قوانین جدید پیش فروش آپارتمان یا ساختمان

  دوشنبه، 20 آذر 1402   زمان مطالعه 6 دقیقه
قوانین جدید پیش فروش آپارتمان یا ساختمان
از نظر حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان، یک قرارداد حقوقی خاص می باشد. با تنظیم این قرارداد فروشنده متعهد می شود در زمین معینی نسبت به ساخت واحدهای آپارتمانی مبادرت نماید.در مقابل خریدار متعهد می شود قیمت معامله را در اقساط مذکور در قرارداد به فروشنده تحویل دهد.در این سری از مقالات حقوقی ساعد به بررسی قانون جدید پیش فروش آپارتمان می‌پردازیم.

قرارداد پیش فروش آپارتمان یا ساختمان چیست؟


مطابق ماده 1 قرارداد پیش فروش ساختمان «هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) در آید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش‌ فروش ساختمان» محسوب می‌شود».

قرارداد پیش فروش آپارتمان یا ساختمان

شرایط انعقاد قرارداد پیش فروش آپارتمان


همانطور که اشاره شد، به طور کلی در مورد قرارداد پیش فروش آپارتمان و سایر اموال غیر منقول، مفاد قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 می بایست رعایت شود. برخی از مهمترین شرایط و قوانین پیش فروش آپارتمان عبارتند از:

  • مطابق با قانون مذکور، پیش فروش آپارتمان و سایر اموال غیر منقول می بایست به موجب سند رسمی باشد. بنابراین یکی از اقدامات ضروری برای پیش فروش آپارتمان، انعقاد سند رسمی می باشد. برای این کار طرفین معامله می بایست به دفاتر ثبت اسناد رسمی مراجعه نمایند و سند قرارداد را به ثبت برسانند. قراردادهایی که با سند عادی از قبیل مبایعه نامه های چاپی یا اسناد دست نویس تنظیم شده و به امضای طرفین می رسند، از نظر قانونی به عنوان قرارداد پیش فروش ساختمان، با آنها برخورد نخواهد شد. بنابراین شرط نخستین برای انعقاد قرارداد پیش فروش آپارتمان، تنظیم سند قرارداد به صورت رسمی است.

  • مطابق با ماده 9 قانون پیش فروش ساختمان، یکی دیگر از شروط لازم برای تنظیم قرارداد پیش فروش قرارداد این است که پیش فروشنده می بایست کلیه عملیات ساخت قرارداد را بیمه نماید.

  • چنانچه پیش فروشنده نتواند در مدت زمان تعیین شده آپارتمان را تکمیل کرده و به پیش خریدار تحویل دهد، بر اساس قانون پیش فروش ساختمان با توجه به میزان تکمیل شدن ساختمان به پرداخت جریمه محکوم می گردد.

  • قوانین پیش فروش آپارتمان از جمله قوانینی هستند که در آن برای رسیدگی به تخلفات طرفین شرط داوری پیش بینی شده است. بنابراین در صورتی که بین طرفین قرارداد در خصوص چگونگی اجرای آن اختلافی پیش آید می بایست ظرف مدت یک ماه داور یا داوران پیشنهادی خود را معلوم کنند. همچنین ممکن است داور یا داوران مرضی الطرفین در ضمن قرارداد تعیین شده باشد.

شیوه رسیدگی به تخلفات طرفین در قراردادهای پیش فروش ساختمان


همانطور که اشاره شد قرارداد پیش فروش آپارتمان، از جمله قراردادهایی است که در آن شرط داوری پیش بینی می شود. بنابراین چنانچه هر کدام از طرفین تعهدات خود را انجام ندهد، نخست ممکن است موضوع به داوری ارجاع شود. در صورتی که طرفین در مورد تعیین داور یا رای او توافق نداشته باشند، خواهان می تواند به دادگاه عمومی و حقوقی مراجعه کرده و دادخواست حقوقی تنظیم کند.

دادخواست برگه چاپی خاصی است که مشخصات طرفین دعوی، موضوع دعوی، بهای خواسته و …. در آن قید می شود. علاوه بر این خواهان یا وکیل او می بایست در قسمت شرح دادخواست، چگونگی تخلف از تعهدات قراردادی توسط خوانده را ذکر نماید. دادخواست حقوقی می بایست به مدیر دفتر دادگاه عمومی و حقوقی یا شورای حل اختلاف تحویل گردد.

چنانچه دادخواست و منضمات آن کامل باشد، به دستور قاضی دادگاه وقت رسیدگی تعیین شده و با حضور طرفین به موضوع رسیدگی می شود. در جلسه رسیدگی اظهارات طرفین مورد استماع قرار گرفته و مدارک ارائه شده توسط آنان بررسی می شود. پس از پایان بررسی، دادگاه ختم رسیدگی را اعلام کرده و ظرف مهلت یک هفته مبادرت به صدور رای می نماید.

