بحران خرید خانه در کانادا و پذیرش مهاجران بیشتر: اشتباه یا راه حل؟ 

یکی از بزرگ‌ترین دردسرهای زندگی در کانادا، نسبت بالای قیمت مسکن در مقایسه با درآمد است، به‌خصوص در مقایسه با سایر کشورهای G7 و کشورهای پیشرو اقتصادی عضو OECD در دنیا. شاید این مشکل در مقایسه با تورم و هزینه‌های زندگی در شهرهای بزرگ ایران مانند تهران هنوز چندان جدی نباشد، اما با مقیاس کشوری مانند کانادا جدی است.

در مناطقی از کانادا که هزینه مسکن به‌اندازه کافی مدیریت نشده است، برخی از مردم ناچار به نقل‌مکان شده‌اند، نابرابری اقتصادی گسترش‌یافته و در نهایت کارفرمایان، دولت استان، کسب‌وکارهای محلی و حتی صاحب‌خانه‌های ثروتمند با پیامدهای منفی اجتماعی - اقتصادی آن مواجه شده‌اند. این اتفاق حتی می‌تواند باعث شود روند مهاجرت به کانادا و رشد اقتصاد این کشور کند شود! بنابراین مسئولان به فکر حل‌کردن این مشکل هستند.

چرا این بحران به وجود آمد؟

کانادا دیگر دوران همه‌گیری که رکود فعالیت‌های اقتصادی شد را پشت سر گذاشته است و مهاجرت کاری به کانادا و مسیرهای اقامت دائم مانند مهاجرت از طریق اکسپرس انتری دوباره جان گرفته‌اند، اما نرخ رشد اقتصادی در همه قسمت‌ها یکسان نیست و قیمت‌های بالای مسکن دشواری‌هایی را برای جوانان و کارگران ایجاد کرده است.

طبق گزارش افسر بودجه پارلمانی (PBO) متوسط ​​قیمت یک خانه در کانادا در پایان سال 2021 معادل 811 هزار دلار کانادا بود. این افزایش 43 درصدی از دسامبر 2019 و افزایش 97 درصدی نسبت به ژانویه 2015 را نشان می‌دهد. شاخص قیمت خانه HAI که سهم هزینه‌های مسکن از درآمد خانوار را نشان می‌دهد، در پایان سال 2022 به 0.488 رسید که بالاترین رقم از سال 1991 بوده است و حتی از مقداری که در طول بحران مالی سال 2008 مشاهده شده بود نیز فراتر می‌رود.

انتظار می‌رود جمعیت کانادا تا سال 2040 به 45.5 میلیون نفر و تا سال 2060 به 52.1 میلیون برسد. در نتیجه این افزایش، افراد بیشتری به مسکن نیاز خواهند داشت، بنابراین دولت باید افزایش دسترسی به مسکن اقتصادی را در اولویت بگذارد.

راه‌حل رسیدگی به بحران مسکن کانادا

برای رسیدگی به این مسائل باید سیاست‌های جدیدی در پیش گرفت. بازنگری مقررات منطقه‌بندی محلی برای ممکن کردن ساختن خانه‌های متراکم و چندگانه در شهرها؛ حمایت از خانوارهای آسیب‌پذیر؛ و انگیزه دادن به شرکت‌های ساختمانی برای توسعه اجاره‌های هدفمند باید جزو این تغییرات باشند.

تعدیل قوانین برای عادلانه شدن بازار مسکن

صندوق‌های مالی سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) در اوایل دهه 1990 متولد شدند. تغییرات قانونی اخیر و اصلاحات مالی (اصلاحات 2007 قانون مالیات بر درآمد) شکوفایی این صندوق های REIT را به دنبال داشته است. در حال حاضر مجموع 9 صندوق REITS پیشرو در کانادا دارای ارزش بازاری بیش از 50 میلیارد دلار هستند. آمار کانادا نشان می دهد که بین 29 تا 41 درصد از کل موجودی مسکن در استان های مختلف را در طی سال های 2019-2020 در اختیار افرادی بوده است که بیش از یک خانه دارند. با توجه به این که خرید خانه در کانادا یکی از روش های مهاجرت به کانادا نیست، بیشتر این خانه ها توسط خود مقیمان دائم یا شهروندان کانادایی خریداری شده اند.

