نکاتی درباره دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان

تمامی دادخواست هایی که ثبت می شوند، باید، در فرم چاپی و از پیش آماده دادخواست، درج شده و به دادگاه، ارسال گردند. دادخواست الزام به اخذ پایان کار ، تفکیک و الزام به تنظیم سند رسمی نیز مستثنی از این قاعده نیست و اطلاعات هویتی خواهان و خوانده و شرح خواسته، مبنی بر الزام خواهان به گرفتن پایان کار یا سند تفکیکی، از جمله موارد مندرج در این دادخواست می باشند. هنگامی که شخصی، اقدام به خرید ملک یا زمین، از دیگری می کند یا در مالی مشاعی، با سایر شرکا شریک است، جهت اثبات مالکیت خود بر آن، باید، سند داشته باشد و سند رسمی یا در مواردی که ملک، مشاعی بوده و تفکیک نشده، سند تفکیکی، از جمله مهم ترین، ادله اثبات مالکیت یک فرد، بر ملک هستند. اما، گاهی، فروشنده، بدون اخذ پایان کار، اقدام به فروش ملک، به خریدار می نماید و از دریافت پایان کار، امتناع می ورزد و از آنجا که تنظیم سند رسمی، ملزم به داشتن گواهی پایان کار و تفکیک است، خریدار، در دریافت سند رسمی، دچار مشکل می شود. در چنین مواردی، فرد خواهان سند، باید، الزام فروشنده را به اخذ پایان کار، تفکیک و الزام به تنظیم سند رسمی، از دادگاه بخواهد که این امر، نحوه و مراحل مخصوص به خود را دارد. از این رو، در این محتوا، قصد داریم، یک نمونه فرم دادخواست، برای تقدیم به دادگاه نخستین، ارائه دهیم و سپس، درباره نحوه تنظیم دادخواست الزام به اخذ پایان کار ، تفکیک و الزام به تنظیم سند رسمی صحبت کنیم.

الزام به اخذ پایانکار ساختمان

اگر تمامی ساخت و سازهای انجام شده طبق جواز ساختمانی باشد ، پایان کار ساختمان به ملک تازه ساخته شده تعلق میگیرد اما در غیر اینصورت و انجام تخلفات ساختمانی ، پایان کاری صادر نمیگردد ممکن است در مراحل اول اجازه اصلاح و یا پرداخت جریمه نقدی میسر باشد اما در خصوص اضافه بنا و تخلفات ساختمانی از این دست ، کمیسیونی تشکیل شده بنام کمیسیون ماده 100 شهرداری دراین کمیسیون راجع به تخریب تخلفات ساختمانی و یا عدم تخریب و پرداخت جریمه آن تعیین تکلیف میگردد. در اکثر موارد هنگامیکه تخلفی صورت میگیرد، ممکن است شهرداری تا یک ماه از ادامه روند ساخت و ساز جلوگیری کند که بیشتر این تخلفات بکار گیری نیروهای کارگری غیر مجاز ویا تغییر و عدم اجرای نقشه ساختمانی می باشد. مشخص است بعد از ممانعت شهرداری در ادامه روند ساخت و ساز مالکین و یا نماینده قانونی آنها می بایست تخلفات صورت گرفته را اصلاح و پس از آن امکان ادامه روند ساخت میسر خواهد بود . بعد از اتمام مراحل ساخت و ساز و تکمیل ساختمان مالکین و یا نماینده قانونی آنها برای اخذ پایان کار به شهرداری مربوطه مراجعه مینمایند و شهرداری موضوع را به کارشناسان متخصص خود ارجاع می دهد.تمامی قسمتهای ساختمان از جمله پارکینگها ، انباریها ، پشت بام و دیگر قسمتهای مشترک و اختصاصی مطابق ضوابط شهرسازی مورد بازدید قرار گرفته و واحد ها اندازه گیری میشوند و با توجه به وضعیت موجود اگر همه قوانین ساختمانی رعایت شده باشد و ساختمان مطابق با پروانه ساخت باشد ، پایان کار آن صادر خواهد شد. باید توجه داشت در حال حاضر در شهرهای بزرگ قواعد مربوط به مقررات ملی ساختمان اجرایی بوده و دقت در ساخت بسیار افزایش یافته است به عنوان مثال تاییدیه آتش نشانی در تهران برای تمامی ساختمانهای احداثی الزامی بوده و یا تاییدیه آسانسور که در صورت عدم ارائه آن ، شهرداری از اعطای پایانکار امتناع خواهد نمود .

