فسخ قرارداد اجاره ملک توسط موجر و مستاجر چه شرایطی دارد؟

لازم بودن عقد اجاره یعنی انکه دو طرف نمی توانند به میل خودشان و بدون عذر و دلیل قانونی قرارداد را بهم بزنند بلکه باید دلیل فسخ قرارداد اجاره یکی از موارد ذکر شده در قانون باشد . حال سوال این است که موارد فسخ قرارداد از سوی مستاجر چیست یا فسخ قرار داد اجاره از سوی موجر چگونه امکان پذیر است .

فسخ اجاره چیست؟

فسخ اجاره یعنی یکی از طرفین قرارداد تصمیم بگیرند که پیش از موعد مقرر با یک دلیل قانونی اقدام به فسخ قرارداد کند. قانون برای جلوگیری از هرج و مرج قوانینی را برای فسخ مطرح کرده است که طرفین با استفاده از انها می توانند اقدام به فسخ قرارداد کنند. قوانین فسخ اجاره برای موجر و مستاجر متفاوت می باشد و هر کدام طی یک شرایط خاصی می توانند اجاره را فسخ کنند. اگر موجر یا مستاجر در هنگام نوشتن اجاره نامهشرایطی را برای فسخ قرارداد در نظر گرفته باشند و آن را امضا کرده باشند طرفین برای فسخ قرارداد می توانند به اجاره نامه رجوع کنند.

فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر

موجر در برابر مستاجر حقوق و تکالیفی دارد که در صورت کوتاهی و قصور مستاجر حق فسخ دارد و مستاجر نیز متقابلا در برابر موجر حقوق و تکالیفی دارد که در صورتی که طبق قرارداد و قانون از مورد اجاره استفاده نکند موجر حق فسخ دارد . معمولا بعد از انعقاد قرارداد اجاره و پیش از موعد تخلیه فسخ قرارداد مشکل است به دلیل لازم بودن عقد اجاره بنابراین فقط با وجود دلایل مطرح در قانون موجر می تواند قرارداد را فسخ نماید .

موارد فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر

به موجب قانون موارد فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر که با استناد به آن می تواند از دادگاه درخواست فسخ قرارداد را بکند عبارتند از :
اگر مستاجر حق انتقال به غیر را نداشته باشد اما مورد اجاره را کلا یا جزئا به فرد دیگری واگذار کند و یا عملا از طریق وکالت و یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده شخص دیگری جز اشخاص تحت تکفل قانونی خود قرار داده باشد موجر حق فسخ معامله را دارد .

• در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد .
• در صورتی که از ملک استفاده دیگری شود غیر از آن چیزی که قرارداد اجاره قید شده است .
• اگر مستاجر اجاره بها را در مهلت های تعیین نشده پرداخت نکند .
• در صورت وجود هر یک از موارد فوق موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید .

شرایط فسخ قرارداد اجاره

گفتیم که فسخ اجاره نامه باید با توجه شروطی که قانون تعیین کرده است، اتفاق بیفتد. بنابراین طرفین قرارداد نمی توانند با دلایلی غیر از دلایل رسمی و قانونی اقدام به فسخ اجاره نامه کنند. در قسمت قانون فسخ قرارداد اجاره خانه توضیح دادیم با توجه به چه خیاراتی هر کدام از طرفین می توانند اقدام به فسخ اجاره نامه کنند، در نتیجه شرایط کلی فسخ اجاره نامه شامل:

• شرط خیار: شرطی در قرارداد که به یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث، در مدت معینی اختیار فسخ قرارداد می دهد.
• خیار تعذر تسلیم: در صورتی که یکی از طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکند، طرف دیگر قرارداد حق فسخ قرارداد دارد.
• خیار عیب: در صورتی که عیب و نقصی در خانه وجود داشته و در زمان بستن قرارداد ذکر نشده و توافقی هم صورت نگرفته باشد، اختیار فسخ اجاره نامه وجود دارد.
• خیار تخلف شرط: اگر زمان بستن قرارداد اجاره، شروطی را تعیین کرده باشند اما یکی از طرفین قرارداد به تعهدات عمل نکند، می توان اجاره نامه را فسخ کرد.
• تخلف از وصف: اگر بعد از انعقاد قرارداد متوجه شوند که واقعیت خانه با مبلغ پرداختی متفاوت است، مستاجر می توانند اقدام به فسخ اجاره نامه کنند.

شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر

قرارداد بین مالک و مستاجر در مواقع خاص قابل فسخ است و در صورت پیش آمدن مواردی که قانون تعیین کرده، مستاجر می تواند درخواست فسخ قرار داد کند.

شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر با توجه به در نظر گرفتن حدود قانون به شرح زیر است:

براساس ماده ۶ قانونی و رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی در صورتی که ملک اجاره داده شده به مستاجر با شرایطی که در قرارداد اجاره نوشته شده منطبق نباشد. براساس خیار رویت و تخلف وصف بعد از رویت.

در مواردی که مطابق شرایط اجاره، حق فسخ مستاجر در اجاره نامه ذکر شده باشد. برای نمونه در برخی قراردادها اجازه فسخ اجاره از سوی مستاجر که محدود به دلایل خاصی است، امکان پذیر است. ضروری است که دلایل فسخ قرارداد با توافق طرفین در اجاره نامه نوشته شود.

