دعوای فسخ قرارداد ملک چگونه صورت می پذیرد

یکی از راه ها و روش هایی که به واسطه آن ، می توان قراردادهای منعقد شده در خصوص املاک ، اعم از فروش و یا اجاره را بر هم زد ، فسخ قرارداد می باشد . در واقع ، از آن جهت که قراردادهای ملکی ، عقد لازم محسوب می شوند ، اصولا لازم الاجرا بوده و طرفین ، باید به آن پایبند بمانند ، مگر اینکه بنا به دلایل موجه و قانونی ، بتوانند آن را فسخ کنند. البته، اعمال حق فسخ در قراردادهای ملکی ، در صورتی که اجرای حق فسخ ، مورد موافقت طرف مقابل قرار نگیرد ، نیازمند مراجعه به دادگاه و اقامه دعوای فسخ قرارداد ملک می باشد . به همین دلیل ، از آن جهت که ممکن است شخصی ، قصد فسخ کردن قرارداد ملکی خود را داشته و اعمال آن طبق قانون ، باید به فوریت انجام گیرد ، آشنایی با نحوه این فرآیند ، ضرورت دارد ؛ چرا که در غیر این صورت ، ممکن است حق فسخ از بین رفته و فرد ، متضرر شود. به همین مناسبت ، در ادامه این مقاله قصد داریم شرایط ، نحوه و مراحل دعوای فسخ قرارداد ملکی را مورد بررسی قرار داده و پس از بررسی مدارک و هزینه ها و دادگاه صالح رسیدگی به این دعوی ، نحوه پیگیری آن را تشریح نماییم . در خاتمه نیز ، نمونه دادخواست فسخ قرارداد ملک ، ارائه خواهد شد .

فسخ قرارداد به چه معنا است؟

مفهوم واژه ی فسخ در لغت به معنی نقض، زایل گردانیدن و تباه کردن است. اما آنچه ما در اصطلاح به آن می گوییم به معنی انحلال ارادی یک قرارداد است. این انحلال ارادی می تواند توسط یکی از طرفین معامله، هر دو طرف یا حتی نفر سوم یا شخص ثالث صورت بگیرد که در تمام موارد برای بر هم زدن معامله شرایط و ضوابط خاصی وجود دارد. نکته ای که باید به آن توجه کرد این است که در تمامی قراردادهای ملکی اعم از خرید یا اجاره این موضوع یکی از بندهای قرارداد است که در آن به هر دو طرف اجازه داده می شود طی مدت زمان مشخصی و با رعایت قوانین و ارائه ی دلایل موجه در صورت تمایل، قرارداد امضا شده را با رعایت قوانین مربوط به آن فسخ کنند.

قوانین فسخ معامله ملک

در بسیاری از موارد پیش می آید که شما بدون خواندن اصل قرارداد و با اعتماد به طرف مقابل خود در معامله اقدام به خرید ملکی می کنید، غافل از این که تنظیم کننده ی سند بنا به دلایل مختلف یک بند خاص را در این سند تنظیم کرده است. این بند یک جمله ی بسیار ساده است “اسقاط کافه خیارات”.
طبق قانون هر یک از طرفین معامله می توانند در مدت زمان مشخصی که در سند تنظیم شده است و بنا به دلایل موجهی اقدام به فسخ قرارداد فی ما بین بکنند. اما درج این جمله در قرارداد یعنی شما از هرگونه حقی که برای فسخ قرارداد به شما داده می شود، محروم می شوید و به هیچ عنوان و دلیل موجهی نمی توانید این قرارداد را فسخ کنید. بنابراین به یاد داشته باشید که تحت هر شرایطی و با وجود اطمینانی که به بنگاه معاملات ملکی دارید، حتماً متن قراردادهای خود را دقیق بخوانید و در خصوص ابهامات آن سؤال کنید. نکته: در اصطلاح حقوقی به داشتن اختیار برهم زدن معامله خیار گفته می شود و واژه ی خیارات به معنی مجموعه اختیارات طرفین معامله برای فسخ آن است. فسخ کردن یک معامله ی قانونی همچنان که می تواند با رضایت هر دو طرف انجام شود، می تواند به صورت کاملاً یک طرفه و حتی بدون اطلاع طرف دوم در مراجع قانونی که در مورد قرارداد اجاره یا خرید ملک این مرجع قانونی بنگاه معاملات ملکی است، انجام شود.