چه افرادی خانه‌های مسکونی را می‌خرند؟

شاید بحران مسکن کانادا تقصیر مهاجران نباشد! چون تعداد افراد و شرکت‌هایی که خانه‌ها را به‌عنوان نوعی سرمایه‌گذاری می‌خرند و قصد زندگی‌کردن در این خانه‌ها را ندارند بیشتر شده است. گزارش بانک مرکزی کانادا نشان می‌دهد سهم سرمایه‌گذاران مسکن مسکونی و افرادی که بیش از یک خانه دارند از سال 2015 افزایش یافته و در سال 2021 با سرعت بیشتری رشد کرده است. آنها به ترتیب 20 درصد و 33 درصد از خرید خانه در این کشور را در ماه جون به خود اختصاص دادند.

از سوی دیگر در سال 2021، سهم افرادی که برای اولین بار خانه دار میشدند از 53 درصد به 47 درصد کاهش یافت. سهم رو به رشد افرادی که خانه و اپارتمان ها را به عنوان سرمایه گذاری میخرند، کار را برای افرادی که به دنبال خرید محلی برای زندگی هستند، دشوار می کند.

راه‌حل‌های مشکل خرید خانه در کانادا توسط سرمایه‌گذاران

برای کمک به افرادی که قصد خرید خانه دارند، دولت‌های استانی و شهری باید سیاست‌هایی را در مورد خرید چند خانه اجرا کنند که سود خرید خانه به‌عنوان سرمایه را کاهش دهد و مالیات‌ها را افزایش دهد. مشابه این اصلاحات در سنگاپور انجام شده است. این امر باعث کاهش تقاضای سرمایه‌گذاران و خریداران مسکن و حتی افزایش انعطاف‌پذیری بازار مسکن می‌شود.

بازنگری در سیستم‌های منطقه‌بندی و مجوز محلی

شهرداری‌ها باید مقررات سخت‌گیرانه فعلی شامل قوانین منطقه‌بندی، هزینه‌های توسعه و محدودیت‌های توسعه زمین‌شهری را کاهش دهند. در سال 2018، این هزینه ها در هشت شهری که تابع این قوانین هستند به طور متوسط ​​229,000 دلارو بالاترین آن در ونکوورمعادل 600,000 دلار کانادا بود. هزینه های اضافی اغلب در ارزش کل واحد مسکونی لحاظ و فشار آن به مصرف کننده منتقل می شود. دولت‌های استانی و شهری باید سیاست‌های منطقه‌بندی شهرداری را دوباره ارزیابی کرده و سیستم‌هایی را برای به حداقل رساندن هزینه‌های مربوط به ساخت و ساز مسکن جدید اجرا کنند.

تغییر قوانین منطقه‌بندی در ونکوور

در شهرهای پرهزینه مانند ونکوور، یکی از بهترین راه‌ها برای بررسی راه‌های کارآمد برای بازنگری مناطق مسکونی مستقل است. این امکان منطقه‌بندی انعطاف‌پذیرتر را برای انواع مختلف مسکن فراهم می‌کند. در ایالات متحده، مطالعات نشان می‌دهد که توسعه مجدد ساختمان‌های کم‌تراکم در واشنگتن‌دی‌سی به‌عنوان ساختمان‌های جدید و با تراکم بالا می‌تواند مقرون‌به‌صرفه بودن را بهبود بخشد و هزینه‌های هر واحد ساخت‌وساز جدید را نزدیک به 40 درصد کاهش دهد.

ازآنجایی‌که بیشتر زمین‌های مسکونی در شهرهای بزرگ کانادا به طور انحصاری برای خانه‌های تک‌خانواری استفاده می‌شود، دولت‌های استانی و شهری باید به دنبال کاهش ریسک و خطرات ساخت خانه‌های جدید از طریق تصویب فرایندهای توسعه باشند تا هزینه‌های مربوط به ساخت خانه‌های جدید کاهش یابد. این همچنین به افراد بیشتری اجازه می‌دهد تا در فاصله کمتری از محل کار و امکانات شهری زندگی کنند.

