اجاره به شرط تملیک و انواع آن 

اجاره به شرط تملیک چیست؟

اجاره به شرط تملیک عقدی است که در آن شرط شود مستاجر در پایان مدت اجاره در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد عین مستاجره را مالک شود. مقنن در ماده ۱۲ قانون عملیات بانکی بدون ربا که در تاریخ 8/6/1362 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است ، یکی از شیوه های اعطای تسهیلات (یا تخصیص منابع ) را اجاره بشرط تملیک دانسته است و امروزه آنچه تحت عنوان لیزینگ Leasing برای واگذاری ماشین آلات مختلف و بویژه وسایل نقلیه شهرت یافته ، با این قرارداد انجام می شود.

ماده ۱۲ قانون عملیات بانکی بدون ربا در مورد اجاره به شرط تملیک بیان می دارد: بانک ها می توانند به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش امور خدماتی، کشاورزی، صنعتی و معدنی، اموال منقول و غیرمنقول را بنا به درخواست مشتری و تعهد او مبنی بر انجام اجاره بشرط تملیک و استفاده خود، خریداری و به صورت اجاره بشرط تملیک به مشتری واگذار کنند.

ماهیت اجاره به شرط تملیک

اجاره به شرط تملیک عقدی است لازم، تملیکی و معوض و جز در موارد پیش بینی شده در قرارداد یا به دلیل قانونی، هیچ یک از طرفین اعم از موجر یا مستاجر نمی توانند آن را فسخ کنند و صرف نظر از قالب های سنتی (بیع و اجاره) ، اجاره به شرط تملیک نوعی معامله اعتباری است که صاحب سرمایه به جای اعطای وام خرید به متقاضی، خود مبادرت به خرید و فروش مال مورد نظر به متقاضی می نماید؛ به عنوان مثال ،بانک به جای اعطای وام چند میلیونی جهت خرید خودرو، خودرو را به مبلغ معینی خریداری کرده و به صورت اقساطی به بیش از مبلغ که خود خریداری کرده است می فروشد و انتقال مالکیت خودرو را منوط به پرداخت آخرین قسط می نماید؛ این اقدام متضمن دو فایده است اول آنکه کالا جهت تضمین پرداخت قسط در مالکیت فروشنده یعنی بانک باقی می ماند ثانیا فروشنده به جای پرداخت وام و اخذ بهره، سود خود را در فروش گرونتر تامین میکند و با این عمل مبلغ اضافی دریافتنی را مشروع جلوه میدهد. به عبارت دیگر این عقد ماهیتا یک عقد اجاره است که در آن شرط ویژه ای نیز وجود دارد و اگرچه این شرط از اهمیت بسزایی برخوردار است ولی این شرط نسبت به عقد اجاره هویتی فرعی و تبعی دارد و نمی تواند بر ماهیت عقد اصلی تاثیر گذاشته و آن را دچار تغییر سازد. بنابراین به صورت خلاصه میتوان گفت :اجاره به شرط تملیک عقدی است که در آن شرط شود مستاجر در پایان مدت اجاره در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد عین مستاجره را مالک شود. لذا با توجه به آنچه فوقا مسطور گردید اجاره دهنده کماکان مالک عین مستاجره باقی می ماند و فقط منافع عین به مستاجر واگذار می شود.

اجاره به شرط تملیک چه آثار حقوقی دارد؟

احکام و آثار این قرارداد عبارتند از:

• این عقد یک عقد لازم است، بنابراین هیچ یک از طرفین نمی تواند جز در موارد پیش بینی شده در قرارداد یا در موارد وجود خیارات عقد را بر هم بزند.
• این عقد از عقود معوض است. یعنی در ازای مالکیت منفعت و در نهایت مالکیت عین مال، مبلغی به موجر پرداخت می شود و دو تعهد در مقابل یکدیگر قرار گرفته است.
• اجاره به شرط تملیک از عقود تملیکی است، یعنی علاوه بر اینکه مانند عقد اجاره منفعت را به مالکیت مستاجر در می آورد، عین مال نیز با پایان مدت اجاره به مالکیت مستاجر در می آید.

حقوق و تکالیف طرفین

از آن­جا که ماهیت حقوقی قرارداد اجاره به شرط تملیک را اجاره دانستیم، طبیعی است که حقوق و تکالیف دو طرف همان حقوق و تکالیف دو طرف عقد اجاره است. با این حال از آن نظر که شرط تملیک مال در ضمن قرارداد یاد شده قرار گرفته، حقوق و تکالیفی را از عقود تملیکی وام می گیرد. بر این اساس، حقوق و تکالیف موجر و مستاجر عبارتند از:

• حقوق موجر

1. موجر حق مطالبه اقساط را در سه موعد دارد.
2. چنان­چه مستاجر به شروط توافق شده عمل نکند، مثلاً اقساط را در موعد مقرر نپردازد، موجر حق دارد عقد را فسخ کرده و از جریان شرط تملیک جلوگیری کند. نتیجه این اقدام آن است که موجر در برخی فروض، می تواند تخلیه عین مستاجره را بخواهد.
3. چنانچه مستاجر ورشکسته شود، مالک حق دارد عین مال خویش را از اموال او بردارد، بدون آن­که لازم باشد در زمره سایر طلبکاران وارد شود. به نظر می رسد ماده 529 ق.ت که اموال امانت در دست تاجر را قابل استرداد می داند، شامل مورد بحث بشود.

