قوانین جدید پیش فروش آپارتمان یا ساختمان

  دوشنبه، 20 آذر 1402   زمان مطالعه 6 دقیقه
قوانین جدید پیش فروش آپارتمان یا ساختمان
از نظر حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان، یک قرارداد حقوقی خاص می باشد. با تنظیم این قرارداد فروشنده متعهد می شود در زمین معینی نسبت به ساخت واحدهای آپارتمانی مبادرت نماید.در مقابل خریدار متعهد می شود قیمت معامله را در اقساط مذکور در قرارداد به فروشنده تحویل دهد.در این سری از مقالات حقوقی ساعد به بررسی قانون جدید پیش فروش آپارتمان می‌پردازیم.

قرارداد پیش فروش آپارتمان یا ساختمان چیست؟


مطابق ماده 1 قرارداد پیش فروش ساختمان «هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) در آید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش‌ فروش ساختمان» محسوب می‌شود».

قرارداد پیش فروش آپارتمان یا ساختمان

شرایط انعقاد قرارداد پیش فروش آپارتمان


همانطور که اشاره شد، به طور کلی در مورد قرارداد پیش فروش آپارتمان و سایر اموال غیر منقول، مفاد قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 می بایست رعایت شود. برخی از مهمترین شرایط و قوانین پیش فروش آپارتمان عبارتند از:

  • مطابق با قانون مذکور، پیش فروش آپارتمان و سایر اموال غیر منقول می بایست به موجب سند رسمی باشد. بنابراین یکی از اقدامات ضروری برای پیش فروش آپارتمان، انعقاد سند رسمی می باشد. برای این کار طرفین معامله می بایست به دفاتر ثبت اسناد رسمی مراجعه نمایند و سند قرارداد را به ثبت برسانند. قراردادهایی که با سند عادی از قبیل مبایعه نامه های چاپی یا اسناد دست نویس تنظیم شده و به امضای طرفین می رسند، از نظر قانونی به عنوان قرارداد پیش فروش ساختمان، با آنها برخورد نخواهد شد. بنابراین شرط نخستین برای انعقاد قرارداد پیش فروش آپارتمان، تنظیم سند قرارداد به صورت رسمی است.

  • مطابق با ماده 9 قانون پیش فروش ساختمان، یکی دیگر از شروط لازم برای تنظیم قرارداد پیش فروش قرارداد این است که پیش فروشنده می بایست کلیه عملیات ساخت قرارداد را بیمه نماید.

  • چنانچه پیش فروشنده نتواند در مدت زمان تعیین شده آپارتمان را تکمیل کرده و به پیش خریدار تحویل دهد، بر اساس قانون پیش فروش ساختمان با توجه به میزان تکمیل شدن ساختمان به پرداخت جریمه محکوم می گردد.

  • قوانین پیش فروش آپارتمان از جمله قوانینی هستند که در آن برای رسیدگی به تخلفات طرفین شرط داوری پیش بینی شده است. بنابراین در صورتی که بین طرفین قرارداد در خصوص چگونگی اجرای آن اختلافی پیش آید می بایست ظرف مدت یک ماه داور یا داوران پیشنهادی خود را معلوم کنند. همچنین ممکن است داور یا داوران مرضی الطرفین در ضمن قرارداد تعیین شده باشد.

شیوه رسیدگی به تخلفات طرفین در قراردادهای پیش فروش ساختمان


همانطور که اشاره شد قرارداد پیش فروش آپارتمان، از جمله قراردادهایی است که در آن شرط داوری پیش بینی می شود. بنابراین چنانچه هر کدام از طرفین تعهدات خود را انجام ندهد، نخست ممکن است موضوع به داوری ارجاع شود. در صورتی که طرفین در مورد تعیین داور یا رای او توافق نداشته باشند، خواهان می تواند به دادگاه عمومی و حقوقی مراجعه کرده و دادخواست حقوقی تنظیم کند.

دادخواست برگه چاپی خاصی است که مشخصات طرفین دعوی، موضوع دعوی، بهای خواسته و …. در آن قید می شود. علاوه بر این خواهان یا وکیل او می بایست در قسمت شرح دادخواست، چگونگی تخلف از تعهدات قراردادی توسط خوانده را ذکر نماید. دادخواست حقوقی می بایست به مدیر دفتر دادگاه عمومی و حقوقی یا شورای حل اختلاف تحویل گردد.

