افراز چیست
افراز عبارت است از جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر، به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها. برای نمونه، الف ۲ دانگ و ب ۴ دانگ از یک قطعه زمین را در مالکیت دارند. حال اگر الف بخواهد سهم دو دانگ خود را از زمین جدا کند و سهم خود را در تصرف داشته باشد و سهم وی از حال اشاعه خارج شود، به این عمل، افراز می گویند. افراز را به دو دسته تقسیم نموده اند: افراز اجباری یعنی افراز مال به موجب حکم دادگاه (یا تصمیم اداره ثبت) که شرکا را مجبور به قبول قسمت مال مشاع می کند. افراز به تراضی، افرازی است که شرکا به دلخواه خود انجام می دهند.
دعوی افراز به وسیله یک یا چند مالک مشاعی علیه یک یا چند مالک مشاعی دیگر، به عمل می آید. نکته مهم این که در عمل افراز، کلیه مالکین مشاعی باید به صورت خواهان یا خوانده دخالت داشته باشند و در جریان خواسته و عملیات اجرایی قرار گیرند.
تفکیک چیست
تفکیک در لغت به معنای جدا کردن و جزء جزء کردن و در اصطلاح حقوق ثبت، عبارت است از تجزیه کردن مال غیرمنقول به قطعات کوچک تر. به عبارت دیگر تفکیک یعنی شخصی که دارای یک قطعه زمین ۳۰۰ متری است، آن را به سه قطعه ۱۰۰ متری تقسیم کند. حال اگر مالک این زمین دو نفر هم بوده باشد پس از تفکیک هر یک به نسبت حصه مشاعی در سه قطع جدید مالکیت خواهند داشت.
تفاوت تفکیک و افراز
تفکیک و افراز از جنبه های گوناگون با یکدیگر متفاوتند که در ادامه به بعضی از آنها اشاره خواهد شد:
- ملک با داشتن تنها یک مالک نیز قابل تفكيک است. به اصطلاح حقوقی، برای تفکیک، وجود حالت اشاعه لازم نیست. ولی، در افراز، بايد حتما بیش از یک مالک وجود داشته باشد یعنی حالت اشاعه لازم است.
- تفكيک، با رضايت و در حالت تفاهم مالكان مشاع است؛ ولی در افراز، عدم تفاهم و رضايت و اختلاف مالکین وجود دارد و قصد آنها، قطع حالت اشتراک است.
- تفكيک، فقط تقسيم ملک است؛ اما، افراز، تقسيم ملک توأم با تعيين سهام مالكان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می يابد. به همين دليل، حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ ولی، در تفكيک، اين ضروری نيست و مالک می تواند ملک خود را با رعايت مقررات حاكم بر تفكيک (ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتيبی كه می خواهد، تفكيک نمايد.
- سن مالک يا مالكان، دخالتی در امر تفكيک ندارد؛ اما، به صراحت ماده ی ۳۱۳ قانون امور حسبی؛ اگر ميان مالكان، شخصیمحجوريا غايب باشد، تقسيم با دادگاه خواهد بود.
- در صورت اعتراض به تفكيک از طرف يكی از شركا، ادامه ی عمليات تفکیک، متوقف می شود و با رضايت معترض می توان ادامه ی اقدام را انجام داد؛ ولی اعتراض به افراز در حين اقدام از شركای ديگر پذيرفته نيست و پس از اتمام می توانند اعتراض نمايند و رسيدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک، در صلاحيت مراجع قضایی است.
- افراز يا عدم افراز، همانند رأی مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعـتـراض در مـهـلت مقرر، هر مالک مشاع می تواند بر سهم خود تسلط پيدا کند و با تسليم سند مالكيت مشاع به واحد ثبت، سند مالكيت ۶ دانگ قطعه ی اختصاصی را تقاضا و دريافت نمايد.
- تفكيک، در اداره ی ثبت انجام می شود؛ اما افراز، هم در اداره ی ثبت و هم در دادگاه قابل پیگیری است.
- در افراز، رأی صادر می شود؛ ولی در تفكيک، صورت جلسه ی تفكيكی تنظیم می شود.
- در تفكيک، سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج می شود يا اگر مالک يک نفر باشد، ملک به قطعات كوچک تر تقسيم می گردد؛ اما در افراز، فقط سهم خواهان جدا می شود و بقيه ی ملک، مشاع باقی می ماند.
- در صورتی كه بر تفكيک اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ی ثبت رسيدگی می شود؛ اما، اگر بر افراز اعتراض گردد، پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می شود.
صورت مجلس تفکیکی چیست و مراحل دریافت آن چه می باشد؟
