بیع شرط چیست؟

خرید و فروش اموال منقول یا غیر منقول ، در قانون مدنی ، تحت عنوان عقد بیع شناسایی و کلیه احکام مترتب بر عقد بیع ، به صورت کامل در این قانون مورد توجه قرار گرفته است . در عقد بیع ، بایع یا فروشنده ، کالایی با عنوان مبیع را به خریدار یا مشتری می فروشد و در مقابل آن ، ثمن یا بهای معامله را دریافت می کند . لکن این عقد ، می تواند به صورت شرطی نیز صورت گیرد. یکی از انواع عقد بیع ، بیع شرطی است که به آن معامله با حق استرداد نیز ، گفته می شود . در این نوع عقد ، برای فروشنده ، حق فسخ معامله از طریق بازگرداندن ثمن به خریدار ، لحاظ شده است . اما از آن جهت که بیع شرط ، در گذشته ، مبنایی برای سوء استفاده از ملک دیگران شده بود ، احکام مربوط به آن در قانون ثبت ، تغییر نمود . به همین دلیل ، آشنایی با اینکه بیع شرط چیست و چه آثاری دارد ، برای افرادی که قصد انعقاد این معامله را دارند ، ضروری است تا از تضییع حقوق قانونی آنها ، جلوگیری شود . در ادامه این محتوا ، قصد داریم پس از بررسی اینکه بیع شرط چیست و انواع و شرایط آن چگونه است، به بررسی آثار بیع شرط و تفاوت بیع شرط و خیار شرط پرداخته و تفاوت آن با معامله رهنی را نیز ، توضیح دهیم . در خاتمه نیز ، رای وحدت رویه بیع شرط را نیز ، توضیح خواهیم داد .

بیع شرط

عقد بیع یا خرید و فروش ، یکی از عقود مهم و پر کاربرد مذکور در قانون مدنی است که مانند سایر عقود و قراردادها ، احکام مربوط به آن ، در قانون ذکر شده و افراد ، با توجه به آن ، می توانند بیع منعقد نموده و شرایط خود را نیز ، به آن بیفزایند . اما یکی از انواع عقد بیع ، عقد بیع شرطی است که در گذشته ، رواج زیادی داشته است . به همین مناسبت ، در این قسمت ، قصد داریم مفهوم بیع شرط را بررسی نموده و به این سوال پاسخ دهیم که بیع شرط چیست مفهوم عقد بیع شرط و شرایط آن ، در ماده 458 قانون مدنی بیان شده است که بر اساس این ماده ، در عقد بیع ، طرفین می توانند با هم شرط کنند که هر گاه فروشنده مال ، در مدت معینی ، تمام یا بخشی از ثمن یا بهای معامله را به مشتری پس بدهد ، اختیار فسخ یا بر هم زدن تمام یا بخشی از معامله را داشته باشد . در هر حال ، اختیار فسخ بیع ، تابع شرایطی است که خود طرفین در متن قرارداد ، پیش بینی کرده اند . معمولا بیع شرط ، به صورت نوعی عقد و قرارداد بود که وام گیرنده یک ملک ، مالکیت ملک را با بیع شرطی ، به وام دهنده واگذار می کند و پس از اینکه تمامی اقساط وام خود را پرداخت کرد ، می تواند بیع را با استفاده از شرط ، فسخ نموده و ملک خود را پس بگیرد . لذا ، عقد بیع شرط ، بیشتر به دلیل ماهیت تضمینی آن ، انجام می شده و در گذشته هم ، به همین نحو بوده است . به این صورت که اقشار ضعیف ، برای گرفتن وام ، ملک خود را در قبال دریافت مبلغی اندک ، به صورت بیع شرطی ، به دیگران واگذار می کردند . در صورتی که فروشنده می توانست ثمن معامله را در ضمن مدت مشخص ، به خریدار پس بدهد ، بیع فسخ شده و مالکیت آن ، به خودش باز می گشت و در غیر این صورت ، عقد بیع ، قطعی شده و مالکیت به خریدار انتقال پیدا می کرد و از آن رو که این وضعیت منجر به سوء استفاده هایی می شد ، در قانون ثبت ، احکام مربوط به بیع شرط ، تغییر پیدا کرد .