اهمیت پایانکار

همانطور که مطرح گردید پایانکار مجوزی است که شهرداری ها صادر مینمایند و گواهی مینمایند از نظر شهرداری مربوطه قواعد و ضوابط مربوط به شهرسازی در ساختمان احداثی به خوبی رعایت شده و ادارات دیگر میتوانند با استناد به این گواهی اقدامات قانونی خود را به انجام برسانند از جمله اعطای انشعابات برق ، آب و گاز و همچنین صدرو اسناد تفکیکی برای هر یک از آپارتمان های احداثی. باید توجه داشت در مواردی که ملک به صورت پیش از ساخت و تکمیل خریداری می گردد الزام فروشنده به اخذ پایانکار می بایست یکی از خواسته های عنوان شده در دادخواست الزام به تنظیم سند باشد که در جهت اطلاع از نحوه طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی می توانید به متن مشاوره حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی مربوطه مراجعه نمایید . در صورت فقدان پایان کار امکان دریافت سند میسر نخواهد بود در حالت های مشارکتی(مالک شخص دیگر و سازنده فرد دیگری است) نیز همین روند جاری است مالک باید سازنده را الزام به اخذ پایانکار نماید در این فرض نیازی به الزام سازنده به تنظیم سند نیست چرا که کل ملک بنام مالک می باشد و ایشان به علت عدم تکمیل ساختمان و اخذ گواهی پایانکار نمی تواند اسناد تفکیکی برای خود دریافت نماید . در حال کلی اگر سازنده یا پیمانکار طبق قوانین و پروانه عمل نکرده و تخلفات بسیار زیادی را مرتکب شده باشد و در واقع امکان اخذ پایان کار از ساختمان سلب میگردد در این فرض خریدار میبایست فروشنده را ملزم به اخذ پایانکار نماید حال باید دادخواستی با مضمون الزام به اخذ پایان کار بر علیه کسی که تعهد بر اخذ پایان کار داشته(به طور معمول سازنده یا پیمانکار متعهد به اخذ پایان کار هستند.)تنظیم گردد که البته رسیدگی و پیگیری این موضوع با موانع و چالشهای بسیاری روبرو است و بررسی آن نیازمند مراجعه به بخش روند رسیدگی می باشد .

