ساعدنیوز
ساعدنیوز

قوانین جدید پیش فروش آپارتمان یا ساختمان

  دوشنبه، 20 آذر 1402   زمان مطالعه 6 دقیقه
قوانین جدید پیش فروش آپارتمان یا ساختمان
از نظر حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان، یک قرارداد حقوقی خاص می باشد. با تنظیم این قرارداد فروشنده متعهد می شود در زمین معینی نسبت به ساخت واحدهای آپارتمانی مبادرت نماید.در مقابل خریدار متعهد می شود قیمت معامله را در اقساط مذکور در قرارداد به فروشنده تحویل دهد.در این سری از مقالات حقوقی ساعد به بررسی قانون جدید پیش فروش آپارتمان می‌پردازیم.

قرارداد پیش فروش آپارتمان یا ساختمان چیست؟


مطابق ماده 1 قرارداد پیش فروش ساختمان «هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) در آید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش‌ فروش ساختمان» محسوب می‌شود».

قرارداد پیش فروش آپارتمان یا ساختمان

شرایط انعقاد قرارداد پیش فروش آپارتمان


همانطور که اشاره شد، به طور کلی در مورد قرارداد پیش فروش آپارتمان و سایر اموال غیر منقول، مفاد قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 می بایست رعایت شود. برخی از مهمترین شرایط و قوانین پیش فروش آپارتمان عبارتند از:

  • مطابق با قانون مذکور، پیش فروش آپارتمان و سایر اموال غیر منقول می بایست به موجب سند رسمی باشد. بنابراین یکی از اقدامات ضروری برای پیش فروش آپارتمان، انعقاد سند رسمی می باشد. برای این کار طرفین معامله می بایست به دفاتر ثبت اسناد رسمی مراجعه نمایند و سند قرارداد را به ثبت برسانند. قراردادهایی که با سند عادی از قبیل مبایعه نامه های چاپی یا اسناد دست نویس تنظیم شده و به امضای طرفین می رسند، از نظر قانونی به عنوان قرارداد پیش فروش ساختمان، با آنها برخورد نخواهد شد. بنابراین شرط نخستین برای انعقاد قرارداد پیش فروش آپارتمان، تنظیم سند قرارداد به صورت رسمی است.

  • مطابق با ماده 9 قانون پیش فروش ساختمان، یکی دیگر از شروط لازم برای تنظیم قرارداد پیش فروش قرارداد این است که پیش فروشنده می بایست کلیه عملیات ساخت قرارداد را بیمه نماید.

  • چنانچه پیش فروشنده نتواند در مدت زمان تعیین شده آپارتمان را تکمیل کرده و به پیش خریدار تحویل دهد، بر اساس قانون پیش فروش ساختمان با توجه به میزان تکمیل شدن ساختمان به پرداخت جریمه محکوم می گردد.

  • قوانین پیش فروش آپارتمان از جمله قوانینی هستند که در آن برای رسیدگی به تخلفات طرفین شرط داوری پیش بینی شده است. بنابراین در صورتی که بین طرفین قرارداد در خصوص چگونگی اجرای آن اختلافی پیش آید می بایست ظرف مدت یک ماه داور یا داوران پیشنهادی خود را معلوم کنند. همچنین ممکن است داور یا داوران مرضی الطرفین در ضمن قرارداد تعیین شده باشد.

شیوه رسیدگی به تخلفات طرفین در قراردادهای پیش فروش ساختمان


همانطور که اشاره شد قرارداد پیش فروش آپارتمان، از جمله قراردادهایی است که در آن شرط داوری پیش بینی می شود. بنابراین چنانچه هر کدام از طرفین تعهدات خود را انجام ندهد، نخست ممکن است موضوع به داوری ارجاع شود. در صورتی که طرفین در مورد تعیین داور یا رای او توافق نداشته باشند، خواهان می تواند به دادگاه عمومی و حقوقی مراجعه کرده و دادخواست حقوقی تنظیم کند.

دادخواست برگه چاپی خاصی است که مشخصات طرفین دعوی، موضوع دعوی، بهای خواسته و …. در آن قید می شود. علاوه بر این خواهان یا وکیل او می بایست در قسمت شرح دادخواست، چگونگی تخلف از تعهدات قراردادی توسط خوانده را ذکر نماید. دادخواست حقوقی می بایست به مدیر دفتر دادگاه عمومی و حقوقی یا شورای حل اختلاف تحویل گردد.

چنانچه دادخواست و منضمات آن کامل باشد، به دستور قاضی دادگاه وقت رسیدگی تعیین شده و با حضور طرفین به موضوع رسیدگی می شود. در جلسه رسیدگی اظهارات طرفین مورد استماع قرار گرفته و مدارک ارائه شده توسط آنان بررسی می شود. پس از پایان بررسی، دادگاه ختم رسیدگی را اعلام کرده و ظرف مهلت یک هفته مبادرت به صدور رای می نماید.

