حکم تخلیه چیست؟
با توجه به گسترش زندگی شهری و همچنین افزایش روز افزون قیمت مسکن بسیاری از مردم توان خرید خانه را از دست داده اند و به اجاره نشینی روی آورده اند لذا اجاره مسکن امروزه به یکی از متداول ترین نوع قرارداد در حوزه حقوق ملکی تبدیل شده است. اما اجاره ملک به این راحتی هم که به نظر می رسد نیست و از ظرایف بسیاری برخوردار است. در زمان انعقاد هرگونه قرارداد ملکی حتما با وکیل ملکی و مشاور حقوقی در ارتباط باشید تا از مشکلات و اختلافات بعدی پیشگیری نمایید. یکی از مشکلاتی که در این نوع قرارداد به وجود می آید و حجم بسیاری از دعاوی را به خود اختصاص داده است مساله تخلیه ملک است. در بسیاری از موارد به هر دلیلی از جمله انقضاء مدت اجاره یا تخلف از شرایط قرارداد و… صاحبخانه خواهان تخلیه ملک توسط مستاجر است و مستاجر باید ملک را تخلیه نماید. در اینگونه موارد موجر ( صاحبخانه) باید اقدام به اخذ حکم تخلیه نماید. موجر در اینگونه موارد طبق قانون می تواند نسبت به صدور درخواست تخلیه یا اخذ حکم تخلیه اقدام نماید.
برای تقاضای تخلیه چه کار هایی لازم است؟
- برای این عمل تخلیه ملک موردنظر باید از طرف شخص اجاره دهنده جنبه قانونی داشته باشد.
- مدت اجاره تمام شده باشد یا مستاجر مبلغ توافق شده اجاره را بیشتر از سه ماه باشد که پرداخت نکرده است.
- مستاجر کاری برخلاف قرارداد انجام داده باشد
در این صورت است که میتوان به شورای حل اختلاف محل سکونت رفت و درخواست صدور تخلیه ملک را صادر کرد. بر اساس ماده ۲ قانون مالک و مستاجر در سال ۱۳۷۶ و آیین نامه اجرایی آن باید تقاضای تخلیه کرد که دادگاه طی مدت یک هفته پرونده را به شورای حل اختلاف ارسال می دارد.
تخلیه در فرضی که قرارداد اجاره عادی است
اگر قرارداد اجاره غیررسمی باشد، یعنی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد، می توانیم برای تخلیه ملک دستور فوری بگیریم. در خصوص قراردادهای عادی فرقی بین اینکه قرارداد به صورت دستی و بر روی برگه تنظیم شده باشد یا در آژانس املاک تهیه شده باشد، وجود ندارد. البته قرارداد تنظیم شده باید دارای شرایط یک قرارداد قابل استناد باشد. در برگه درخواست برای تخلیه باید اطلاعاتی مثل نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر و مشخصات عین مستاجره و مشخصات و تاریخ سند اجاره را بنویسید. مقام قضایی دستور دهنده تخلیه در اجرای قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ باید با بررسی مدارک رابطه استیجاری را ثابت و بعد از آن دستور تخلیه را صادر کند. در این حالت دیگر حق اعتراضی برای مستاجر یا شخص ثالث وجود ندارد و در صورت اعتراض یا ادعای هرگونه حق، بر طبق ماده ۵ قانون فوق می تواند دادخواست بدهد که یک مساله جداست و کاری به دستور تخلیه ندارد.
تخلیه در فرضی که قرارداد اجاره رسمی است
این امر مدت زمان بیشتری را طول خواهد کشید؛ زیرا در این صورت با صدور حکم، مستاجر حق تجدید نظر خواهی پیدا می کند. بعد از طی این مدت اگر حکم به نفع موجر صادر شود تازه باید از دفترخانه ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده تقاضای صدور اجراییه کنید که در آن صورت نیز باز مهلت ۱۰ روزه اعتراض برای مستاجر به وجود می آید. بعد از مدت مذکور اگر اعتراضی به اجراییه نشود می توانید مستاجر را به تخلیه مجبور کنید. در صورتی که مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر باشیم یا او اجاره بها یا پول شارژ و… را پرداخت نکرده باشد، نمی توانیم خودمان شخصا این مبلغ از ودیعه ای که دستمان است، کم کنیم. بلکه برای رسیدن به حق خود باید با مراجعه به دادگاه دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مبلغ مورد ادعای خود به دایره اجرای دستور تخلیه تقدیم کنیم. در این صورت دایره اجرای دستور تخلیه، تمام مبلغ ودیعه را به مستاجر تسلیم نمی کند تا پس از صدور رای دادگاه، مطالبات شما را از آن کم کند و مابقی را به مستاجر مسترد کند.
