هنگامی که زوج ملک وکالتی داشته باشد و یا آن که ملک را وکالتی در بنگاه معاملات ملکی به صورت وکالتی معامله کرده باشد امکان توقیف ملک وکالتی برای مهریه وجود دارد و زوجه می تواند تقاضا توقیف ملک وکالتی برای مهریه بکند. توقیف ملک وکالتی برای مهریه در مرحله تامین خواسته و یا همان توقیف اموال بلامانع است ولی زوج می تواند به توقیف ملک وکالتی برای مهریه به عنوان مستثنیات دین درخواست رفع توقیف آن را از دادگاه بخواهد ولی اگر در مرحله اجرای حکم باشد، معمولا ملک مسکونی توقیف نمی شود ولی با این حال رویه مختلفی در مورد توقیف ملک برای مهریه بین قضات وجود دارد به هر صورت اگر ملک وکالتی توقیف شود می تواند به توقیف آن اعتراض نمود.
معامله وکالتی چیست؟
معامله وکالتی به معامله ای گفته می شود که فروشنده هنگام فروش سند را به نام خریدار نمی زند. درعوض به خریدار وکالتی می دهد که خودش کارهای انتقال سند را انجام دهد. این نوع معامله فقط منحصر به ملک نیست گاهی اوقات ملک سند رسمی ندارد یا ممکن است فروشنده بخواهد با این کار از زیر بار پرداخت مالیات شانه خالی کند گاهی اوقات فروشنده عجله دارد و می خواهد هرچه زودتر ملک را بفروشد، اما به علت طولانی بودن فرآیند انتقال سند به معامله وکالتی رو می آورد. از طرفی معمولا ملک هایی که به صورت وکالتی خرید و فروش می شوند نسبت به ملک هایی که هنگام فروش سند قطعی به خریدار منتقل می شود قیمت کمتری دارند. اما هیچ گرانی به دلیل نیست و هیچ ارزانی بی حکمت نمی باشد.
ملک وکالتی چیست؟
معامله وکالتی به معامله ای گفته می شود که فروشنده هنگام فروش سند را به نام خریدار نمی زند. در عوض به خریدار وکالت می دهد که خودش کارهای انتقال سند را انجام دهد. این نوع معامله فقط منحصر به ملک نیست و رد پایش هرجایی که پای سند و انتقال سند در میان است، مانند خرید و فروش خودرو، دیده می شود. براساس قوانین کشور قراردادی وکالتی است که در پی آن فروشنده، خریدار را برای انجام امور مربوط به خرید و فروش ملک به عنوان وکیل خود انتخاب کند، به این نوع از خرید ملک وکالتی می گویند. که امروزه یکی از مرسوم ترین روش خرید و فروش ملک در کشور مان هست که دارای مزایا و معایبی می باشد.
توقیف ملک وکالتی چگونه است؟
ممکن است به هر دلیلی بین خرید ملک و انتقال سند فاصله بی افتد و در این فاصله ملک فروشنده توقیف شود. مثلا فروشنده با همسرش به مشکل بخورد، همسرش برای مهریه به دادگاه شکایت کند و دادگاه حکم به توقیف ملک وکالتی برای مهریه بدهد در این صورت اگر مبایعه نامه داشته باشید می توانید اثبات کنید که این ملک پیش از تاریخ حکم دادگاه عملا از مالکیت فروشنده خارج شده و غیرقابل توقیف است. در غیر این صورت اثبات مالکیت ملک مذبور سخت است. سند ملکی وکالتی خطر دیگری برای خریدار دارد و آن این است که امکان توقیف مال بعد از خرید وکالتی توسط طلبکاران فروشنده وجود خواهد داشت. چرا که ملک موردنظر هنوز به نام فروشنده است و بنابراین در قبال بدهی های وی قابل توقیف است. در مواجهه با این مشکل، خریدار باید بتواند ثابت کند که این ملک، قبل از توقیف توسط طلبکاران، به او منتقل شده است و از این طریق رفع توقیف ملک را بخواهد که البته این کار منوط به طرح دعوا در دادگاه و اثبات مقدم بودن معامله بر توقیف ملک است.
