یکی از مهمترین مسائل مطرح شده در اولین مناظره تلویزیونی میان کاندیداهای انتخابات ریاست جمهوری 28 خرداد 1400، مسأله کلیدی مسکن بود. مسکن 38 درصد سبد خانوارهای ایرانی را به خود اختصاص می دهد و این رقم بزرگی در برابر درآمدی است که با وجود تورم کنترل نشده هر سال آب می رود. اجرای طرح مسکن مهر در دولت های نهم و دهم برای خانه دار کردن مردم با استفاده از منابع دولتی و فراهم کردن زمین رایگان نشان داد که بلندپروازی ها در زمینه مسکن سازی هرگز به نتیجه نمی رسد. دولت در آن زمان، متعهد شد که سالیانه یک میلیون مسکن بسازد ولی در عمل بعد از گذشت 14 سال، شاهد ساخت دو میلیون و دویست هزار واحد مسکونی بودیم که حتی 38 هزار واحد آن ناقص مانده و تکمیل شده است. با این حال، باز کاندیداها از ساخت میلیون ها واحد مسکونی ارزان قیمت با منابع دولتی و با استفاده از زمین رایگان سخن گفتند. شعارزدگی یکی از اصلی ترین نکات این مناظره در بحث مسکن بود. سبقت از رقیب در ارائه برنامه ای پر و پیمان تر با ارقام بالاتر در دستور کار کاندیداها قرار گرفته بود غافل از تحلیل موقعیت بازار مسکن در مقطع کنونی و روشن کردن نکات تاریک و ابهامات موجود. برخی از کاندیداها از آورده 10 درصدی مردم گفتند و برخی دیگر، از به خط کردن انبوه سازان! این مناظره نشان داد که فهم مسأله در خصوص موضوعات حیاتی و مهمی همچون مسکن که ابعاد اجتماعی و فرااجتماعی دارد، مقدم بر پاسخ گفتن به مسأله است. نکته مهم در خصوص مسکن، این است که مسئولان هنوز درک درستی از ماهیت مسکن و مسکن سازی ندارند و طرح های مبهم را علاج کار می دانند. طرح هایی که بدون مطالعه و پیوست های ضروری با بن بست مواجه می شود و کسانی که در آرزوی خانه دار شدن با این طرح ها همراهی می کنند در برخی موارد تاوان سنگینی پرداخت می کنند. برای بررسی ابعاد مختلف، اولین مناظره کاندیداها درباره مسکن، به سراغ دکتر مهدی سلطان محمدی از کارشناسان زبده و برجسته بازار مسکن رفته ایم. توجه مخاطبان ساعد نیوز را به مطالعه این مصاحبه دعوت می کنیم:
ساعد نیوز: در چند سال اخیر، شاهد افزایش باورنکردنی قیمت مسکن در نقاط مختلف کشور بوده ایم. این افزایش در کلانشهرها بسیار نجومی بوده است. به نظر حضرتعالی، چه عواملی باعث این بحران در زمینه مسکن شده است؟
دکتر مهدی سلطان محمدی: در سال های اخیر، میزان تولید با حجم تقاضا در بازار مسکن تناسبی نداشته است و شکافی میان عرضه و تقاضا ایجاد شده است. قیمت مسکن تولید شده نیز با توجه به تورم شدیدی که در این سالها شاهدش بودیم، با میزان درآمد خانوارها همخوانی ندارد. به همین دلیل، توان خرید در مردم کاهش یافته است و با این وضعیت مواجه شده ایم. از سوی دیگر، در این سال ها، ما شاهد جابجایی های عظیمی در نقاط مختلف کشور بوده ایم. بسیاری از مردم از روستاها به شهرها مهاجرت کردند؛ کسانی که در شهرهای کوچکتر بودند تصمیم گرفتند به شهرستان ها مهاجرت کنند؛ و از استان های کوچکتر به کلانشهرها و همین موضوع باعث افزایش تقاضا برای مسکن شده است در حالی که قدرت خرید هر روز کم و کمتر شده است. به همین دلیل، عدم تعادلی غیرمنطقی در بازار حاکم است.
