تعریف حق کسب و پیشه و تجارت
حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که تاجر و کاسب نسبت به محلی پیدا می کند این حق ناشی از تقدم در اجاره ملک، حسن شهرت، جمع آوری مشتری و رونق کسبی است که بر اثر عملکرد مستاجر به وجود آمده است در واقع حق کسب و پیشه فقط به مستاجر تعلق دارد و صاحب ملک نمی تواند دارای این حق گردد؛ بنابراین حق کسب و پیشه و تجارت به این معنی است که مالک نمی تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد، مستاجر را مجبور به تخلیه مکان تجاری کند، بلکه قرارداد به صورت خودکار تمدید می شود.در واقع مستاجر تا هر زمان که بخواهد می تواند ملک را در اجاره خود نگه دارد و مالک تنها می تواند به به یکی از سه دلیل زیر قرارداد را به اتمام برساند:
- اگر مالک بخواهد ملک را تخریب یا بازسازی کند.
- اگر مالک بخواهد از آن ملک برای سکونت خودش یا خویشاوندان نزدیکش استفاده کند.
- اگر مالک برای شغل خود به آن ملک نیاز داشته باشد.
لازم به ذکر است در صورتی که مالک به هر یک از دلایل فوق خواهان اتمام قرارداد باشد موظف است مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر بپردازد. این مبلغ در واقع ارزش اعتبار و شهرتی است که مستاجر طی مدت قرارداد برای محل تحت اجاره خود کسب کرده است. نکته مهمی که در قانون سال ۵۶ وجود داشت آن است که برای ایجاد حق کسب و پیشه و تجارت نیاز نبود در قرارداد چنین حقی درج شود؛ بلکه به محض اینکه قرارداد اجاره منعقد می شد، به صورت خودکار چنین حقی برای مستاجر لحاظ می شد.
آیا حق کسب و پیشه و تجارت در حال حاضر وجود دارد؟
در سال ۱۳۷۹ قانونی درخصوص روابط موجر و مستأجر به تصویب رسید و مقرر گردید که اخذ سرقفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سرقفلی ممنوع است، درنتیجه به موجب این قانون هر قرارداد اجاره ای که از سال ۱۳۷۶ به بعد درخصوص اماکن تجاری منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آن ها جایز است اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق نمی گیرد.
تعریف حق سرقفلی
به موجب ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ حق سرقفلی عبارت از مال یا مبلغی است که مستاجر در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره به موجر می دهد و با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادلانه آن را در زمان تخلیه پیدا می کند. به بیان ساده تر سرقفلی وجهی است که مالک در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل را به وی اجاره دهد موجر موظف است طبق قانون در انتهای مدت، مبلغ مزبور را متناسب با قیمت روز محاسبه و به مستأجر بر گرداند. لازم به ذکر است حق سرقفلی تنها مربوط به اجاره اماکن تجاری است و در خصوص اماکن مسکونی مورد ندارد. منظور از اماکن تجاری اماکنی است که اشخاص برای فعالیت های تجاری، کسب، کار و پیشه مورد استفاده قرار می دهند. سرقفلی که در قانون قدیمی روابط موجر و مستاجر با نام حق کسب و پیشه یا تجارت شناخته می شد، حقی معنوی است که تاجر برای تقدم در اجاره محل و ادامه تجارت در محل کار خود دارد. قانون روابط موجر و مستاجر که در سال ۱۳۵۶ تدوین شده بود، در سال ۱۳۷۶ دست خوش تغییر شد. موضوع سرقفلی نیز با تغییر قانون دچار تحول شد. در قانون سال ۵۶ از مفهوم ذکر شده به عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت یاد شده، حال آنکه در قانون سال ۷۶ (قانون فعلی) این مفهوم با تفاوت هایی به سرقفلی تغییر پیدا کرده است؛ بنابراین اگر قرارداد اجاره پیش از سال ۷۶ منعقد شده باشد باید به قانون سال ۵۶ رجوع کرد.