انواع فسخ قرارداد خانه کدامند

لغو قرارداد خانه به دو صورت انجام می شود. انواع فسخ این نوع قرارداد به شرح زیر می باشد: فسخ در صورت توافق طرفین معامله چنانچه هردو طرفین قرارداد به دلایل مشخص توافق کنند که قرارداد را فسخ کنند این امکان برای آن ها وجود خواهد داشت. فسخ قرارداد بر اساس قانون چنانچه یکی از مقامات قانونی متوجه شود که عقد قرارداد خانه باعث ضرر و زیان یکی از طرفین معامله شده است می تواند دستور فسخ قرارداد را صادر کند.

شرایط فسخ

• قصد؛ فسخ کننده باید انحلال قرارداد را اراده کند.
• رضا؛ فسخ کننده باید راضی به فسخ معامله باشد و اگر با اکراه چنین کرد، این فسخ اثر حقوقی ندارد.
• اهلیت؛ کسی که می خواهد عملی حقوقی را فسخ کند، باید اهلیت این کار را داشته باشد و از نظر عقل و سن نیز مشکلی نداشته باشد.

دعوای فسخ قرارداد ملک چیست؟

قراردادهای ملکی ، به قراردادهای مربوط به رهن ، اجاره ، صلح ، هبه ، خرید و فروش و سایر معاملات اموال غیر منقولی از قبیل زمین ، خانه ، آپارتمان ، باغ و غیر اینها اطلاق می شود . در بیشتر این معاملات ، قراردادها ، از نوع قرارداد یا عقد لازم بوده که به معنای این است که هیچ کدام از طرفین ، نمی تواند بدون داشتن دلیل موجه و قانونی ، اقدام به بر هم زدن آنها کند. لذا ، بر هم زدن قراردادهای ملکی ، از قبیل بیع و اجاره ، نیازمند آن است که یا هر دوی طرفین ، به این امر رضایت داده و آن را اقاله کنند ، یا اینکه با استناد به یکی از موارد مذکور در قانون و یا قرارداد ، حق فسخ داشته باشند . با این توضیح که در متن قراردادهای ملکی ، معمولا خیاراتی درج شده است که به استناد آنها ، هر یک از طرفین ، می تواند قرارداد را حتی بدون رضایت دیگری ، بر هم بزند و گاهی هم ، قانون ، حق فسخ کردن قرارداد را برای طرفین ، لحاظ نموده است . در مواردی نیز ، طرفین ، فسخ کردن قرارداد را شرط کرده اند که به آن ، خیار شرط گفته می شود. به هر حال ، زمانی که یکی از طرفین ، قصد فسخ قرارداد را دارد و طرف مقابل راضی نیست ، خواهان باید به دادگاه مراجعه و تقاضای فسخ قرارداد را داشته باشد . لذا ، در پاسخ به این سوال که دعوای فسخ قرارداد ملک چیست ، باید گفت که اگر شخصی ، به استناد قانون یا قرارداد ، حق فسخ قرارداد ملک را داشته و بخواهد آن را اعمال نماید ، با ارائه دادخواست به دادگاه و پیگیری آن ، می بایست این دعوی را مطرح نموده و رای دادگاه ، مبنی بر تایید اعمال حق فسخ قرارداد را بگیرد که در ادامه ، شرایط و مراحل طرح این دعوی را توضیح خواهیم داد .

