پیش فروش یا پیش خرید چیست؟
پیش فروش یا پیش خرید همان طور که از اسمش پیداست، در لغت به معنای قبل از فروش رساندن و قبل از خرید کردن است. این اصطلاح در مورد بسیاری از معاملات انجام می شود. به طور عمده در زمینه املاک به آن دسته از املاکی که قبل از تکمیل شدن و قبل از اینکه قابل سکونت شود به فروش می رسد، پیش فروش و به املاکی که قبل از تکمیل و ساخته شدن خریداری شود، پیش خرید می گویند.
تصویب قانون پیش فروش ساختمان
در سال 1389 قانون گذار به این فکر افتاد که قانون پیش فروش آپارتمان را تدوین و تصویب کند. در نتیجه قانون پیش فروش آپارتمان در 25 ماده و چهار تبصره تصویب شده است که در آن به صراحت اعلام شده پیش فروشنده باید احداث یا تکمیل واحد ساختمانی با ویژگی های مشخص را در زمین معین شده به صورت آپارتمان انجام داده و در نهایت آن را به پیش خریدار که مالک رسمی و آتی آپارتمان مورد نظر است، تحویل دهد.
قرارداد پیش فروش آپارتمان چیست؟
هر قراردادی با هرعنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) در آید، از نظر مقررات این قانون قرارداد پیش فروش ساختمان محسوب می شود.
بخش های مختلف قرارداد پیش فروش آپارتمان
بخش اول: طرفین قرارداد
مثل هر قراردادی، در بخش اول قرارداد پیش فروش آپارتمان باید مشخصات فردی طرفین معامله ثبت شود. فراموش نکنیم که حتماً اطلاعات ثبت شده در قرارداد را با مدارک طرف معامله تطبیق دهیم. نکته مهم دیگر در این بخش این است که باید مشخص شود پیش فروشنده در این معامله، چه سِمتی دارد. با دانستن جواب این سؤال می توانیم مطمئن شویم که آیا فروشنده صلاحیت انتقال ملک را دارد یا نه. پیش فروشنده یا مالک زمین و صاحب سند است و یا سازنده آپارتمان که در حالت دوم، بر اساس توافق قبلی، سهمی از ملک خواهد داشت. باید مطمئن شویم که طرف معامله، از نظر حقوقی مجاز به انتقال مالکیت و سند خانه است. عموماً پیشنهاد می شود با مالک زمین وارد معامله شویم، اما در غیر این صورت بهتر است قبل از امضای قرارداد پیش فروش خانه، قرارداد ساخت یا نمونه قرارداد مشارکت در ساخت یا قرارداد مشارکت مدنی و چگونگی تقسیم ملک بین مالک و سازنده را با دقت بخوانیم و از صحت ادعاهای طرف معامله مطمئن شویم.
بخش دوم: موضوع قرارداد
در این بخش قرارداد، به تفصیل درباره واحد آپارتمانی موردمعامله صحبت می کنیم. فراموش نکنیم که در این قسمت باید همه جزئیات را ذکر کنیم، مانند مساحت، واحد، طبقه، شماره ثبت ملک، پارکینگ (و حتی مدل آن)، انباری، اشتراک برق، آب، گاز و تلفن، نقشه، تعداد اتاق خواب ها، کمد دیواری، نما، جنس مصالح مثل رنگ، شیرآلات، دستگیره، سیم کشی، رادیاتورها، سیستم سرمایشی، آیفون، در ها، کلید و پریز، کولر، کابینت، سرویس بهداشتی و تمام جزئیاتی که در احداث بنا به کار می رود. می توانیم در قرارداد ذکر کنیم که در صورتی که واحد آپارتمانی هرکدام از این ویژگی ها و شرایط را نداشته باشد، با نظر کارشناس رسمی، یا از قیمت خانه کم می شود و یا خریدار حق فسخ قرارداد پیش فروش خانه را پیدا می کند.
بخش سوم: قیمت مورد معامله
در این بخش یکی از مهم ترین مسائل هر معامله ای مطرح می شود؛ ثمن معامله که همان بهای واحد آپارتمانی است. در این قسمت هم نباید از توجه به جزئیات غافل شویم. بهترین کار این است که خریدار بر اساس پیشرفت کار، اقساط خانه را پرداخت کند. در صورتی که خریدار نتواند اقساط خود را پرداخت کند، فروشنده حق فسخ یا مطالبه خسارت را دارد. حتی در این حالت فروشنده می تواند تحویل ملک را به ازای روزهای دیرکرد خریدار، به تأخیر بیندازد. در هر صورت برای جلوگیری از هرگونه دردسری، بهتر است تمام این شرایط از قبل بین طرفین به توافق برسد و در قرارداد ثبت شود. نکته ای که در این قسمت باید موردتوجه خریدار قرار بگیرد این است که بهتر است تفاوت قیمت ملکِ بدون سند و ملک سنددار برای زمان تنظیم سند باقی بماند. در این صورت اگر فروشنده از پرداخت هزینه های سند رسمی سر باز زد، خریدار می تواند از همان مبلغ، هزینه های دفترخانه را بپردازد.