ویژگی ملک وکالتی چیست؟
- تمام اختیارات مربوط به ملک برعهده وکیل (خریدار) خواهد بود.
- خریدار اختیار نقل و انتقال ملک را به شخص دیگری تنها به صورت وکالتی دارد.
- در صورت فوت، اثبات دیوانگی و جنون هر یک از طرفین معامله، ملک وکالتی فسخ می شود.
- بهترین طریق خلاصی از مشکلات حقوقی ملک وکالتی این است که؛ در اسرع وقت اقدام به سند زدن آن کنید
- ملک وکالتی دارای اعتبار است که به صورت کتبی و در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسد؛ در غیر این صورت، قانونی نبوده و فسخ می شود.
دلایل افراد برای خرید و فروش ملک وکالتی چیست؟
برخی از کارشناسان معتقدند خرید و فروش ملک وکالتی اشتباه و پردردسر است؛ آن ها توصیه می کنند که از خرید و فروش ملک وکالتی و بدون سند زدن جدا خودداری کنید؛ البته ممکن است افراد برای خرید و فروش ملک وکالتی دلایل مختلفی داشته باشند که در ادامه به آن ها خواهیم پرداخت:
- مراجعه به اداره های مختلف و زمان بر بودن انجام فرآیند سند زدن ملک
- پرداخت هزینه های زیاد به شهرداری، اداره ثبت و سازمان های مربوطه بابت انتقال رسمی سند ملک
- عجله خریدار برای خرید ملک
- نیاز فوری فروشنده به پول ملک
- فرار از انواع مالیات ملک
در خرید فروش ملک وکالتی باید چه نکاتی را در نظر داشت؟
- درباره فروشنده تحقیق کنید و بدون شناخت از وی با او وارد معامله وکالتی نشوید.
- دفتر اسناد رسمی باید دو نسخه از برگ وکالت را به خریدار و فروشنده ملک وکالتی تحویل دهد.
- از معامله وکالتی ملکی که به صورت ورثه ای است یا بیش از یک نفر موکل دارد؛اجتناب کنید.
- پیش از انجام معامله ملک وکالتی اعتبار وکالت نامه را استعلام کنید.
- در صورتی که ملک خریداری شده به دلیل این که در رهن بانک است، به صورت وکالتی ثبت شده؛ پس از فک رهن آن در کمترین زمان ممکن، سند ملک را به نام خود انتقال دهید.
- در وکالت نامه بلاعزل به صورت صریح اضافه کنید که موکل (خریدار) هیچ گونه حق دخالتی در امور مربوط به ملک ندارد؛ در غیر این صورت، موکل (فروشنده) حق خود را بابت ملک به طور کامل از دست نداده است.
- در متن قرارداد ملک وکالتی، حق فروش ملک توسط صاحب سند به شخص دیگر سلب شود.
معایب خرید و فروش ملک وکالتی چیست؟
- معایب خرید و فروش ملک وکالتی تمامی مشکلاتی که ممکن است در صورت معامله ملک وکالتی، برای خریدار یا فروشنده پیش بیاید.
- ثبت وکالت بلاعزل در ملک وکالتی به نام خریدار، وی به صورت قانونی مالک ملک خود نخواهد بود. تنها راه مالک قانونی بودن، سند زدن قطعی آن به نام خریدار است.
- شرایط لازم برای کلاهبرداری فروشنده و فروش ملک وکالتی به چندین نفر وجود دارد؛ هر چند این کلاهبرداری فرآیند سختی دارد، اما موکل همچنان به عنوان مالک قانونی ملک شناخته می شود.
