اثبات مالکیت چگونه صورت می پذیرد؟

به طور کلی مالکیت یعنی وجود یک ارتباط میان شخص و آنچیزی که در تصرف او است. ناگفته پیداست که اگر شخصی ملکی داشته باشد و آن ملک کتبا و رسما به نام آن شخص سند زده شود آن شخص را مالک آن ملک می نامیم. بر اساس قانون هیچ شخصی جز مالک نمیتواند در ارتباط با ملکی دخل و تصرف داشته باشد. بر اساس این فرضیه سوالی که مطرح میشود این است که چگونه و به چه طریقی میشود این مالکیت را اثبات کرد و شخصی که مالک یک ملک است چگونه میتواند بدون داشتن سند رسمی حق مالکیتش را اثبات کند؟ بطور کلی وجود سند رسمی ادله ای قابل قبول و یقینی برای اثبات حق مالکیت می باشد. اما اگر سند رسمی موجود نبود چه میشود کرد؟ در اینجا میتوان به اسناد عادی رجوع کرد. که در ادامه در ارتباط با اثبات مالکیت با اسناد عادی بیشتر برای شما خواهیم گفت. به منظور کسب اطلاعات بیشتر لازم است گفته شود که اسناد به دو بخش اسناد رسمی و اسناد عادی تقسیم می شوند، یکی از مزایای اسناد رسمی این است که آنها قابلیت اجرایی دارند و قابلیت اجرایی یعنی توانایی اجرایی برای دارا شدن حق. و در طرف دیگر, اسناد عادی اسنادی هستند که اگر چه قابلیت استفاده دارند اما به دلیل عدم قابلیت اجرایی برخوردار شدن آنها از رسمیت وابسته به شروطی است. در حقیقت دعوای مالکیت زمانی اتفاق می افتد که یک شخص حقیقی صاحب ملکی باشد اما در اداره ی ثبت اسناد و املاک این ملک برای آن شخص سند نشده باشد. حال ما نمیدانیم آیا آن شخص صاحب حقیقی ملک است یا فقط ادعا دارد که صاحب آن ملک خاص می باشد. در چنین شرایطی یک دعوای حقوقی رخ می دهد چرا که سندی رسمی که ثابت کند آن شخص مالک و صاحب حقیقی آن ملک است وجود خارجی ندارد. از اینرو دعوایی با موضوعیت اثبات مالکیت در دادگاه مطرح میشود. و نیاز است که قانونگذار پا پیش بگذارد.

مالکیت چیست

مالکیت به رابطه میان شخص و مال گفته می شود که موجب می شود سایر افراد نتوانند مال مورد نظر را تصرف کنند و در مقابل فرد مالک نیز بتواند بر اساس این رابطه، از مال متعلق به خود به هر طریقی که تمایل داشت، استفاده کند. مالکیت خصوصی، به این معنا است که مال برای شخص یا اشخاص معینی باشد. این شکل مالکیت خود دارای انواعی است که یکی از انواع آن، مالکیت فردی یا مفروز است. منظور از مالکیت فردی این است که یک نفر مالک تمام مال بوده و شریکی نداشته باشد؛ مانند مالکیت افراد بر شش دانگ خانه خودنوع دیگر مالکیت خصوصی، مالکیت گروهی یا مشاع است. به این معنا که مال به طور مشترک، متعلق به تعداد معینی از افراد بوده و همزمان به همگی آنها تعلق داشته باشد. نوع دیگر مالکیت، مالکیت عمومی است. در همه کشورها، اموال و ثروت هایی به نام اموال عمومی وجود دارد که به همه افراد تعلق داشته و برای عموم مردم است، نه یک شخص یا اشخاصی معین؛ بنابراین شهروندان حق دارند بدون هیچ گونه تبعیضی از این اموال استفاده کنند. در حقیقت، مالکیت بر اموال عمومی، همان مالکیت عمومی است. مانند مالکیت مردم یک کشور بر منابع طبیعی، دریا، جنگل، معادن و نفت و گاز موجود در قلمرو آن سرزمین.

