تعریف اجاره
یکی از انواع قرارداد هایی که بین دو یا چند نفر منعقد می شود می تواند اجاره باشد . اجاره امروزه یکی از روابط حقوقی است که نقش مهم و اساسی به خود گرفته است . در واقع اجاره کردن بدین معناست که فردی به عنوان مستاجر در برابر مال یا مبلغی که به موجر یا همان صاحب ملک می پردازد ، می تواند برای مدت معینی از ملک موجر یا همان عین مستاجره استفاده کند . بنا براین اجاره عقدی تملیکی و معوض و موقت می باشد . این روز ها در دادگاه های حل اختلاف ، دعوای بین مستاجر و صاحب خانه بسیار مشاهده می شود . با وجود اینکه قبل از عقد اجاره قراردادی بین مالک و مستاجر تنظیم می شود و دو طرف بنا به توافق این قرارداد را امضا میکنند اما باز هم امکان دارد میان مالک و مستاجر اختلاف هایی بوجود بیاید تخلیه خانه قبل از موعد یکی از مورد هایی است که امکان دارد اختلافاتی را میان مستاجر و صاحب خانه ایجاد نماید و باعث تحقق شرایط شکایت مستاجر از صاحب خانه می شود . قابل تذکر است که :هیچ کدام از طرفین قرارداد بعد از تنظیم قرارداد ، حق ندارند که آنرا فسخ کنند مگر تحت شرایط خاصی که بوجود می آید . با وجود اینکه قرارداد اجاره خانه یکی از انواع پرکاربرد قرارداد ها می باشد و در ظاهر هم بی درد سر بنظر می رسد اما امکان دارد با شرایطی مواجه شده باشیم که هریک از طرفینِ قرارداد ، بنا به دلایلی تصمیم به فسخ آن گرفته باشند . در همچین شرایطی آگاهی از قوانین حاکم بر شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط هریک از دو طرف ضرر و زیان و خسارت های مربوط به موجر و مستاجر اهمیت بسیاری خواهد داشت. در این متن به نکته های مربوط به فسخ قرارداد اجاره نامه پیش از موعد می پردازیم .
آیا مالک یا مستاجر قبل از اتمام موعد قرارداد حق فسخ آنرا دارند؟
یکی از موضوعاتی که امکان دارد ذهن هر مستاجر یا صاحب خانه ای را به خودش مشغول کند ، تخلیه نکردن خانه از جانب مستاجر یا فشار صاحب خانه بر مستاجر مبنی بر تخلیه پیش از موعد می باشد .در قانون برای حل این مساله راه حل هایی وجود دارد یعنی اگر صاحب خانه بخواهد خانه را پیش از موعد از مستاجر بگیرد باید با توجه به قوانین پیش بینی شده عمل کند . این کار در صورتی امکان پذیر است که این مساله در قرارداد نوشته شده باشد و ما بین مستاجر و صاحب خانه توافق شده باشد و نوشته شده باشد . اگر در شرایط قرارداد قید شود که در صورت پرداخت نکردن اجاره بها از جانب مستاجر ، صاحب خانه حق فسخ قرارداد را دارد و مستاجر نیز باید فسخ را قبول کند و به تخلیه ملک مشغول شود ، در غیر اینصورت هیچ یک از طرفین حق فسخ قرارداد را قبل از موعد ندارند و قرارداد مذکور همچنان تا زمان اصلی خود پابرجا و قانونی می باشد .
فسخ قرارداد اجاره به چه معناست و منظور از قانون تخلیه آپارتمان چیست؟
اگر یکی از دو طرف قرارداد یا هر دو طرف با رعایت قوانین مربوط به آن و ارائه دلیل های قابل قبول تصمیم بگیرند که قرارداد امضا شده را قبل از اتمام موعد تعیین شده به پایان برسانند فسخ اجاره نامه می گویند . شرایط فسخ اجاره نامه برای هریک از دو طرف یکسان نیست بلکه بر اساس قانون این شرایط متفاوت است . بطور کلی بدون داشتن دلیل یا دلیل موجه چه از طرف موجر یا مستاجر فسخ قرارداد نمی تواند صورت بگیرد . مگر این که دلیل های مورد نظر جزء شرط های اجاره نامه بوده یا حق فسخ اجاره نامه در پشت قرارداد اجاره نوشته شود و دو طرف قرارداد آن را امضا کرده باشند .
قانون تخلیه آپارتمان پیش از موعد و شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر
- اگر ملک فاقد شرط هایی باشد که در قرارداد نوشته شده است.
- اگر طرفین در مورد دلایل فسخ قرارداد از قبل با هم به توافق رسیده باشند مستاجر میتواند با توجه به آنها قرارداد را فسخ کند .
