حق ارتفاق چگونه ایجاد می‌شود؟

حق ارتفاق

ارتفاق در لغت به معنای تکیه کردن بر آرنج، از چیزی یاری گرفتن در رفاقت کردن است.

• در قانون مدنی

در تعریف حق ارتفاق ماده ۹۳ قانون مدنی مقرر می دارد، حقی است برای شخص در ملک دیگری مانند حق عبور، حق مجرا، حق ناودان، حق داشتن در و پنجره مشرف به ملک همسایه، حق شرب و البته حقوق دانان به جهت مانع نبودن این تعریف، در تعریف حق ارتفاق گفته اند: حقی است که به موجب آن صاحب ملکی به اعتبار مالکیت خود می تواند از ملک دیگری استفاده کند.

خصوصیات حق ارتفاق

• حق ارتفاق قائم به ملک است و اختصاص به زمین دارد؛ یعنی اینکه به سود مالک زمین خاصی برقرار می شود و هر کسی که مالک زمینی شد، می تواند از این حق استفاده کند و به طور معمولی حق ارتفاق در دو زمین متصل و نزدیک به هم به وجود می آید.
• حق ارتفاق تابع ملک و فرع بر مالکیت زمین است؛ به این معنی که نمی توان آن را جداگانه به دیگری انتقال داد، و همواره با زمین منتقل می شود.
• حق ارتفاق دائمی است؛ اگر چه مالک می تواند برای مدت محدودی برای دیگری حق ارتفاق ایجاد کند.
• حق ارتفاق قابل تقسیم نیست؛ منظور این است که اگر حق ارتفاق به سود ملکی مشاع (مشترک) برقرار شده باشد، پس از تقسیم ملک، حق ارتفاق فقط به سود یکی نخواهد بود، و هر کدام به طور مستقل حق استفاده از این حق را خواهند داشت همان طور که ماده ۱۰۳ قانون مدنی بیانگر آن است.

شرایط قانونی حق ارتفاق

1. چشمه آبی که در زمین شخصی کسی واقع شده باشد، برای صاحب ملک بوده مگر در شرایطی که شخصی دیگر نیز به صورت عیناً یا انتفاعاً حقی در آن چشمه داشته باشد.
2. اگر از قدیم مجرای آبی در ملک کسی وجود داشته باشد که از همان قدیم استفاده از مجرای آب و حق عبور مرور برای شخص دوم در نظر گرفته شده باشد، مالک خانه حق مانع شدن برای عبور و مرور و برداشتن آب را نخواهد داشت.
3. زمانی که کسی حق عبور در ملک شخصی دیگر را نداشته باشد، اما صاحب ملک این اجازه را داده باشد، صاحب خانه می تواند هر زمان که خواست از اجازه خود صرف نظر کرده و مانع عبور افراد ازملک خود شود.
4. نصب ناودان به سوی ملک دیگری و ریختن برف و یا آب باران از بام خود به بام ملک دیگری مگر با اذن صاحب خانه امکان پذیر نیست.
5. اگر مجرای آب شخصی یک ملکی در ملک دیگری قرار داشته باشد و در مجرای آب مشکلی به وجود آید که عبور آب به خانه خسارت وارد می کند، صاحب خانه به هیچ عنوان نمی تواند صاحب مجرای آب را به تعمیر آن وادار کند، بلکه خود او باید برای دفع ضرر از خود اقدام کند؛ اما اگر خرابی در مجری آب به صورتی باشد که مانع عبور آب شد صاحب خانه هیچ حقی برای تعمیر آن نداشته و صاحب مجرای آب باید برای تعمیر آن اقدام کند و بدون اجازه مالک ملک حق ورود به خانه او را نخواهد داشت.
6. زمانی که شرکا ملکی دارای حقوق و منافعی باشند و ملک را مابین خود تقسیم کنند، پس از تقسیم ملک نیز هرکدام از شرکا به قدر حصه مالک آن حقوق و منافع خواهد بود. مثلاً ملکی دارای حق عبور در ملکی دیگر است، ملک دارای حق عبور بین چند نفر تقسیم می شود، تمامی شرکا پس از تقسیم ملک نیز حق عبور از همان محلی که سابقاً داشته اند را خواهند داشت.
7. حق الارتفاق مستلزم وسایل انتفاع از آن حق نیز است، مثلاً اگر کسی حق استفاده از چشمه و یا حوض آبی در ملک دیگری را داشته باشد، بنابراین حق عبور و مرور در ملک را نیز خواهد داشت.
8. ملکی که حق ارتفاقی از آن به دیگری داده شده، نمی تواند توسط مالک به صورتی تغییر کند که حق شخص مزبور از بین برود و یا با مشکل مواجه شود، این نوع از تغییرات زمانی می تواند انجام شود که صاحب ملک از صاحب حق اجازه کسب کرده باشد.

اسباب ايجاد حق ارتفاق

حق ارتفاق با شيوه های ذیل ايجاد می شود:

1. قرارداد: به طور معمول حق ارتفاق با همين شيوه ايجاد می شود. همان طوری كه ماده 94 قانون مدنی در اين زمينه مقرر می دارد كه صاحبان املاك می توانند در ملك خود هر حقی را كه بخواهند نسبت به ديگری ايجاد كنند. پس مالك زمين و ملك می تواند با قراردادی حق عبور يا حقوق ديگری را به شخصی واگذار كند.
2. قانون: ممكن است حق ارتفاق ناشی از حكم مستقيم قانون و مربوط به وضع طبيعی املاك باشد. مثلاً زمينی كه بالاتر از زمين ديگر است، بر حسب طبيعت كه قانون نيز آن را محترم می شمارد، دارای حق ارتفاق برای فاضلاب و آب باران نسبت به زمين پایين تر است؛ همان طور كه ماده 95 قانون مدنی مقرر می دارد: هرگاه زمين يا خانه كسی، مجرای فاضلاب يا آب باران كسی بوده است، صاحب آن خانه يا زمين نمی تواند از آن جلوگیری كند، مگر در صورتی كه عدم استحقاق او معلوم باشد.

درباره عقد مساقات چه می دانید؟