صورت مجلس تفکیکی چیست؟
پس از آن که آپارتمانی ساخته شد همه قطعات آن به صورت مشاع می باشد برای اینکه بتوان برای هر واحد به صورت جداگانه سند اخذ نمود لازم است مشخصات هر یک از واحد ها، قسمت های دیگر شامل پارکینگ و انباری و قسمت مشاعات مشخص گردد به سندی که از طرف اداره ثبت صادر می گردد و مشخصات قسمت های تفکیکی را مشخص می کند صورت مجلس تفکیکی گفته می شود.
صورت مجلس تفکیکی با استفاده از گواهی پایان کار ساختمان توسط ثبت اسناد و املاک تهیه می شود. این صورت مجلس صرفاً به تعریف حدود اربعه واحد های مستقل و ذکر مساحت آن ها و شماره گذاری آن ها می پردازد بی آنکه به مالکیت خصوصی واحد ها بپردازد. بدیهی است اگر کل ملک قبل از تفکیک متعلق به یک فرد بوده کل قطعات نیز متعلق به او خواهد بود و اگر ملک دارای چند مالک مشاعی بوده باشد در این صورت کل واحد ها و قطعات تفکیک شده یک به یک با قدرالسهم مشخص شده متعلق هر یک از مالکین خواهد بود
تفاوت افراز و تفکیک
در افراز حتما باید ملک به صورت مشاعی باشد، ولی در تفکیک حتی زمانی که مالک یک نفر باشد، می تواند اقدام به تفکیک و تقسیم ملک خود کند. اگر ملک مشاعی تفکیک شود، اشتراک آن می ماند؛ اما در افراز ملک از حالت اشاعه خارج و سهم هر شریک مشخص و جدا می شود. (زیرا تا قبل از افراز هر یک از شرکا در جزء جزء مال سهم مشترکی دارند.) مبنای افراز ملک مشاعی براساس سهم شرکا در مالکیت است. (برای مثال در یک ملک یکی از شرکا مالک دو دانگ و دیگری چهار دانگ است؛ که در این صورت افراز با توجه به سهام تقسیم می شود، نه به صورت مساوی)، ولی در تفکیک، مبنا بر آن است که فروش قطعات آسان تر صورت پذیرد. در صورت اختلاف بین شرکا در افراز ممکن است تعیین تکلیف نهایی با دادگاه باشد، ولی چون در تفکیک جدا کردن سهم مالکان مطرح نیست، همواره در صلاحیت اداره ثبت است.
مراحل و مرجع تنظیم صورت مجلس تفکیکی
طبق ماده ۱۵۰ قانون ثبت: هر گاه مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک ملکی را داشت، این تقاضا به اداره ثبت ارسال می گردد و در تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک براساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه تفکیکی از طرف ذی نفع براساس مبلغ مزبور قبلا پرداخت گردد. مبنای وصول هزینه تفکیک، ارزش معاملاتی روز خواهد بود؛ هر چند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد. بنابراین با توجه به ماده ذکرشده، ابتدا متقاضی تفکیک ملک در محدوده شهر، جهت دریافت نقشه تفکیکی به شهرداری منطقه مربوط به ملک مراجعه و تقاضای خود را اعلام می کند. در این صورت شهرداری موظف به ارائه و تسلیم نقشه مزبور به متقاضی است، زیرا ادارات ثبت در زمان دریافت تقاضای تفکیک از سوی مالکان، تفکیک را براساس نقشه ای که قبلا به تأیید شهرداری رسیده انجام می دهند. (در روستاها وزارت مسکن و شهرداری موظف است از طرف روستاییان نقشه تفکیکی وضع موجود روستا را تهیه و به اداره ثبت اسناد ارسال کند که به تأیید مراجع دیگری نیاز نیست) پس از دریافت نقشه از شهرداری، متقاضی با مراجعه و ارائه نقشه مزبور به دفتر اسناد رسمی، از اداره ثبت تقاضای استعلام برای تفکیک پلاک خود می کند.
پس از وصول استعلام، رئیس اداره ثبت جهت آگاهی از بازداشت نبودن ملک مزبور، موضوع را به متصدی دفتر املاک ارجاع می دهد و پس از صدور گواهی بازداشت نبودن، به دستور رئیس ثبت، نماینده و نقشه بردار ثبت جهت تأیید نقشه، محل موردنظر را می بینند تا مغایرتی بین نقشه موجود در شهرداری و سند مالکیت وجود نداشته باشد که در این خصوص گواهی مغایر نبودن و عدم تجاوز ملک به املاک مجاور صادر می گردد. لازم به ذکر است که صدور این گواهی منوط به طی مراحل تحدید حدود است که در این راستا اداره ثبت محدوده ملک موردنظر آگهی ای منتشر می کند. هدف از این کار این است که مالکان جهت اعلام تقاضای ثبت ملک خود ظرف مهلت معین مراجعه کنند و هدف از این تحدید، تشخیص کیفیت حدود و مشخصات مالک و حقوق ارتفاقی آن و درواقع ثبت ملک است.
پس از طی مراحل فوق، نماینده ثبت، صورت مجلس تفکیکی را تنظیم می کند که پس از پرداخت هزینه های قانونی و صدور آن، نسخه ای از آن را به دفترخانه مربوط ارسال می کند. البته لازم به ذکر است که صورت مجلس تفکیکی باید در دفتر املاک به ثبت برسد و برای آن سند رسمی تنظیم شود؛ در غیر این صورت مالک یا مالکان تا قبل از ثبت می توانند ابطال آن را درخواست کنند.