انواع سرقفلی
- سرقفلی که از حق کسب و پیشه حاصل شده است این نوع سرقفلی ریشه در حق کسب و پیشه حاصل از قرارداد های اجاره قدیمی (اجاره های قبل از سال ۷۶) دارد در واقع حقوق مستاجر سابق یک محل است که دست به دست واگذار می گردد و در میان عامه مردم سرقفلی نام گرفته است.
- این نوع سرقفلی در واقع حاصل حق کسب و پیشه یا اجاره های سابق نیست بلکه در این نوع سرقفلی مالک مغازه بدون اینکه ملک خود را واگذار نماید سرقفلی ملک (حق کسب و کار در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذار می کند. بر اساس این قرارداد مالک سرقفلی بدون مالکیت در زمین مغازه حق استفاده از مغازه و کسب و کار در آن جا را به دست می آورد و می تواند این حق را به نحو مقتضی برابر شرایط مقرر بین خود و مالک به اشخاص دیگر نیز واگذار نماید.
تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در ۵ نکته جمع شده
- سرقفلی از اول اجاره حتی به محض اتمام ساخت و ساز مکان تجاری وجود دارد. به طوری که مشهور است بعد از اتمام ساخت و ساز مکان های تجاری سرقفلی ملک را با انواع جملات مشابه مثل سرقفلی این ملک به فروش می رسد در معرض فروش قرار می گیرد در حالی که حق کسب و پیشه بدواً موجودیت نداشته و تدریجاً با فعالیت مستأجر حاصل می شود.
- اسقاط حق کسب و پیشه در اول اجاره با توجه به اینکه هنوز به وجود نیامده به لحاظ عدم امکان اسقاط مالم یجب ممکن نیست در حالی که توافق طرفین اجاره مبنی بر اسقاط سرقفلی مواجهه با هیچ ایرادی نیست.
- مبنای سرقفلی ناشی از پرداخت مبلغ در اول اجاره است در حالی که مبنای حق کسب و پیشه بستگی به حسن شهرت و جمع آوری مشتری و رونق کسب دارد.
- حتی اگر مکان تجاری بدون دریافت سرقفلی اجاره داده شود ممکن است مستأجر بعد از اتمام مدت اجاره، دارای حق کسب و پیشه و تجارت شود و بر عکس قضیه هم صادق است؛ یعنی فردی مکانی را با پرداخت سرقفلی اجاره کند و به عنوان گاراژ از آن استفاده کند در این حالت حق کسب پیشه و تجارت برای مستأجر متصور نیست.
- میزان حق کسب و پیشه به تعداد مشتری های محل کسب و رونق کسب و کار بستگی دارد در حالی که میزان حق سرقفلی با موقعیت و کیفیت بنا در ارتباط است.
النهایه گفتنی است که می توان با تعمق و تأمل، مشترکاتی بین سرقفلی و حق کسب و پیشه پیدا کرد ؛ ولی در تفاوت مفهومی معنای این دو تأسیس تردیدی وجود ندارد.
در قانون سال ۷۶ سرقفلی در چه مواردی تعلق می گیرد؟
ماده ۶ قانون سال ۷۶ می گوید: هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند و مستأجر می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره الف: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.
ماده ۷: هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هرساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار کند. در این صورت مستأجر می تواند از موجر یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای حقوق خود دریافت کند. همچنین هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار کند، مستأجر می تواند برای دریافت حقوق خود یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه کند.
چگونه هنگام عقد قرارداد درباره سرقفلی توافق کنیم؟
همان طور که گفته شد در قانون جدید برای ایجاد حق سرقفلی برای مستاجر، باید بین مالک و مستاجر توافق انجام شود. این توافق به یکی از سه شیوه زیر امکان پذیر است:
- هنگام عقد قرارداد مستاجر مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مالک می پردازد (در عرف به این کار خرید سرقفلی گفته می شود)، در این صورت مالک ملزم است هنگام تخلیه ملک سرقفلی را به قیمت روز محاسبه کرده و به مستاجر پرداخت کند. باید توجه داشت که هم قرارداد باید عنوان اجاره داشته باشد (بنابراین در قراردادهای صلح چنین حقی منتفی است)، و هم اینکه مستاجر باید مبلغ را به وضوح تحت عنوان سرقفلی و نه چیز دیگر به مالک پرداخت کرده باشد.