برخی از مهمترین ضمانت اجراهایی که برای تخلف از تعهدات و قوانین پیش فروش آپارتمان پیش بینی شده، از قرار زیر است :

  • اگر واحد پیش فروش شده در هنگام پایان قرارداد آماده و قابل تحویل به پیش خریدار نباشد، فروشنده به ازای هر روز تاخیر می بایست معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده به پیش خریدار پرداخت نماید.

  • چنانچه پیش فروشنده تعهدات قسمت مشاعی را انجام ندهد، روزانه به مقدار نیم درصد بهای روز تعهدات انجام نشده باید به پیش خریدار پرداخت کند.

اجرای قرارداد پیش فروش آپارتمان یا ساختمان فی مابین طرفین

در قراردادهای پیش فروش ساختمان ذکر چه مواردی الزامی است؟


مطابق ماده 2 قوانین پیش فروش ساختمان، باید حداقل به موارد زیر تصریح شود :

  1. اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی

  2. پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک

  3. اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری

  4. مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.

  5. بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت

  6. شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی

  7. زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی

  8. تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله

  9. تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی

  10. معرفی داوران

مدارک لازم برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش چیست؟


  1. سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از این‌که مورد معامله در ازاء سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.

  2. پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد

  3. بیمه ‌نامه مربوط به مسؤولیت موضوع ماده (9) این قانون

  4. تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان

  5. پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

تبصره ـ در مجموعه‌های احداثی که پیش‌ فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی‌درصد (30%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تأیید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می‌باشد.

قرارداد پیش فروش ساختمان یا آپارتمان در حال انجام است.

ضمانت اجرای عدم تحویل پیش فروشنده در موعد مقرر


مطابق ماده 6 قانون پیش فروش ساختمان، چنانچه پیش‌ فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش‌ فروش‌ شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ‌ننماید علاوه بر اجراء بند (9) ماده (2) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات ( برهم زدن ) برای پیش‌خریدار نیست.

1ـ در صورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌ نشده

2ـ در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌ درصد (5/0%) بهای روز تعهدات انجام ‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار.

3ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (9) ماده (2) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌ خریدار.

4ـ در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد.

کلام آخر

با توجه به نیاز مبرم و حیاتی امروزه جامعه برای صاحب خانه شدن و رهایی از اجاره و رهن های سربه فلک کشیده در سطح جامعه و تبلیغ فراوان و گسترده شرکت های ساختمانی ، لازم دانستیم تا این مطلب جذاب و مهم را برایتان آماده کرده و در اختیارتان قرار دهیم تا بتوانید با علم و آگاهی دست به انتخاب بزنید و از بند مشکلات رهایی یابید. امیدواریم که این مطلب جذاب و مهم مورد پسند شما همراهان ساعد قرار گیرد. اگر کسی در اطرافیانتان چنین قصدی دارد با ارسال این مطلب کمک زیادی در حقشان انجام دهید و با اعلام نظرات و پیشنهادات خود مارا در پیشبرد هرچه بهتر اهداف خود یاری کنید.