طبق قانون اجرای احکام آیا امکان توقیف ملک وکالتی برای مهریه وجود دارد؟
در ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی آمده است:توقیف مال غیرمنقولی که سابقه ثبت ندارد به عنوان مال محکوم علیه وقتی جایز است که محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته و یا به موجب حکم نهایی مالک شناخته شده باشد چنانچه حکم به مالکیت محکوم علیه (زوج) صادر شده؛ اما به مرحله نهایی نرسیده باشد، توقیف این مال در ازای بدهی مهریه محکوم علیه جایز است؛ ولی ادامه عملیات اجرایی، موکول به صدور حکم نهایی است. البته باید بین اموال غیر منقول ثبت شده و اموالی که هنوز به ثبت نرسیده اند، تفاوت قائل شد اموال غیر منقول ثبت شده فقط در صورتی قابل توقیف هستند که در دفتر املاک به نام محکوم علیه ثبت شده باشند در مورد اموال غیر منقول ثبت نشده نیز با احراز شرایط مقرر در ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی می توان این اموال را توقیف و به فروش رساند. بنابراین چگونه می شود ملکی که برابر قانون به محکوم علیه زوج تعلق ندارد را برای مهریه توقیف نمود و سپس به فروش رساند در پاسخ باید گفت هنگامی که قانون گذار توقیف و فروش املاک فاقد ثبت را تحت شرایطی و با رعایت قیودی پذیرفته است بنابراین با عنایت به مواد 101 قانون اجرای احکام مدنی که صرفاً مال غیر منقولی که به نام محکوم علیه می باشد را قابل توقیف دانسته، توقیف مال غیر منقولی که سابقه ثبت ندارد به عنوان مال محکوم علیه وقتی جایز است که محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد.
رویه قضایی توقیف ملک وکالتی برای مهریه چیست؟
در پاسخ باید بگوییم که کلا برای توقیف ملک وکالتی برای مهریه دو مرجع وجود دارد: دادگستری که مرجع عام رسیدگی به تظلمات است و ادارات اجرای ثبت اسناد و املاک البته صلاحیت اداره ی اجرای ثبت اسناد و املاک محدود و منحصر به اسناد لازم الاجراست. سند لازم الاجرا سندی است که اجرای مفاد آن نیاز به مراجعه و اخذ حکم از محکمه ندارد. پس سند ازدواج که زوجه به استناد آن می تواند با مراجعه به اداره ی ثبت مهریه، مهریه اش را از زوجه مطالبه کند سندی لازم الاجرا است. برای مطالبه مهریه زوجه پس از انجام تشریفات مربوط (برای اجرای مهریه اگر سکه باشد باید به دفتر ثبت ازدواجی که عقد ازدواج در آنجا ثبت شده مراجعه کرد) و اداره ی ثبت به زوج اخطار می دهد که زوج ظرف ۱۰ روز مهریه را بپردازد و اگر نپرداخت به زوج اخطار دیگری صادر می‌کند که ظرف سه روز اموالی را معرفی کند که توقیف شود و متعاقبا مهریه از اموال توقیفی مطالبه شود. البته از میان اموال زوج باید توجه داشت، حتی حقوق دریافتی وی نیز قابلیت توقیف خواهد داشت. باید به این نکته توجه کرد پس از صدور رأی به نفع زوجه، طبق مقررات وی باید اجرای رأی را مطالبه کند حتما باید زوجه که اکنون محکوم له شده است اجرای رأی را درخواست کند. بعد از مطالبه ی محکوم له، اجراییه صادر شود در این مرحله باید بگوییم ممکن است قبل از صدور رأی طبق قانون، اموال بدهکار(زوج) را از طریق تأمین خواسته توقیف کرده باشد در واقع اگر از قبل، اموالی برای مطالبه مهریه از زوج یا محکوم علیه توقیف شده باشد اجرای حکم با مشکلی روبه رو نیست ولی اگر قبلا اموالی توقیف نشده باشد، محکوم علیه باید طی مدت ده روز از تاریخ ابلاغ اجراییه برای پرداخت محکوم به مالی(مهریه) معرفی کند و اگر این کار را نکرد این زوجه یا محکوم له است که می تواند برای توقیف، اموالی از محکوم علیه معرفی کند. در خصوص معرفی اموال برای توقیف هم طبق قانون، حقوق دریافتی زوج قابل توقیف است و اگر اموال منقول مثلا منزل شخص برای توقیف معرفی شود آنچه عرفا به مردان و زنان اختصاص دارد اموال آنها محسوب می شود و قابل توقیف است.
همه چیز درباره اظهار نامه قضایی