روند رسیدگی دادخواست الزام به اخذ پایانکار ساختمان

با توجه به اینکه ثبت دادخواست الکتریکی شده است و از طریق دفاتر خدمات قضایی صورت میگیرد پس در وهله اول یا موضوع پرونده به وکیل دادگستری ارجاع میشود که با حمایت قضایی وکیل ملکی دادخواست مربوطه مطرح میگردد و در حالت دوم شخص خودش اقدام میکند و در شروع با مراجعه به دفتر خدمات قضایی دادخواستی را به همراه مدارک مربوطه تحویل ثبت مینماید. مدارک شامل:اگر قرارداد بصورت مشارکت آمده باشد،قرارداد مشارکت و اگر خواهان ملک را خریداری کرده باشد مبایعه نامه. دادخواستی با مضمون الزام به اخذ پایان کار بر علیه متعهد یا کسی که ساختمان را ساخته است ، می باشد . حال متعهد یا سازنده دو حالت دارند:یا به تعهدات خود راجع به اخذ پایان کار عمل نماید و یا از این کار که با آن متعهد شده بود،شانه خالی کند و آن را نمی پذیرد. در فرض دوم دادگاه وارد ماهیت موضوع می گردد باید توجه داشت مطابق قانون پیش فروش آپارتمانها مرجع رسیدگی به اختلافات معاملات پیش فروش ، نهاد داوری بوده و البته در نمونه فرم های چاپ شده در اتحادیه املاک نیز بند درج شرط داوری به چشم می خورد فلذا در صورت عدم ذکر شرط داوری و یا از بین رفتن داوری دادگاه به تعهدات هر یک از طرفین دقت نموده و در صورت احراز تعهدات سازنده ایشان را به اخذ پایانکار الزام مینماید. طرح دادخواست الزام به اخذ پایانکار فروض بسیار مختلفی دارد و صرفاً رابطه پیش فروش آپارتمان و سازنده ملک در بین نیست به عنوان مثال در موردی دیگر اگر در این دادخواست خواهان مالک عرصه قدیمی ملک و خوانده سازنده باشد و خوانده مدعی شود که در قرارداد مشارکت تعهداتی نیز وجود دارد که مالک به انجام آن ملزم شده است و می بایست قبل از صدور پایانکار انها را به انجام برساند لیکن از انجام ان امتناع می نماید ، در این صورت دادگاه حکم به رد دعوا تا زمانی که مالک به تعهدات خود عمل نماید صادر خواهد شد. ممکن است تعهدات مالک برای مثال صدور چکی تضمینی برای سازنده و یا انتقال سندی برای وی و یا اعطای وکالت بلاعزل برای سازنده و یا انتقال سهم مشاعی بصورت قطعی برای مثال دو دانگ از ساختمان را بنام سازنده منتقل نماید. زمانی که سازنده متعهد و ملزم به اخذ پایانکار شود و در دادنامه مراتب این موضوع قید گردد اجرائیه از دفتر شعبه صادر کننده حکم محکومیت برای ایشان ارسال می گردد که مانند الباقی احکام 10 روز فرصت اجرا خواهد داشت . ممکن است محکوم علیه خود نسبت به اجرای حکم و اخذ پایانکار ساختمانی اقدام نماید که در این صورت مشکلی وجود نداشته اما در صورت عدم اقدام قانونی توسط محکوم علیه در اجرا حکم و عدم اخذ گواهی پایانکار اقدام قانونی محکوم له چیست ؟ در پاسخ به این پرسش باید به ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی مراجعه کرد در این ماده به صراحت اشاره شده است در صورت امتناع محکوم علیه از اجرای حکم دادگاه اجرای احکام میتواند حکم را توسط محکوم له و یا شخص ثالث اجرا نماید و هزینه های مربوط به آن را از محکوم علیه وصول نماید . پس اگر در شهرداری پرونده پایانکار ملک با جریمه روبرو شده باشد محکوم له میتواند کل مبلغ را پرداخت و بدون طرح دادخواست مجزی تمام هزینه های مربوط به آن را از متعهد دریافت نماید . باید توجه داشت به علت متروک ماندن این ماده در اجرای احکام ممکن است برآورد هزینه های مربوط به اخذ پایانکار مورد پذیرش قرار نگیرد فلذا بهتر آنست در حین اجرای حکم با ارجاع موضوع به کارشناس رسمی مربوطه هزینه های مورد نیاز به صورت دقیق توسط کارشناس محاسبه گردد که در مرحله وصول با ایراد کمتری روبرو شوید .