دلایل اثبات مالکیت

گاهی پیش می آید که همزمان دو یا چند نفر خود را مالک یک مال می دانند، در نتیجه اختلاف و دعوا میان آنها بالا می گیرد. در این زمان قانونگذار قدم پیش می گذارد و راه حل اختلاف را نشان می دهد. راه چاره این است هرکس که مدعی مالکیت مالی است که در اختیار دیگری قرار دارد، با استفاده از دلایل اثبات مالکیت مانند سند، شاهد یا اماره ید، درستی ادعای خود را ثابت کند. پس حواستان باشد اگر زمانی چنین مشکلی برای شما پیش آمد برای پیروزی در دعوا راهی ندارید جز این که دلایل اثباتی را رو کنید.از جمله دلایل:

• سند: مهمترین دلیل اثبات مالکیت سند مالکیت است. مطابق قانون، اموالی مانند املاک، در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می رسند و محاکم فقط فردی را که مال نامبرده به نام وی ثبت شده به عنوان مالک مال می شناسد.

• شاهد: هرچند سند دلیل محکمی برای مالکیت است اما اثبات مالکیت توسط شاهد هم امکان پذیر است. چرا که در بسیاری از مواقع، می توان با استفاده از شاهد مالکیت خود را بر اموال ثابت کرد. البته نباید فراموش کرد که شهادت هر شاهد اعتبار ندارد بلکه شاهد باید خصوصیات مورد قبول قانونگذار را دارا باشد. تا پیش از انقلاب اسلامی شهادت شهود محدود بود ولی پس از انقلاب دایره شهادت شهود گسترش یافت.

• تصرف مال: متصرف برای اثبات مالکیت خود نیاز به دلیل ندارد و بار اثبات دعوا بر عهده کسی است که می خواهد خلاف اماره قانونی تصرف را ثابت کند. تصرف در صورتی دلیل مالکیت است که مالک سابق معلوم نباشد در غیر این صورت باید در دادگاه اثبات نماید که به یکی از اسباب نقل و انتقال، مال موضوع دعوا به او منتقل شده است.مالکیت از راه استناد به اماره تصرف یا از راه اثبات وقوع یکی از اسباب تملک یعنی عقود و قراردادها، اخذ به شفعه، ارث، حیازت مباحات اثبات می گردد.اگر شخصی مدعی شود متصرف، مالک مال نبوده و این موضوع را هم با استفاده از سند یا شهود اثبات کند، مالکیت متصرف منتفی خواهد شد و اگر کسی هم پیدا شود و سند مالکیت را نشان دهد، دیگر مالکیت متصرف منتفی است. در حال حاضر، در دست داشتن سند مالکیت، نشانه تصرف دارنده آن محسوب می شود. بنابراین تسلط مادی بر اموال، دیگر تنها معیار شناخته شده تصرف نیست. به عنوان مثال فردی که سند منزلی را به نام خود در دست دارد، مالک آن محسوب می شود، بدون اینکه حتی در منزل ساکن بوده و آن را در تصرف داشته باشد.

• وجود قرارداد کتبی یا شفاهی: خواهان دعوای اثبات مالکیت باید نسبت به اثبات وجود قرارداد یا ادله ای مبنی بر انتقال مالکیت اقدام کند که معمولاً در این مورد با ارایه سند عادی نسبت به اثبات وجود قرارداد اقدام می کند. چرا که خواهان دعوای اثبات مالکیت بدون تردید، دارای سند عادی یا دلیلی غیر از سند رسمی مانند قرارداد شفاهی است که در مورد اخیر باید وجود چنین قراردادی را با سایر ادله اثبات کند. اما برای طرح دعوای اثبات مالکیت صرف وجود سند یا قرارداد یا ادله ای مبنی بر وجود قرارداد شفاهی یا عادی کافی نیست. با اثبات وجود یک قرارداد یا اثبات طروق قانونی نقل و انتقال ملک، کار خواهان دعوا برای طرح دعوای اثبات مالکیت به اتمام می رسد و خوانده دعوا باید با ایراد به اعتبار سند عادی از دعوا دفاع کند و اگر دلیلی از طر ف خوانده بر بی اعتباری قرارداد اثبات شده از سوی خواهان ارایه شود، اثبات اعتبار قرارداد هم بر عهده خواهان خواهد بود که مدعی اعتبار قرارداد است. زیرا ممکن است قرارداد معتبری تنظیم شده باشد اما به جهاتی قانونی بعد از تنظیم قرارداد، فسخ، اقاله یا ابطال شده باشد. بنابراین با دفاع مؤثر از طرف خوانده، خواهان باید اعتبار قرارداد خود را اثبات کند. شما به عنوان دارنده حق چه در مقام خوانده و چه در مقام خواهان برای اثبات حقانیت خود نیازمند یک وکیل باتجربه می باشید که از طروق قانونی حقانیت ادعای شما را به اثبات برساند. مؤسسه حقوقی ملک پور با دراختیار داشتن بهترین وکلای مجرب شما را در این راه تا پایان یاری می رساند.

