خیار تدلیس در معامله ملک یعنی چه - گروه وکلای یعقوبی

تدليس در لغت به معنای پوشاندن و پنهان ساختن عيوب و واقع مي باشد. خیار تدلیس در مواردی پديد می آيد که يکي از طرفین موضوعي غیرواقعي را واقعي جلوه دهد؛ مانند آنکه وصف کمال درمبیع شرط شود، اما پس از عقد مشخص شود چنین وصفی وجود نداشته است؛ بر اين اساس، مادۀ 438 ق.م. نیز خیار تدلیس را در عقدی محقق دانسته است که بر پايۀ فريب خوردن يکي از متعاقدين منعقد شود. این مقاله توسط وکیل پایه یک دادگستری خانم فاطمه یعقوبی به نگارش درامده است.

مطابق ماده 438 قانون مدني «تـدليس عبارت است از عملياتی كه موجب فريب طرف معامله ميشود». با اين كـه در ايـن تعريـف روشـن نيسـت كـه منظـوراز«عمليات» و ضابطه تحقق «فريب» چه ميباشد اما اجمالاً ميتوان دريافت كه :

1 -عملياتي بايد انجام شود (عنصر مادی تدليس).

2 -اين عمليات موجب فريب طرف معامله گردد (عنصر روانی تدليس).

مستندات قانونی و نمونه آراء در خصوص خیار تدلیس

در در حقوق ايران، قانون مدني در فصل بيع به موجب ماده 396 تدليس را در زمره خيارات مي آورد و سه مـاده از مـاده438 تا ماده 440 به آن اختصاص ميدهد. در اين زمينه به موارد ديگر نيز ميتوان اشاره كردكه از جمله آنها ماده 764قانون مدنی است كه صراحت دارد بر اين كه «تدليس در صلح موجب خيار فسخ است».

ماده ۴۳۸ قانون مدنی« تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود».

ماده ۴۳۹ قانون مدنی «اگر بایع تدلیس نموده باشد مشتری حق فسخ بیع را خواهد داشت و همچنین است بایع نسبت به ثمن شخصی در صورت تدلیس مشتری».

ماده ۴۴۰ قانون مدنی« خیار تدلیس بعد از علم به آن فوری است».

رای شماره ی ۱۳۷۷ مورخ ۹۱/۱۱/۲۵ شعبه ی ۵۶ دادگاه تجدید نظر استان تهران

« تا زمانی که خیار فسخ اعمال نشود، تقاضای تنفیذ فسخ از سوی دادگاه وجاهت قانونی ندارد. صاحب حق فسخ باید ابتدا حق خود را اعمال کند و سپس برای تنفیذ فسخ و آثار ناشی از آن به دادگاه مراجعه کند».

رای شماره ی ۷۲۹ مورخ ۹۱/۷/۱۵ شعبه ۱۶ دادگاه تجدید نظر استان تهران

« تقاضای فسخ بیع از دادگاه، مسموع نیست. فسخ از ایقاعات است و ذی حق باید ابتدا حق فسخ خود را اعمال کند».

رای شماره ی ۴۱۴ مورخ ۹۱/۵/۲۴ شعبه ی ۸۱ دادگاه عمومی حقوقی تهران

« قبل از اثبات یا تأیید فسخ یا اقاله ی قرارداد، محکومیت خواندگان به عنوان فروشندگان به رد مأخوذه در حق خواهان به عنوان خریدار، فاقد وجه قانونی است و این که خواهان دلیل موجه و قانونی که حکایت از فسخ یا اقاله ی بیع واقع شده باشد، ارائه نداده است. بنابراین مطالبه ی ثمن معامله ی فسخ شده، منوط به تقاضای تنفیذ و تایید فسخ عقد از دادگاه است».

تدلیس در معاملات ملکی

غالباً اشخاص پیش از معاملات ملکی به گفتگو راجع به شرايط معامله می پردازند تا بر مبنای مذاکرات صورت گرفته عقد را تشکیل دهند، اما بعضي از اشخاص در اينگونه مذاکرات برخلاف صداقت رفتار ميکنند و طرف مقابل خود را به گونه ای فريب ميدهند تا نظر موافق او را جلب نمايند؛ در اين صورت مادۀ 439 قانون مدنی در جهت حمايت از طرف فريب خورده به او اختیار داده است عقد را به استناد خیار تدلیس فسخ کند. جهت مشاوره وکیل ملکی فاطمه یعقوبی را به شما پیشنهاد میکنیم.

مطابق ماده ياد شده درصورتي که عملیات فريبکارانه از سوی يکی از طرفین عقد انجام شود، موجب پیدايش خیار فسخ برای طرف مقابل ميگردد.

در قانون مدني در مورد حالتی که شخصی ديگری غیر از طرفین عقد را فريب ميدهد و عقد بر پايۀ چنین فريبي واقع ميشود، حکمي مقرر نشده است در اینصورت برای طرف فریب خورده خیار تدلیس به وجود نمي آيد و شخص فریب خورده می تواند مطابق قواعد عمومي مسئولیت مدنی برای جبران خسارات ناشی از عقد به شخص فريب دهنده رجوع نمايد.

