مهم ترین و ابتدایی ترین مرحله برای سند زدن یک ملک توافق اولیه بین خریدار و فروشنده است. این امر معمولا در تمام کشور ها در دفاتر مشاور املاک و توسط مشاورانشان انجام می شود. این توافق همان نوشته ای است که به آن در اصطلاح قولنامه می گویند. به عبارتی روشن تر هر دو طرف معامله یعنی خریدار و فروشنده تاکید می کنند حرفهایی را که بین خودشان گفته شده قبول دارند و تایید می نماید تا به صورت کتبی در بیاید. در این میان این افراد که در عام به انها دلال گفته می شود مبلغی را به عنوان حق کمیسیون یا همان پورسانت دریافت می کنند. در این قولنامه باعث می شود که مشاوران املاک رابطه ی روشن و مسالمت آمیزی را بین دو طرف قرارداد که همان خریدار و فروشنده هستند برقرار کنند و هر دو طرف را در راستای بستن قرارداد راهنمایی نمایند.
پس از رضایت خریدار و فروشنده و توافق اولیه هر دو طرف معامله باید توافقات و اتفاق نظرهای خود را به طور مکتوب و قطعی در بیاورند و کتبا قراردادی را منعقد نمایند.
مرحله بعد از قولنامه، اخذ کد رهگیری می باشد. امروزه به دلیل کلاهبرداری های زیاد و اینکه فروشندگان ملکشان را به چند نفر می فروشند، بهتر است که افراد با پرداخت مبلغی کم و با مراجعه به بنگاه املاک معتبر از صحت و درست بودن مبایعه نامه مطلع شوند و از آنها در خواست کد رهگیری کنند. تمام بنگاه املاک ها دارای سیستمی سراسری و کامل هستند که در چنین سیستم هایی تمامی اطلاعات فروشنده و خریدار ثبت شده و سلامت کامل مبایعه نامه مشخص است. وقتی کد رهگیری برای ملکی صادر می شود بدین معناست که فروشنده این ملک را فقط به یک شخص فروخته است. اما اگر ملک به کس دیگری فروخته شده باشد سیستم با خطا رو به رو خواهد شد که باید این امر را پیگیری نمود و به آن ترتیب اثر داده شود.
بعد از گرفتن کد رهگیری فروشنده با در دست داشتن مدارک هویتی خود به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه می کند و مدارک لازم را برای تشکیل دادن پرونده از دفتر خانه دریافت می کند.
به عبارت روشن و واضح اسم قولنامه به مبایعه نامه تغییر کرده است. طبق گفته مذکور در توافق اولیه قولنامه تنظیم می گردد و به تایید هر دو طرف می‌رسد ، اما نکته اصلی در این قسمت این است که قولنامه بار حقوقی ندارد و اگر مشکلی بین دو طرف بوجود بیاید و به دادگاه مراجعه شود قولنامه محکمه پسند نیست و شرایط لازم حقوقی را دارا نیست. به همین دلیل قولنامه را به مبایعه نامه تبدیل کردند . لذا، با تبدیل قولنامه به مبایعه نامه و قرار مکتوب شکل و قالب قانونی بخشیده اند.
مشخصات فروشنده: آدرس و شماره تماس، مشخصات شناسنامه
مشخصات خریدار: آدرس و شماره تماس، مشخصات شناسنامه
موضوع مورد معامله (مبیع): مشخصات کامل ثبتی، هندسی، جغرافیایی (موقعیت مکانی ملک)
مبلغ مورد معامله: قیمت واحد و قیمت کل
زمان مورد معامله: زمان و نحوه پرداخت، زمان حضور در دفتر خانه و تنظیم سند که برای زمان نحوه پرداخت باید مشخص شود که خریدار چه وجه یا مبلغی را در چه تاریخ و زمانی و با چه شرایطی به فروشنده داده است.
مشخص کردن زمانی برای پشیمانی : مثلا هر دو طرف قرار کنند که تا 48 ساعت آینده اگر هر کدام پشیمان شوند مبلغی را به عنوان خسارت باید پرداخت کنند.
تمام مواردی که امکان فسخ آن به یکی از طرفین داده می شود قید گردد: به عبارتی دیگر همان خیار فسخ است. یعنی اینکه اختیاری برای فسخ معامله به طرفین داده می شود. در صورتی که هر دو طرف خیارات را از خود ساقط نمایند تحت هیچ شرایطی امکان فسخ معامله را ندارند.
مشخص کردن ملزومات و منصوبات خانه : هر گاه در معامله ای ملکی که می خواهد به فروش برسد ممکن است وسایلی رو ملک باشد که باید در مبایعه نامه قید گردد مانند کابینت یا کولریا شوفاژو…. که اگر به این ملزومات توجه نشود ممکن است فروشنده یا خریدار متحمل ضرر گردند.
امضا طرفین : پس از تنظیم مبایعه نامه باید توجه داشت که امضاء هر دو طرف باید باشد، در غیر اینصورت فاقد ارزش حقوقی است.
طبق قانون اتحادیه املاک و مستغلات کشور خریدار و فروشنده هیچگونه مبلغی برای اخذ کد رهگیری معامله از طرف دفتر املاک لازم به پرداخت نیست و این امر جزو وظایف دفتر املاک میباشد که برای تمام معاملات (حتی رهن و اجاره) انجام شده در دفتر املاک کد رهگیری دریافت کند.