• خواسته الزام به تنظیم سند در کنار اثبات مالکیت: یکی دیگر از شرایطی که در طرح دعوای اثبات مالکیت، یعنی زمانی که دارنده سند عادی در صدد اثبات مالکیت خود است، باید رعایت کند، طرح خواسته الزام به تنظیم سند در کنار اثبات مالکیت است. مخصوصا زمانی که دارنده سند عادی در مقابل دارنده سند رسمی قصد اثبات مالکیت داشته باشد.

اثبات مالکیت با اسناد عادی منوط به وجود شواهد و مستندات کافی است

در چنین شرایطی حکم قاضی منوط به وجود شواهد و مستندات کافی است. از اینرو خواهان بایستی با ارائه ی مستنداتی از جمله مبایعه نامه، تصرف نامه و … قاضی و دادگاه را در ارتباط با در تملک داشتن ملک مربوطه اقناع کند. در چنین شرایطی خواهان یا مدعی کسی است که ادعای مالکیت دارد و خوانده یا مدعی علیه نیز کسی است که بصورت غیر قانونی ملکی را به خواهان فروخته است یا در ملکی که مورد نظر او است سکونت غیر قانونی دارد. همچنین چنانچه افراد دیگری در این معادله نقش داشته باشند نیز به عنوان خوانده در این دعوای حقوقی به منظور روشن شدن تکلیف ملک دعوت خواهند شد. لازم به ذکر است که دعوای ملکی در ارتباط با املاکی که سند رسمی دارند به هیچ عنوان قابل استماع نیست. چرا که آن چیزی که به چنین دعوایی قابلیت دعوای حقوقی می دهد به ثبت قانونی نرسیدن املاکی است که در هیچ دفترخانه یا اداره ای برایشان سند تشکیل نشده است و یا دارای اسناد جعلی هستند. از اینرو دعوای اثبات مالکیت برای املاکی که سند رسمی دارند خلاف قانون مقررات می باشد. و اگر چنین دعوایی مطرح شود طبق قانون، دادگاه برایشان قرار عدم استماع دعوا صادر خواهد کرد. برای اثبات مالکیت با اسناد عادی لازم است که شخص خواهان بتواند یکی از اسباب تملک را اثبات کند و یا اینکه به اماره تصرف استناد داشته باشد. منظور از اسباب تملک در اینجا عقود و قراردادهای کتبی و شفاهی، ارث نامه، اخذ به شفعه، حیازت و مباهات و شهادت شاهد است. و منظور از اماره تصرف هر چیزی است که جنبه ی کاشفیت و یا دلالت بر چیز دیگری داشته باشد. مانند تصرف نامه, عقد نامه، قرارداد و… که همانطور که از اسمش پیداست، دلالت بر تصرف چیزی توسط کسی دارد. لازم به ذکر است که این اسناد در صورتی جنبه ی حقوقی و قانونی دارند که پس از تنظیم قرارداد فسخ، اقاله یا ابطال نشده باشند.

راه ها و روش های قانونی اثبات مالکیت با اسناد عادی

در ضمن شما چه در مقام خوانده باشید و چه در مقام خواهان قطعا نیازمند یک وکیل با تجربه و ماهر هستید که از قوانین و راهکارهای حقوقی مطلع باشد و بتواند حقانیت شما را در دادگاه به اثبات برساند. بر اساس قانون، تصرف دلیل مالکیت است و شخص متصرف مالک یک ملک است مگر اینکه شخص دیگری با ارائه ی مدارک و اسناد قابل قبول خلاف آن را ثابت کند. در چنین شرایطی شخص متصرف برای تصرف خود نیاز به اثبات موضوعی ندارد و شخصی که میخواهد این تصرف را لغو کند بیشتر بار حقوقی این مساله را بر دوش میکشد. وی بایستی بتواند افراد را قانع کند که این ملک مربوط به اوست و مالک فعلی ملکش را به صورت غیر قانونی به تصرف درآورده است، اگر چنین ادعایی مطرح شود از طرف مقابل شخص متصرف نیز وارد میدان میشود او یا باید ملک را به صاحب اصلی اش برگرداند و یا اینکه دلایل و مدارک کافی برای اثبات حقانیتش در ارتباط با تصرف ملک داشته باشد. دلایل او باید به قدری یقینی و قانع کننده باشند که قاضی را مجاب کند تا به نفع او رای را صادر نماید. در حقیقت راه اصلی و چاره ی اصلی این جریان این است که هر کدام از طرفین این دعوا که مدعی تملک آن ملک خاص هستند از راه درست وارد شده و دلایل و اسناد محکمه پسندی را به دادگاه بیاورند. اثبات مالکیت با اسناد عادی نیازمند مدارک و منضماتی است که در ادامه به شرح آنها خواهیم پرداخت. به منظور اثبات مالکیت با اسناد عادی لازم است که خواهان تصویری از سند اصلی را داشته باشد. همچنین استماع شهادت مطلعین نیز جزو ملزومات است، به همراه داشتن کارت ملی جهت احراز هویت و در صورت نیاز تحقیقات محلی و انجام سوگند و همچنین درخواست استعلام و سایر موارد و ملزومات از جمله مدارک و منضماتی هستند که به منظور انجام این کار مورد نیازند.

