نیست. معمولا اخذ پایان کار با سازنده می باشد. پروانه ساخت به سندی گفته می شود که قبل از ساخت و ساز باید از شهرداری اخذ گردد. انجام هر گونه ساخت و ساز بدون پروانه ساخت، غیر قانونی بوده و شهرداری مکلف به جلوگیری از ادامه ساخت و ساز می باشد. پس از آن که احداث ساختمان به پایان رسید مالک، باید از همان مرجعی که پروانه احداث بنا را صادر کرده یعنی از شهرداری، درخواست صدور گواهی پایان کار ساختمان نماید. در این زمان کارشناسان فنی شهرداری، ساختمان را بازدید می کنند و بررسی می کنند که ساختمان مورد نظر برابر نقشه تصویب شده احداث گردیده است یا خیر و نیز بررسی های لازم را در این خصوص که آیا مقررات قانونی و فنی مربوط به ساختمان سازی رعایت شده است یا خیر انجام می دهند و پس از بررسی و تایید تمام این موارد گواهی پایان کار ساختمان صادر می گردد. بنابراین گواهی پایان کار ساختمان، سندی است که پس از به پایان رسیدن فرآیند ساخت و ساز با توجه به شناسنامه فنی ملک صادر می گردد. بعد از صدور گواهی پایان کار ساختمان مشخص می شود که این ملک از نظر مسکن و شهرسازی، شهرداری و دیگر ارگان های مربوطه کاملاً قانونی ساخته شده و تمامی اصول لازم از جمله مقررات فنی و شهر سازی را رعایت کرده است .

مراحل اخذ پایان کار

گواهی پایان کار باید به تائید کلیه ناظران ساختمانی رسیده که پس از صدور شناسنامه فنی و ملکی توسط سازمان نظام مهندسی در شهرداری صادر می گردد. در این میان، اگر رأی کمیسیون ماده 100 مبنی بر جریمه باشد، به مالک جریمه تعلق می گیرد و اگر مالک جریمه را پرداخت کند، عملیات تمدید پروانه ساختمان یا اخذ گواهی پایان کار ساختمان مالک انجام می شود. اما اگر او جریمه را پرداخت نکند، پرونده به کمیسیون تجدید نظر ماده 100 ارجاع و رأی تخریب از سوی کمیسیون صادر می شود. گواهی پایان کار می بایست برای صدور به تائید ناظران ساختمانی برسد و به دست سازمان نظام مهندسی در شهرداری صادر می گردد. علاوه بر این کارشناسان دفتر شهرداری نیز از ساختمان تکمیل شده بازدید خواهند کرد چرا که تائید آنان نیز امری ضروری در الزام به اخذ پایان کار است. پس در اخذ مدارک پایان کار، نظر کارشناس مهم است که در صورت عدم خلافی ملک تائید می شود. ممکن است طبق رای کمیسیون ماده 100 مبتنی بر جریمه باشد که اگر مالک جریمه را پرداخت کند، عملیات تمدید پروانه ساختمان با اخذ گواهی نامه پایان کار ساختمان انجام می شود. در صورت عدم پرداخت جریمه پرونده به تجدید نظر ارسال شده و ممکن است رای تخریب از سوی کمیسیون صادر شود. اگر سازنده ساختمان در موعد مقرر پایان کار نگیرد مالک می تواند به دادگاه حقوقی مراجعه و دادخواست الزام سازنده به اخذ پایان کار را تقدیم نماید. در صورت محکومیت سازنده و امتناع وی از اجرای حکم، در مرحله اجرای احکام مالک با هزینه پایان کار سازنده اقدامات لازم در این خصوص را بعمل می آورد. تا زمانی که گواهی پایان کار را از شهرداری دریافت نکرده باشید امکان منتقل کردن سند بصورت رسمی در قالب فروش یا دیگر عقود امکان ندارد و برای انجام انتقال ملک و انعقاد عقد روی ملک نیاز به داشتن گواهی پایان کار است و قبل از آن مراجع رسمی مانند دفتر اسناد رسمی از ثبت معامله خودداری می کنند چراکه ملک به عنوان یک ملک قانونی شناخته نشده و امکان تخریب ملک یا جریمه های سنگین در صورت نقض مقررات در روند ساخت ملک وجود دارد. اخذ پایان کار به معنای پایان ساخت ملک و تایید انطباق ساختمان با اصول فنی و مهندسی و قوانین و مجوز ها بوده و با اخذ پایان کار می توان نسبت به اخذ صورت مجلس تفکیکی از اداره ثبت محل اقدام نموده و می توان نسبت به اخذ سند شش دانگ تفکیکی تک برگ اقدام نمود.