شرایط طرح دعوای فسخ قرارداد ملک

در قسمت قبل ، توضیح دادیم که اعمال حق فسخ قرارداد ملکی ، نیازمند تایید اعمال حق فسخ توسط دادگاه صالح است . به همین دلیل ، ممکن است این سوال مطرح شود که شرایط طرح دعوای فسخ قرارداد ملک چیست و تحت چه شرایطی می توان این دعوا را در دادگاه اقامه و پیگیری نمود ؟ در پاسخ به این سوال ، باید گفت که از جمله شرایط طرح دعوای فسخ قرارداد ملک ، این است که خواهان ، یک دلیل موجه و قانونی برای اعمال حق فسخ خود ، در اختیار داشته باشد و سپس ، دادخواست خود را طرح کند . این دلیل موجه ، گاهی در قانون ذکر شده است ؛ مثلا یکی از موارد فسخ قرارداد اجاره ملک ، این است که در مال اجاره ای ، عیب و نقصی وجود داشته باشد ؛ به نحوی که به سهولت ، قابل استفاده نبوده و قابل برطرف شدن هم نباشد . گاهی هم ، به استناد خیارات قانونی که در متن قرارداد ملکی درج شده است نیز ، می توان قرارداد را فسخ کرد ؛ مثل خیار مجلس ، خیار تاخیر ثمن ، خیار غبن ، خیار تدلیس ، خیار عیب و غیره . البته ، باید دقت داشت که در صورتی می توان به استناد این خیارات ، اقدام به طرح دعوای فسخ قرارداد ملک نمود که خواهان ، در متن قرارداد ، بند اسقاط کافه خیارات را امضا نکرده باشد. در مواردی نیز ، خود طرفین ، ضمن متن قرارداد ، با هم شرط می کنند که در طول مدت معینی پس از انعقاد معامله ، حق فسخ کردن قرارداد را داشته باشند که به آن ، خیار شرط گفته می شود و طرفین به استناد این بند ، می توانند قرارداد ملکی را بر هم زده و آن را فسخ کنند . اگر هم مطالبه خسارت در متن قرارداد به دلیل فسخ آن در نظر گرفته شده باشد ، می توان با طرح دعوای فسخ قرارداد ملک ، وجه التزام آن را مطالبه نمود. در هر حال ، در صورتی که یکی از شرایط فسخ قرارداد ملک وجود داشته باشد ، خواهان می تواند آن را از طریق دادگاه ، اعمال نماید . منتها باید توجه داشت که از جمله شرایط طرح دعوای فسخ قرارداد ملک در دادگاه ، این است که خواهان ، اهلیت لازم برای طرح دعوی در دادگاه را داشته باشد ؛ یعنی بالغ ، عاقل و رشید باشد . همچنین ، وجود قصد و رضایت در خواهان ، از دیگر شرایط طرح دعوای فسخ قرارداد ملک در دادگاه می باشد که مراحل و نحوه آن را نیز در ادامه خواهیم گفت .

نحوه و مراحل طرح دعوای فسخ قرارداد ملک

یکی از پرسش های مهمی که در خصوص دعوای فسخ قرارداد ملک مطرح می شود ، این است که نحوه و مراحل آن به چه صورت است ، به عبارت دیگر ، در صورتی که شخصی قصد داشته باشد از طریق دادگاه ، تقاضای صدور رای مبنی بر تایید اعمال حق فسخ قرارداد را داشته باشد ، چه مراحلی را باید طی کرده و به چه نحوه ای اقدام کند ؟

• در پاسخ به این سوال ، باید گفت که نحوه طرح دعوای فسخ قرارداد ملک ، به این صورت است که ابتدا خواهان فسخ ، اظهارنامه ای تنظیم کرده و به خصوص در مواردی که اعمال حق فسخ ، فوری است ، علت فسخ را به طرف مقابل ، اعلام و ابلاغ کرده و از وی ، تقاضا می کند که ظرف مهلت مشخصی ، وجوه پرداخت شده در قبال قرارداد ملکی را بازگرداند .
• در صورتی که مرحله ارسال اظهارنامه قضایی به خوانده ، منجر به نتیجه نشود ، این بار می بایست از طریق دادگاه ، دعوای فسخ قرارداد ملک را اقامه کرد . نحوه و مراحل طرح دعوای فسخ قرارداد ملک ، به این صورت است که خواهان ، با تهیه یک نمونه دادخواست ، استناد به مدارک لازم و پرداخت هزینه های مربوطه ، از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ، تقاضای تنفیذ اعمال حق فسخ خود را داشته و سپس ، اقدام به پیگیری دعوای خود در دادگاه می نماید که جزئیات تکمیلی آن در قسمت های بعد ، مطرح می شود .

