در ایران، اصلی ترین قانون کشور جهت رعایت نظم در مجتمع های آپارتمانی و در خصوص اداره و مدیر ساختمان، قانون تملک آپارتمان ها همراه با اصلاحات بعدی و آیین نامه اجرایی آن می باشد. هر پدیده نوظهوری که در جامعه بشری بروز می کند همراه با خود هنجارها و باید و نبایدهایی را وارد عرصه اجتماع می کند که عرف و قانون در منظم نمودن و اجرایی کردن هنجار ها و جلوگیری از ناهنجاری ها نقش مهمی ایفا می کند. پدیده آپارتمان نشینی که در قرن حاضر به عنوان بهترین راه برون رفت از معضل کمبود فضا در جوامع شهری مورد استفاده قرار گرفته است، نیز باعث شد تا یک سری باید ها و نباید ها برای این نوع زندگی گروهی وضع شود که بعضی از آنها ریشه در عرف جوامع مختلف داشته و نیز به صورت قانونی مدون در آمده است. در ایران، اصلی ترین قانون کشور جهت رعایت نظم در مجتمع های آپارتمانی و در خصوص اداره و مدیریت ساختمان، قانون تملک آپارتمان ها همراه با اصلاحات بعدی و آیین نامه اجرایی آن می باشد.
قانون تملک آپارتمان ها
قانون تملک آپارتمانها تعدادی نکات مهم دارد که در ادامه به صورت مختصر آن ها را بررسی می کنیم.
- تعهداتی که در قانون تملک آپارتمانها ذکر شده است برای مالک و مستأجر یکسان است و هر دو طرف ملزم به رعایت آن ها هستند.
- قسمت های مشترک مجتمع های آپارتمانی شامل زمین، تأسیساتی مثل سیستم گرمایش و سرمایش مشترک، چاه، انشعاب برق مشترک، بالابر، فاضلاب، انشعاب آب مشترک، انبار مشترک، لوله ها و سیم های برق، اسکلت ساختمان، بام، راهرو و راه پله ها، در و پنجره ها در قسمت های عمومی، رختشوی خانه، حیاط، محوطه ساختمان که بخشی از ملک است، حیاط خلوت، اتاق سرایدار، نمای ساختمان، انبار عمومی و تلفن مرکزی؛ به اصطلاح مشاعات ساختمان هستند. در واقع هر چیزی که مطابق صورت جلسه تفکیک آپارتمان ها، به آپارتمان خاصی اختصاص ندارد، مشترک و قابل استفاده برای همه اعضای ساختمان است. بخش های مشاع غیر قابل انتقال هستند.
- بخش های اختصاصی هر ساختمان شامل قسمت هایی است که برای آن سند مالکیت جداگانه با تعیین مالک صادر شده است و یا به صورت عرفی اختصاص به یکی از مالکان دارد. به عنوان مثال پارکینگ یا انباری اگر به صورت رسمی یا عرفی به یک آپارتمان تعلق داشته باشد، ساکن آن آپارتمان مالک محسوب می شود، در غیر این صورت باید به صورت اشتراکی یا توافقی با سایر ساکنین آپارتمان استفاده شود.
- مالک هر واحد مسکونی می تواند طبق قوانین و مقررات ساختمانی برای کاربردی کردن محل سکونت خود، تغییراتی در بخش مربوطه ایجاد کند. ولی هیچ کدام از ساکنان آپارتمان حق ندارند بدن جلب موافقت سایر ساکنین در محل، در شکل در یا سردر و نمای خارجی آپارتمان تغییری ایجاد کند.
- هزینه های مشترک، هزینه هایی هستند که بابت حفظ و نگهداری ساختمان و تأسیسات و تجهیزات، هزینه های رنگ آمیزی دیوارها یا نرده های مشترک، هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران و سرایدار ساختمان پرداخت می شود.