برخی از مهمترین ضمانت اجراهایی که برای تخلف از تعهدات و قوانین پیش فروش آپارتمان پیش بینی شده، از قرار زیر است :

  • اگر واحد پیش فروش شده در هنگام پایان قرارداد آماده و قابل تحویل به پیش خریدار نباشد، فروشنده به ازای هر روز تاخیر می بایست معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده به پیش خریدار پرداخت نماید.

  • چنانچه پیش فروشنده تعهدات قسمت مشاعی را انجام ندهد، روزانه به مقدار نیم درصد بهای روز تعهدات انجام نشده باید به پیش خریدار پرداخت کند.

اجرای قرارداد پیش فروش آپارتمان یا ساختمان فی مابین طرفین

در قراردادهای پیش فروش ساختمان ذکر چه مواردی الزامی است؟


مطابق ماده 2 قوانین پیش فروش ساختمان، باید حداقل به موارد زیر تصریح شود :

  1. اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی

  2. پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک

  3. اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری

  4. مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.

  5. بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت

  6. شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی

  7. زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی

  8. تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله

  9. تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی

  10. معرفی داوران

مدارک لازم برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش چیست؟


  1. سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از این‌که مورد معامله در ازاء سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.

  2. پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد

  3. بیمه ‌نامه مربوط به مسؤولیت موضوع ماده (9) این قانون

  4. تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان

  5. پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

تبصره ـ در مجموعه‌های احداثی که پیش‌ فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی‌درصد (30%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تأیید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می‌باشد.

قرارداد پیش فروش ساختمان یا آپارتمان در حال انجام است.

ضمانت اجرای عدم تحویل پیش فروشنده در موعد مقرر


مطابق ماده 6 قانون پیش فروش ساختمان، چنانچه پیش‌ فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش‌ فروش‌ شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ‌ننماید علاوه بر اجراء بند (9) ماده (2) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات ( برهم زدن ) برای پیش‌خریدار نیست.

1ـ در صورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌ نشده

2ـ در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌ درصد (5/0%) بهای روز تعهدات انجام ‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار.

3ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (9) ماده (2) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌ خریدار.

4ـ در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد.

کلام آخر

با توجه به نیاز مبرم و حیاتی امروزه جامعه برای صاحب خانه شدن و رهایی از اجاره و رهن های سربه فلک کشیده در سطح جامعه و تبلیغ فراوان و گسترده شرکت های ساختمانی ، لازم دانستیم تا این مطلب جذاب و مهم را برایتان آماده کرده و در اختیارتان قرار دهیم تا بتوانید با علم و آگاهی دست به انتخاب بزنید و از بند مشکلات رهایی یابید. امیدواریم که این مطلب جذاب و مهم مورد پسند شما همراهان ساعد قرار گیرد. اگر کسی در اطرافیانتان چنین قصدی دارد با ارسال این مطلب کمک زیادی در حقشان انجام دهید و با اعلام نظرات و پیشنهادات خود مارا در پیشبرد هرچه بهتر اهداف خود یاری کنید.


