عقد اجاره چه نوع عقدی است؟
آرزوی داشتن خانه های مستقل که به نام خود آدمی باشد، همواره با موانعی بزرگ مانند قیمت بالای مسکن از یک سو و ناتوانی مالی انسان از سوی دیگر روبه رو بوده است. از این رو روش های مختلفی مورد استفاده قرار گرفته است تا انسان ها بتوانند در عین حال که خانه مستقلی ندارند، سر پناهی برای خود و خانواده شان فراهم کنند. یکی از رایج ترین و متداول ترینِ این روش ها انعقاد قراردادی به نام اجاره بوده و هست. این قرارداد که در عین رایج بودن، قدمتی طولانی نیز دارد مواد بسیاری از قانون مدنی را به خود اختصاص داده و قواعد آن در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر مورد اشاره قرار گرفته است. در دو نوشتار دیگر تحت عنوان مقصود از اجاره به شرط تملیک چیست؟ و قوانین مالک و مستأجر که باید بدانید، ابعادی از این قرارداد را مورد بررسی قرار دادیم و در این نوشتار ماهیت این قرارداد و ویژگی های آن را تبیین خواهیم کرد.
انواع قرارداد اجاره
گفتیم موضوع قرارداد اجاره میتواند متفاوت باشد و از اجاره خانه و اتومبیل و محل کار گرفته تا اجاره حیوان و حتی انسان را شامل می شود . بر این اساس اقسام اجاره از قرار زیر است :
- اجاره اشیا
- اجاره حیوانات
- اجاره اشخاص
ماهیت قرارداد اجاره
اگر به قانون مدنی مراجعه کنید و به مواد مربوط به قرارداد اجاره خانه یا اجاره ملک تجاری نگاهی بیندازید، با تعریفی یک خطی که قانونگذار برای این قرارداد ذکر کرده است، روبه رو خواهید شد. درماده ۴۶۶ قانون مدنی عقد اجاره به عنوان عقدی تعریف شده است که در اثر آن، مستأجر مالک منافع عین مستأجره می گردد. بنابراین در قرارداد اجاره، مالکیت منافع به مستأجر انتقال پیدا می کند اما پیش از پرداختن به این موضوع که اصلا مقصود از مالکیت منافع چیست، لازم است به این نکته اشاره کنیم که قرارداد اجاره دارای چهار رکن اصلی است. این ارکان عبارتند از:
- مؤجر (مالک یا اجاره دهنده)
- مستأجر (اجاره کننده)
- عین مستأجره یا مورد اجاره (آنچه اجاره داده می شود)
- اجاره بها (بهایی که اجاره کننده در قبال اجاره کردن پرداخت می کند).
سه ویژگی ممتاز عقد اجاره
- عقد اجاره جزء عقود و قراردادهای لازم است یعنی هیچ یک از موجرین و مستاجرین تا پایان مدت قرارداد حق فسخ یکطرفه اجاره نامه را ندارند. بنابراین اگر مستاجر برای مدت یکسال خانه و یا آپارتمانی را اجاره یکند و پس از شش ماه آن را حتی اگر تخلیه کند ولی موجر راضی به انحلال و فسخ قرارداد نباشد، مستاجر بازهم ملزم به پرداخت اجور ماهانه تا پایان مدت قرارداد میباشد. مگر اینکه در شرایط خاصی آن هم به حکم قانون باطل شود و یا به یکی از طرفین حق فسخ داده شود.
- فوت و یا حجر موجر و یا مستاجر تاثیری در اعتبار عقد اجاره ندارد. پس اگر حتی بلافاصله بعداز امضای اجاره نامه موجر فوت کند اجاره معتبر است و ورثه موجر مکلف به تحویل عین مستاجره به شخص مستاجر یا قائم مقام او می باشند.
- هرگاه محل استیجاری به واسطه عیب و خرابی از قابلیت انتفاع و استفاده خارچ شود و نتوان عیوب و نواقص را برطف نمود، اجاره باطل می شود. لذا نواقص و ایرادات چزئی که مانع انتفاع مستاجر نیستند تاثیری در اعتبار اجاره نامه ندارد.
