چه کار کنیم که در زمان خرید ملک کلاه سرمان نرود

دفاتر اسناد رسمی

هنوز هم خیلی ها به عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی عادت نکرده اند و شیوه های سنتی برای قرارداد بستن را می پسندند اما، به ویژه درمورد تنظیم قراردادهای خرید یا پیش خرید آپارتمان برای اینکه این کار به یک دغدغه تبدیل نشود ضروری است این قرارداد در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود. تجربه پیگیری پرونده های حقوقی نشان داده است که یک معامله ساده حتی با یک خویشاوند نزدیک می تواند ماه ها انسان را درگیر یک دعوای حقوقی و رفت وآمد به دادگاه کند. این درحالی است که با رعایت چند موضوع ابتدایی می توان از این دردسرها فرار کرد. سرمنشا بخش بزرگی از پرونده هایی که در دادگستری مطرح می شود، ناآگاهی مردم از شیوه صحیح معاملات است. کافی است که برای معاملات اعم از ملک و خودرو به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید تا از بسیاری از مشکلات جلوگیری شود.

خرید آپارتمان پیش فروش

آن گونه که قانون پیش فروش ساختمان می گوید مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی معرفی کنند چراکه آنها نمی توانند راسا دست به چنین کاری بزنند. برای تنظیم قرارداد پیش فروش مدارکی لازم است که تنظیم این قرارداد منوط به وجود آنهاست یعنی، سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمه نامه مسئولیت، تائیدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.

خرید ملک بدون پایان کار

با اجرای طرح تفصیلی، بازار ملك به گونه ای شده كه برای املاك هر محله در تهران، نوع مشخصی از مقررات تعریف شده است به این صورت كه هر نوع ساخت وسازی كه كاربری و تعداد طبقات در آن با ضوابط طرح تفصیلی آن محله ناسازگار باشد، غیرقانونی تلقی شده و سازنده آن باید در قالب متخلف ساختمانی نسبت به تخریب یا پرداخت جریمه خلافی، اقدام كند. علیرضا جاوید، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران در این باره گفته است: خریداران قبل از معامله ملك و آپارتمان می توانند كدنوسازی ملك –شماره فیش نوسازی كه شهرداری سالانه برای همه املاك تهران صادر می كند- را از فروشنده دریافت كنند و از طریق سایت شهرداری ، كاربری تعیین شده در طرح تفصیلی را برای آن ملك استعلام كنند. دفاتر خدمات الكترونیك شهر نیز از روی آدرس و كروكی محل ملك واقع شده، موظف شده اند برای شهروندان اطلاعات طرح تفصیلی را تشریح كنند.

حضور یک وکیل در تمام معاملات

در ایران به جز افرادی خاص که مدام در کار معامله هستند یا اموال منقول و غیرمنقول زیادی دارند، دیگر شهروندان عادت ندارند برای یک معامله از وکیل مشورت بگیرند. آنها عموما اطلاعات ناچیزی به دست می آورند و پای میز معامله می روند. می شود گفت ایرانی ها به هر دلیل همگی خودشان را حقوقدان و کاربلد می دانند؛ این معضلی است که میزان کلاهبرداری ها را افزایش می دهد. یک حقوقدان درمورد معاملات در کشور می گوید: در انواع معاملات غیرمنقولی که افراد انجام می دهند دام های زیادی از سوی افراد سودجو پهن شده که نداشتن آگاهی می تواند مشکل ساز شود. حسین احمدی نیاز با اشاره به پرونده های فراوانی که در قوه قضائیه درمورد کلاهبرداری از افراد وجود دارد، می گوید: این افراد بیشترشان باسواد هستند یا از تحصیلات و موقعیت اجتماعی بالایی برخوردارند اما، در دام کلاهبرداران گرفتار شده اند. او در ادامه می افزاید: نمی توان از همه انتظار داشت اطلاعات یک حقوقدان را دارا باشند و بنابراین لازم است همه افراد همیشه در معاملاتشان با یک وکیل مشورت کنند. او ادامه می دهد: طرح حضور یک وکیل در تمام معاملات افراد را سال ها پیش در قوه قضائیه مطرح کرده اند که اگر این طرح تصویب می شد کمتر افراد در دام کلاهبرداری ها می افتادند.