چنانچه دادخواست و منضمات آن کامل باشد، به دستور قاضی دادگاه وقت رسیدگی تعیین شده و با حضور طرفین به موضوع رسیدگی می شود. در جلسه رسیدگی اظهارات طرفین مورد استماع قرار گرفته و مدارک ارائه شده توسط آنان بررسی می شود. پس از پایان بررسی، دادگاه ختم رسیدگی را اعلام کرده و ظرف مهلت یک هفته مبادرت به صدور رای می نماید.

برخی از مهمترین ضمانت اجراهایی که برای تخلف از تعهدات و قوانین پیش فروش آپارتمان پیش بینی شده، از قرار زیر است :

  • اگر واحد پیش فروش شده در هنگام پایان قرارداد آماده و قابل تحویل به پیش خریدار نباشد، فروشنده به ازای هر روز تاخیر می بایست معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده به پیش خریدار پرداخت نماید.

  • چنانچه پیش فروشنده تعهدات قسمت مشاعی را انجام ندهد، روزانه به مقدار نیم درصد بهای روز تعهدات انجام نشده باید به پیش خریدار پرداخت کند.

اجرای قرارداد پیش فروش آپارتمان یا ساختمان فی مابین طرفین

در قراردادهای پیش فروش ساختمان ذکر چه مواردی الزامی است؟


مطابق ماده 2 قوانین پیش فروش ساختمان، باید حداقل به موارد زیر تصریح شود :

  1. اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی

  2. پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک

  3. اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری

  4. مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.

  5. بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت

  6. شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی

  7. زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی

  8. تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله

  9. تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی

  10. معرفی داوران

مدارک لازم برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش چیست؟


  1. سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از این‌که مورد معامله در ازاء سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.

  2. پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد

  3. بیمه ‌نامه مربوط به مسؤولیت موضوع ماده (9) این قانون

  4. تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان

  5. پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

تبصره ـ در مجموعه‌های احداثی که پیش‌ فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی‌درصد (30%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تأیید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می‌باشد.

قرارداد پیش فروش ساختمان یا آپارتمان در حال انجام است.

ضمانت اجرای عدم تحویل پیش فروشنده در موعد مقرر


مطابق ماده 6 قانون پیش فروش ساختمان، چنانچه پیش‌ فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش‌ فروش‌ شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ‌ننماید علاوه بر اجراء بند (9) ماده (2) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات ( برهم زدن ) برای پیش‌خریدار نیست.

1ـ در صورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌ نشده

2ـ در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌ درصد (5/0%) بهای روز تعهدات انجام ‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار.

3ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (9) ماده (2) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌ خریدار.

4ـ در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد.

کلام آخر

با توجه به نیاز مبرم و حیاتی امروزه جامعه برای صاحب خانه شدن و رهایی از اجاره و رهن های سربه فلک کشیده در سطح جامعه و تبلیغ فراوان و گسترده شرکت های ساختمانی ، لازم دانستیم تا این مطلب جذاب و مهم را برایتان آماده کرده و در اختیارتان قرار دهیم تا بتوانید با علم و آگاهی دست به انتخاب بزنید و از بند مشکلات رهایی یابید. امیدواریم که این مطلب جذاب و مهم مورد پسند شما همراهان ساعد قرار گیرد. اگر کسی در اطرافیانتان چنین قصدی دارد با ارسال این مطلب کمک زیادی در حقشان انجام دهید و با اعلام نظرات و پیشنهادات خود مارا در پیشبرد هرچه بهتر اهداف خود یاری کنید.