انواع بیع شرط

در پاسخ به این سوال که بیع شرط چیست ، گفتیم که در این نوع عقد بیع ، صرفا برای بایع یا فروشنده ، حق فسخ قرارداد مورد پیش بینی قرار گرفته است که اگر در طول مدت مشخص شده ، بتواند مبلغ معامله را به خریدار برگرداند ، بتواند ملک فروخته شده اش را پس بگیرد . در همین ارتباط ، می توان انواعی از بیع شرط را ملاحظه نمود که بر اساس ماده 458 ، عبارتند از موارد زیر: یکی از انواع بیع شرط ، این است که طرفین ، با هم شرط کنند که اگر فروشنده ، در مدت معینی ، تمام مثل ثمن یا بهای معامله را به مشتری پس بدهد ، حق فسخ قرارداد را نسبت به تمام مبیع یا مال فروخته شده ، داشته باشد . اما یکی دیگر از انواع بیع شرط ، آن است که طرفین شرط کنند که اگر فروشنده ، بعض یا قسمتی از مثل ثمن را به خریدار پس بدهد ، اختیار بر هم زدن معامله را نسبت به تمام یا بخشی از معامله را داشته باشد. در هر حال ، طرفین ، می توانند در خصوص اینکه اختیار فسخ قرارداد ، تابع بازگرداندن چه مبلغی است ، به توافق برسند و همین توافق ، ملاک عمل قرار می گیرد . اما اگر در قرارداد ، مشخص نشده باشد که فروشنده ، چه میزان از ثمن را باید بازگرداند تا حق فسخ قرارداد را داشته باشد ، اصل بر این است که باید تمامی آن را بازگرداند تا بتواند حق فسخ خود را عملی نماید .

شرایط بیع شرط

در قسمت قبل ، به بررسی اینکه بیع شرط چیست ، پرداختیم . همانطور که اشاره شد ، بر اساس قانون مدنی ، بیع شرط یا بیع خیاری ، کاملا صحیح و معتبر است و طرفین می توانند اقدام به انعقاد این نوع بیع نمایند . اما سوال این است که شرایط بیع شرط چیست و در چه شرایطی طرفین می توانند اقدام به انعقاد این نوع بیع نمایند ؟

• در پاسخ به این سوال ، باید گفت که بر اساس ماده 190 قانون مدنی ، برای صحیح بودن هر نوع معامله ای ، 4 شرط اساسی باید وجود داشته باشد که از جمله شرایط صحت قراردادها ، می توان به وجود قصد در طرفین و رضایت آنها برای انجام بیع شرطی ، اشاره نمود . همچنین ، هر دوی طرفین ، می بایست اهلیت داشته باشند ؛ یعنی بالغ ، رشید و عاقل باشند . موضوع قرارداد در بیع شرطی ، به صورت کامل ، باید مشخص بوده و جهت یا هدف از انعقاد آن نیز ، مشروع باشد .
• علاوه بر این ، در ماده 463 قانون مدنی ، برای جلوگیری از سوء استفاده از بیع شرطی ، یک شرط مهم دیگر نیز پیش بینی شده است و آن هم این است که اگر مشخص شود که فروشنده بیع شرطی ، واقعا قصد انعقاد بیع را نداشته ( مثلا فقط برای قرض گرفتن از خریدار اقدام به انعقاد بیع شرطی نموده است ) ، احکام بیع شرط در مورد آن اجرا نخواهد شد و آثار بیع شرط یعنی انتقال ملک به خریدار ، ایجاد نمی شود که این آثار را در قسمت بعد ، بیشتر توضیح خواهیم داد .

آثار بیع شرط

یکی از پرسش های مهمی که در خصوص بیع شرط مطرح می شود ، این است که این نوع قرارداد ، چه آثار حقوقی خواهد داشت و به عبارت دیگر ، در صورتی که طرفین معامله ای ، بیع شرطی یا بیع خیاری منعقد کرده باشند ، چه تبعات و پیامدهای حقوقی بر این اقدام آنها مترتب خواهد شد ؟

در پاسخ به این سوال ، باید گفت که بر اساس ماده 459 قانون مدنی ، یکی از مهم ترین و اصلی ترین آثار بیع شرط ، این است که از همان لحظه عقد بیع شرط ، مالکیت مال فروخته شده ، به خریدار انتقال پیدا کرده و خریدار ، مالک آن مال می شود . البته ، این حق مالکیت ، متزلزل می باشد ؛ چرا که فروشنده ، حق فسخ معامله را تا مدت زمان مشخصی خواهد داشت و در صورت گذشت این مهلت و بازنگرداندن پول به خریدار ، مالکیت ، به صورت قطعی منتقل خواهد شد .