مدارک مورد نیاز جهت طرح دادخواست الزام به اخذ پایانکار ساختمان

با توجه به مواردی که مطرح شد طرح دادخواست حقوقی در مرحله اول ، نیازمند ثبت نام در سامانه ابلاغ الکترونیکی ثنا بوده ثبت نام در این سامانه با حضور در دفاتر خدمات قضایی الزامی میسر می باشد . در صورتی که بخواهید موضوع را وکیل دادگستری ارجاع دهید، همراه داشتن مبایعه نامه، قرارداد مشارکت در ساخت و هرگونه توافق نامه ای که در آن تعهدات سازنده به اخذ پایان کار را ذکر کرده باشد،ضروری است به همراه کارت ملی و اوراق شناسایی معتبر . دقت داشته باشید در صورتی که تمایلی به بهره مندی از خدمات قضایی وکیل پایه یک دادگستری نداشته باشید حتما از مشاوره حقوقی فردی متخصص استفاده نمایید چرا که همانطور که اشاره شد نمونه قرارداد های پیش فروش جملگی دارای شرط داوری بوده و اساساً قانون پیش فروش آپارتمانها نیز شرط داوری را در رسیدگی و حل اختلاف الزامی میداند . هزینه دادرسی مربوط به الزام به اخذ پایانکار ، هزینه دادخواست غیر مالی بوده هرچند برخی آنرا مشمول هزینه های دادرسی اموال غیر منقول و نیازمند محاسبه قیمت منطقه ای ملک میدانند لیکن سامانه ثبت دادخواست هزینه آنرا بصورت خواسته ای غیر مالی محاسبه می نماید .

نمونه فرم دادخواست برای ارائه به دادگاه نخستین

به موجب اصول قانون اساسی، دادخواهی و تقاضای رسیدگی از محکمه، در خصوص حقوق تضییع شده و جرایم رخ داده، همانند حق مالکیت، از جمله حقوق هر فرد بوده و هیچ کس، نمی تواند این حق را از دیگری، سلب کند. اما، تقاضای رسیدگی به دعاوی حقوقی و کیفری، نیازمند رعایت تشریفات مخصوص به آن ها می باشد. دعوای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، به معنای این است که خریدار، الزام فروشنده، به اخذ صورت مجلس تفکیکی که از مدارک ضروری، برای انتقال سند رسمی و یا تنظیم تقسیم نامه ملک مشاعی است را از دادگاه، درخواست کند. یکی از تشریفاتی که باید، هنگام طرح یک دعوای حقوقی، مورد نظر خواهان دعوا باشد، این بوده که خواسته خود را به موجب دادخواست و بر روی فرم های چاپی از پیش آماده شده، از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، به دادگاه، ارسال کند و به موجب آن، از دادگاه صالح، تقاضای رسیدگی و صدور حکم را داشته باشد. شایان ذکر است که در دعاوی کیفری، این امر، از طریق ثبت شکوائیه خواهد بود. بدون رعایت این امر، چنانچه شخص، حضوری به دادگاه، مراجعه کرده و از دادگاه حقوقی، تقاضای رسیدگی به خواسته خود ، نظیر الزام به تنظیم سند تفکیکی را داشته باشد، رسیدگی صورت نخواهد گرفت و درخواست وی، اجابت نخواهد شد.

مالکیت، از اساسی ترین حقوق هر فرد، در جامعه است و باید، به رسمیت شناخته شود. به موجب حق مالکیت، فرد می تواند، در اموال و املاک خود، تصرف کرده و تا جایی که خلاف شرع، قانون و مخالف نظم عمومی نباشد و همچنین، به حقوق دیگران، خللی، وارد نکند، از آن ها استفاده نماید.