مدارک لازم برای طرح دعوای فسخ قرارداد ملک

زمانی که خواهان ، می خواهد به شیوه قانونی حق فسخ خود را اعمال کند و طرف مقابل ، نسبت به آن رضایت نمی دهد ، می بایست ضمن اظهارنامه ای این موضوع را به اطلاع طرف مقابل رسانده و از دادگاه ، صدور حکم مبنی بر تنفیذ حق فسخ قرارداد ملکی خود از قبیل بیع یا اجاره را مطالبه نماید . اما سوال این است که مدارک لازم برای طرح دعوای فسخ قرارداد ملک چیست ؟ در پاسخ به این سوال ، باید گفت که از جمله مدارک لازم برای طرح دعوای فسخ قرارداد ملک ، در وهله اول ، قرارداد ملکی ، همچون مبایعه نامه یا اجاره نامه است که میان طرفین منعقد شده است . علاوه بر این ، ارائه مدارک هویتی خواهان از قبیل کارت ملی نیز ، برای طرح دعوی ، ضرورت دارد . همچنین ، همانطور که اشاره شد ، خواهان ، ابتدا باید ضمن اظهارنامه ای ، اعمال فسخ را به اطلاع طرف مقابل برساند و به همین دلیل ، متن اظهارنامه ارائه شده نیز ، از دیگر مدارکی است که باید ضمیمه دادخواست شود . در صورتی که اسناد و مدارک دیگری نیز در خصوص اثبات حق فسخ در دسترس است ، همچون سند مالکیت ملک ، لازم است آنها را نیز ، به دادخواست ضمیمه نمود .

هزینه دعوای فسخ قرارداد ملک

پرداخت هزینه دادرسی ، یکی از مهم ترین بخش های طرح دعوی در دادگاه می باشد . به همین دلیل ، افرادی که قصد طرح دعوای فسخ قرارداد ملک را دارند ، ممکن است این سوال را مطرح کنند که هزینه دعوای فسخ قرارداد ملک چقدر است و پرداخت آن به عهده کیست ؟ در پاسخ به این سوال ، باید گفت که اصولا دعوای فسخ قرارداد ملک ، یکی از دعاوی مالی محسوب می شود و هزینه دادرسی دعوای فسخ قرارداد ملک نیز ، همچون سایر دعاوی ، با ملاحظه تعرفه خدمات قضایی محاسبه می شود که بر اساس آن ، هزینه دادرسی دعاوی مالی در مرحله بدوی ( در مواردی که مبلغ تا 20 میلیون است ، معادل دو و نیم درصد ارزش خواسته ) و ( در مواردی که مبلغ بیشتر از 20 میلیون تومان است ، معادل سه و نیم درصد ارزش خواسته ) می باشد . همچنین ، باید افزود که هزینه دعوای فسخ قرارداد ملک ، می بایست توسط خواهان پرداخت شود ؛ مگر اینکه ادعای اعسار از پرداخت هزینه دادرسی وی ، مورد قبول دادگاه قرار گیرد . همچنین ، خواهان ، می تواند در متن نمونه دادخواست خود ، محکومیت خوانده به پرداخت هزینه دادرسی و خسارات وارده به خود را نیز ، مطالبه نماید . دادگاه صالح برای دعوای فسخ قرارداد ملک در قسمت های قبل ، مراحل ، نحوه و هزینه های دعوای فسخ قرارداد ملک را بررسی نمودیم . اما سوال این است که کدام دادگاه ، صلاحیت رسیدگی به دعوای فسخ قرارداد ملک را دارد و به عبارت دیگر ، در صورتی که دعوای فسخ قرارداد ملک مطرح شود ، کدام دادگاه به آن رسیدگی و حکم صادر می کند؟ پاسخ به این سوال ، از این جهت اهمیت دارد که اصولا در دعاوی حقوقی ، دادگاه محل اقامت خوانده ، صلاحیت رسیدگی خواهد داشت . اما در دعاوی مربوط به فسخ قرارداد ملکی از قبیل فسخ بیع ، فسخ اجاره و غیره ، از آن جهت که مربوط به اموال غیر منقول است ، دادگاهی صلاحیت رسیدگی دارد که مال غیر منقول در حوزه آن قرار گرفته است . لذا ، دادگاه صالح برای دعوای فسخ قرارداد ملک ، همان دادگاهی است که ملک موضوع قرارداد ، در حوزه آن واقع شده است .

