ساعدنیوز
ساعدنیوز

قوانین جدید پیش فروش آپارتمان یا ساختمان

  دوشنبه، 20 آذر 1402   زمان مطالعه 6 دقیقه
قوانین جدید پیش فروش آپارتمان یا ساختمان
از نظر حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان، یک قرارداد حقوقی خاص می باشد. با تنظیم این قرارداد فروشنده متعهد می شود در زمین معینی نسبت به ساخت واحدهای آپارتمانی مبادرت نماید.در مقابل خریدار متعهد می شود قیمت معامله را در اقساط مذکور در قرارداد به فروشنده تحویل دهد.در این سری از مقالات حقوقی ساعد به بررسی قانون جدید پیش فروش آپارتمان می‌پردازیم.

قرارداد پیش فروش آپارتمان یا ساختمان چیست؟


مطابق ماده 1 قرارداد پیش فروش ساختمان «هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) در آید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش‌ فروش ساختمان» محسوب می‌شود».

قرارداد پیش فروش آپارتمان یا ساختمان

شرایط انعقاد قرارداد پیش فروش آپارتمان


همانطور که اشاره شد، به طور کلی در مورد قرارداد پیش فروش آپارتمان و سایر اموال غیر منقول، مفاد قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 می بایست رعایت شود. برخی از مهمترین شرایط و قوانین پیش فروش آپارتمان عبارتند از:

  • مطابق با قانون مذکور، پیش فروش آپارتمان و سایر اموال غیر منقول می بایست به موجب سند رسمی باشد. بنابراین یکی از اقدامات ضروری برای پیش فروش آپارتمان، انعقاد سند رسمی می باشد. برای این کار طرفین معامله می بایست به دفاتر ثبت اسناد رسمی مراجعه نمایند و سند قرارداد را به ثبت برسانند. قراردادهایی که با سند عادی از قبیل مبایعه نامه های چاپی یا اسناد دست نویس تنظیم شده و به امضای طرفین می رسند، از نظر قانونی به عنوان قرارداد پیش فروش ساختمان، با آنها برخورد نخواهد شد. بنابراین شرط نخستین برای انعقاد قرارداد پیش فروش آپارتمان، تنظیم سند قرارداد به صورت رسمی است.

  • مطابق با ماده 9 قانون پیش فروش ساختمان، یکی دیگر از شروط لازم برای تنظیم قرارداد پیش فروش قرارداد این است که پیش فروشنده می بایست کلیه عملیات ساخت قرارداد را بیمه نماید.

  • چنانچه پیش فروشنده نتواند در مدت زمان تعیین شده آپارتمان را تکمیل کرده و به پیش خریدار تحویل دهد، بر اساس قانون پیش فروش ساختمان با توجه به میزان تکمیل شدن ساختمان به پرداخت جریمه محکوم می گردد.

  • قوانین پیش فروش آپارتمان از جمله قوانینی هستند که در آن برای رسیدگی به تخلفات طرفین شرط داوری پیش بینی شده است. بنابراین در صورتی که بین طرفین قرارداد در خصوص چگونگی اجرای آن اختلافی پیش آید می بایست ظرف مدت یک ماه داور یا داوران پیشنهادی خود را معلوم کنند. همچنین ممکن است داور یا داوران مرضی الطرفین در ضمن قرارداد تعیین شده باشد.

شیوه رسیدگی به تخلفات طرفین در قراردادهای پیش فروش ساختمان


همانطور که اشاره شد قرارداد پیش فروش آپارتمان، از جمله قراردادهایی است که در آن شرط داوری پیش بینی می شود. بنابراین چنانچه هر کدام از طرفین تعهدات خود را انجام ندهد، نخست ممکن است موضوع به داوری ارجاع شود. در صورتی که طرفین در مورد تعیین داور یا رای او توافق نداشته باشند، خواهان می تواند به دادگاه عمومی و حقوقی مراجعه کرده و دادخواست حقوقی تنظیم کند.

دادخواست برگه چاپی خاصی است که مشخصات طرفین دعوی، موضوع دعوی، بهای خواسته و …. در آن قید می شود. علاوه بر این خواهان یا وکیل او می بایست در قسمت شرح دادخواست، چگونگی تخلف از تعهدات قراردادی توسط خوانده را ذکر نماید. دادخواست حقوقی می بایست به مدیر دفتر دادگاه عمومی و حقوقی یا شورای حل اختلاف تحویل گردد.

