رهن در لغت به معنای ثبات و دوام و همچنین حبس و بازداشت به کار رفته است. در اصطلاح حقوقی رهن عقدی است که به موجب آن مدیون، مالی را برای وثیقه طلب خود به داین ( طلبکار ) می‌دهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن گویند.
شخصی که اقدام به دریافت وام مینماید مالی را تحت عنوان وثیقه به شخص وام دهنده می دهد.دراینصورت راهن شخصی است که اقدام به دریافت وام مینماید و شخصی که وام به شخص دیگری اعطا می کند را مرتهن گویند.
مالی که به عنوان وثیقه و تضمین دین سپرده می شود را عین مرهونه یا رهینه می گویند. ملکی که به عنوان وثیقه نزد مرتهن می‌باشد بابت تضمین بازپرداخت وام و بدهی می‌باشد و معمولاً ارزش آن معادل یا بیشتر از ارزش دین می‌باشد تا مرتهن در صورت عدم تسویه بدهی از سوی راهن، بتواند با فروش وثیقه طلب خود را وصول کند.
در نتیجه فروش ملک در رهن از سوی راهن یا بدهکار مجاز نمی باشد چرا که این اقدام معارض با حقوق مرتهن می باشد.
پس تا زمانی که سند ملکی به طور مثال در رهن بانک می باشد راهن مجاز به فروش آن نمی باشد در واقع معامله به دلیل اینکه مخالف عقد رهنی می باشد غیر نافذ بوده و از طرف مرتهن قابل رد می باشد.
فک رهن ملک و خارج کردن ملک از رهن به این صورت که یا طلب به طور کامل تسویه شود و سند از رهن خارج شود یا سند در رهن با موافقت مرتهن با سند دیگری تعویض شود.
راه حل دیگر این است که راهن هنگام فروش ملک، وام (تسهیلات بانکی اخذ شده) را به خریدار منتقل کند.
باید این نکته را اضافه کرد که پس از پرداخت و تسویه بدهی (دین، وام) راهن می تواند مال را از مرتهن بازپس گیرد اما چنانچه راهن به هر دلیلی در پرداخت بدهی خود کوتاهی کند به موجب عقد رهن مرتهن این حق را دارد که از محل فروش وثیقه طلب خود را وصول کند.
این نکته نیز شایان ذکر است که عقد رهن مورد بحث با رهن املاک که در جامعه رایج است متفاوت است.
ممکن است ملک در رهن یک ملک تجاری باشد که در این صورت مالک آن دارای حقی به نام حق سرقفلی است که این حق جدای از ملک به موجب عقد اجاره قابل انتقال می باشد. در نظر داشته باشید با وجود اینکه که با وقوع عقد رهن، ملک از مالکیت راهن خارج نمی شود اما مرتهن به نوعی اولویت در مورد رهن پیدا می کند که در اینصورت هر گونه تصرفی که با حقوق مرتهن در تضاد باشد از آن جهت که دسترسی مرتهن به مال مرهون را دشوار می کند جایز و نافذ نمی باشد.
بنا بر رای وحدت رویه 620 دیوان عالی کشور، انتقال حق سرقفلی ملک تجاری نیز از جمله تصرفات منافی و مخالف حقوق مرتهن می باشد در نتیجه راهن مجاز به این کار نمی باشد و بنابر رای وحدت رویه مورد اشاره در صورتی که مالک حق سرقفلی با وجود در رهن بودن ملک، این حق را به دیگری انتقال دهد عمل وی غیر نافذ خواهد بود.
رای وحدت رویه 620 دیوان عالی کشور در خصوص غیر نافذ بودن انتقال سرقفلی در صورت رهن بودن ملک.
مطابق مواد قانون مدنی، گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی شود لکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ایجاد مینماید که می‌تواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفاء کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن باشد نافذ نخواهد بود.اعم از اینکه معامله راهن بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه، بنا به مراتب مذکور در جایی که بعد از تحقق رهن، مرتهن مال مرهونه را به تصرف راهن داده، اقدام راهن در زمینه فروش و انتقال سرقفلی مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن از جمله تصرفاتی است که با حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست، در نتیجه رأی شعبه چهاردهم دیوان عالی کشور که با این نظر مطابقت دارد با اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص می شود. این رأی وفق ماده واحده قانون مربوط به وحدت رویه قضایی مصوب تیر ماه 1328 برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ها در موارد مشابه لازم الاتباع است.
مطابق قانون مدنی اجاره مال رهنی یا مرهون در صورتی که فروش آن را دشوار نکند مشکلی نداشته و نافذ می‌باشد.بطور مثال عقد اجاره ای که تابع قوانین موجر و مستاجر سال 56 باشد به این جهت که درخواست تخلیه را محدود به موارد معینی کرده غیر نافذ می‌باشد.
در واقع همان طور که گفته شد هرگونه تصرف راهن در ملک مورد رهن که منافی و معارض با حق مرتهن باشد غیر نافذ است.
اما در خصوص اجاره دو دیدگاه وجود دارد:
دیدگاه اول عقد اجاره را در خصوص مال مرهونه را تصرف منافی حق مرتهن می داند
دیدگاه دوم عکس نظر اول است، به گونه‌ای که اگر مدت زمان عقد اجاره کوتاه بوده و کمتر از اجل دین باشد نافذ است.
در هر حال عقد اجاره در خصوص مال مرهون صرفاً در صورتی که معارض و متضاد با حق مرتهن باشد و فروش مال مرهون را با مشکل همراه کند، غیر نافذ بوده در غیر این صورت نافذ بوده و اثر حقوقی دارد.
ممکن است شخصی از بانک مبلغ قابل توجهی وام اخذ می کند و بانک در مقابل برای تضمین پرداخت اقساط وام، از مشتری خود وثیقه اخذ نماید. در مثال ذکر شده مشتری که درخواست وام می کند راهن و بانک که درخواست رهن وی را می پذیرد، مرتهن نامیده می‌شود
مالی که شخص وام گیرنده به عنوان وثیقه در مقابل مبلغ وام ، در رهن بانک می‌گذارد نیز رهینه یا عین مرهونه نامیده می‌شود