اهمیت تشخیص قانون حاکم
چنانچه ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ باشد دادگاه در خصوص صدور حکم فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره باید مقررات مواد ۱۲ لغایت ۱۷ قانون مذکور را در نظر بگیرد و چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی و مشمول قانون مذکور یا قانون مدنی یا قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۶۲ یا فاقد شرایط شکلی تنظیم قرارداد اجاره مطرح در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ (فقدان گواهی ۲ نفر شاهد در قرارداد اجاره) باشد موجر باید مبادرت به تقدیم دادخواست تخلیه کند و رسیدگی به آن نیز تابع تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی خواهد بود. اما چنانچه قرارداد اجاره تنظیمی تابع مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ باشد، وفق مقررات مواد ۲ ، ۳ و ۴ قانون مذکور، ظرف مدت یک هفته پس از تقاضای تخلیه از سوی موجر دستور تخلیه پس از تودیع و سپردن ودیعه و مبلغ قرض الحسنه مندرج در قرارداد توسط موجر به صندوق سپرده دادگاه یا دایره اجرای ثبت صادر و توسط ضابطیین قوه قضاییه دستور اجرا انجام خواهد شد. تفاوت تخلیه عین مستاجره در قرارداد اجاره عادی با قرارداد اجاره به صورت سند رسمی عبارت است از اینکه به موجب ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ قرارداد اجاره عادی باید به وسیله دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شاهد گواهی شود و درخواست تخلیه در صورتی که محل اجاره به منظور سکنی باشد به شورای حل اختلاف و در صورت تجاری بودن محل مشمول پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی به دادگاه محل تقدیم و دستور تخلیه با انقضا مدت توسط موجر یا قائم مقام قانونی وی به دوایر اجرای ثبت و با تودیع مبلغ ودیعه و قرض الحسنه به دایره اجرای ثبت و صدور اجراییه ظرف مدت یک هفته و سپس اجرای تخلیه توسط ضابطین قوه قضاییه صورت می گیرد.
دو شرط مهم در تنظیم قرارداد اجاره باید مورد توجه قرار گیرد:
- قرارداد اجاره باید به موجب قانون سال ۱۳۷۶ در دو نسخه تنظیم شده باشد. این شرط اساسی به این منظور مقرر شده که طرفین به طور کامل نسبت به تکالیف خود آگاه باشند و امکان جعل یا الحاق قرارداد وجود نداشته باشد.
- دو نفر به عنوان شاهد باید وقوع عقد و صحت آن را گواهی کنند و قرارداد را امضا کنند.
قابل اعتراض بودن یا نبودن دستور تخلیه از شورای حل اختلاف
دستور تخلیه صادره از ناحیه شورای حل اختلاف قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی نیست منتهی اگر کسی ادعای نسبت به آن دارد باید دستور توقف عملیات تخلیه را بخواهید
شرایط و مدارک صدور دستور تخلیه از شورای حل اختلاف
- اخذ دستور تخلیه از مستاجر در شورای حل اختلاف مربوط به صرفا انقضای مدت اجاره میباشد
- اجاره نامه باید رسمی باشد و شهود ذیل آن را امضا کرده باشند
- ارایه سند مالکیت و یا رونوشت سمت نمایندگی یا وکالت باید وجود داشته باشد
- مدارک هویتی در خواست دهنده باید ارئه شود
- تودیع ودیعه مستاجر در صندق دادگستری قبل از اجرای تخلیه ملک توسط موجر باید صورت پذیرد.
دستور تخلیه صادر شده از شورا پس از صدور ظرف ۲۴ ساعت به مستاجر برای اجرا ابلاغ می شود و او از زمان ابلاغ ۳ روز برای تخلیه ملک فرصت دارد. این دستور درحالی اجرا می شود که موجر مبلغ ودیعه (پول پیش) را به مستاجر پرداخت کرده باشد.
توقف دستور تخلیه
همانطور که گفته شد دستور تخلیه فورا اجرا می شود ومستاجر باید ظرف ۳ روز ملک را تخلیه کند با این حال قانون به مستاجر این امکان را داده است که در شرایطی درخواست توقف عملیات اجرایی را مطرح نماید:
- مستاجر ادعا کند قرارداد اجاره تمدید شده است.
- ادعا کند سند ارائه شده توسط خواهان اصالت ندارد.
منتها، با وجود اجرای فوری دستور تخلیه مستاجر آن قدر فرصت ندارد که بتواند قبل از پایان مهلت تخلیه عملیات اجرایی را متوقف کند. پس باید اقدام به دادرسی فوری کند تا بدون دادخواست دلایلش مورد بررسی قرار گیرد.
اگر اجاره نامه تنظیم نشده باشد مراحل تخلیه به چه صورت خواهد بود؟
موجر برای تخلیه ملک و وصول اجاره بهاء میتواند با ارسال اظهارنامه درخواست وصول اجاره بهاء را بکند یا به دادگاه مراجعه کند.
مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه
رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی باشد، به موجب مقررات قانون شورای حل اختلاف، در صلاحیت این شورا خواهد بود؛ اما چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد مرجع درخواست تخلیه دادگاه محل خواهد بود. همچنین به موجب مقررات شورای حل اختلاف چنانچه طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک مورد اجاره بی ظرفیت دوایر، سازمان ها و نهادهای دولتی مطرح شود شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت رسیدگی است و مرجع رسیدگی به آن دادگاه محل خواهد بود.
همه چیز درباره عقد اجاره