چنانچه دادخواست و منضمات آن کامل باشد، به دستور قاضی دادگاه وقت رسیدگی تعیین شده و با حضور طرفین به موضوع رسیدگی می شود. در جلسه رسیدگی اظهارات طرفین مورد استماع قرار گرفته و مدارک ارائه شده توسط آنان بررسی می شود. پس از پایان بررسی، دادگاه ختم رسیدگی را اعلام کرده و ظرف مهلت یک هفته مبادرت به صدور رای می نماید.

برخی از مهمترین ضمانت اجراهایی که برای تخلف از تعهدات و قوانین پیش فروش آپارتمان پیش بینی شده، از قرار زیر است :

  • اگر واحد پیش فروش شده در هنگام پایان قرارداد آماده و قابل تحویل به پیش خریدار نباشد، فروشنده به ازای هر روز تاخیر می بایست معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده به پیش خریدار پرداخت نماید.

  • چنانچه پیش فروشنده تعهدات قسمت مشاعی را انجام ندهد، روزانه به مقدار نیم درصد بهای روز تعهدات انجام نشده باید به پیش خریدار پرداخت کند.

اجرای قرارداد پیش فروش آپارتمان یا ساختمان فی مابین طرفین

در قراردادهای پیش فروش ساختمان ذکر چه مواردی الزامی است؟


مطابق ماده 2 قوانین پیش فروش ساختمان، باید حداقل به موارد زیر تصریح شود :

  1. اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی

  2. پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک

  3. اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری

  4. مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.

  5. بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت

  6. شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی

  7. زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی

  8. تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله

  9. تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی

  10. معرفی داوران

مدارک لازم برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش چیست؟


  1. سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از این‌که مورد معامله در ازاء سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.

  2. پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد

  3. بیمه ‌نامه مربوط به مسؤولیت موضوع ماده (9) این قانون

  4. تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان

  5. پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

تبصره ـ در مجموعه‌های احداثی که پیش‌ فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی‌درصد (30%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تأیید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می‌باشد.

قرارداد پیش فروش ساختمان یا آپارتمان در حال انجام است.

ضمانت اجرای عدم تحویل پیش فروشنده در موعد مقرر


مطابق ماده 6 قانون پیش فروش ساختمان، چنانچه پیش‌ فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش‌ فروش‌ شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ‌ننماید علاوه بر اجراء بند (9) ماده (2) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات ( برهم زدن ) برای پیش‌خریدار نیست.

1ـ در صورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌ نشده

2ـ در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌ درصد (5/0%) بهای روز تعهدات انجام ‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار.

3ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (9) ماده (2) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌ خریدار.

4ـ در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد.

کلام آخر

با توجه به نیاز مبرم و حیاتی امروزه جامعه برای صاحب خانه شدن و رهایی از اجاره و رهن های سربه فلک کشیده در سطح جامعه و تبلیغ فراوان و گسترده شرکت های ساختمانی ، لازم دانستیم تا این مطلب جذاب و مهم را برایتان آماده کرده و در اختیارتان قرار دهیم تا بتوانید با علم و آگاهی دست به انتخاب بزنید و از بند مشکلات رهایی یابید. امیدواریم که این مطلب جذاب و مهم مورد پسند شما همراهان ساعد قرار گیرد. اگر کسی در اطرافیانتان چنین قصدی دارد با ارسال این مطلب کمک زیادی در حقشان انجام دهید و با اعلام نظرات و پیشنهادات خود مارا در پیشبرد هرچه بهتر اهداف خود یاری کنید.

پایگاه خبری ساعدنیوز را در شبکه‌های اجتماعی دنبال کنید.