  دیدگاه ها
پربحث های هفته   
ترافیک چهره‌های سیاسی کشور در مراسم دامادیِ پسر علی لاریجانی؛ از قدردانی داماد از فرزند رهبر معظم انقلاب به خاطر حضور در مراسم تا چهره شاد علی مطهری به عنوان دایی داماد+عکس (236 نظر) امیر نوری و حاشیه‌های پستش راجع به مهاجرتش به اسرائیل: من از رژیم‌صهیونیستی پیشنهاد دریافت کردم اطلاعات زیادی دارم؛ ما رفتیم بای بای+عکس (198 نظر) ساغر عزیزی بازیگر نقش فرح پهلوی: فحش‌هایی در اینستاگرام به من می‌دهند که برای آنها خیلی گریه کردم من فرح دیبا نیستم با سیاست هم کاری ندارم (122 نظر) اقدام قابل تقدیر بازیکن تیم ملی؛ مهدی طارمی هزینه تحصیل دختر دانش آموزی که مدیر از مادرش درخواستی غیرمنتظره کرده بود را برعهده گرفت (119 نظر) خداداد عزیزی: 17 سالم بود آرزو داشتم چلوکباب بخورم؛ واقعا تو یخچالمون هیچی پیدا نمیشد؛ مادرم بخاطر بی پولی فوت کرد / مصاحبه تکان دهنده خداداد+ ویدئو (118 نظر) خلاقیت تحسین برانگیز یک میوه فروش بامرام شیرازی حماسه آفرید/ به ایشون باید گفت فرشته زمینی+عکس (113 نظر) خلاقیت خنده دار مادر شیرازی برای طراحی پرچم ایران روی قرمه سبزی حماسه آفرید+عکس/ هنر نزد ایرانیان است و بس! (87 نظر) نصرالله رادش: سیگار می‌کشم تا زشتی‌هایم دیده شود! دوست دارم همه بدانند علاوه بر قیافه ام من این زشتی ها را دارم! +فیلم (75 نظر) رهبر معظم انقلاب پاسخ می‌دهند؛ حکم شرعی رقص زنان در برابر مردان در مجالس عروسی روستایی (77 نظر) واکنش تحسین برانگیز هادی چوپان به حمله اسرائیل: شهادت برای مادرمان ایران تسلیت ندارد تبریک دارد/ پرسنل غیور ارتش و نیروی انتظامی شهادت هم رزمتان مبارک! (67 نظر) سحر زکریا: مهران مدیری به جای پول به من چند تا قابلمه داد! مدیری کسی بود که اگر ما سر کار موسیقی گوش می‌دادیم می‌ترسیدیم بیاید و مسخره‌مان کند (66 نظر) آخرین جشن تولد ساده آیت الله هاشمی رفسنجانی با حضور همسرشان در طبقه دوم خانه/ مبلمان راحتی بدون زرق و برق، کیک شکلاتی و زیر میزی هنری زیبا+عکس (64 نظر) محمدرضا گلزار: می‌دانم خواننده خوبی نیستم؛ به فرض که صدایم خوب نیست چرا اینقدر دغدغه فکریتان شده است؟! (63 نظر) نگاهی به چیدمان شیک و مدرن آشپزخانه سیاه و سفید خانه شاهرخ استخری + ویدئو (45 نظر) علی دایی: اگر مطالباتم را از فدراسیون بگیرم برای اینکه ثابت کنم به این پول نظری ندارم یک یتیم‌خانه می‌سازم؛ زمانی که دانشجو بودم کارگری می‌کردم+عکس (42 نظر)
پربازدیدترین ویدئوهای روز   
تیتر امروز   
فال شمع روزانه امروز یکشنبه 13 آبان 1403
فال روزانه امروز یکشنبه 13 آبان ماه 1403
صفر تا صد خامه‌ کشی کیک اسفنجی در منزل + با این ترفند سه سوته خامه کشی حرفه ای کن
ایده های حرفه ای و آسان برای چیدمان کمد دیواری رختخواب/نو عروس ها دیگه نگران چیدمان جهازتون نباشین
8 راه کار موثر برای اینکه بعد از جدایی حس بهتری داشته باشید / بپذیرید که همه چیز بین شما تمام شده است!
ترفند تضمینی جلوگیری از سفت و لیز شدن خورشت بامیه + رمز و راز لذیذی این خورشت مقوی
ماجرای صید یک ماهی عجیب الخلقه و ترسناک در بندر انزلی
فال قهوه با نشان روز یکشنبه 13 آبان ماه 1403
فال ابجد روزانه یکشنبه 13 آبان 1403
مقایسه میزان دارایی هریس و دونالد ترامپ / ترامپ چقدر ثروت دارد؟
فال حافظ با تفسیر روز یکشنبه 13 آبان 1403 + فیلم
5 روغن طبیعی برای درمان شکستگی ناخن در خانه / روش‌های استفاده از روغن برای تقویت ناخن
خانه‌داری یک کدبانو؛ طرز تهیه لواشک خرمالوی خوشمزه و ملس به 3 روش؛ جلوی آفتاب، روی بخاری و داخل فر+ فوت و فن ریز برای نتیجه عالی
فال انبیاء روزانه یکشنبه 13 آبان 1403
نتایج باورکردنی کرکس فضایی و برخورد 2 کهکشان با تلسکوپ "هابل" و "جیمز وب"
منتخب روز   
پسر 17ساله بدون گواهینامه، جان خود و 4 دوست نوجوانش را در تصادف گرفت صحنه های آخرالزمانی سیل مرگبار در والنسیای اسپانیا با 205 کشته در حال حرکت به سوی کاتالونیا + ویدئو / عکس جزئیات پرونده دختر سارق که هدف او آزادی برادرش از زندان بود / اخاذی به قیمت یک عمر در زندان ماندن با سوادترین روستای ایران کجاست؟ شیائومی 15 معرفی شد/اولین گوشی جهان با اسنپدراگون 8 الیت خانه نورانی معتمدی اصفهان با درهای چوبی ،شیشه های رنگارنگ و دکوراسیون اصیل ایرانی چشمانتان را جلا میدهد جزئیات قتل فجیع مادر و خواهرناتنی توسط دختر تهرانی و نامزدش / جنایتی که در تجریش رخ داد! انتخاب جنین های باهوش تر ممکن میشود! حیات وحش ؛ مستند حیات وحش حیوانات / جنگ واقعی بین عقرب زهری و تارانتولا پیشنهاد وسوسه‌انگیز دختر جوان، پسر دکوراتیو را راهی زندان کرد پایان گروگانگیری 4 روزه در نقطه صفر مرزی /گروگان 4 روز در اتاقک کامیون زندانی بود سکانس عاشقانه عاشق شدن قباد سر سفره عقد و بی قراری های فرهاد/ بی من چه شیرین می روی من دوستت دارم هنوز + فیلم