نحوه پیگیری دعوای فسخ قرارداد ملک

پس از اینکه خواهان ، دادخواست فسخ قرارداد ملک را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ارائه نمود ، لازم است که اقدام به پیگیری دعوا نماید تا در صورت صدور رای توسط دادگاه ، بتواند اجرای آن را نیز ، تقاضا نماید . لذا در این قسمت ، قصد داریم به بررسی این موضوع بپردازیم که نحوه پیگیری دعوای فسخ قرارداد ملک به چه صورت است ؟

در پاسخ به این سوال ، باید گفت که تا قبل از صادر شدن رای توسط دادگاه ، خواهان ، می تواند با مراجعه به حساب کاربری خود در سامانه ثنا ، از جزئیات مربوط به پرونده اطلاع پیدا کرده و آن را پیگیری نماید ؛ چرا که وقت رسیدگی به دعوی توسط دادگاه و همچنین رای صادر شده ، از طریق سامانه ثنا به طرفین ابلاغ می شود .

اما پس از صادر شدن رای قطعی در دادگاه ، مبنی بر تنفیذ حق فسخ قرارداد ملکی ، پیگیری دعوای فسخ قرارداد به این صورت است که متقاضی ، از دادگاه صادر کننده رای بدوی ، تقاضای صدور اجراییه می نماید . در صورتی که طرف مقابل ، ظرف مهلت 30 روز پس از ابلاغ اجراییه ، رای دادگاه را اجرا نکند ، می توان فسخ را اجرا کرد و عندالزوم ، بابت استرداد مبلغ قرارداد ملک ، اقدام به توقیف اموال خوانده نمود .

نمونه دادخواست فسخ قرارداد ملک

ریاست محترم ........................

با سلام ؛

احتراما به استحضار می رساند که اینجانب ........................ فرزند ............................ به کد ملی .......................... ، در تاریخ ......................... ، اقدام به انعقاد قرارداد ملک ................................ با خوانده آقا / خانم ................................. نموده و کلیه / قسمتی از تعهدات خود مبنی بر پرداخت مبلغ معامله را انجام دادم .

لکن با عنایت به اینکه اینجانب ، طبق مفاد قرارداد تنظیمی ، دارای حق فسخ به دلیل .......................... بوده و به موجب اظهارنامه شماره ............................ نیز ، اراده خود در خصوص فسخ قرارداد را به ایشان اعلام نموده ام ، بدین وسیله ، صدور حکم ، مبنی بر تنفیذ حق فسخ قرارداد و استرداد وجوه پرداختی به میزان ........................ ، به انضمام کلیه خسارات قانونی و هزینه دادرسی را تقاضا دارم .

امیدوارم از محتوای مسائل حقوقی نهایت استفاده را برده باشید و برای کسانی که دچار مشکل حقوقی هستند، میتوانید ارسال نمایید. همچنین برای مشاهده ی مطالب پر محتوای دیگر میتوانید به بخش آموزش ساعدنیوز مراجعه نمایید. از همراهی شما بسیار سپاسگزارم .

اثبات مالکیت چگونه صورت می پذیرد؟