اما در صورتی که فروشنده ، به شرط مذکور در بیع عمل کرده و ثمن را به خریدار برگرداند ، می تواند مال خود را مسترد نماید و حتی اگر خریدار از استرداد مال وی خودداری نماید ، فروشنده می تواند مبلغ بدهی را به قاضی یا حاکم داده و معامله را فسخ کند . به همین دلیل است که بر اساس ماده 460 قانون مدنی ، یکی از آثار بیع شرط این است که خریدار ، در مهلت شرط ، نمی تواند تصرفاتی در مبیع نماید که با حق فسخ فروشنده منافات داشته باشد . مثلا خریدار ، نمی تواند ملک خریداری شده به بیع شرط را به دیگری بفروشد ، یا آن را تخریب کرده و به نحوی از بین ببرد .

یکی دیگر از آثار بیع شرط ، این است که چون از لحظه عقد بیع شرطی ، مالکیت آن مال ( هر چند به صورت متزلزل ) به خریدار انتقال پیدا کرده است ، منافع حاصله از آن مال ، به خریدار تعلق داشته است . در واقع ، از لحظه عقد بیع شرط تا زمانی که فروشنده آن را فسخ کند ، هر منفعتی که متعلق به مال خریداری شده بوده ، مال خریدار است . مثلا اگر باغ میوه ای با بیع شرطی به دیگری فروخته شده ، میوه های آن ، تا زمان فسخ بیع ، متعلق به خریدار است .

البته باید به این نکته توجه داشت که با توجه به تصویب قانون ثبت اسناد و املاک ، احکام و آثار بیع شرط که در قانون مدنی آمده ، به نوعی نسخ گردیده است . بر اساس رای وحدت رویه دیوان عالی کشور نیز ، مقرر شده که بیع شرط ، برای خریدار ، ایجاد مالکیت نمی کند و خریدار ، مالک آن مال نخواهد شد . اما بیع شرط یا همان معامله با حق استرداد ، این اثر را دارد که منافع مال ، تا زمان استرداد ملک ، به خریدار تعلق می گیرد .

تفاوت بیع شرط و خیار شرط

در قسمت های قبل ، جزئیات مربوط به بیع شرط یا بیع خیاری را مورد بررسی قرار داده و همانطور که گفتیم ، در این نوع بیع ، فروشنده ، اختیار فسخ معامله را دارد . لذا یکی از مفاهیمی که ممکن است با بیع شرط ، یکسان انگاشته شود ، خیار شرط می باشد که یکی از انواع خیارات مذکور در قانون مدنی است . به همین دلیل ، آشنایی با تفاوت بیع شرط و خیار شرط ، ضرورت دارد . در خصوص تفاوت بیع شرط و خیار شرط ، باید گفت که در ماده 399 قانون مدنی ، مفهوم خیار شرط ذکر شده است که بر اساس آن ، در عقد بیع ، ممکن است شرط شود که در مدت معینی ، خریدار یا فروشنده و یا شخص ثالثی غیر از طرفین ، اختیار بر هم زدن معامله را دارد . اما بر اساس ماده 458 قانون مدنی ، بیع شرطی ، به قراردادی گفته می شود که در آن ، بایع ، به دلیل بازپرداخت ثمن معامله در مهلت مشخص ، اختیار فسخ قرارداد را داشته باشد .به همین دلیل ، یکی از مهم ترین تفاوت های بیع شرط و خیار شرط ، این است که بیع شرط ، یک نوع معامله و قرارداد است که صرفا بایع یا فروشنده ، اختیار بر هم زدن معامله را ، به لحاظ برگرداندن ثمن معامله ، داراست ؛ ولیکن خیار شرط ، یکی از انواع خیارات قانون مدنی است که بر اساس آن ، هر دوی طرفین یا اشخاص ثالث ، بتوانند اقدام به فسخ معامله کنند و دلیل فسخ معامله نیز ، محدود به پس دادن ثمن معامله نخواهد بود .