- در صورتی که قسمتی از ملک به نحوی تخریب شده باشد که دیگر مستاجر نتواند از آن استفاده کند و قابل تعمیر و تعویض نیز نباشد .
- در حالتی که صاحب خانه از قبل نسبت به تعمیر بخشی از خانه تعهد داده باشد ولی به تعهد خود عمل نکند .
قانون تخلیه آپارتمان پیش از موعد و شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط صاحبخانه
- اگر میزان اجاره در قرارداد نوشته شده باشد و مستاجر اجاره را پرداخت نکند صاحب خانه میتواند به راحتی و طبق قانون قرارداد اجاره را فسخ کند .
- مستاجر بیش تر از یک هفته در پرداخت کردن اجاره تاخیر کند و پرداخت کردن اجاره را به عقب بندازد .
- اگر مستاجر بدون اطلاع دادن به صاحب خانه اقدام به اجاره ملک به شخص دیگری کند یا بدون اجازه ملک را بفروشد .
- مستاجر بدون اجازه صاحب خانه ، از ملک وی برای کاربرد خاصی (مثلاً تجاری) استفاده کند .
- مستاجر فعالیت های نادرست و غیر قانونی از لحاظ عرفی در ملک موجر انجام بدهد
- مستاجر اجازه ورود و خروج به موجر برای انجام دادن تعمیرات در ملک را ندهد
- مستاجر وظیفه هایی را که بر اساس قرارداد اجاره تعهد کرده است انجام ندهد
- به طور کلی خوب تر است در صورت میل هر یک از دو طرف قرارداد به فسخ اجاره نامه موجر و مستآجر مسئله را به صورت توافقی بین خودشان حل کنند، زیرا فسخ آن زمان میبرد و هزینه و انرژی زیادی را مصرف می کند .
کمیسیون فسخ قرارداد
بعد از انعقاد قرارداد اجاره اگر یکی از طرفین تصمیم به فسخ اجاره نامه کند (قانون تخلیه آپارتمان قبل از موعد) باید حق کمیسیون مشاور املاک را بطور کامل بپردازد و طبق توافق قبلی به او یعنی مشاور املاک پرداخت کند . اما به طور معمول حق کمیسیون هر دوطرف توسط فردی که تقاضای فسخ قرارداد کرده پرداخت می شود .
حکم تخلیه موقت چه موقع صادر می شود ؟
در طول مدت زمان اجاره اگر صاحب خانه تشخیص دهد که ملک احتیاج به تعمیرات دارد مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات ملک شود حتی اگر به دلیل تعمیرات امکان استفاده از ملک مورد نظر یا بخشی از آن وجود نداشته باشد. در شرایطی که مستاجر مانع شود تا تعمیرات انجام نشود موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت و اگر تعمیراتی که باید در خانه انجام شوند ضروری باشند دادگاه می تواند مستاجر را محکوم کرده و حتی در صورت نیاز حکم به تخلیه موقت ملک تا پایان تعمیرات را به مستاجر بدهد.
قوانین تخلیه خانه پیش از موعد
اگر بین صاحب خانه و مستاجر قرار داد بسته شده باشد که تا تاریخ مشخصی سیستم سرمایشی و گرمایشی تعمیر می شود ولی این کار انجام نشود در این موقعیت مستاجر می تواند قرار داد را فسخ نماید و قانون تخلیه خانه پیش از موعد اجرا شود . دو ماه پیش از فسخ قرارداد طرفی که تصمیم فسخ قرارداد را دارد باید به طرف مقابل نیز اطلاع دهد و قبل از عملی شدن این تصمیم طرف مقابل را نیز در جریان تصمیمش قرار دهد و بعد از تسویه حساب قرارداد اجاره فسخ می شود .
خسارت ناشی از تخلیه خانه پیش از موعد مقرر بر عهده کیست ؟
دلایل زیادی برای تخلیه منزل قبل از موعد مشخص می تواند وجود داشته باشد و طبیعتا این جابجایی ها هم برای مستاجر و هم برای صاحب خانه می تواند هزینه و زیان به دنبال داشته باشد . پرداخت ضرر و زیان از طرف دو طرف در حین تخلیه منزل قبل از موعد مشخص بیشتر به توافق طرفین بستگی دارد .طبق ماده شماره 11 قانون شوراهای حل اختلاف که در سال 94 به تصویب رسیده است همه دعواهای مربوط به مستاجر و مالک به جز مورد های سرقفلی و واحد های تجاری باید در شورای حل اختلاف بررسی بشوند و مورد مطالعه قرار داده شوند.
