قرارداد اجاره ، قراردادی است که بر اساس آن موجر مالی مثلا خانه ای را به مستاجر می دهد و در قبال آن پولی را یا به صورت ماهیانه و یا به صورت رهن دریافت می کند . از این رو هر دو طرف این قرارداد باید تعهدات خود را که به موجب قرارداد و قانون بینشان حاکم است را رعایت کنند . قانون تکالیف موجر و تکالیف مستاجر را مشخص کرده است تا در صورتی که هر کدام از آنها انجام وظایف خود خودداری کنند، مسئول جبران خسارتی باشند که به دیگری تحمیل کرده اند . مثلا زمانی که موجر مبلغی را تحت عنوان رهن از مستاجر دریافت می کند تا در پایان قرارداد اجاره به او تحویل دهد ؛ در این وضعیت موجر متعهد به برگرداندن رهن به مستاجر است و مستاجر نیز موظف به تخلیه خانه است اما حالا اگر مستاجر خانه را تخلیه کرد و موجر از پرداخت پول پیش خودداری کرد ، تکلیف مستاجر چه خواهد بود ؟ ما در این محتوا به موضوع عدم استرداد ودیعه توسط موجر می پردازیم .
استرداد ودیعه به چه معنا می باشد؟
زمانی که قصد اجاره ی ملکی را داشته باشید و این فرآیند در مرحله نهایی قرار گیرد، وقت آن فرا می رسد که قرار داد اجاره بین دو طرف یعنی مستاجر و موجر نوشته یا منعقد شود. زمانی که این قرارداد نوشته می شود باید مبلغی از طرف مستاجر به موجر پرداخت شود، که این مبلغ در واقع نزد موجر گرو گذاشته می شود و رهن یا ودیعه نام دارد.
در اصل شخص مستاجر این مبلغ را به عنوان قرض الحسنه و با هدف تضمین اجاره ملک به مالک پرداخت می کند.پس از این که زمان و مدت اجاره به پایان برسید، شخص مستاجر این حق را دارد که مبلغ رهن را از موجر یا صاحب خانه مطالبه کند و شخص موجر نیز بایستی طبق درخواستی که مستاجر داشته است، مبلغ ودیعه را پرداخت یا مسترد نماید.به عنوان نکته ی اول باید به این موضوع اشاره کرد که پرداخت ودیعه از طرف مستاجر به موجر یا صاحب ملک نکاتی دارد که از لحاظ حقوقی باید در قرارداد اجاره نامه به طور کامل ذکر شود
موارد قانونی عدم استرداد ودیعه توسط موجر
برای تنظیم قرارداد اجاره ممکن است موجر و مستاجر با هم توافق کنند که مستاجر مبلغی را که در اصطلاح عامیانه رهن می نامند اما در قانون به آن قرض الحسنه یا ودیعه می گویند را به موجر پرداخت کند تا در پایان قرارداد اجاره به او برگردانده شود . بنابراین در صورت پایان قرارداد اجاره و عدم تمدید آن ، مستاجر باید خانه را تخلیه کند و موجر مقدار ودیعه یا رهن یا پول پیش را برگرداند . حال در صورت عدم پرداخت پول پیش توسط موجر ، مستاجر می تواند به مراجع قانونی مراجعه کند و ابتدا اظهارنامه ای برای موجر ارسال کند تا از این اظهارنامه طریق به طور قانونی به او مهلتی برای پرداخت بدهی اش بدهد . اما اگر در این مدت هم موجر از پرداخت پول پیش خودداری کرد ، مستاجر می تواند در صورتی که مبلغ ودیعه کمتر از 20 میلیون است به شورا حل اختلاف و در صورتی که بیش از 20 میلیون است به دادگاه محل اقامت موجر مراجعه و دادخواست مطالبه و استرداد وجه را تنظیم نماید . نکته مهمی که وجود دارد این است که مستاجر زمانی می تواند این درخواست را مطرح کند که موعد اجاره به پایان رسیده باشد . ضمن اینکه بهتر است مستاجر ملک را حتی در صورت عدم برگرداندن پول پیش تخلیه کند اما تحویل موجر ندهد .
جریمه پس ندادن پول پیش توسط موجر
در قسمت های فوق عدم استرداد ودیعه توسط موجر را به صورت کامل بیان کرد، در این قسمت از مقاله می خواهیم جریمه پس ندادن پول پیش توسط موجررامورد بررسی قرار دهیم. در صورتی که موجر از پرداخت پول پیش امتناع کندمستاجر می تواند با تنظیم دادخواست مبنی بر مطالبه ودیعه و ارائه مدارک لازمو انجام تشریفات قانونی به مرجع قضایی صالح، موجر را محکوم به پرداخت پول پیش کند، در صورتی که موجر از پرداخت پول پیش با داشتن تمکن مالی امتناع کند می توان مطابق با محکومیت موجر و عدم امکان توقیف اموال او به درخواست مستاجر حکم جلب او را از دادگاه تقاضا کند.
امتناع مستاجر از تخلیه ملک به دلیل پس ندادن پول پیش توسط موجر
در بعضی موارد علی رغم اعلام آمادگی مستاجر برای ایفای تعهد قانونی خود، مبنی بر تخلیه ملک، بعد از پایان مدت اجاره و عدم تمدید مجدد ان، هیچ گونه اقدامی مبتنی بر پس دادن پول پیش توسط موجر به مستاجر، صورت نمی پذیرد و در مقابل هم مستاجر، از تخلیه ی ملک تا زمانی که موجر پول پیش وی را به او رد نماید، خودداری می کند.
نحوه ی استرداد پول پیش و قرض الحسنه از موجر
با تنظیم قرارداد اجاره، مبلغی معادل قرض الحسنه یا ودیعه با درخواست موجر از مستاجر، به او پرداخت می شود. این مبلغ جهت تامین برای جبران خسارت احتمالی که ممکن است توسط اقدامات مستاجر، مبنی بر عدم پرداخت اجاره بها و یا خسارات مالی که به جهت سو استفاده به ملک و یا حتی به خاطر عدم پرداخت تعهدات مالی آبونمان، وارد شده باشد، اخذ می گردد.
در صورت پایان عقد اجاره و عدم تمدید مجدد ان، اگر پولی از بابت قرض الحسنه و یا ودیعه از مستاجر اخذ شده باشد، باید استرداد گردد و عدم تسلیم ان به مستاجر یک نقض تعهد حقوقی از باب امانت قانونی می باشد؛ چرا که با اتمام قرارداد اجاره، این تعهد که مبنی بر پس دادن پول پیش توسط موجر به مستاجر می باشد، فرض قانونی و یک تعهد است.
با این حال در مواردی این اتفاق رخ داده است که موجر از پس دادن پول پیش به مستاجر خودداری کرده و با بهانه های واهی از پس دادن پول پیش به مستاجر طفره رفته است. در این موارد شخص مستاجر می تواند با مراجعه به مرجع صالح قضایی پول پیش را مطالبه کند. در ابتدا از طریق ارسال اظهارنامه قانونی به موجر، معادل مبلغی را که به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه به او در لحظه ی تنظیم عقد اجاره تسلیم کرده است، در مدت معین مطالبه می کند و اگر در ظرف مدت مقرر، از رد و تحویل ودیعه و قرض الحسنه به عنوان پول پیش خودداری نمود، می تواند بر حسب مقدار مبلغ پول پیش، به شورای حل اختلاف و یا دادگاه حقوقی محل اقامت موجر، شکایت نموده و خواهان استرداد پول پیش به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه باشد.
موارد مذکور در اجاره نامه چیست؟