سهم هر مالک به صورت نسبت مساحت اختصاصی هر واحد به کل آپارتمان محاسبه می شود. هزینه های مشترک هم به تساوی از همه دریافت خواهد شد. اگر قسمتی از بخش های عمومی ساختمان به صورت قانونی و عرفی مورد استفاده اختصاصی شخصی قرار بگیرد، آن شخص باید هزینه های مربوط به آن را پرداخت کند.
در مورد پرداخت هزینه ها امکان تنظیم قرارداد قانونی هم وجود دارد. حتی این امکان هم وجود دارد که مالکین توافق کنند و فقط بعضی از ساکنان آپارتمان هزینه های ساختمان را پرداخت کنند.
- نمای ساختمان بخش مشترک آن و متعلق به همه مالکین است. ورودی هر واحد آپارتمانی و سر در آن ها که در ظاهر و زیبایی ساختمان مؤثر هستند، جزء مشاعات محسوب می شوند و تغییر و اصلاح آن بدون جلب موافقت سایر ساکنین ممکن نیست.
- آپارتمان هایی که مالکین واحدها در آن بیش از سه نفر باشند طبق قانون تملک آپارتمانها، باید مدیر یا مدیرانی را در مجمع عمومی برای ساختمان تعیین کنند. اداره و حفظ ساختمان، دریافت و پرداخت هزینه ها، بیمه آتش سوزی ساختمان، تعیین سهم هر آپارتمان در هزینه ها و اعلام آن، خودداری از ارائه خدمات مشترک به بدهکاران، مطالبه طلب از بدهکاران از جمله با طرح دعوی در دادگستری و مراجعه به اداره ثبت از جمله وظایف مدیریت آپارتمان است.
- از جمله مسائلی که در آپارتمان ها پیش می آید عدم پرداخت هزینه های مشترک ساختمان از طرف مالک یا مالکین بعضی از واحدها است. معمولاً این بدهی ها به صورت فهرست یا ابلاغیه در تابلوی اعلانات ساختمان نصب می شود و از بدهکار درخواست می شود که مبلغ را پرداخت کند. طبق قانون تملک آپارتمانها مدیر این اختیار را دارد درخواست را از طریق مراجع حقوقی پیگیری کند. در صورت خودداری مالک یا استفاده کنند واحد مسکونی، از پرداخت مبلغ بدهی مدیر می تواند دسترسی بدهکار را به خدمات مشترک مثل سیستم های سرمایشی و گرمایشی، آب و برق مشترک قطع کند. در عین حال مدیر می تواند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک کشور درخواست صدور اجرائیه و توقیف اموال بدهکار را بدهد و حتی امکان دریافت خسارت تأخیر پرداخت بدهی را هم دارد.
- اگر به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و تعداد کمی از مالکان قسمت های اختصاصی، با تجدید بنای آن موافق نباشند، براساس قوانین مدیریت ساختمان آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند می توانند بر اساس حکم دادگاه با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای آن مالک یا مالکان نسبت به بازسازی بنای مجموعه اقدام کنند. بعد از پایان بازسازی و تعیین سهم هر مالک از ساختمان و تقسیم هزینه های انجام شده، این هزینه ها و هزینه اجاره مسکن از آن اشخاص درخواست خواهد شد.
- هر ساختمان ممکن است با توافق و نظر جمعی مالکین خود دارای مقررات دیگری هم باشد که فقط در آن ساختمان رعایت می شود. عدم رعایت این دسته از مقررات شامل پیگیری قانونی نمی شود؛ مگر آنکه برای آن صورت جلسه ای وضع شده باشد.
قانون تملک آپارتمانها وضع شده که تنش و گرفتاری بین افراد ساکن در یک ساختمان کمتر شود و با رعایت این حد و حدود، افراد در محل زندگی یا کار خود آرامش و آسایش بیشتری داشته باشند.
در خرید ملک باید به چه نکاتی دقت کنیم؟