• تکالیف موجر

چون سایر موارد اجاره، در اجاره به شرط تملیک نیز موجر متعهد است که موارد زیر را انجام دهد:

1. عین مستاجره را در حالی که از عیب و نقص خالی باشد تسلیم کند. به علاوه عین مستاجره باید به گونه ای تحویل شود که حق شخص ثالث به آن تعلق نگرفته باشد و تا آخر مدت اجاره نیز تعلق نگیرد. به بیان دیگر: عین مستاجره باید ملک طلق موجر بوده تا آخر مدت قرارداد اجاره نیز چنین بماند.
2. تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده موجر است، مگر آنکه شرط خلاف شده باشد یا عرف برخلاف آن جاری باشد. ماده 486 ق.م
3. اطلاعات لازم برای انتفاع از عین مستاجره را در اختیار مستاجر قرار دهد.
4. از هرگونه اقدام که با بهره برداری از عین مستاجره تنافی دارد خودداری کند.
5. از آن­جا که تعهد به شی، تعهد به لوازم آن است؛ بنابراین موجر مکلف است هزینه های انتقال، همچون مالیات و عوارض و حق الثبت در دفاتر اسناد رسمی را پرداخت کند -با استفاده از ملاک ماده 381 قانون مدنی مگر آن­که شرط برخلاف آن در ضمن عقد وجود داشته باشد.
6. موجر مکلف است پس از قیام مستاجر به شروط قرارداد، مال را به وی منتقل کند.

• حقوق مستاجر

1. مستاجر براساس قرارداد اجاره حق دارد عین مستاجره را بدون عیب تحویل گرفته و از منافع آن در مدت اجاره بهره برداری کند.
2. مستاجر می تواند مال را در مدتی که تحت تصرف دارد به منظور تعمیر در اختیار ثالث قرار دهد. مستفاد از ماده 485 قانون مدنی
3. از آن جا که قرارداد مورد بحث، متضمن شرط تملیک است، مستاجر حق دارد از تصرفات ناقله مالک نسبت به مال مورد اجاره جلوگیری کند؛ زیرا شرط تملیک، ملکیت مالک را از حالت طلق بیرون می کند مثل بیع شرط که مشتری نمی تواند تصرفات ناقله در مبیع داشته باشد. ماده 460 قانون مدنی

• تکالیف مستاجر

1. مستاجر موظف است اقساط اجاره بها را در موعد مقرر بپردازد و به شروط قرارداد عمل کند.
2. عین مستاجره در دست مستاجر امانت است و چنانچه در نگهداری آن تعدی و تفریط کند ضامن آن خواهد بود. ماده 490 قانون مدنی
3. مستاجر باید از عین مستاجره در همان موردی که در عقد مشخص شده استفاده کند. تخلف از این امر چنان­چه منع وی امکان پذیر نباشد، موجب حق فسخ برای موجر خواهد بود. ماده 492 قانون مدنی

انواع قرارداد اجاره به شرط تملیک

شرط فعل: یعنی اینکه صاحب ملک در عقد اجاره شرط یا شروطی را می گذارد که در صورت محقق شدن آن ها، مستاجر می تواند مالک شود، البته بعد از محقق شدن این شروط باید مبلغ ملک را بپردازد.

شرط نتیجه: این شرط بیشتر به نفع مستأجر است یعنی در پایان مدت اجاره و با پرداخت اقساط و عمل به سایر شرایط مندرج در عقد، ملک به مالکیت مستأجر در می آید. در این قرارداد نیازی به اقدام جدیدی از سوی موجر یا مستاجر نیست و اگر هم رعایت تشریفاتی در این زمینه لازم باشد (مانند تنظیم سند) تاثیری در مالکیت ندارد و فقط نقل وانتقال انجام شده را مستحکم تر می کند.

دو جمله ای که باید در قرارداد ذکر شود

این را به خاطر داشته باشید که در این نوع قرارداد حتماً باید ذکر شود که در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به سایر شرایط مندرج در قرارداد، (مستأجر) عین مورد اجاره را مالک گردد یعنی اگر قرار است ملکی بعد از اجاره به شما که مستأجر آن هستید منتقل شود باید این جمله در آن درج شده باشد. فقط به این ترتیب است در پایان مدت اجاره و عمل به شرایط ویژه آن، عین مورد اجاره خودبه خود و بدون نیاز به اقدام دیگری در اختیار مستأجر قرار می گیرد. دراین باره لازم است نکته دیگری را نیز به خاطر داشته باشید و این که در قرارداد اجاره به شرط تملیک باید شرط شود که در پایان مدت اجاره و پس از پرداخت آخرین قسط مال الاجاره، درصورتی که تعهدات مستأجر انجام شده باشد، عین مورد اجاره در مالکیت مستاجر درآید. یعنی در قراردادی که بین شما و مالک بسته شده است، باید حتماً این جمله نیز وجود داشته باشد تا بعد از ادای شروط و پرداخت اقساطی هزینه ملک، شما مالک شوید.

انقضای قرارداد اجاره به شرط تملیک

خاتمه یافتن قرارداد اجاره به شرط تملیک ممکن است به صورت های زیر رخ دهد:

• در صورتی که مدت اجاره تمام شده و مستاجر به شروط مورد توافق عمل کرده و اقساط را به موقع پرداخته باشد، بسته به مفاد قرارداد، که شرط تملیک از نوع شرط فعل باشد یا شرط نتیجه، عین مستاجره به ملکیت مستاجر در می آید و عقد خاتمه می یابد.

• درصورتیکه مدت اجاره سپری شود؛ ولی مستاجر به وظایف خویش ناشی از شروط مورد توافق عمل نکرده باشد، موجر حق دارد عین مستاجره را پس بگیرد.

• انقضای قرارداد ممکن است بر اثر فسخ موجر یا مستاجر در ضمن مدت اجاره صورت پذیر