نحوه شکایت به شورای حل اختلاف
طبق ماده شماره 11 قانون شوراهای حل اختلاف که در سال 94 به تصویب رسیده است همه دعواهای مربوط به مستاجر و مالک به جز مورد های سرقفلی و واحد های تجاری باید در شورای حل اختلاف بررسی بشوند و مورد مطالعه قرار داده شوند .طبق قانون اگر پیش از موعد ذکر شده در قرارداد ، مستاجر تصمیم بگیرد خانه را تخلیه کند و در صورتی که حق فسخ داشته باشد می تواند اظهارنامه ی رسمی را برای مالک ارسال نماید و در آن به بند قولنامه مبنی بر حق فسخ اشاره کند و اعلام کند که طی مدت زمان یک ماه از اظهارنامه مالک باید ودیعه را مسترد نماید . چنانچه بعد از گذشت یک ماه از ارسال اظهارنامه صاحب خانه از استرداد مبلغ رهن امتناع کند ، مستاجر می تواند علاوه بر تخلیه ملک مذکور با رجوع کردن به شورای حل اختلاف دادخواست تامین دلیل بدهد و کلید ملک یا خانه را به ایشان تحویل بدهد .بعد از این یک نفر از سمت شورای حل اختلاف به محل ملک مذکور مراجعه می کند و تخلیه بودن ملک یا خانه را تایید می کند. بعد از آن که تخلیه بودن ملک تایید شد نیز باید دعوی استرداد ودیعه و نیز خسارت تاخیر تادیه ودیعه را علیه مالک در این شورا تنظیم کند .در واقع در چنین موقعیتی مالک هم باید مبلغ رهن و هم خسارت تاخیر را به مستاجر پرداخت کند .همچنین وقتی که مالک به دلیل های متفاوتی از مستاجر بخواهد که قبل از موعد تعیین شده خانه را تخلیه کند و مستاجر قبول نکند ، اگر مالک حق فسخ قرارداد را دارد باید از طریق دفتر های الکترونیک قضایی اظهارنامه ای را تنظیم کند و به مستاجر ابلاغ کند.
آیا مالک باید خسارت فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد را بپردازد ؟
وقتی که صاحب خانه بخواهد قبل از زمان اتمام قرارداد ، خانه را از مستاجر تحویل بگیرد و با مستاجر به توافق برسد که قرارداد را پیش از زمان مقرر فسخ کند مستاجر می تواند مبلغی را به عنوان خسارت فسخ قرارداد اجاره قبل از موعد از مالک دریافت کند. خسارت فسخ قرارداد تخلیه خانه قبل از موعد به میزان ضرر و زیانی که به مستاجر وارد شده می باشد و تا حد بسیاری به توافق بین دو طرف معامله بستگی دارد .
اهمیت تعیین خسارت برای تاخیر
همچنین تعیین خسارت در قرارداد از نظر تاخیر مستاجر در تخلیه یا تاخیر موجر در بازپرداخت ودیعه نیز از مواردی است که باید به آن دقت کرد. به طور کلی باید به این نکته توجه داشت که تا زمان اتمام قراداد نمی توان مستاجر را اجبار به تخلیه کرد مگر مطابق موارد مصرح در قانون یا اینکه در ضمن عقد اجاره در خصوص تخلیه زود تر از موعد توافق کرده باشند.پس از تعیین مدت اجاره و تدوین اجاره ، قرارداد اجاره به هیچ عنوان نه توسط موجر و نه توسط مستاجر قابل فسخ نیست، مگر در شرایط خاص.
اصلی ترین علت دعوای تخلیه
یکی از مهم ترین علت طرح دعوای تخلیه، پایان یافتن مدت اجاره است. اگر به هر دلیلی که مالک یا مستاجر، مدعی خاتمه یافتن قرارداد اجاره باشد و طرف دیگر آن را نپذیرد ممکن است، دعوای تخلیه مجال طرح پیدا می کند. به طور مثال مالک هر زمانی که خواهان فروش ملک خود باشد مستاجر موظف به تخلیه ملک مذکور نیست یا برعکس اگر مستاجر هر زمانی که ملکی با شرایط بهتر یافت نمی تواند اجاره را پایان یافته تلقی کند مگر اینکه مالک و مستاجر برای خود در طول مدت قرارداد، حق فسخ ایجاد کرده باشند. (خیار شرط).
اگر مستاجر در نگهداری ملک کوتاهی کند
اگر مستاجر در نگهداری ملک کوتاهی کند و موجر خواهان تخلیه ملک قبل از پایان موعد اجاره باشد باید چه اقداماتی را انجام دهد؟ در این خصوص ماده ۴۸۵ قانون مدنی صراحتاَ بیان کرده است که اگر در مدت اجاره، در عین مستاجره تعمیراتی لازم باشد که تاخیر در آن موجب ضرر موجر شود، مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات مزبور شود. اگرچه در مدت اتمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلا یا بعضا استفاده کند، هرگاه مستاجر مانع تعمیرات شود در این صورت موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت و هرگاه تعمیرات ضروری شود، دادگاه می تواند او را الزام و در صورتی که لازم باشد حکم به تخلیه موقت بدهد.» بر اساس ماده 22 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ مسئوول پرداخت خسارت ناشی از ممانعت در تعمیرات ملک مذکور است.