بخش چهارم: تسلیم مورد معامله
تاریخ تحویل ملک یکی از مهم ترین شروط قرارداد پیش فروش آپارتمان است. از آن جایی که این تاریخ تأثیر زیادی در برنامه ریزی های خریدار دارد، لازم است به دقت تعیین شود. به هنگام امضای قرارداد باید میزان جریمه تأخیر در تحویل توافق شود.
چند نکته مهم در قرارداد پیش فروش خانه
مساحت آپارتمان
در صورتی که مساحت آپارتمان تا ۵ درصد بیشتر از قرارداد باشد، هیچ کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند. اما اگر افزایش مساحت از ۵ درصد بیشتر باشد، فقط خریدار حق دارد معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافه را بپردازد. در صورتی که مساحت واحد از ۹۵ درصد مساحت توافق شده کم تر باشد، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. هم چنین در این شرایط او می تواند قیمت خانه را به نرخ روز بنا محاسبه کند و مدعی خسارتش باشد.
بیمه آپارتمان
یکی از مهم ترین وظایف فروشنده، بیمه بنا در برابر خساراتی است که به خاطر عیب بنا و تجهیزات به خریدار یا دیگران وارد می شود.
حقوق خریدار
در صورتی که خریدار بخواهد در انتخاب مصالح یا سایر موارد مربوط به واحد تعیین شده، اعمال سلیقه کند، در صورت پرداخت مابه التفاوت حق چنین کاری را دارد. همچنین طبق قانون، خریدار می تواند واحد تعیین شده را بفروشد یا آن را اجاره دهد. بهترین راه برای اطمینان خریدار از شروط قرارداد پیش فروش خانه، مطالعه کامل قانون پیش فروش آپارتمان و آشنایی با نکات قرارداد است. بهتر است قبل از هر کاری از حسن شهرت فروشنده مطمئن شویم و در صورت امکان با مشاور حقوقی و مالی مشورت کنیم تا دچار ضرر چشمگیری نشویم.
محاسن پیش خرید برای خریدار:
- با توجه به عدم تکمیل شدن ملک مسلما قیمت پیش فروش یک آپارتمان از قیمت همان آپارتمان در حالت آماده تحویل، مقداری ارزان تر است و بعد از تکمیل شدن ملک در صورتی که بازار در شرایط یکسان باشد، خریدار می تواند آپارتمان خریداری شده را گران تر بفروشد و سود ببرد.
- در معاملاتی که املاک به صورت آماده به فروش می رسد، خریدار می بایست مبلغ قرارداد را حداکثر ظرف مدت ۲ ماه طبق توافق طرفین پرداخت کند. اما در معاملات پیش فروش، مبلغ قرارداد به صورت مرحله ای و طی مراحل ساخت پرداخت خواهد شد. بنابراین خریدار قدرت خرید بیشتری دارد.
- در پیش فروش، طراحی و اجزای داخل ملک بر اساس سلیقه خریدار قابل تغییر است.
- در ساختمان های آماده تنها اجزای روکار ساختمان قابل رویت است، اما در پیش فروش، تمامی مراحل ساخت و کیفیت مصالح داخلی توسط خریدار قابل رویت است.
معایب پیش خرید برای خریدار
- امکان عدم تحویل به موقع ملک از جانب سازنده
- امکان عدم اجرای مصالح طبق قرارداد توسط سازنده
- امکان ناتمام ماندن پروژه در هنگام شرایط رکود بازار و بی انگیزگی سازنده
- امکان فروش ملک به چندین نفر
- امکان کلاهبرداری توسط شرکت های نامعتبر
- امکان اخذ وام های کلان بانکی روی سند مادر و عدم تسویه، که در صورت عدم پرداخت، اقساط می بایست توسط اشخاص خریدار پرداخت شود.
- امکان عدم اخذ مجوز پایانکار و عدم پرداخت خلافی به شهرداری که این هزینه به گردن خریدار می افتد.
در موضوع پیش فروش آپارتمان نیاز به مشاوره حقوقی دارید؟
قانون گذار در قانون مدنی در فروش مالی که قابلیت لمس و دیدن دارد تاکید بر وجود آن در زمان انعقاد عقد کرده است ولی در قانون پیش فروش آپارتمان چون هنوز مورد معامله وجود ندارد طرفین می توانند به عنوان مالی که در آینده موجود می شود معامله کنند و از نظر قانون نیز این نوع معامله هیچ گونه ایراد حقوقی نخواهد داشت ولی در مواردی این نوع معاملات ممکن است دست خوش یک مشکلات پیچیده ای شود از جمله مشکلات و اختلافاتی که بین فروشنده و خریدار و پیمانکار به وجود می آید و باعث می شود که پرونده های زیادی در مراکز قضایی را به خود اختصاص دهد. به همین دلیل پیشنهاد می کنیم قبل از خرید با وکیل مشاوره نمائید.
در خرید ملک باید به چه نکاتی دقت کنیم؟