کل یا قسمتی از ملک اجاره داده شده خراب شود یا در معرض خراب شدن قرار بگیرد بطوری که مستاجر نتواند از آن قسمت استفاده کند و غیرقابل تعمیر باشد.

پیش آمده است که مستاجر پیش از اتمام قرارداد تصمیم به نقل مکان بگیرد، در این صورت باید از قبل به مالک خبر دهد. به عنوان مثال مستاجر به دلایل کاری از شهری که خانه را اجاره کرده است باید به شهر دیگر نقل مکان کند، در این صورت معمولا موجر همکاری کرده و با کمک آژانس املاک تا رفتن مستاجر فعلی، مستاجر جدید پیدا می کند.

فسخ قرارداد اجاره توسط موجر

موجر صاحبخانه است، اما وقتی خانه به رهن و اجاره مستاجر در می آید، جز در مواردی که قانون تعیین کرده، نمی تواند اقدام به فسخ اجاره نامه کند. به عنوان مثال اگر صاحبخانه قصد فروش خانه ای را که در رهن و یا اجاره مستاجر است، داشته باشد، در صورتی که حق فسخ اجاره نامه را نداشته باشد، موظف است که رضایت مستاجر را برای تخلیه ملک به دست آورد. رضایت را می تواند از راه های مختلفی مانند پرداخت خسارت یا هر آنچه که مد نظر مستاجر است انجام دهد و یا خانه را با مستاجر به مالک جدید واگذار کند.

در قرارداد اجاره ذکر می شود که اجاره بها باید ماهیانه توسط مستاجر پرداخت شود، مستاجر هم وظیفه دارد اجاره بهای توافقی که در اجاره نامه قید شده است، در موعد مقرر به مالک یا موجر پرداخت کند. در صورتی که مستاجر به تعهد خود عمل نکند و در پرداخت اجاره به مالک بدحسابی کند، در این صورت اگر در اجاره نامه حق فسخ در صورت عدم پرداخت اجاره بها ذکر شده باشد، موجر حق فسخ اجاره نامه را به دلیل عمل نکردن به شروط قرارداد، دارد.

شرایط فسخ قرارداد اجاره مغازه

مورد بسیار مهم در قرارداد اجاره مغازه، موضوع سرقفلی است. در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ حق کسب و پیشه صحبت شده است و در قانون روابط بین موجر و مستاجر ۷۶ از سرقفلی صحبت می شود. بنابراین اگر قرارداد مغازه متعلق به قبل از سال ۷۶ باشد، باید به قانون روابز بین موجر و مستاجر رجوع کرد.

سرقفلی مبلغی است که مالک در ابتدای اجاره و جدا از رهن و اجاره بها از مستأجر می گیرد تا مغازه را به مستاجر واگذار کند. حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستأجر به وجود می آید. در نتیجه بعد از اینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می گویند و یکی از مهمترین مسایلی که باید در اجاره نامه مغازه به آن توجه کرد

در قانون روابط بین موجر و مستاجر در سال ۷۶ باید در قرارداد اجاره مغازه موضوع حق سرقفلی قید شود. به علاوه مستاجر در هنگام امضای قرارداد اجاره باید مبلغی به مالک به عنوان سرقفلی بپردازد. همچنین باید توافق کنند که قرارداد هر سال با قیمت روز تمدید یا به همان قیمت قبلی به مستاجر پرداخت شود. در قرارداد اجاره مغازه باید ذکر شود که در صورت عدم تمدید مبلغ سرقفلی به قیمت روز به مستاجر پرداخت شود. پس باید هنگام بستن قرارداد اجاره مغازه حتماً شرایط سرقفلی ذکر شود.

پرداخت مالیات مستغلات تعمیرات اساسی عوارض و مالیات مستغلات اجاره بر عهده موجر و عوارض کسب و پیشه شهرداری و عوارض پسماند سالیانه و مالیات بر درآمد و کلیه بدهی های احتمالی بر عهده مستاجر است.

شرایط فسخ اجاره نامه مغازه مانند اجاره مسکونی است، تنها موضوع سرقفلی و حق کسب و پیشه مطرح می شود که در این حالت قانون بین مالک و مستاجر قضاوت می کند. البته اگر تمامی موارد از جمله سرقفلی در بندهای قرارداد ذکر شود، مشکلات بعدی به وجود نخواهر آمد. به عنوان مثال یکی از مواردی که مالک مغازه می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند این است که کسب وکار مستاجر خلاف آنچه در قرارداد ذکر شده، باشد. مانند زمانی که مستاجر مغازه را برای فروش لباس پوشاک اجاره کرده ولی تبدیل به نانوایی کرده است، در این صورت مالک می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند.

همچنین اگر مستاجر از ملک در راستای اهداف غیر اخلاقی و کلاهبرداری و یا استفاده از شرکت های هرمی بهره ببرد، مالک می تواند اقدام به فسخ اجاره نامه کند.

امیدوارم از محتوای مسائل حقوقی نهایت استفاده را برده باشید و برای کسانی که دچار مشکل حقوقی هستند، میتوانید ارسال نمایید. همچنین برای مشاهده ی مطالب پر محتوای دیگر میتوانید به بخش آموزش ساعدنیوز مراجعه نمایید. از همراهی شما بسیار سپاسگزارم .

حکم ادعای مالکیت ملک توسط مستاجر چیست؟