• امکان انتقال، فروش، صلح یا اقدام به اجاره دادن مال، از جمله آثار مالکیت هستند. اما، برای تحقق این آثار، فرد، نیازمند سندی است که بتواند، مالکیت او را ثابت کرده و به دیگران، نشان دهد، او به طور قانونی، مجوز فروش، انتقال یا اجاره مال را دارد.
• به همین منظور، تنظیم سند رسمی یا در مواردی که ملک، مشاعی است، گرفتن سند تفکیکی، از مهم ترین مواردی است که افراد، در اثبات مالکیت، با آن، روبرو هستند و از آنجا که از جمله مدارک مهم، برای تنظیم سند رسمی یا سند تفکیکی، داشتن گواهی پایان کار است، اخذ گواهی پایان کار، از دیگر موارد مطرح، در مسائل مربوط به مالکیت می باشد.
• بدون داشتن گواهی پایان کار یا بدون حضور فروشنده، دفترخانه، اقدام به انتقال سند یا تنظیم سند تفکیکی، نخواهد کرد و از آنجا که گاهی، سازندگان و فروشندگان، از اخذ گواهی پایان کار یا از اقدام به تنظیم سند رسمی یا تفکیکی و انتقال آن، خودداری می کنند، ضروری است با تنظیم و نوشتن دادخواست الزام به اخذ پایان کار ، تفکیک و الزام به تنظیم سند رسمی، آشنا بود، چرا که تنها، از طریق ثبت این دادخواست، می توان، الزام سازنده و یا فروشنده را به اخذ پایان کار ، تفکیک و الزام به تنظیم سند رسمی خواستار شد.

نحوه نوشتن و تنظیم دادخواست الزام به اخذ پایان کار ، تفکیک و الزام به تنظیم سند رسمی، در دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان، به طور کلی به صورت زیر می باشد، اما ممکن است، با توجه به شرایط هر فرد و نوع پرونده وی، تغییراتی در آن به وجود آید: نمونه دادخواست الزام به اخذ پایان کار ، تفکیک و الزام به تنظیم سند رسمی

• اطلاعات خواهان : . . . ( مشخصات خریدار )
• اطلاعات خوانده : . . . ( مشخصات فروشنده )
• اطلاعات وکیل یا نماینده قانونی : . . . . . ( در صورت داشتن وکیل)
• خواسته یا موضوع و بهای آن : ( الزام به اخذ پایان کار ، تفکیک و الزام به تنظیم سند رسمی و مطالبه کلیه خسارات دادرسی )
• دلایل و منضمات دادخواست : قرارداد- برگه عدم حضور فروشنده در دفتر خانه- اظهارنامه و....

شرح دادخواست :

سلام علیکم. با احترام به استحضار می رساند :

خوانده دعوا....... جناب آقای....... به موجب قرارداد شماره ............ اقدام به فروش یک دستگاه آپارتمان، به آدرس .............. با پلاک اصلی....... و پلاک فرعی............ به اینجانب که خواهان دعوا هستم، نموده و ملک را نیز تحویل بنده کرده اند و بنده نیز مبلغ ...... تومان بابت ثمن معامله به ایشان پرداخت نموده ام. تاریخ تنظیم سند رسمی در دفترخانه، به موجب قرارداد، .../.../... بوده که به گواهی برگه عدم حضور صادره از دفترخانه، خوانده محترم، در زمان مقرر، در محل حاضر نگردیدند. لذا از آنجا که بنده، ثمن معامله را کامل، پرداخت نموده ام و به موجب اظهارنامه نیز از ایشان تقاضای حضور و انتقال سند را داشته ام، اما، ایشان، وقعی ننموده اند، از آن مقام محترم، تقاضای صدور حکم به الزام به تنظیم سند رسمی، توسط خوانده محترم را خواستارم. همچنین، از آنجا که خوانده محترم، برای ملک مار الذکر، گواهی پایان کار، اخذ نکرده اند و داشتن این گواهی، از مهم ترین مدارک مورد نیاز جهت انتقال سند است، الزام ایشان به اخذ گواهی پایان کار نیز مورد استدعا است.

امیدوارم از محتوای مسائل حقوقی نهایت استفاده را برده باشید و برای کسانی که دچار مشکل حقوقی هستند، میتوانید ارسال نمایید. همچنین برای مشاهده ی مطالب پر محتوای دیگر میتوانید به بخش آموزش ساعدنیوز مراجعه نمایید. از همراهی شما بسیار سپاسگزارم .

مسئولیت تعمیرات ساختمان موجر یا مستاجر