شرایط اجاره مال مشاع چیست؟

هر کسی که نسبت به یک مال حق مالکیت دارد می تواند هر گونه تصرفی که مایل است در آن مال بنماید . این قاعده از دیرباز وجود داشته است و امروزه نیز به افراد به صورت قانونی اجازه تصرف در مایملکشان را داده است . البته همیشه تنها یک نفر مالک یک مال نیست ؛ برای مثال در اموال مشاع ، مال دارای دو یا چند مالک است که همه به یک اندازه در مال مزبور حق مالکیت دارند . حال اگر هر کدام از شرکا قصد داشته باشد در مال مشاع تصرفی بکند باید اجازه سایر شرکا را هم داشته باشد . یکی از انواع تصرف در مال مشاع ، اجاره دادن مال مشاع است . از این رو ما در این محتوا به بررسی شرایط اجاره دادن مال مشاع می پردازیم .

شرایط اجاره دادن مال مشاع

به طور کلی تصرف در مال مشاع ممکن است اما این تصرف نباید به ترتیبی باشد که منجر به ضرر سایر شرکا شود . بنابراین امکان اجاره مال مشاع به دیگری وجود دارد . حتی این موضوع در قانون نیز اجازه داده شده است به این ترتیب که در ماده 475 قانون مدنی آمده است که : " اجاره مال مشاع جایز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف به اذن شریک است " . از این رو می بینیم که با توجه به این ماده اجاره دادن مال مشاع ممکن است اما تحویل دادن مال مشاع به مستاجر مستلزم این است که رضایت همه شرکا وجود داشته باشد . اگر اجاره دهنده مال مشاع را بدون اجازه و رضایت سایر شرکا به مستاجر تسلیم کند ، مسئول خواهد بود .

نحوه اجاره دادن مال مشاع

حال شاید این سوال پیش آمده باشد که نحوه اجاره دادن مال مشاع چگونه است . مال مشاع در صورتی می توان اجاره داد که افراز صورت گرفته باشد . یعنی شرکا مال را بین خودشان تقسیم کنند و بعد از این که سهم هر کس مشخص شد ، هر کدام از آنها هر تصرف قانونی ای که مایل بود در مالش انجام خواهد داد.

تحلیل نظریه اشاعه و مالکیت مشاع

اقتضای مالکیت، داشتن اختیار تامّ و کامل برای انحای تصرفات است و قاعدة «الناس مسلطون علی اموالهم» که به قاعدة تسلیط معروف است و مفاد ماده 30 قانون مدنی هم بر این اصل دلالت دارد که هر مالکی می تواند هر نوع تصرفی را که بخواهد در مال خود بنماید. در مالکیت مشاعی این اختیار برای کل شرکا با هم شناخته شده است، امّا اختیار هر یک از شرکا به تنهایی محل بحث است ولی در شرکت با آن که هر یک از شرکا مالک مال مشاع هستند، خاصیت انحصاری بودن مالکیت وجود ندارد و این صورت خاصی از مالکیت است که با مالکیت به معنی اخص حقوقی از نظر احکام تفاوت دارد. تصرفات مالک می تواند به دو نوع صورت گیرد تصرفات حقوقی، تصرفات مادی.

الف) تصرفات حقوقی: منظور از تصرفات حقوقی هر نوع تصرف اعتباری و انجام معاملات و نقل و انتقالات اعم از عین یا منفعت نسبت به مال مشاع است. این معاملات ممکن است نسبت به سهم خودِ شریک باشد. مادة ۵۸۳ قانون مدنی در این خصوص مقرر می دارد: «هر یک از شرکا می تواند بدون رضایت شرکای دیگر، سهم خود را جزئاً یا کلاً به شخص ثالثی منتقل کند»؛ زیرا بر طبق قاعدة کلی هر مالکی می تواند در ملک خود هر نوع تصرفی را به انجام رساند و ملک یادشده را به شخص یا اشخاص مورد نظر منتقل کند و یا نسبت به سهم شرکا که بر اساس ماده ۵۸۱ قانون مدنی، از نظر حقوقی این تصرفات از جهت آن که تصرف در اموال دیگران است فضولی می باشد و بنابراین تابع اجازه بعدی آن ها خواهد بود. ماده ۵۸۱: «تصرفات هر یک از شرکا در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.»