تکالیف موجر
- تسلیم مورد اجاره
موجر موظف است عین مستأجره را جهت انتفاع مستأجر، به او تسلیم کند و در صورت امتناع موجر، مستأجر می تواند الزام او را بر تسلیم عین مستأجره از دادگاه درخواست نماید. در صورتی که اجبار موجر به تسلیم مورد اجاره ممکن نباشد، مستأجر خیار فسخ خواهد داشت و در صورتی که عقد را فسخ نکند می تواند اجرت المثل عین مستأجره را نسبت به مدت تصرف موجر از او درخواست کند. زیرا منافع مورد اجاره در زمان وجود عقد متعلق به مستأجر است و این منافع در مدت تصرف موجر به وسیله این شخص تفویت شده است. مزاحمت شخص ثالث، در صورت مزاحمت شخص ثالث دو فرض پیش بینی می شود:
یکی پیش از قبض در صورتی که شخص ثالث داشتن حقی را در مورد اجاره ادعا کند باید دعوای تخلیه را علیه موجر و مستأجر اقامه کند. ولی در حالت دوم هر گاه مزاحمت عملی باشد مستأجر می تواند یا اجاره را بر هم زند و یا برای رفع مزاحمت و گرفتن اجرت المثل به خود مزاحم رجوع کند.
- انجام تعمیرات و تحمل مخارج
کلیه تعمیرات و مخارجی که برای امکان انتفاع مستأجر در عین مستأجره لازم است بر عهده مالک می باشد، مگر اینکه شرط خلاف شده باشد، یا آنکه عرف اقتضای امر دیگری را داشته باشد.
- عدم تغییر در مورد اجاره
موجر نمی تواند در عین مستأجره تغییری دهد که بهره برداری مستأجر را غیر ممکن سازد مگر در مواردی که تعمیر و تغییر برای حفظ عین مستأجره ضرورت داشته باشد و تشخیص این ضرورت نیز با دادگاه است.
تکالیف مستأجر
- تأدیه مال الاجاره
مستأجر مکلف است مال الاجاره معین را، در اقساط و مواعدی که برای تأدیه آن در نظر گرفته شده است، به مالک تسلیم کند و در صورتی که موعدی برای پرداخت آن مشخص نشده باشد باید پس از تسلیم عین مورد اجاره آن را فورا بپردازد.
- رعایت حدود متعارف در استعمال عین مستأجره
مستأجر باید در استعمال عین مستأجره، رعایت متعارف را بنماید، یعنی در آن تعدی و تفریط نکند؛ در غیر این صورت در برابر مالک مسئول خواهد بود. ید مستأجر نسبت به عین مستأجره امانی است، مگر آنکه در آن تعدی و تفریط نماید؛ بنابراین هرگاه عین مستأجره بدون تعدی و تفریط در ید مستأجر ناقص یا تلف شود مستأجر در برابر مالک ضامن نیست، ولی در صورت تعدی و تفریط مسئول خواهد بود، هر چند که تلف و نقض مستند به عمل مستأجر نباشد.
- استفاده در مورد اجاره
مستأجر باید عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده به کار برد؛ در غیر این صورت ضامن خواهد بود. در صورتی که طرز مصرف و استفاده از عین مستأجره مشخص نشده باشد مستأجر باید از آن، طوری که عرف اقتضا می کند استفاده نماید.
- عدم تغییر عین توسط مستأجر
مستأجر حق ندارد بدون اذن مالک در عین مستأجره تغییری دهد و اگر در آن تغییری داد باید به صورت اولیه برگرداند.
فسخ قرارداد
زمانی که موجر یا مستاجر عقد یا قرارداد را برخلاف هدف خود ببینند و یا اینکه عیبی در موضوع عقد پیدا کنند، می توانند از این حق شرعی و قانونی خود استفاده کنند. به شرطی که این عیب مربوط به زمان گذشته نباشد و همچنین ایرادی که در موضوع اجاره است مربوط به آینده باشد. به عنوان مثال: وقتی شیرهای آب یک خانه در مدت اجاره خراب شده باشد این موضوع نمی تواند موجب فسخ قرارداد گردد زیرا زمانی که قرارداد بسته میشده شیرهای آب سالم بوده است.
انواع فسخ قرارداد اجاره
- خیار تخلف شرط: در این نوع عقد بین موجر و مستاجر شرایطی بنا می شود و اگر خلاف آن اقدام شود هر کدام از طرفین میتوانند با دیدن اولین تخلف، قرارداد را فسخ نمایند .
- خیار عیب: زمانی که در کالای مورد نظر و خریداری شده عیب و نقصی وجود داشته باشد امکان فسخ معامله را برای خریدار به وجود میآورد.
- خیار شرط: هرگاه در معامله ای شرط شود که یکی از طرفین یا یک شخص ثالثی حق فسخ معامله را در مدت زمان معینی را داشته باشد را خیار شرط گویند. که اگر برای خیار شرط مدت تعیین نشود باطل است.
اسباب بطلان عقد اجاره
- اقاله
- جریان یکی از خیارهای ثابت در اجاره
- مرگ یکی از دو طرف عقد بنا بر نظر مشهور قدما، لیکن نظر مشهور متأخّران، عدم بطلان آن به مرگ است.
- تلف عین مورد اجاره قبل از تحویل به مستأجر یا پس از تحویل و پیش از استفاده از آن.