دیدگاه ها
  دیدگاه ها
نظر خود را به اشتراک بگذارید
پربحث های هفته   
حال خوشِ رهبر معظم انقلاب در کوهنوردی با حاج قاسم سلیمانی و چیدن گلهای زرد رنگ از کوه+عکس/ سرداری که هیچ جا رهبری رو تنها نمیذاشتن (478 نظر) مبلی که رهبر معظم انقلاب 20 سال است روی آن می نشینند+عکس/ دکوراسیونی که هیچوقت تغییر نمیکند! (322 نظر) سبک زندگی مقام معظم رهبری از زبان همسر ایشان/ ما در خانه‌مان دکوراسیون به معنای متداول آن،فرش و پرده‌های قیمتی و مبلمان نداریم (302 نظر) خلاقیت منحصر به فرد شهرداری اهواز برای رنگ آمیزی سطل های زباله/ دست مریزاد واقعا+عکس (270 نظر) عاشقانه های جذاب سید احمد خمینی و زیباترین دختر ایران زمین «ایران خانوم»/ الهیی چقدر نازه+عکس (271 نظر) خلاقیت منحصر به فرد شهرداری تبریز برای حفظ پرندگان از سرما/ دست مریزاد واقعا+عکس (255 نظر) رهبر معظم انقلاب در حال دروی گندم با داس در مزارع کشاورزی روستای فردو (227 نظر) خلاقیت خنده دار مسافر کش موتوری برای راحتی مسافرش مرز های انسانیت را جا به جا کرد/ هزارماشالله به این ذهن خلاق+ عکس (203 نظر) خواستگاری متفاوت و حساب شده همسر مقام معظم رهبری برای پسرشان+ویدئو/ برای آقا مجتبی که خیلی شبیه رهبری هستن (178 نظر) خلاقیت منحصر به فرد شهرداری اردبیل برای حمایت از حیوانات+عکس/ واقعا دست مریزاد داره! (154 نظر) روستایی که شاه قاجار در آن عاشق شد/ تصویر دختری که دل ناصرالدین شاه را برد (147 نظر) تصویری تاریخی از تزئینات لاکچری ماشین عروسی در دهه 60 / اونموقع پیکان سلطان جاده بود😂 (143 نظر) سفری شیرین به گذشته ها، زندگی تو دهه 60 این مدلی بود/ حس زندگی رو آدم قشنگ میگیره + فیلم (140 نظر) تصویری از خانه ابدی پدر رهبر معظم انقلاب/ روحش شاد و یادش گرامی (139 نظر) سبک دکوراسیون شیک و منحصر بفرد اتاق ساده رهبر معظم انقلاب +عکس (123 نظر)
دیگران می‌خوانند   
کودکی لعیا زنگنه، مریم سریال درپناه تو در 5 سالگی/ چقدر ناز و بانمک بوده+عکس تصویری از خانه ابدی مادر الناز حبیبی بازیگر سریال دردسرهای عظیم/ روحش شاد و یادش گرامی (ویدئو) توصیۀ جیمز هالیس به والدین/ مهم نیست فرزندانتان با چه رشته‌ای وارد دانشگاه شوند، مهم این است که... بیوگرافی و زندگینامۀ غلامحسین مصاحب ریاضی‌دان بزرگ ایرانی شوخی حامد آهنگی با قهرمان بوکس ایران/والا با بوکسور شوخی کردن دل و جرات میخواد+ فیلم فال قهوه با نشان روز چهارشنبه 9 اسفند ماه 1402 گشت و گذاری در اولین کافه ایران؛ از آینه طلاکاری شده تا خودروهای متعلق به مصدق/ پاتوق همیشگی کمال الملک فال شمع چهارشنبه 9 اسفند ماه 1402 (ویدئو) رفتار بسیار زیبا و انسانی علیرضا جهانبخش با خانم تصویر بردار/ با این کارت ایران و ایرانی رو سربلند کردی فال حافظ با تفسیر روز چهارشنبه 9 اسفند ماه 1402 + فیلم شیرین زبونی های دختر کیوت و بامزه سروش رفیعی ستاره پرسپولیس/ قند تو دل آدم آب میشه آخه!+ فیلم فال روزانه امروز چهارشنبه 9 اسفند ماه 1402 (تصویر) تولد لاکچری مسی برای عشقش آنتونلا غوغا کرد/ حسودی جورجینا معشوقه رونالدو دیدن داره😁 فال ابجد روزانه چهارشنبه 9 اسفند 1402 صحنه ای از سریال دلنوازان که حرص شاهرخ استخری،بازیگر نقش بهزاد را درآورد +عکس خرید ویپ و پاد از فروشگاه ویپ گاد سوختن دختر ملی پوش ایرانی در آتش سوزی هولناک! + عکس خلاقیت تاریخی مهندس ایرانی در نصب دوربین مداربسته به دیوار+ عکس/ اینو به دانشگاه هاروارد نشون بده بهش دکترای افتخاری میدن😂 مبلمان خاص و مدیترانه ایِ خونه دوبلکس عروس شیرازی محمود پاک نیت و نوه خوشگلش با دکوری همرنگ استایل خاص و دلربای بازیکن محبوب تیم پرطرفدار پرسپولیس در روز عروسی اش/چه خوشتیپ شده!