ساعد نیوز: ساخت مسکن با مشارکت و سرمایه گذاری دولت تا چه حدی می تواند این بازار آشفته را به تعادل برساند؟ در مناظره کاندیداهای ریاست جمهوری شاهد ارائه تئوری هایی درباره امکان ساخت حتی دو میلیون واحد مسکونی با نظارت مستقیم دولت در سال بودیم! چقدر این ایده ها با واقعیت انطباق دارد؟
دکتر مهدی سلطان محمدی: چیزی که مسبوق به یک برنامه دقیق و حساب شده نیست، بیان آرزو است! همه می خواهند تولید مسکن چندین برابر شود ولی نکته اینجاست که هنوز فهم درستی از مسأله و موقعیت کنونی بازار مسکن وجود ندارد. باید اول روشن شود که اشکال کار ما در حوزه مسکن کجاست؟ کسی که می خواهد این ارقام نجومی ساخت مسکن را به واقعیت تبدیل کند، این کار را با کدام منابع می خواهد به انجام برساند؟ اینها همه مبهم است. نمی شود فقط بگوئیم که بله ما مسکن می سازیم! همه می گویند تورم باید کنترل شود! با کدام برنامه ریزی و با چه طرح مشخصی؟ وقتی برنامه روشنی برای عملی کردن این موضوع وجود ندارد، ما با وضعیتی مثل آن چیزی که امروز شاهدش هستیم، مواجه می شویم. اقتصاد علمی است که خواسته های نامحدود بشر را در بستر منابع محدود موجود مدیریت می کند! همین الان نزدیک هزار میلیارد تومان دولت کسری بودجه دارد. برطرف کردن این کسری بودجه با تورم و افزایش قیمت ها صورت می گیرد. آیا وقتی شما می گوئید که من فلان تعداد واحد مسکونی می سازم،این را منابع دولتی می سازید؟ همین حالا دولت با کسری بودجه برای تأمین هزینه های خودش روبرو است! از کدام منبع دولتی؟ از جیب مردم؟ وضعیت مردم که مشخص است. آیا منابع بانکی را در نظر دارید؟ مردم پولشان را در بانک می گذارند ماهی 20 درصد سود می گیرند. حال اگر این بانک بیاید وامی را با 24 درصد سود و کارمزد مشخص به سازنده مسکن بدهد، آن وقت یک واحد مسکونی باید ماهانه نزدیک 10 میلیون تومان به بانک قسط پرداخت کند. آیا این شدنی است؟
ساعد نیوز: آیا طرح ساخت مسکن با بودجه دولتی با رویکرد غالب اقتصادی روز مبنی بر واگذاری و خصوصی سازی و واقعی شدن اقتصاد در تضاد نیست؟
دکتر مهدی سلطان محمدی: به طور تاریخی، سهم دولت در زمینه ساخت مسکن، زیر 5 درصد بوده است. در زمان رژیم گذشته همین وضعیت بوده و در این 4 دهه بعد از انقلاب هم تغییری در این وضعیت پیش نیامده است مگر این که بخواهند سهم دولت را به نحو قابل توجهی افزایش دهند. سؤال این است: با کدام منابع؟ دولت در تأمین هزینه های خودش مانده است. آیا می خواهد از بانک مرکزی استقراض کند؟ این که تورم ساز است. می گویند زمین رایگان در اختیار انبوه سازان قرار می دهیم. کدام زمین رایگان؟ امروز در کلانشهرها، دولت برای مصارف خودش از جمله ساخت بیمارستان و مدرسه، دیگر زمینی در اختیار ندارد و مجبور است با قیمت های نجومی این زمین ها را از مردم بخرد. بنابراین، اگر بخواهد این مسکن سازی در محدوده شهری صورت گیرد، هزینه بالایی باید برای تهیه زمین صرف شود. زمین ذخیره ای دیگر وجود ندارد. اگر تصمیم بر ساختن خانه در بیابان است؛ زمین بایر بیابان که ارزی ندارد. صدها هزار هکتار زمین بایر در سطح کشور وجود دارد ولی قابل سکونت نیستند. امروز شاهد ساخت مسکن در این زمین های بایر هستیم که بعد از گذشت سی تا چهل سال هنوز راه های دسترسی درستی ندارند. بیمارستان ندارند. و خیلی امکانات ضروری دیگر.
حتی در مورد خود این زمین های بایر، حدود 50 درصد از زمین صرف خیابان و فضای سبز و مدرسه و مسجد و بیمارستان می شود. در شهرهای جدید و حاشیه کلانشهرهایی مثل تهران شاهد این هستیم که ساکنین به امکانات بهداشتی و آموزشی به سختی دسترسی دارند. چه کسی قرار است در این خانه هایی که ما در وسط بیابان ساختیم زندگی کند؟ این حرف هایی که آقایان در مناظره مطرح کردند همه آرزو است. یک واحد مسکونی امروز نزدیک 500 میلیون تومان قیمت تمام شده اش است یعنی در بهترین حالت شما با این مبلغ می توانید یک واحد مسکونی بسازید منهای زمین. حالا بخواهید هزینه امکانات را هم به این اضافه کنید باید 500 میلیون هم صرف جاده کشی، امکانات رفاهی و بهداشتی و زیرساخت ها بکنید. از کجا می خواهید منابع را بیاورید؟ از بانک مرکزی؟ این که اقتصاد را ونزوئلایی می کند! اگر می خواهید از منابع دیگر این سرمایه را فراهم کنید، چنین منابعی اصلاً وجود خارجی ندارد. اینها همه شعار است. نباید مبهم حرف بزنیم.
دکتر علی وقفچی : مبارزه با فساد و توزیع عادلانه ثروت راه حل نجات اقتصاد کشور