چه کسی محکوم به اخذ پایان کار می شود؟

نکته ای که در این زمینه می توان مورد توجه قرار داد، این است که کسی که مالک رسمی ملک است، محکوم به اخذ پایان کار می شود و کسی که در قرارداد متعهد به اخذ پایان کار شده است، صرفاً به پرداخت خسارت و ضرر و زیان تاخیر انجام تعهد ملزم خواهد شد. اخذ پایان کار مقدمه ای برای گرفتن صورت مجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی است و تا زمانی که پایان کار صادر نشود، امکان اجرای این امور وجود ندارد. به علت اینکه دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی و اخذ پایان کار و همچنین صورت مجلس تفکیکی با یکدیگر مرتبط هستند، همه را می توان در یک دادخواست مطرح کرد..

روند رسیدگی دادخواست الزام به اخذ پایانکار ساختمان

با توجه به اینکه ثبت دادخواست الکتریکی شده است و از طریق دفاتر خدمات قضایی صورت میگیرد پس در وهله اول یا موضوع پرونده به وکیل دادگستری ارجاع میشود که با حمایت قضایی وکیل ملکی دادخواست مربوطه مطرح میگردد و در حالت دوم شخص خودش اقدام میکند و در شروع با مراجعه به دفتر خدمات قضایی دادخواستی را به همراه مدارک مربوطه تحویل ثبت مینماید .

مدارک شامل: ئاگر قرارداد بصورت مشارکت آمده باشد،قرارداد مشارکت و اگر خواهان ملک را خریداری کرده باشد مبایعه نامه. دادخواستی با مضمون الزام به اخذ پایان کار بر علیه متعهد یا کسی که ساختمان را ساخته است، می باشد .

حال متعهد یا سازنده دو حالت دارند: یا به تعهدات خود راجع به اخذ پایان کار عمل نماید و یا از این کار که با آن متعهد شده بود،شانه خالی کند و آن را نمی پذیرد .

در فرض دوم دادگاه وارد ماهیت موضوع می گردد باید توجه داشت مطابق قانون پیش فروش آپارتمان ها مرجع رسیدگی به اختلافات معاملات پیش فروش، نهاد داوری بوده و البته در نمونه فرم های چاپ شده در اتحادیه املاک نیز بند درج شرط داوری به چشم می خورد فلذا در صورت عدم ذکر شرط داوری و یا از بین رفتن داوری دادگاه به تعهدات هر یک از طرفین دقت نموده و در صورت احراز تعهدات سازنده ایشان را به اخذ پایانکار الزام مینماید.

طرح دادخواست الزام به اخذ پایانکار فروض بسیار مختلفی دارد و صرفاً رابطه پیش فروش آپارتمان و سازنده ملک در بین نیست به عنوان مثال در موردی دیگر اگر در این دادخواست خواهان مالک عرصه قدیمی ملک و خوانده سازنده باشد و خوانده مدعی شود که در قرارداد مشارکت تعهداتی نیز وجود دارد که مالک به انجام آن ملزم شده است و می بایست قبل از صدور پایانکار انها را به انجام برساند لیکن از انجام ان امتناع می نماید ، در این صورت دادگاه حکم به رد دعوا تا زمانی که مالک به تعهدات خود عمل نماید صادر خواهد شد .

ممکن است تعهدات مالک برای مثال صدور چکی تضمینی برای سازنده و یا انتقال سندی برای وی و یا اعطای وکالت بلاعزل برای سازنده و یا انتقال سهم مشاعی بصورت قطعی برای مثال دو دانگ از ساختمان را بنام سازنده منتقل نماید .

در زمانی که سازنده متعهد و ملزم به اخذ پایانکار شود و در دادنامه مراتب این موضوع قید گردد اجرائیه از دفتر شعبه صادر کننده حکم محکومیت برای ایشان ارسال می گردد که مانند الباقی احکام 10 روز فرصت اجرا خواهد داشت .

