یکی از قراردادهای رایج قرارداد اجاره است که افراد به دلیل موضوعاتی در برخی موارد با چالش های مواجه می شوند . یکی از موارد چالش برانگیز فسخ قرارداد اجاره است ، فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر و از سوی مستاجر در قانون بیان شده است . علی الاصول طرفین حق فسخ ندارند مگر در مواردی که قانون تعیین کرده است در واقع به دلیل لازم بودن عقد اجاره فسخ این قرارداد به سهولت امکانپذیر نمی باشد اما با وجود شرایط و موارد ذکر در قانون طرفین می تواند عقد را فسخ کنند به عنوان مثال ممکن است موجر ملک را در موعد تعیین شده به مستاجر تحویل ندهد در این صورت مستاجر حق فسخ دارد و می تواند به نحوی که در قانون مشخص شده است ملک را تخلیه کند . در این محتوا به بررسی موارد فسخ اجاره از سوی مستاجر و نحوه فسخ قرارداد از سوی مستاجر می پردازیم .
فسخ به چه معناست؟
فسخ در معنای لغوی یعنی: باطل کردن، بر هم زدن، حذف کردن، نقض کردن. فسخ قرارداد یعنی بر هم زدن قراردادی که مابین حداقل 2 فرد به امضا و تایید رسیده باشد. در قراردادهای رهن و اجاره خانه، 2 سمت قرارداد مالک و مستاجر هستند که بنا بر هر دلیلی اگر این قرارداد را باطل کنند، به این کار فسخ قرارداد گفته می شود. فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر به همین سادگی ها هم نیست؛ در واقع باید دلیل و علتی قانونی پیش پای مستاجر باشد که با آن بتواند قرارداد اجاره را باطل کند. در هنگام عقد قرارداد اجاره، مالک و مستاجر جدا از قوانین وضع شده، شرایطی هم برای فسخ قرارداد می توانند تعیین کنند. در صورتی که هر 2 با این شرایط پای قرارداد اجاره را امضا کنند، با نقض شدن حتی یکی از شروط می توان قرارداد اجاره را فسخ کرد. نکته: فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر و حتی مالک، در صورتی که بدون دلیل موجه باشد، منجر به پرداخت خسارت می شود.
موارد فسخ اجاره از سوی مستاجر
بر طبق قانون مواردی که مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند عبارت است از :
- هرگاه معلوم بشود که ملک ( مورد اجاره ) در حال اجاره دارای عیب باشد .
- در صورتی که موجر مورد اجاره را به مستاجر تحویل ندهد .
- اگر در مدت اجاره ، مورد اجاره به واسطه حادثه کلا یا به صورت جزی تلف شود مستاجر حق فسخ دارد .
- اگر در مدت اجاره ملک نیاز به تعمیرات داشته باشد که تأخیر در انجام دادن آن تعمیرات باعث ضرر موجر بشود ، مستأجر نباید مانع تعمیرات بشود و اگر در مدت تعمیرات نتواند از تمام یا قسمتی از ملک استفاده نماید در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت .
- اگر مورد اجاره ( ملک ) با اوصافی که در اجاره نامه قید شده مطابقت نداشته باشد .
- در صورتی که در اجاره نامه مستاجر حق فسخ معامله را داشته باشد یا شرطی در قرارداد اجاره گذاشته باشند .
نحوه فسخ قرارداد از سوی مستاجر
نحوه فسخ قرارداد از سوی مستاجر بدین صورت است که در صورت وجود هر یک از شرایط فوق مستاجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند ،بی آنکه ملزم به پرداخت ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره باشد. در صورتی که مستاجر قصد تخلیه ملک را داشته باشد ، موظف است یک ماه پیش از تخلیه مورد اجاره ملک را تخلیه نماید . در صورتی که موجر مورد اجاره را تحویل نگیرد مستاجر می تواند به دادگاه محلی که ملک در آنجاست مراجعه نماید و اینکه ملک تخلیه کرده از دادگاه درخواست تامین دلیل نماید و کلید را به دادگاه تحویل دهد و دادگاه موجر را ملزم به حضور و تحویل ملک می کند .
ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر
وجود دلیل قانونی برای فسخ قرارداد از الزامات این کار است. حالا تصور کنید مستاجر با دلایل دیگر و غیر موجهی بخواهد قرارداد را فسخ کند؛ در این صورت باید ضرر و زیان و خسارت مالک را هم پرداخت کند.
معمولا میزان مبلغ خسارت در موقع عقد قرارداد اجاره در اجاره نامه تعیین شده و به امضای هر 2 طرف قرارداد می رسد. اگر بخواهید از میزان خسارت فسخ قرارداد اطلاعات بیشتری داشته باشید، یک مثال برای شما داریم. این خسارت معمولا مبلغ 1 ماه اجاره آپارتمان مورد نظر است. برای مثال اگر بابت خانه ای در ولنجک تهران ماهانه 3 میلیون تومن اجاره پرداخت می کنید، در صورت فسخ قرارداد بدون دلیل موجه، باید مبلغ 3 میلیون تومان خسارت به مالک پرداخت کنید.
متن فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجران
پیرو اجاره نامه به شماره ........ که در تاریخ ......... در آژانس املاک ........... نوشته شده است، با توجه به وضعیت پیش آمده و وقوع خیار شرط ............................. مستاجر اجازه فسخ قرارداد را داشته و موجر اجازه اعتراض نسبت به این قضیه را ندارد. این متن برای فسخ قراردادهای اجاره ای است که در آژانس های املاک نوشته می شود. این قراردادها دارای شماره اجاره نامه هستند و نام آژانس املاک در آن ذکر می شود. اما اجاره نامه های دستی معمولا شماره اجاره نامه ندارند و همچنین نامی از آژانس املاک در آن ها ذکر نمی شود. بنابراین متن فسخ اجاره نامه های دستی کمی با متن بالا متفاوت می شود:
پیرو اجاره نامه مربوط به ملک به آدرس ........................ پلاک ثبتی ........... فرعی و اصلی ............. که در تاریخ .................. نوشته شده است، با توجه به وضعیت پیش آمده و وقوع خیار شرط ........................... مستاجر اجازه فسخ قرارداد را داشته و موجر اجازه اعتراض نسبت به این قضیه را ندارد. برای این متن، آدرس دقیق ملک را بنویسید و ترجیحا پلاک ثبتی آن را هم ذکر کنید.
متن فسخ قرارداد با توافق مالک و مستاجر
گاهی اوقات فسخ قرارداد به صورت توافقی اتفاق می افتد. در این صورت هم باید تغییراتی در متن ایجاد شود: پیرو اجاره نامه به شماره ............... که در تاریخ ............... در آژانس املاک ............ نوشته شده است، طرفین توافق کرده اند که قرارداد فوق را فسخ نموده. شرایط بدین ترتیب است که در تاریخ ............... تخلیه خانه صورت گیرد، مبلغ ............... که نزد موجر به عنوان ودیعه قرض الحسنه بوده از طرف موجر به مستاجر عودت داده شود و تمامی قبوض، هزینه شارژ و تمامی هزینه هایی که مستاجر باید پرداخت کند در تاریخ مشخص شده تسویه شود. پس از انجام تعهدات فوق طرفین هیچگونه حق و حقوقی نسبت به دیگر از جهت مسائل مالی و حقوقی ندارند.
امیدوارم از محتوای مسائل حقوقی نهایت استفاده را برده باشید و برای کسانی که دچار مشکل حقوقی هستند، میتوانید ارسال نمایید. همچنین برای مشاهده ی مطالب پر محتوای دیگر میتوانید به بخش آموزش ساعدنیوز مراجعه نمایید. از همراهی شما بسیار سپاسگزارم .
حکم ادعای مالکیت ملک توسط مستاجر چیست؟