- هنگام عقد قرارداد مالک و مستاجر توافق کنند که مالک هر سال با نرخ اجاره متعارف سال جدید باز هم ملک را به همین مستاجر اجاره دهد. در این صورت اگر با اتمام قرارداد مالک دیگر تمایل تمدید قرارداد را نداشته باشد، باید مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستاجر بپردازد.
- هنگام عقد قرارداد مالک و مستاجر توافق کنند که مالک باید تا زمانی که مستاجر بخواهد هر ساله با همان قیمت پیشین قرارداد را با مستأجر تمدید کند. در این صورت اگر با اتمام قرارداد مالک دیگر تمایل تمدید قرارداد را نداشته باشد، باید مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستاجر بپردازد.
مبلغ سرقفلی یا حق کسب چگونه تعیین می شود؟
بر اساس قانون، مبلغ سرقفلی یا حق کسب از طرف دادگاه با توجه به موارد زیر تعیین می شود:
- موقعیت و مرغوبیت محل کسب یا تجارت
- شرایط و کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در اجاره نامه برای مالک یا مستاجر لحاظ شده است.
- طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و کار در محل اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل اثر داشته است.
- وضع محل اجاره از نظر بنا
- مخارجی که مستأجر برای آماده سازی و تزئینات متحمل شده (مثلا هزینه قفسه بندی، اشیا مورد نیاز و…)
- نوع کسب و کار مستأجر
دو نکته مهم
- اگر مالک، ملک خود را به شخص دیگری بفروشد باید بدانید که مالک جدید ملزم به پذیرش و رعایت تمام توافقات شما با مالک قبلی در زمینه سرقفلی است، ضمن اینکه مالک جدید حق و حقوقی بیش از مالک قبلی ندارد. بنابراین نیازی به عقد قرارداد جدید با مالک جدید نیست و در صورت عقد قرارداد جدید نیز حق و حقوق قبلی تغییری نمی کند.
- اگر قصد انعقاد قراداد جدیدی را دارید باید بدانید که قراردادتان بر اساس قانون سال ۷۶ منعقد می شود، بنابراین اگر می خواهید از حق سرقفلی استفاده کنید، حتما باید بر اساس روش هایی که در بالا گفته شد چنین حقی را برای خود ایجاد کنید؛ چون در قانون جدید این حق به صورت خودکار برای مستاجر لحاظ نمی شود.
مدت در سرقفلی
علی رغم اینکه در عرف، مدت در سرقفلی دارای هیچ اهمیتی نیست، مقنن با توجه به اجاره بودن رابطه مالک و صاحب سرقفلی، مدت را از اساسی ترین ویژگی های آن می داند و در حالی که کسبه و تجار از واگذاری سرقفلی ملک خود سخن می گویند مقنن از وجهی که در این میان مبادله می شود تحت عنوان سرقفلی یاد می کند و بالاخره زمانی که مالک ملک با انتقال سرقفلی مغازه خود بر این باور است که مغازه متعلق به صاحب سرقفلی می باشد و نمی تواند او را از آنجا بیرون کند. مگر در مواردی که ملکش مورد تعدی یا تفریط قرار می گیرد، مقنن با دادن اختیار تام و مطلق به وی او را تشویق می کند تا عقیده واقعی خود را كتمان كرده و با بهانه های مختلف که قانون برایش فراهم آورده است تعادل اقتصادی و تجاری ایجاد شده را بر هم زده و مستأجر را تحت فشار قرار دهد.سرقفلی عرفی دو نوع است: سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه و سرقفلی و سرقفلی واقعی.
همه چیز درباره عقد اجاره