حمایت از خانوارهای آسیب‌پذیر

نزدیک به 30 درصد از کانادایی ها قرارداد اجاره خانه های خود را در سال 2016 امضا کرده اند و تقریباً 40 درصد از خانواده ها در حال حاضر بیش از 30 درصد از درآمد قبل از مالیات خود را صرف اجاره و خدمات آب و برق می کنند. این ارقام نشان می دهند مسکن مقرون به صرفه برای بسیاری از افراد در دسترس نیست.

ازآنجایی‌که سطوح مختلف دولت باید همکاری کنند، ساخت این نوع مسکن اغلب تا سه سال طول می‌کشد. برای خانواده‌های واجد شرایط، دولت‌های فدرال و استانی می‌توانند تخفیف برای هزینه‌های اجاره در نظر بگیرند،و این تخفیف می تواند تا بیش از 30 درصد درآمد قبل از مالیات خانواده را برای یک دوره محدود پرداخت می‌کند، باشد. این اقدام به کاهش استرس مالی وارده بر خانواده ها در کوتاه مدت کمک می کند.

مشوق‌های مالی برای اجاره‌های بلندمدت

با آینده نگری بیشتر، می‌توان اقداماتی را برای رسیدگی به افزایش هزینه‌ها در بازار اجاره اجرا کرد. تحقیقات دانشگاه تورنتو نشان می‌دهد که پس از دهه 1980، مجتمع های آپارتمانی جایگزین خانه های اجاره ای شدند. امروزه مسکن اجاره ای کمتر از 10 درصد از ساخت و سازهای جدید در شهرهایی مانند تورنتو و اتاوا را تشکیل می دهد. از آنجایی که اکنون بیشتر خانواده های کانادایی برنامه خرید خانه را به حالت تعلیق درآورده اند، این امر باعث ایجاد عدم تطابق بین عرضه و تقاضا در شهرهای بزرگ شده است.

ساخت مسکن‌های مقرون‌به‌صرفه

ساخت مسکن‌های اجاره‌ای مقرون‌به‌صرفه باید بخشی از استراتژی کلی برای مبارزه با بحران مسکن باشد. به‌عنوان‌مثال، شهر وین در اتریش مسکن اجاره‌ای اجتماعی مقرون‌به‌صرفه ساخته است تا به تقاضای همیشگی پاسخ بگوید. دولت‌های فدرال و استانی کانادا نیز باید به دنبال احیای برنامه‌های مسکن پس از جنگ در کانادا باشند که به سرمایه‌گذاران مسکن اجاره‌ای اجازه می‌دهد از مقررات طولانی‌مدت قانون مالیات‌بردرآمد بهره‌مند شوند. این برنامه‌ها رونق اجاره مسکن را بین دهه 1950 و اواخر دهه 1970 تسهیل و تشویق کرد. استفاده مجدد از این قانونی توسعه دهندگان را تشویق می کند تا خانه های اجاره های بیشتری در شهرهای بزرگ بسازند و فضاهای مقرون به صرفه جدیدی را برای جوامع فراهم کنند.

مهاجرت به کانادا و خرید خانه در این کشور

یکی از مزایای مهاجرت به کانادا، انعطاف‌پذیربودن سیستم مهاجرتی این کشور و نوآورانه بودن سیاست‌های داخلی آن است. مشکلاتی مانند بحران مسکن معمولاً بعد از مدتی حل خواهند شد. همچنین مسیرهای مهاجرتی تحصیلی به کانادا محدود شده‌اند و به‌این‌ترتیب تعداد متقاضیان مسکن در این کشور کاهش خواهد یافت.

با این اوصاف اگر مایلید به کانادا مهاجرت کنید یا در این کشور خانه خریداری کنید، از خدمات مؤسسه مهاجرتی ایمی اسپات کمک بگیرید. برای شروع می‌توانید یک فرم ارزیابی مهاجرتی رایگان پر کنید تا مشاوران با شما تماس بگیرند.