  دیدگاه ها
پربحث های هفته   
همسر رهبر معظم انقلاب بعد از خریدن مبل دست دوم توسط رهبری: تا الان زندگی ‌ما طلبگی بوده، الان هم مبل در خانه نیاورید! (200 نظر) مهران مدیری: 11 سال است که از یک مار نگهداری می کنم؛ الان 2 متر و 20 سانتی‌متر هست+عکس (147 نظر) روایتی از عصبانیت رهبر معظم انقلاب از عوض کردن فرش کهنه و نخ نمای خانه شان: اشتباه کردید که عوض نمودید بروید همان زیلوها را بیاورید (106 نظر) تزئین میز عزای سعید راد با شمع و گل و خرما و عکس های یادگاری در خانه مجللشان/ خدا رحمتشون کنه+عکس (105 نظر) عروسِ رهبر معظم انقلاب: بچه ام اسباب بازی ندارد، در اتاق آقا یک میز هست و 6 تا صندلی پلاستیکی و یک تلفن که به دیوار وصل است+عکس (95 نظر) تصویری از خانه ابدی سعید راد، میرزا رضا سریال گیلدخت /روحش شاد و یادش گرامی (68 نظر) خلاقیت خنده دار مغازه دار اردبیلی برای کشاندن مشتری به مغازه حماسه آفرید/ مغز نیس که معدن طلاست😂👌+عکس (57 نظر) رهبر معظم انقلاب: ما درخانه تنها یک فرش دستباف داریم که جهیزیه همسرم بوده بقیه خانه موکت است/ ساده زیستی ایشان مثال زدنی است (32 نظر) ژست‌های سیدمحمد خاتمی با بازیگران در سینما؛ از تعظیم در برابر مهتاب کرامتی تا پُفیلا خوردن در حال تماشای فیلم+عکس/ همراهی همسر سیدحسن خمینی و سام درخشانی با رئیس‌جمهور سابق (31 نظر) استوری تبریک خاص سرلشگر باقری به مناسبت روز چپ دست‌ها به رهبر معظم انقلاب+عکس (31 نظر) نگاهی به جشن تولد عاشقانه 45 سالگی الهام چرخنده بازیگر سریال آوای باران و باکس گل شیک روی میز/ مبارکا باشه+عکس (30 نظر) خلاقیت خنده دار هندوانه فروش سمنانی برای جذب مشتری حماسه آفرید/ مغز نیست که معدن طلای خالصه😂+عکس (27 نظر) رونمایی از همزاد و بدل ایرانی هانده ارچل، بازیگر ترکیه‌ای محبوب ایرانی ها/ ایشون هم بازیگر خیلی معروفیه+عکس (25 نظر) نگاهی به بازیگران و سلبریتی‌هایی که حیوان خانگی دارند+عکس/ از گربه محمدرضا گلزار و نفیسه روشن تا سگ پاکوتاه بهرام رادان و بهاره افشاری (24 نظر) خلاقیت خنده دار مغازه دار شیرازی برای کشاندن مشتری به مغازه حماسه آفرید/ مغز نیست که معدن طلاست😂👌+عکس (24 نظر)
منتخب روز   
طرز تهیه غذای محبوب ناصرالدین شاه قاجار! /فسنجان ناصری با مواد اعلا ابتکار جالب یک مرد خلاق در دادن انواع لقب به مسعود پزشکیان حماسه آفرید+ویدئو/ هنر نزد ایرانیان است و بس... (فیلم) سکانس فوق عاشقانه شهاب حسینی و لیلا حاتمی در فیلم "پرسه در ماه" / ما کاملا شبیه همیم طرز نگاهامون دو دو زدن چشامون ...😍 استارت تمرینات سخت علیرضا بیرانوند در تراکتور +فیلم/ آقای دروازه بان آمادگی بدن بالایی دارد! سکانس عاشقانه دل باختن قباد به شهرزاد/ نشود فاش کسی آنچه میان من و توست (فیلم) سکانس فوق العاده احساسی و عاشقانه از شهاب حسینی و معشوقه‌اش در سریال "شهرزاد" / با چراغی همه جا گشتم و گشتم در شهر هیچکس به تو مانند نشد😍 (فیلم) خرید دکتر مسعود پزشکیان از یک سوپرمارکت در تهران به همراه نوه‌ها و عروسش با کارت بانکی شخصی / نوه‌ها پدربزرگ را به خرج انداخته‌اند اقدام منحصربفرد و زیبای طلافروش یزدی به احترام دختر سه ساله امام حسین(ع)+عکس/ این جور تصاویر مخصوص ایران ماست والسلام👌 (فیلم) رهبر معظم انقلاب: به من می‌گویند شما گفتید سوءاستفاده جویان را افشا نکنید / ما حق نداریم افراد را به صرف گمان متهم کنیم سکانس خوشحالی قُباد از بارداری شهرزاد/ قُباد: من تا الان نمیدونستم از این دنیا و از این زندگی چی میخوام اما الان....