ضمانت اجرا برای موجر
در خصوص ضمانت اجرا برای موجر در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر و اقدامات قانونی که وی برای تخلیه ملک خود باید انجام دهد: در مواردی موجر می تواند حسب مورد صدور حکم فسخ قرارداد اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند و دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره تخلیه مورد اجاره را صادر می کند که یکی از آن موارد بند ۹ ماده ۱۴ قانون موجر و مستاجر است. طبق این بند: در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری کند و با ابلاغ اخطار دفترخانه کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد، چناچه اجاره نامه رسمی باشد موجر می تواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست کند.
نکاتی درباره ضمانت اجرای قرارداد اجاره
هرگاه پس از صدور اجرائیه مستأجر اجاره بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه متوقف می شود اما موجر می تواند به استناد تخلف از پرداخت اجاره بها از دادگاه تخلیه عین مستاجر را درخواست کند و چناچه اجاره نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند. هر گاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع کند حکم به تخلیه صادر نمی شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می شود، ولی هر مستأجر فقط یک بار می تواند از این ارفاق استفاده کند. در صورتی که مستأجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد یا در صندوق ثبت تودیع نکند موجر می تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه تخلیه عین مستأجر را کند. حکم دادگاه در این مورد قطعی است. در صورت عدم پرداخت اجاره بها موجر می تواند شروطی را به نفع خود بگنجاند به طور مثال در قرارداد ذکر شود در صورت تاخیر در پرداخت اجاره بیش از ۱۰ روز موجر می تواند اجاره را فسخ و طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶ مورد اجاره را فسخ کنید. لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش بینی شده باشد باید مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود.
چند راه حل قانونی
گاهی در پایان مدت اجاره مستاجر ممانعت به تخلیه ملک می کند که در این خصوص قانون راه حل هایی پیش بینی کرده است. درخواست برای تخلیه ملکی که موعد اجاره آن به پایان رسیده است به شوراهای حل اختلاف تقدیم می شود. شورای حل اختلاف با احراز مالکیت یا ذی نفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد. باید به این نکته توجه داشت که شورا دستور تخلیه صادر می کند نه حکم تخلیه و حکم تخلیه شامل تقاضای تخلیه پیش از اتمام مدت اجاره می شود از جمله اینکه مستآجر تقاضای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه عین مستآجره را پیش از موعد به دلیل عدم پرداخت اجاره بها مطرح کند. اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه از مستاجر دریافت کرده باشد صدور این دستور موکول به واریز آن وجه به صندوق دادگستری است. پس از ابلاغ این دستور توسط ماموران به مستاجر، او مکلف است ظرف مهلتی معمولا بین سه تا هفت روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام کند.
نتیجه گیری
آنچه در بالا ذکر شده است در مورد قوانین و عرف های رایج در تخلیه پیش از موعد می باشد. معمولا قانون با اتکا به نظر حقوق دانان و عرف رایج در میان مشاورین املاک عمل نموده است و جایی که خسارت بر مالک یا مستاجر وارد می شود جانب احتیاط را دارد. با این حال برخی مشاورین املاک برای راحتی کار در همان ابتدای قرارداد اجاره با ضمیمه کردن ” اسقاط کافه خیارات ” یا ” به موجب این قرار داد تمامی خیارات را از خود ساقط می کنم” سعی در جلوگیری از خیاراتی دارند که موجب بر هم زدن قرارداد می شود. در چنین حالتی دیکر نمی توان قرار داد را بهم زد، مگر این که مبنای قرارداد از بین برود. مثلا خانه ای که اجاره شده است از بین برود و فرد نتواند در آن زندگی کند. در چنین حالتی چون اصل قرارداد از بین رفته است سند قرارداد نیز ارزشی ندارد. برای تخلیه پیش از موعد باید بررسی شود که دلیل این کار چیست؟ سپس به سند قرارداد مراجعه شود تا توافقات طرفین در زمینه فسخ بررسی شود. اگر حق فسخی ساقط شده باشد نمی توان آن را اجرا کرد. اگر توافقی بر حق فسخ باشد که بین دو طرف صورت گرفته می توان از آن طریق تخلیه پیش از موعد را اجرا کرد. اگر توافقی در سند قرارداد نباشد ، با توافق جدید بین مالک و مستاجر می توان تخلیه پیش از موعد را اجرا کرد
خسارت مستاجر به ملک و قوانین آن چیست؟