تفاوت خیار تدلیس و خیار عیب

خیار تدلیس تفاوت چندانی با خیار عیب و يا خیار رؤيت و تخلف وصف ندارد. مطابق مادۀ 422 قانون مدنی خیار عیب در مواردی ثابت مي شود که مورد معامله در حین عقد معیوب باشد؛ يعني در خیار عیب آنچه موضوعیت دارد معیوب بودن مورد معامله است. همچنین مطابق مادۀ 410 ق.م، خیار تخلف وصف نیز ويژه موردی است شخصی بدون آنکه مورد معامله را ديده باشد، آن را بر اساس وصف معامله می کند، اما پس از عقد مشخص مي شود مورد معامله فاقد آن وصف است.

در واقع در خیار تدلیس مورد معامله لزوما نبايد معیوب باشد و يا در مورد آن وصف بخصوصی میان متعاقدين شرط شده باشد، بلکه همانطور که در شرايط تحقق خیار تدلیس بیان خواهد شد، آنچه موضوعیت دارد اقدامات فريبکارانه يکي از طرفین و فريب خوردن طرف ديگر عقد است.

به همین دلیل مستفاد از مواد 438 و439 قانون مدنی ميتوان گفت تدلیس، فريب و نیرنگ نامتعارف است که از سوی يکي از طرفین معامله به منظور گمراه نمودن طرف ديگر معامله صورت مي گیرد تا او را به معامله وادار نمايد؛ درحالي که اگر او از واقعیت مطلع بود، به چنین معامله ای اقدام نمی کرد.

قلمرو تدلیس

خیار تدلیس مختص عقد بیع نیست وعلاوه بر عقد بیع مشمول عقد نکاح نیز می باشد. خیار تدلیس در زمرۀ خیارات مشترک قرار دارد و در کلیه عقود جاری ميشود اما به دلیل غلبه و رواجی که در عقد بیع دارد در قانون مدنی احکام خیارات در قالب عقد بیع بیان شده است.

شرایط تحقق خیار تدلیس

عواملي که موجب پیدايش خیار تدلیس ميشوند به شرح ذیل می باشد :

1-انجام عملیات فریبکارانه

مطابق ماده 438 قانون مدنی عنصر مادی تدلیس عبارتست از عملیاتي است که موجب فريب خوردن طرف معامله میشود. اين عملیات از دو عنصر مادی و معنوی تشکیل شده است. عنصر مادی يک سری عملیات فیزيکی و مادی است که در گفتاريا کردار وی تجلي می يابد مانند اینکه مورد معامله دارای صفات کمالی بیان میشود در حالی که درحالي که فاقد آن است و يا تدلیس کننده صفت نقصانی را پنهان می کند که در حقیقت وجود دارد. عنصر معنوی تدلیس یعنی تدلیس کننده اقدامات مادی را با سوء نیت و به منظور فريب طرف معامله انجام ميدهد.

3.فریب خوردن طرف معامله

اعمال و رفتار فریب دهنده در صورتی سبب ايجاد حق فسخ مي شود که در طرف عقد مؤثرباشد؛ يعني او را به گونه ای به انجام معامله ترغیب نمايد، که در صورت آگاهی از واقع به معامله رضايت نمی داد. خیار تدلیس زمانی قابل اعمال است که مثلا فروشنده قبل از معامله شما را فریب دهد نه پس از معامله.

مبنای تدلیس چیست؟

مبنای خیار تدلیس، قاعدۀ لاضرر است. با توجه به اينکه مطابق قاعده لاضرر آنچه موضوعیت دارد دفع ضرر از شخص زيان ديده است و در مقام بیان حق رجوع شخص زيان ديده به زيان زننده نیست، بلکه اين تنها يکي ازراههای جبران زيان است و اگر بتوان با فسخ عقد ضرررا از زيانديده دفع کرد، در اين صورت برای زيانديده به استناد قاعدۀ لاضرر، خیارفسخ ثابت مي شود.

آیا خیار تدلیس فوری است؟

مطابق ماده 440 قانون مدنی «خیار تدلیس بعد از علم به آن فوری است.». در صورت تحقق خیار تدلیس شخص فریب خورده باید بلافاصله پس از اطلاع فسخ معامله را به طرف معامله اعلام نماید. در صورتی که شخص فریب خورده فورا نسبت به فسخ معامله اقدامی ننماید حق فسخ وی ساقط می شود و این مهلت عرفی می باشد.

بدین معنا نیست که شخص در همان لحظه باید معامله را برهم بزند بلکه کسی که فریب خورده است، باید بعد از اطلاع از این موضوع که مال، فاقد صفت گفته شده است، اقدام کند.

نحوه فسخ معامله به دلیل خیار تدلیس

دارنده خیار فسخ در جهت برخورداری از حق فسخ خود باید بدوا اظهارنامه ای از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ، برای طرف مقابل قرارداد ارسال نماید سپس دادخواست تایید فسخ به محکمه تقدیم نماید. دعوی تأیید فسخ قرارداد در صورتی که مربوط به معاملات ملکی باشد. دادگاه محل وقوع ملک، صلاحیت رسیدگی خواهد داشت

گروه وکلای یعقوبی با دارا بودن وکیل پایه یک دادگستری با تجربه در خصوص پرونده های الزام به تنظیم سند رسمی ملک ، دستور فروش ملک مشاع ، نفقه زن، نفقه فرزند ، اخذ گواهی انحصار وراثت ، طلاق از طرف زن ، طلاق از طرف مرد ، حضانت فرزند ، جرایم کلاهبرداری، رابطه نامشروع ، جعل و استفاده از سند مجعول ، جرم توهین ، جرم تهدید ، جرم سرقت و ... آماده ارائه خدمات به شما عزیزان می باشد.

منبع : گروه وکلای یعقوبی (https://yaghobilawyer.com/the-best-lawyer)