ممکن است محکوم علیه خود نسبت به اجرای حکم و اخذ پایانکار ساختمانی اقدام نماید که در این صورت مشکلی وجود نداشته اما در صورت عدم اقدام قانونی توسط محکوم علیه در اجرا حکم و عدم اخذ گواهی پایانکار اقدام قانونی محکوم له چیست؟

در پاسخ به این پرسش باید به ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی مراجعه کرد در این ماده به صراحت اشاره شده است در صورت امتناع محکوم علیه از اجرای حکم دادگاه اجرای احکام میتواند حکم را توسط محکوم له و یا شخص ثالث اجرا نماید و هزینه های مربوط به آن را از محکوم علیه وصول نماید .

پس اگر در شهرداری پرونده پایانکار ملک با جریمه روبرو شده باشد محکوم له میتواند کل مبلغ را پرداخت و بدون طرح دادخواست مجزی تمام هزینه های مربوط به آن را از متعهد دریافت نماید .

باید توجه داشت به علت متروک ماندن این ماده در اجرای احکام ممکن است برآورد هزینه های مربوط به اخذ پایانکار مورد پذیرش قرار نگیرد فلذا بهتر آنست در حین اجرای حکم با ارجاع موضوع به کارشناس رسمی مربوطه هزینه های مورد نیاز به صورت دقیق توسط کارشناس محاسبه گردد که در مرحله وصول با ایراد کمتری روبرو شوید .

مدت اعتبار پایان کار ساختمان

اگر سازنده ساختمان در تاریخ مشخص شده پایان کار نگیرد مالک می تواند به دادگاه حقوقی مراجعه و دادخواست الزام سازنده به اخذ پایان کار را تقدیم نماید. در صورت محکومیت سازنده و امتناع وی از اجرای حکم، در مرحله اجرای احکام مالک با هزینه پایان کار سازنده اقدامات لازم در این خصوص را بعمل می آورد.

نکات مهم در خصوص اخذ پایان کار

• در صورت وجود تخلفات ساختمانی، پرونده به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ها ارجاع می شود و صدور گواهی پایان کار ساختمان، منوط به اجرای رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ها می باشد.
• اگر رای قطعی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ها دایر بر تخریب بنا باشد قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری خواهد بود.
• تعهد فروشنده به اخذ پایان کار یا گواهی عدم خلاف ساختمان، باید به روشنی و با ذکر تاریخ دقیق سررسید و ضمانت اجرای دقیق، در قرارداد بین فروشنده و خریدار، درج شده باشد و همچنین باید در قرارداد منعقده، تاریخ دقیقی را برای حضور در دفتر اسناد رسمی جهت انتقال سند تعیین و حتی دفترخانه اسناد رسمی را هم مشخص کنید
• و در صورتی که فروشنده در تاریخ مقرر در دفتر اسناد رسمی تعیین شده حاضر نشد از دفترخانه معین شده، گواهی عدم حضور فروشنده را دریافت کنید.
• سازندگان پروژه های ساختمان، در زمان شروع عملیات ساخت و ساز، بدوا باید مجوز تخریب و نوسازی را از شهرداری مربوطه اخذ نماید و النهایه، پس از اتمام عملیات ساختمانی، در صورتی خلافی نداشتن ملک، یا تسویه بدهی به شهرداری، گواهی پایان کار را از شهرداری اخذ نماید.
• اگر سازنده ساختمان در تاریخ مشخص شده پایان کار نگیرد مالک می تواند به دادگاه حقوقی مراجعه و دادخواست الزام سازنده به اخذ پایان کار ساختمان را و همچنین خسارت تأخیر در ایفای تعهد را هم مطالبه کند.
• از آنجاییکه اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی، مقدمه تنظیم سند رسمی است بدون اخذ آنها، امکان الزام به تنظیم سند رسمی ملک وجود ندارد.
• در صورتی که مالک جریمه ماده ۱۰۰ را پرداخت نکند حکم تخریب از سوی شهرداری به مالک ابلاغ می شود و اگر ظرف ۲ ماه قلع بنا صورت نگیرد، شهرداری راسا اقدام و هزینه ها را از مالک دریافت میکند.

دادگاه صالح جهت طرح دعوی الزام به اخذ پایان کار ساختمان

دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان دادگاه محل وقوع ملکی که پایان کار آن درخواست شده می باشد و هزینه دادرسی دعوای الزام به اخذ پایان کار مطابق هزینه دادرسی دعاوی غیر مالی است.

در خرید ملک باید به چه نکاتی دقت کنیم؟