• مرجع صالح برای رسیدگی: دعاوی مربوط به اموال غیر منقول در دادگاه محلی که ملک در آن حوزه واقع شده است، رسیدگی می شود. حکم دعوای اثبات مالکیت، اعلامی است یعنی نیازی به صدور اجراییه ندارد. پس از قطعیت حکم، محکوم له به عنوان مالک رسمی ملک، می تواند از مزایای رأی استفاده کند.

• اعتراض در اثبات مالکیت: پس از انقضاء مواعد ۹۰ روز و ۳۰ روز (موضوع مواد ۱۶ و ۲۰ قانون ثبت) هیچ اعتراضی پذیرفته نیست (چه حقوقی و چه جزائی). جریان ثبتی تحت شرایطی قابل اصلاح یا ابطال است. مثلا آگهی نشده باشد و مالکیت ثبتی تحت شرایط خاص موضوع مواد ۱۰۵ الی ۱۱۷ قانون ثبت قابل بررسی و ابطال است. مثلا در اظهارنامه امضای مالک را جعل کند و سند ثبتی به اسم او صادر شود که ورود به این موضوعات خارج از بحث است.

• ورثه و اثبات مالکیت: مالک شدن شخص وارث بر اموال مورث از دو حالت خارج نیست: یا از طریق ارث یا از طریق وصیت. اگر مالکیت وارث مورد تعرض قرار بگیرد، می تواند با ارائه گواهی انحصار وراثت در دادگاه به مالکیت خود برسد اما اگر مالکیت وارث فراتر از ارث باشد و معتقد باشد که مورث بوسیله وصیتی اضافه بر حق قانونی او ملکی را برای او اختصاص داده است، وارث علاوه بر ارائه گواهی انحصار وراثت به دادگاه، وصیتی که حاکی از مالکیت اوست باید به دادگاه تقدیم کند.

مدارک لازم جهت ارائه به دادگاه برای اثبات مالکیت

در ادامه ساعد نیوز با توجه به شرایط، تمامکیه مدارکی که در اثبات مالکیت ضروری و مهم هستند ذکر کرده تا برای اینکه شخص خود و یا توسط وکیل اقدام به طرح دعوا نماید باید مدارکی را در اختیار داشته باشد که این مدارک عبارتند از:

• تصویر مصدق سند یا قرارداد
• تصویر مصدق رسید پرداخت وجه یا وجوه
• استماع شهادت شهود و مطلعین
• درخواست استعلام
• در صورت نیاز تحقیقات محلی
• ماده 22 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک

همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط افراد زیر را مالک خواهد شناخت: کسی را که ملک به اسم او ثبت شده است
کسی که ملک مزبور به او منتقل شده باشد و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده است ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی، موجود باشد و وزارت عدلیه مقتضی بداند، ثبت اسناد ذیل اجباری است :

1. کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده است
2. صلح نامه و هبه نامه و شرکت نامه

امیدوارم از محتوای مسائل حقوقی نهایت استفاده را برده باشید و برای کسانی که دچار مشکل حقوقی هستند، میتوانید ارسال نمایید. همچنین برای مشاهده ی مطالب پر محتوای دیگر میتوانید به بخش آموزش ساعدنیوز مراجعه نمایید. از همراهی شما بسیار سپاسگزارم.

همه آنچه درباره اثبات مالکیت ملک باید بدانیم