کد رهگیری و گواهی پایان کار ضروری است

یک مشاور املاک با اشاره به دو دام اصلی که کلاهبرداران در خرید ملک برای افراد پهن می کنند می گوید: در بحث خرید آپارتمان پیش فروش، داشتن کد رهگیری بسیار مهم است و درمورد فروش بدون پایان کار باید همه خریداران ملک اعم از آنهایی که در دفاتر اسناد رسمی این کار را انجام می دهند یا بین خود به شکل غیررسمی قراردادی را منعقد می کنند به ارائه گواهی پایان کار از سوی مالک توجه کنند. محمود تهرانی در ادامه درمورد فروش ملک به شکل پیش فروش می گوید: عقد قرارداد به شکل دستی و در مرحله ای که بنا فقط خاک است و سقفی ندارد بسیار خطرناک است زیرا حتی اگر مالک به تعهدات خود عمل کند و بنا را بسازد همیشه بر سر نوع ساخت مشکلاتی ایجاد می شود. او در ادامه می گوید: اکثر مشاوران املاک مثل وکلا بر نحوه قانونی عقد قرارداد نظارت دارند و اگر قرارداد ها درحضور این افراد ثبت شود، کمتر زمینه تخلف در آنها ایجاد خواهد شد.

مجازات فروش مال غیر چیست؟

قابل ذکر است در حوزه املاک، فروش یک زمین به چندین نفر از مصادیق جرم فروش مال غیر است و مجرم طبق ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری مصوب سال ۱۳۶۷ مجمع تشخیص مصلحت نظام و رای وحدت رویه شماره ۵۹۴-۱۳۷۳/۹/۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور، به حبس از یک تا هفت سال و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که تصرف کرده و رد مال به مالک، محکوم می شود و اگر مرتکب جرم از کارکنان دولت باشد، به انفصال دائم از خدمات دولتی نیز محکوم می شود فروشنده مال غیر بصورت قانونی مسئول و مجرم است و تمام خریدارانی که با بی اطلاعی از اصل موضوع، زمین را خریداری کرده امد می توانند برای جبران خسارات به شخص فروشنده مراجعه کنند واگر خریدار زمین بداند زمین مورد معامله متعلق به فروشنده نیست شریک در جرم خواهد بود. در حال حاضر به موجب ماده ۱۱ قانون کاهش مجازات حبس تعزیری، اگر نصاب مالی مال مورد کلاهبرداری از ۱۰۰ میلیون تومان بیشتر نباشد، جرم مذکور داخل در انواع جرایم قابل گذشت است، یعنی فقط شاکی خصوصی می تواند پرونده را به جریان بی اندازد یا با رضایت خود، آن را مختومه کند؛ چنانچه حد نصاب مالی مال موضوع جرم کلاهبرداری بیش از ۱۰۰ میلیون تومان باشد جرم غیر قابل گذشت تلقی می شود. راهکار های جلوگیری از وقوع این اتفاقات چیست؟ تصریح کرد: در سال های اخیر اقداماتی جهت جلوگیری از انتقال مال غیر در حوزه املاک و فروش یک ملک به اشخاص متعدد توسط کلاهبرداران، صورت پذیرفته که یکی از آن اقدامات گرفتن کد رهگیری در معاملات املاک است؛ چنانچه سامانه ای برای ثبت معاملات و املاک در کشور راه اندازی شده که تمامی مشاوران املاک را موظف می کند قرارداد های خرید، فروش، رهن و اجاره خود را در این سامانه ثبت کنند و اقدام به دریافت کد رهگیری کنید، از آن جا که سامانه دریافت کد رهگیری املاک در سراسر کشور بصورت آنلاین قابل دسترسی است، از فروش همزمان یک ملک به چند نفر جلوگیری می شود.

در خرید ملک باید به چه نکاتی دقت کنیم؟