نکته: لازم به ذکر است اخذ کد رهگیری برای دفاتر املاک هیچگونه هزینه ای جز یک پرداختی 10،000 تومانی در سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور ندارد
نکته: خریداران و فروشندگاه میتوانند برای پرداخت کمیسیون از دفتر املاک درخواست رسید از سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور نمایند (این رسید فاکتور پرداخت حق الزحمه با احتساب قانونی کمیسیون بنگاه + مالیات و ارزش افزوده میباشد) و طبق اعلام سامانه کمیسیون قانونی به دفتر املاک پرداخت نمایند. (لازم به ذکر است که پرداخت حق الزحمه و کمیسیون به صورت توافقی نیز ممکن است)
اصل و تصویر سند ملک
اصل و تصویر بنچاق
تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
اصل و تصویر وکالتنامه
اصل و تصویر پایانکار یا عدم خلافی شهرداری و یا نامه بازدید شهرداری
صورتمجلس تفکیکی آپارتمان
اصل و تصویر حصر و وراثت (املاک موروثی)
اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث(املاک موروثی)
استعلام شهرداری و مفاصا حساب و پرداخت نقل و انتقال ملک
بعد از اینکه شخص به دفتر خانه مراجعه نمود و لیست مدارک مورد نظر را توسط فروشنده دریافت کرد و تمامی مدارک را حاضر نمود در این مرحله از سند زدن توسط دفتر خانه رسمی و شهرداری یک سری استعلاماتی انجام می گیرد تا مشخص گردد ملک مورد نظر هیچ نوع بدهی نداشته باشد که به این کار مفاصا حساب گفته می شود که یکی دیگر از مهم ترین شرایط به نام زدن سند ملک است. امروزه تمام این مراحل و استعلامات به صورت اینترنتی انجام می گیرد تا شخص خریدار با اطمینان خاطر ملکی را خریداری نماید و مطمئن شود که سند ملک مورد نظر خود در گرو جایی نیست، اما اگر که ملک در حال ساخت و ساز شهرداری باشد اجازه فروش ملک به صاحب ملک داده نمی شود. که این قضیه مشکلاتی را در بر دارد و دارای مراحل قانونی و ضوابط تعیین شده است که باید رسیدگی گردد.
طرفین معامله بعد از طی کردن تمام مراحل در نهایت به مرحله حضور در دفتر خانه می رسند. در این مرحله هر دو طرف موظف هستند تا در زمان و ساعت تعیین شده برای سند زدن ملک در دفتر خانه حضور یابند. اگر در این مرحله یکی از طرفین معامله در تاریخ و زمان مشخص حضور پیدا نکنند باید شخص مقابل گواهی عدم حضور را از دفتر خانه گرفته و به دادگاه مراجعه نماید و خسارت و هزینه پشیمانی را از شخصی که حضور پیدا نکرده است دریافت کند. اما در صورت حضور هر دو طرف و با پرداخت تمامی هزینه ها (حق تحریر) به دفتر خانه ملک به خریدار منتقل خواهد شد. حق تحریر مبلغ پولی است که هر دو طرف معامله (فروشنده و خریدار) به طور مساوی به دفتر خانه مورد نظر پرداخت می کنند. که البته این تنها هزینه و بر آورد انتقال سند نمی باشد و باید هزینه های دیگری از جمله کمیسیون بنگاه، هزینه های ریز و درشت اداری را هم پرداخت نمایند.
بگذارید ساز و کار کمیسیون بنگاه و دفاتر املاک را توضیح دهیم، طبق قانون تمام دسته های شغلی یک میزان درصد سود مشخص تعیین شده دارند که در صورت تخطی از آن مورد جریمه قرار خواهند گرفت. مشاوران املاک و بنگاه های واسط معاملاتی نیز از این قانون مستثنی نیستند و طبق قانون فرمول محاسبه سود خود را دارند. از آن جایی که ثبت تمام معاملات (حتی قرارداد اجاره) در سامانه ثبت املاک از سوی اتحادیه املاک و اداره مالیات اجباری میباشد دیگر نیازی به محاسبه و دانستن فرمول برای بدست آوردن میزان کمیسیون قانونی وجود ندارد، بعد از ثبت اطلاعات معامله در سامانه شما حق قانونی این را دارید که از دفتر املاک درخواست رسید (فاکتور) نمایید تا با محاسبه مالیات و ارزش افزوده دستمزد و کمیسیون دفتر املاک را پرداخت نمایید. توجه داشته باشید با اخذ رسید کتبی و پرداخت آن درواقع شما مالیات معامله خود را نیز پرداخت کرده و دیگر به مشکلات مالیاتی و گواهی ارزش افزوده برنخواهید خورد. همچنین با انجام اینکار به فرهنگ سازی معاملات ملکی نیز کمک بسیاری زیادی کرده اید.
باتوجه به پیشرفت سریع و چشمگیر اطلاعات و ارتباطات از گذشته تا کنون شاهد تغییرات ریز و درشت در سطح اجتماع بوده ایم. مراحل خرید و فروش ملک و املاک هم از این قاعده مستثنی نیستند. امروزه دیگر به روش قدیمی و سنتی معاملات و خرید و فروش انجام نمیگیرد و به روش مدرن و امروزی کارها پیش میروند. با ارائه مطالب در زمینه سند زدن و خواهان آگاهی شما همراهان ساعد در این مبحث بوده ایم. امیدداریم تا با مطالعه این مقاله کارهایتان را به نحوه احسن انجام دهید.امیدواریم که لذت برده باشید.
