جرم ثبتی چیست و در چه صورتی مجرم تحت تعقیب قضایی قرار می‌گیرد؟

مفهوم ثبت

حقوق ثبت قسمتی از تاریخ عمومی حقوق ایران است و در عداد حقوق خصوصی و زیرگروه حقوق مدنی است. حقوق ثبت، مجموعه مقرراتی است که به موجب آن، حقوق اشخاص در مالکیت اموال و امالک و روابط قراردادی مردم و نقل و انتقال مالکیت ها و تعهدات باید در دفاتر (رسمی) ثبت و گواهی شود که در موارد اختلاف رافع باشد. حقوق ثبتی را در دو شاخه می توان بررسی کرد؛ ثبت املاک و ثبت اسناد.

ثبت املاک مربوط به تثبیت مالکیت افراد اعم از حقیقی و حقوقی در املاک و اراضی است. اما ثبت اسناد، آن قسمت از حقوق ثبتی است که قراردادهای خصوصی اشخاص را اعم از حقیقی و حقوقی در دفاتر اسناد رسمی ثبت می نمایند و بیشتر به منظور اثبات، ایجاد و انتقال مالکیت ها، تعهدات، قراردادها و پیمان ها به کار می رود. به طور اجمال و اختصار می توان گفت: ثبت به معنای لزوم تحقق و ثبوت عمل حقوقی در محضر مقام رسمی است. بنابراین، اصطلاح سند در حقوق ثبت، متفاوت با اصطلاح سند در حقوق مدنی است. چه، در حقوق مدنی، سند عبارت است از: هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. (ماده 1284 قانون مدنی ).

در این تعریف، سند از جنبه اثباتی آن تعریف شده است. زیرا اگر نوشته حاوی حقی نباشد چگونه می توان در مقام دعوی یا دفاع به آن استناد کرد؟ در حالی که سند ثبتی که به آن سند رسمی نیز می گویند، نوشته ای است رسمی که دلالت بر وجود حقی به نفع یک شخص می کند (ثبوت حق) و در صورت لزوم خود این نوشته می تواند ثبوت حق موضوع آن را بدون اینکه نیاز به دلیل دیگری باشد اثبات کند (اثبات حق). لذا ثبت سند یعنی انجام اعمالی که به حق جنبه رسمی میدهد. یکی از این اعمال عبارت از نوشتن و تنظیم و دیگری امضا و تایید یا ثبت آن از ناحیه متعاملین و مسوولان دفترخانه می باشد.

جرم ثبتی چیست؟

جرم ثبتی در حقوق ایران، اعمال مجرمانه ای است، که در ارتباط با اسناد و املاک توسط مستخدمین و اعضای سازمان ثبت اسناد و املاک و صاحبان دفاتر اسناد رسمی و اشخاص دیگر حسب مورد ارتکاب مییابد. ویژگی خاصی که جرم ثبتی را از جرم عمومی متمایز می کند این است که جرم ثبتی در ارتباط مستقیم با ثبت رسمی اسناد و املاک است.

ماهیت کلاهبرداری ثبتی در تقاضای ثبت از طریق تصرف

با توجه به اینکه مالکیت اشخاص نسبت به اموال غیرمنقول به موجب سند رسمی مشخص می گردد و دولت شخصی را که سند رسمی به اسم او باشد را به عنوان مالک می شناسد. از همین رو ممکن است که اشخاصی فقط از جهت اینکه امین هستند و اختیاری به جز، نگه داری مال ندارند ولی از این اعتمادی که مالک به آن ها کرده است سؤاستفاده کرده و تقاضای ثبت رسمی ملک سپرده شده را بخواهد. از این رو قانون عمل اشخاص را جرم تلقی کرده است و مستوجب مجازات کیفری می داند. ماهیت جرم مورد نظر در مواد 107 ،108 و 109قانون ثبت تعریف گردیده است. این جرم اشکال و صور مختلفی دارد ولی چیزی که در همه آن ها مشترک است، این است که این املاک نباید به ثبت رسیده باشند؛ چرا که در صورت وجود سبق ثبت سند رسمی، مشمول جرایم معامله معارض و یا انتقال مال غیر که از مصادیق خاص کلاهبرداری محسوب می شوند، می باشند.

مصادیق و مستندات قانونی کلاهبرداری ثبتی

• جرم کتمان معامله ی ملکی که تقاضای ثبت آن شده باشد

بر اساس ماده ۴۳ قانون ثبت، اگر معاملات قولنامه ای و با سند عادی توسط فروشنده به گونه ای متقلبانه انجام گیرد که ملک با سند عادی به فروشنده منتقل شود ولی فروشنده از طرف دیگر تقاضای ثبت همان ملک را به نام خود انجام دهد تا سند رسمی بگیرد، در این صورت جرم کتمان معامله ملکی که تقاضای ثبت آن شده باشد، رخ داده است.