+عکس روزی روزگاری دربی: گلهای به یادماندنی استقلال در شهرآورد 59/ هنرنمایی علیمنصور، فکری و پیروز قربانی/ بفرست واسه استقلالیای دوآتیشه💙💙💙 (تصاویر) 23 دیزاین ناخن بهاری که استایل نوروزیتان را تکمیل می کنند 10 مدل مانتو کتی مجلسی ویژه نوروز 1403 برای خانم های شیک پوش+عکس سبک زندگی متفاوت و جالب هاشمی رفسنجانی از زبان دخترش؛ از خوردن کاهو با رب انار برای میان وعده تا نان و ماست برای شام رتبه پیمانکاری شرکت چیست؟ خلاقیت بی نظیر یک طراح مبل راحتی با الهام از مدل قایق و کالسکه/ مغز تو رو باید تو موزه نگه داشت+عکس خلاقیت منحصر به فرد یک ایرانی در طراحی استند چاقوی آشپزخانه با سنگ‎+عکس/ با احترام به سازنده‌اش با وقتی که صرف این کرده میشه موشک ساخت معرفی تسمه نقاله و کاربرد آن در صنعت معرفی فروشگاه عطر، پوشاک مردانه و زنانه ایرانی در سایت پی جو داداش خوشتیپ و جنتلمن مرجان سلحشوری، تازه عروس تکواندوکار ایرانی/ ماشالا چقدر باهمدیگه صمیمی هستن😍 سطح اطلاعات ابوالفضل گلابی آدم گزارشگر فوتبال مازنی رو یاد هرکول پوارو می اندازه/ اسم شوهر عمه بازیکن رو هم می دونه یا خدا😂😂😂😂😂😂 (ویدئو) جدیدترین و شیک ترین ایده برای پخت نیمرو/ حالا واقعا نیازه روز به روز نیمروها با کلاس تر بشن؟ همه نکاتی که درمورد دیزل ژنراتور و سوخت مصرفی آنها باید بدانیم همای سعادت اینبار در مشیریه تهران! + فیلم قتل شوهر سابق زن تهرانی به دست همسر جدیدش / قاتل با ماشین از روی مرد جوان رد شد یادی کنیم از مبارزه تاریخی با ویروس کرونا به سبک محمود احمدی نژاد در پای صندوق رای+ ویدئو کشف اولین رژ لب جهان در ایران + عکس/ زنان این منطقه ایران 3600 سال پیش رژ می‌زده‌اند! (عکس) چیدمان ساده و خودمونی خونه رابعه اسکویی با مبلمان راحتی و گل های ارکیده/ جای دنجی به نظر میاد😍 طالع بینی و خصوصیات مرد و زن متولدین مرداد زنده زنده سوختن دو کودک در چادر عشایری / مرگ جانسوز در اصلاندوز رخ داد
تیتر امروز   
فال قهوه با نشان روز چهارشنبه 9 اسفند ماه 1402 گشت و گذاری در اولین کافه ایران؛ از آینه طلاکاری شده تا خودروهای متعلق به مصدق/ پاتوق همیشگی کمال الملک فال شمع چهارشنبه 9 اسفند ماه 1402 فال حافظ با تفسیر روز چهارشنبه 9 اسفند ماه 1402 + فیلم فال روزانه امروز چهارشنبه 9 اسفند ماه 1402 فال ابجد روزانه چهارشنبه 9 اسفند 1402 سبک زندگی متفاوت و جالب هاشمی رفسنجانی از زبان دخترش؛ از خوردن کاهو با رب انار برای میان وعده تا نان و ماست برای شام قتل شوهر سابق زن تهرانی به دست همسر جدیدش / قاتل با ماشین از روی مرد جوان رد شد کشف اولین رژ لب جهان در ایران + عکس/ زنان این منطقه ایران 3600 سال پیش رژ می‌زده‌اند! طالع بینی و خصوصیات مرد و زن متولدین مرداد زنده زنده سوختن دو کودک در چادر عشایری / مرگ جانسوز در اصلاندوز رخ داد (فیلم) بازیگر معروف کشورمان یک روز بعد از تولدش در پشت صحنه درگذشت!! (عکس) پست های عجیب و غریب بیلی آیلیش تمومی نداره!! عکس زیبای دمت اوزدمیر با روسری در یک روز برفی تغییر چهره عجیب مرجانه گلچین با لباس قاجاری