ممکن است طی مراحل تنظیم صورت مجلس تفکیکی اشتباهی رخ دهد؛ در این صورت در بند ۶ ماده ۲۵ قانون ثبت آمده است: رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات تفکیکی رخ دهد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود با هیئت نظارت است؛ مشروط به اینکه رفع اشتباه مزبور خللی به حق کسی نرساند. رسیدگی در هیأت نظارت انجام می شود؛ البته مشروط به اینکه به حقوق اشخاص ثالث تجاوز و خللی وارد نشود، چون در این صورت از صلاحیت هیأت نظارت خارج می شود.
تفکیک آپارتمان ها
در مورد تفکیک آپارتمان یا چند ساختمان که به صورت مجزا در یک قطعه زمین احداث گردیده، در صورتی که طبق گواهی پایان کار، دارای مشترکات (از قبیل انباری، راهروها، مرکز حرارتی و برودتی و…) باشند و یا این که شهرداری در گواهی های صادره، عرصه را تفکیک پذیر نداند، ادارات ثبت باید فقط نسبت به تفکیک اعیان این ساختمان ها با رعایت ضوابط مقرر در قانون تملک آپارتمان ها اقدام کنند و در مورد هایی که این قبیل ساختمان ها بر اساس گواهی پایان کار دارای مشترکات نباشند، ادارات ثبت نسبت به تفکیک عرصه و اعیان اقدام خواهند کرد.
کاربرد صورت مجلس تفکیکی
لذا تفکیک املاک به ۳ جهت انجام می شود:
- فروش قطعه های تفکیکی ملک
بعد از طی مرحله هایی که در بالا توضیح داده شد، رونوشتی از صورت مجلس تفکیکی به دفتر اسناد رسمی مربوط ارسال می گردد. بنابراین متقاضی (مالک) با مراجعه به دفترخانه، تقاضای انتقال قطعات می کند؛ سردفتر ضمن ثبت در دفتر انتقالات سند مالکیت، خلاصه و گزارشی از آن را به اداره ی ثبت ارسال می کند تا خریدار سند مالکیت را دریافت کند.
- صدور اسناد مالکیت جهت قطعات تفکیکی
به سبب ماده ۱۰۶ آیین نامه قانون ثبت: … درصورتی که املاک پس از ثبت در دفتر املاک به قطعه های مفروز (جداجدا) یا آپارتمان تفکیک شود، در صورت درخواست مالک یا مالکان اداره ثبت مطابق صورت مجلس تفکیکی یکی از قطعه ها را در زیر ثبت ملک و بقیه را در صفحه یا صفحه های دفتر جاری یا دفتر متمم ثبت کرده و یا ابطال سند مالکیت ابتدایی درمورد هر یک از قطعه های مفروز یا آپارتمان ها، سند مالکیت تفکیکی و جداگانه صادر خواهد شد.»
- تنظیم تقسیم نامه بین مالکان مشاعی
تقسیم نامه که به عبارتی نوعی صلح بین شرکا است، هنگامی انجام می شود که ملکی به صورت مشاعی باشد. در این مورد بعد از انجام تفکیک، تقسیم نامه ای بر اساس صورت مجلس تفکیکی، قطعه ای مفروزی برای هر مالک مشاعی تنظیم می شود و اداره ثبت اسناد به سبب همین تقسیم نامه جهت هر قطعه سند مالکیت صادر خواهد کرد و این گونه ملک از شراکت بیرون می آید ازآن جایی که تقسیم نامه با توجه به توافق شرکا است، در صورتی که بعد از تفکیک، شرکا درمورد تقسیم نامه قادر نباشند یکدیگر را راضی کنند، تفکیک کاری بیهوده است و باید از طریق افراز اقدام به جداسازی ملک خود کنند.
مدارک لازم برای صورت مجلس تفکیکی
- مدارک شناسایی از قبیل شناسنامه و کارت ملی
- سند مالکیت
- ارائه گواهی پایان کار ساختمان
مراحل دریافت صورت مجلس تفکیکی
- گواهی عدم تجاوز ملک به شوارع، حریم و املاک مجاور مضاف بر گواهی عدم تعارض و امضاء صورت مجلس به وسیله نماینده و نقشه بردار ثبت
- گواهی مالکیت متقاضی تفکیک به وسیله متصدی دفاتر املاک
- گواهی عدم بازداشتی به وسیله متصدی دفتر بازداشتی
- تطبیق و تایید مفاد صورت مجلس با ضوابط و مقررات مربوط به وسیله رئیس ثبت یا معاون وی و دستور وصول هزینه قانونی تفکیک به قسمت حسابداری
- محاسبه هزینه تفکیک و تسلیم فیش بانکی به ذینفع و ضبط یک نسخه از آن پس از پرداخت در پرونده امضای صورت مجلس تفکیکی به وسیله رئیس ثبت یا معاون وی
- صدور صورت مجلس تفکیکی و ارسال نسخه دوم به دفترخانه متقاضی به وسیله متصدی اموردفتری
مراحل گرفتن حکم تخلیه منزل چه می باشد؟