• تقاضای ثبت خلاف واقع یک ملک

بر اساس ماده ۱۰۵ قانون ثبت، هر شخصی که تقاضای ثبت ملکی را کند که به دیگری انتقال داده شده و به گونه ای به صورت قانونی سلب مالکیت از او شده ، کلاهبردار خواهد بود.

• ظاهر سازی دروغین مالکیت و تقاضای ثبت ملکی که در امانت شخصی است

بر اساس ماده ۱۰۷ قانون ثبت، هر شخصی که امین ملکی باشد و تحت عنوان مالک تقاضای ثبت مالکیت آن ملک را کند، کلاهبردار محسوب می گردد.

• ثبت ملک دیگری از طریق متقلبانه خیانت یا تبانی

بر اساس ماده ۱۰۸ قانون ثبت، اگر فردی به واسطه خیانت یا تبانی باعث گردد که ملک شخصی به نام دیگری ثبت گردد، کلاهبردار خواهد بود.

• ثبت متقلبانه ملک در تصرف غیر

بر اساس ماده ۱۰۹ قانون ثبت، اگر شخصی نسبت به ملکی که در اختیار دیگری است، تقاضای ثبت کند، کلاهبردار جرائم ثبتی خواهد بود .

• امتناع متقلبانه از قید حق غیر در اظهارنامه ثبتی

بر اساس ماده ۱۱۶ قانون ثبت، اگر مالک یک ملک در مورد املاکی که به رهن یا اجاره داده می شود، حق مستاجر را در اظهارنامه خود ثبت نکند و حق او را ندهد، کلاهبردار خواهد بود.

• معامله متقلبانه معارض

براساس ماده ۱۱۷ قانون ثبت، اگر شخصی ملک یا مالی را بیشتر از یک بار معامله کند، معامله معارض رخ داده و شخص کلاهبردار ثبتی خواهد بود.

کلاهبرداری در جرائم ثبتی شامل چیست؟

برای اینکه مشخص شود که کلاهبرداری در جرائم ثبتی شامل چه مواردی است ، ابتدا باید برخی موضوعاتی چون ؛ انواع جرائم ثبتی ، کلاهبرداری و … را در این رابطه تشریح نمود .

جرائم ۳ دسته هستند :

• جرائم علیه اشخاص، به عنوان مثال قتل
• جرائم علیه اموال و مالکیت، به عنوان مثال کلاهبرداری ، اختلاس ، خیانت در امانت
• جرائم علیه امنیت، به عنوان مثال جاسوسی

جرائم ثبتی با توجه به حقوق کیفری اختصاصی ایران با جرائم علیه اموال و مالکیت و جرائم علیه امنیت متفاوت است، لذا جرائم ثبتی (اسناد و املاک ) در سه محور جداگانه جرائم خاص، جرائم در حکم جعل و جرائم در حکم خیانت در امانت و کلاهبرداری مورد بررسی قرار می گیرند.

کلاهبرداری ثبتی از سه عنصر اصلی تشکیل شده است:

• استفاده از وسایل متقلبانه
• فریب خوردن قربانی جرم
• عدم مالکیت کلاهبردار بر مال گرفته شده

مرتکب جرم کلاهبرداری ثبتی در چه صورتی مورد تعقیب قرار می گیرد؟

براساس ماده 109 قانون ثبت، هر کس نسبت به ملکی که در تصرف دیگری بوده خود را متصرف قلمداد کرده و تقاضای ثبت کند کلاهبرداری ثبتی محسوب می شود. اختلافات راجع به تصرف در حدود مشمول این ماده نیست.

مطابق ماده 105 قانون مجازات اسلامی در صورتی می توان نسبت به جرمی درخواست تعقیب نمود که جرم واقع شده مشمول مرور زمان تعقیب نشده باشد و جهت پی بردن به امر که آیا جرمی مشمول مرور زمان تعقیب شده است یا نه؛ باید تاریخ تحقق وقوع جرم مشخص باشد. در مورد مبدا مرور زمان تعقیب جرم ثبت ملک غیر رویه های مختلفی در شعب دیوان عالی کشور اتحاذه شده بود. از جمله اینکه به موجب دادنامه شماره 7011-8/10/37 شعبه هشتم دیوان عالی کشور که مبداء مرور زمان جرم ثبت ملک غیر را تاریخ صدور سند مالکیت دانسته بود و نیز حکم شماره 395-30/10/20 شعبه پنجم دیوان عالی کشور که مبداء مروز زمان تقاضای ثبت ملک غیر را تاریخ ثبت ملک در دفتر ثبت املاک می دانست. تا اینکه موضوع مزبور در هیات عمومی دیوان عالی کشور مطرح گردید و موجب صدور رای وحدت به 4253 – 13/9/1338 به شرح ذیل گردید:

تحقق وقوع بزه ثبت ملک متصرفی غیر، موضوع ماده 109 قانون ثبت موکول به ثبت آن ملک بنام متقاضی در دفتر املاک می باشد…