تفاوت بیع شرط با معامله رهنی

در قسمت های قبل ، توضیح دادیم که بیع شرط در قانون مدنی ، به چه معناست و به دلیل اینکه از آن سوء استفاده هایی انجام می شد و املاک افراد ضعیف را با پرداخت مبالغ کمی به آنها خریداری می کردند و فروشنده نیز ، نمی توانست در مهلت تعیین شده ، اقدام به بازپرداخت آن نماید ، معامله با گذشت مهلت حق شرط ، قطعیت می یافت و مالکیت ، به طور کامل به خریدار منتقل می شد . به همین دلیل ، ابتدا در ماده 463 قانون مدنی ، مقرر شد که اگر مشخص شود که قصد فروشنده ، بیع نبوده و مثلا به صورت عقد قرض است ، احکام بیع ، اجرا نمی شود تا بدینوسیله ، حقوق مالک ، رعایت شود . پس از آن ، قانون ثبت نیز ، احکام دیگری در خصوص بیع شرطی پیش بینی نمود که به نوعی ، ناسخ احکام قانون مدنی در خصوص بیع شرط محسوب می شود . بر اساس ماده 33 و 34 قانون ثبت اسناد و املاک ، بیع شرط ، نوعی معامله با حق استرداد تلقی شده و به همین دلیل ، مالکیت مال ، به خریدار منتقل نمی شود ؛ بلکه خریدار ، مانند طلبکار ، دارای وثیقه است . بنابراین ، تفاوت بیع شرط با معامله رهنی ، این است که در بیع شرط ، مالکیت مبیع ، از همان لحظه عقد ، به خریدار انتقال پیدا می کند . اما در معاملات رهنی ، مال بدهکار ، صرفا به منزله وثیقه ای برای باز پرداخت بدهی وی قرار می گیرد ؛ نه اینکه مالکیت مال رهنی ، به رهن گیرنده ، انتقال پیدا کند. به همین دلیل ، طبق قانون ثبت ، بیع شرطی ، همان معامله با حق استرداد است که در صورت عدم پرداخت بدهی ، خریدار ، صرفا می تواند برای دریافت طلب خود ، از دادگاه ، تقاضای صدور اجراییه نماید ؛ نه اینکه ملک را به نام خود انتقال بدهد .

رای وحدت رویه بیع شرط

همانطور که اشاره شد ، بر اساس مواد 33 و 34 قانون ثبت ، بیع شرط ، نوعی معامله با حق استرداد تلقی می شود و مالکیت مال ، به خریدار انتقال پیدا نمی کند ؛ بلکه مانند معاملات رهنی ، صرفا ملک را همچون وثیقه ای در اختیار خواهد داشت . در همین راستا ، دیوان عالی کشور ، رای وحدت رویه ای در خصوص این موضوع صادر کرده است . به موجب حکم شماره 1665 ، که در تاریخ 1319/5/5 از دیوان عالی کشور صادر شده است ، « به استناد مواد 33 و 34 قانون ثبت اسناد و املاک کشور ، مشتری خیاری را نمی توان مالک و متصرف شناخت » . به همین دلیل ، در صورتی که بدهکار ، بدهی خود را نپردازد ، صرفا خریدار می توان به دادگاه مراجعه و تقاضای صدور اجراییه نماید و در صورت عدم اجرای حکم ، مال مزبور فروخته و از محل آن ، بدهی طلبکار پرداخت خواهد شد .

امیدوارم از محتوای مسائل حقوقی نهایت استفاده را برده باشید و برای کسانی که دچار مشکل حقوقی هستند، میتوانید ارسال نمایید. همچنین برای مشاهده ی مطالب پر محتوای دیگر میتوانید به بخش آموزش ساعدنیوز مراجعه نمایید. از همراهی شما بسیار سپاسگزارم .

دعوای فسخ قرار داد ملک چگونه صورت می پذیرد