دیدگاه ها
  دیدگاه ها
پربحث های هفته   
پربازدید شدن نمای بیرونیِ منزل شخصی رهبر معظم انقلاب+عکس/ نمایی سیمانی با آیفونی قدیمی و درب خانه ای ساده و بدون زرق و برق (707 نظر) سه پرس کباب سفارش پسر کوچک رهبر معظم انقلاب برای خانواده شش نفره‌شان+عکس/ فرزندانی که در ساده زیستی راه پدر را ادامه میدهند (167 نظر) تدارکات ساده رهبر معظم انقلاب برای پذیرایی کردن از مهمانانش+عکس/از قند و چای گرفته تا بشقاب کوچک از شیرینی نارگیلی برای کسانی که قند دوست ندارند (40 نظر) پیام توئیتری علی دایی درباره حمایت از کاندیداهای ریاست جمهوری+عکس (36 نظر) نوزاد بانمک و خوشگل المیرا شریفی مقدم مجری خوش اخلاق صداوسیما سر سفره ساده عید/ پروفیل یک مادر مهربون+عکس (35 نظر) خلاقیت بی نظیر راننده یزدی، با نوشته جالب پشت کامیون حماسه ساز شد/ آدم حَظ میکنه از این درک و فهم بالا... (19 نظر) خلاقیت پدر ایرانی در ثبت اولین عکس متفاوت از پسرش حماسه ساز+عکس/کل آتلیه های شهر زیر سوال رفت...🤣 (19 نظر) تصویری از خانه ابدی همسر جوان نسرین مرادی، فریده سریال نون خ/ روحش شاد و یادش گرامی (18 نظر) (عکس) انگشتر بسیار زیبای رهبر انقلاب با طرحی دلربا و چهره شاداب و پرانرژی ایشان در 85 سالگی / پیر ما اشرف مخلوقات است ... (11 نظر) نگاهی به کیک تولد متفاوت و به شکل سالاد الویه حامد آهنگی در مراسم سورپرایز تولدش+ویدیو/ چه ذوقی میکنه آقای خوش خنده😍 (9 نظر) هادی چوپان ریشش را زد و سبیل گذاشت ؛ قهرمان بدن سازی با سبیل دسته دارش قابل شناسایی نیست (9 نظر) نسبت فامیلی فاطمه گودرزی توران سریال لحظه گرگ و میش و حمید گودرزی نادر سریال دلدادگان/ گودرزی های سینمای ایران را بشناسید (8 نظر) سنگ تمام فاطمه گودرزی، توران سریال لحظه گرگ و میش در تبریک تولد عروسش با اشاره به چشمان دریا خانوم+عکس/ تعریف و تمجیدی عروس‌پسند😍 (7 نظر) نگاهی به کانتر آشپزخانه شلوغ و جمع و جور خانه مهران غفوریان در این پیام تبریکش+ویدیو/ یخچال هم قشنگ برا خودش آلبوم عکسه (7 نظر) تغییر استایل پاشا رستمی، حامد سریال لحظه گرگ و میش در خیابان اصلا قابل شناسایی نبود+ عکس (6 نظر)
پربازدیدترین ویدئوهای روز   
تیتر امروز   
از کپل و مخمل تا زی زی گولو و هادی و هدی/ ما بزرگ شدیم و آنها عروسک ماندند+عکس
رهبر معظم انقلاب در خواستگاری دختر حداد عادل: تمام زندگی ما غیر از کتابهایم، یک وانت لوازم کهنه است پولی برای خرید خانه ندارم دخترتان حاضر به ازدواج با پسرم است؟
حشمت الله فلاحت پیشه: آراء قالیباف در هر 2 سبد پزشکیان و جلیلی ریخته خواهد شد
شهاب حسینی برای سومین بار پدر شد +عکس/مادر شدن ساناز ارجمند همسر جدید آقای بازیگر
شهید رئیسی چرا گفت :«دفعه بعد خودم باید پشت فرمون بشینم»؟
بازگشت دوباره کامبیز دیرباز اینبار با "شغال"! / جدیدترین سریال این بازیگر
اعلام اسامی 30 دانشجوی نمونۀ سال 1402
برنامه تازه اردوغان برای بقاء / ترکیه از روی عربستان کپی می‌کند
دغدغه‌ها و اولویت‌های پزشکیان و جلیلی برای «آموزش و پرورش»
جلیلی: دولت را با 1500 تحریم تحویل رئیسی دادند!
ماجرای جمله «به شما ناهار دادند؟» شهید رئیسی چه بود
واردات خودروهای ارزان قیمت با کیفیت در دستور کار دولت
مدافع پرسپولیس به تراکتور پاسخ مثبت داد / هایجک چهارم از اردوی سرخ پوشان توسط زنوزی
سرخط مهم‌ترین اخبار ایران و جهان / 11 تیر 1403
از واکنش متفاوت پسر بزرگ دهقان فداکار به توییت پزشکیان تا مراسم وداع با شهید حافظ صندوق در حواشی داغ امروز دوشنبه 11 تیر 1403
منتخب روز   
تئوری رنگ قرمز ناگهانی در دکوراسیون منزل ؛ به دیزاین خونتون یه چیز قرمز اضافه کنین تا تاثیرشو ببینین (عکس) استایل کُت و شلواری محمود احمدی نژاد در خیابان/ ذکر گفتن آقای سیاست مدار در حال پیاده روی بازی های مادرانه مینا مختاری همسر بهرام رادان با پسر تُپُل و مُپلش/ چه شیطون شده جان کوچولو ویدئویی از خانه ابدی آیت الله آل هاشم و گریه های جگر سوز پدر روحانی شهید/ روحش شاد و یادش گرامی مجید واشقانی پرسپولیس را با خاک یکسان کرد/ افشاگری آقای بازیگر از تاکتیک پرسپولیس برای قهرمانی در حضور پورعلی گنجی افشاگری عادل فردوسی پور از گول مالیدن سر خواهر برادر کوچکترش/ از شما خیلی خیلی بعید بود!! شعری که استاد شهریار با خواندن آن اشک ریخت و تا آخر به صورت گریان ادامه داد/ طفل بودم دزدکی پیر و علیلم ساختند سکانس غَش آور از سریال 3 در 4 با هنرنمایی علی صادقی/ ایشون اول نمک بودن بعدا دست و پا در آوردن! زنی که قهرمان زلزله کاشمر شد! / این است زن شجاع ایرانی ... حضور حمید نوری در منزل حسین امیرعبداللهیان برای عرض تسلیت به خانواده ایشان و قدردانی از تلاشهای وزیر شهید برای آزادی وی+عکس