ب) تصرفات مادی: تصرفات مادی ممکن است به منظور اجراء یک عمل حقوقی تشکیل یافته، انجام گردد یا آن که هیچ گونه ارتباطی با تصرفات حقوقی و اعمال حقوقی نداشته باشد و نیز ممکن است بدون اذن شرکا دیگر به عمل آید یا با اذن ایشان انجام شود که هر یک احکام خاص خود را دارد. کوتاه آن که هیچ یک از شرکا، قانوناً نمی تواند بدون اذن سایر شرکا در مال مشاع تصرف کند؛ مع الوصف هرگونه تصرف مادی با اذن شرکا دیگر در مال مشاع، تصرفی مجاز است. عقیدة فقهای امامیه این است که هر شریک بدون اذن سایر شرکا حق تصرف در مال مشاع را ندارد و ماده ۴۷۵ قانون مدنی در همین راستا تسلیم عین مستأجره را به مستأجر، موقوف به اذن شریک می نماید.

از جهت قواعد و اصول کلّی نیز می توان به عدم جواز تصرف مادی شریک بدون اذن شرکا دیگر قائل شد؛ زیرا در شرکت، حقوقِ متعدد مالکیت در آنِ واحد بر یک شیئ استقرار پیدا می کند و تصرف مادی هر شریک در مال مشاع، هرچند تصرف در موضوع حق مالکیت خود اوست، لکن این تصرف عیناً با تصرف در حق مالکیت شرکا دیگر ملازمه دارد و مسلّم است که عدم جواز تصرف در حقوق دیگران، تصرف مادی مورد بحث را غیرقانونی می سازد.

مبانی پذیرش اجاره مال مشاع در فقه اسلامی

در اجارة منفعت، قدرت بر تسلیم و تسلّم از جانب متعاقدین از شرایط اصلی و اساسی است؛ از این رو اجارة چیزى که موجر نتواند آن را تسلیم مستأجر کند یا مستأجر نتواند آن را دریافت کند، صحیح نیست؛ زیرا قدرت بر تسلیم و تسلّم رکن صحّت عقود معاوضی است که با نبود آن، غرض نوعى از معاوضه منتفى مى شود؛ چراکه هدف از انجام معاوضه صرف اعتبار تملیک در مقابل عوض، بدون تسلیط و استیلا بر معوّض در خارج نیست. پس هرگاه چیزى به اِزای عوض وجود نداشته باشد از نظر عرف و عقلاً، اساساً معاوضه اى انجام نگرفته است. این موضوع (قدرت بر تسلیم و تسلّم) میان بیع و اجاره، مشترک است و به عبارت دیگر از قواعد عمومی معاملات است. در قدرت بر تسلیم، هدف و مقصود از قدرت، قدرت تکوینى بر تسلیم و تسلّم است تا غرض و هدف نوعى از معامله و اجاره تحقق پیدا کند و قدرت بر تسلیم و تسلّم در هنگام عقد شرط است تا موجب غرری بودن معامله نشود، مع الوصف شرط قدرت بر تسلیم و تسلّم استثنائاتی دارد، این استثنائات عبارت اند از:

• اجارة معلّق بر تسلیم: اجارة چیزى که فرد قادر بر تسلیم آن نیست، بر فرضِ تعلیق بر قدرت تسلیم و یا وجود محل و امکان تسلیم عین بر مبناى جواز تعلیق در عقود جایز است.
• اجاره به همراه ثبوت خیار تعذّر تسلیم: محقق نجفى در این باره مى گوید: هرچند نص و فتوا متفق بر عدم جواز بیع در فرضى است که قدرت بر تسلیم مبیع وجود نداشته باشد و یا مشترى نتواند از آن استفاده کند، لکن ممکن است این منع و عدم جواز در صورتى باشد که مشترى بعد از تعذّر تسلیم، حق فسخ نداشته باشد. شکى نیست که در این فرض نیاز به ضمیمه است و در صورت اقدام بایع و مشترى بر آن، در صورت تعذّر تحصیل مبیع، ثمن در مقابل ضمیمه واقع مى شود. مقتضاى مطلب مذکور این است که بیعِ چیزى که مقدور و موجود نیست به تنهایی (بدون ضمیمه) نیز جایز است، به شرط این که ضمان آن بر عهده بایع باشد؛ یعنى جواز بیع، معلق بر حصول مبیع است و در فرض تعذّر حصول و تسلیم، از مال بایع خواهد بود و ثمن آن به مشترى باز مى گردد. این مطلب قابل نقد است؛ زیرا قدرت بر تسلیم در صحت عقد شرط است؛ چراکه غرض اصلى و نوعى معامله با آن در خارج تحقق پیدا مى کند، از این رو نمى توان آن را با مواردى که تسلیم مبیع - بعد از ثبوت قدرت بر تسلیم آن هنگام عقد - به صورت اتفاقى متعذّر شود و یا بایع از روى عمد آن را تسلیم نکند، قیاس کرد؛ زیرا در این موارد مستأجر یا مشترى خیار تعذّر تسلیم دارد.
• اجاره منفعتى که تحقق آن مجهول است به همراه ضمیمه: این بحث اعم از شرطیّت قدرت بر تسلیم و شرطیّت وجود معوّض در خارج است. در بحث اجارة برده فرارى، قدرت بر تسلیم وجود ندارد و در اجاره درختان براى سال های آینده منفعت وجود خارجى ندارد، ولى فقها میان این دو مقام تفصیل نداده اند.

علی رغم این که فقها قائل به صحت این موضوع در بیع هستند، در باب اجاره، به دلیل روایات خاص اشکال کرده اند و دلیل اشکال این است که روایات دال بر صحت در این مورد، اختصاص به باب بیع دارد و دلیلی برای تسری آن روایات به غیر بیع وجود ندارد. علامه در این باره گفته است: «اجاره کردن بردة فرارى صحیح نیست؛ زیرا تسلیم منفعتِ اجیر به تسلیمِ شخص اجیر تحقق مى یابد و فرض این است که تسلیم آن متعذّر است، ولى اگر مستأجر متمکن از تحصیل آن باشد به احتمال قوى اجاره صحیح است. همچنین اگر چیزى در کنار بردة فرارى به عنوان عین مورد اجاره ضمیمه شود و مستأجر هر دو را اجاره کرده باشد، جواز و صحت آن همانند بیع، محتمل است، لکن عدم جواز آن به دلیل تعذّر تسلیمِ عین مورد اجاره است و حمل مورد اجاره به باب بیع، قیاس است که مورد قبول ما نیست.»

آنچه از فقه اسلامی برمی آید و می توان حتی از آن یک ضابطة کلى استخراج کرد این است که: «مانع و اشکال اصلی در این مواردْ عدم وجود چیزی در مقابل ثمن و اجرت است، اما وقتى ضمیمه اى باشد، دیگر مشکلی وجود نخواهد داشت و تفاوتى ندارد که معوّضْ عین باشد یا منفعت. مثلاً گاهى حیوان براى استفاده از پشم، شیر و محصول آن اجاره داده مى شود و برخى در این موارد ـ معاملة مجهول به همراه ضمیمه ـ اجاره را به طریق اولى جایز دانسته اند؛ زیرا تحمّل غرر در اجاره نسبت به بیع بیشتر است.البته در این مطلب اختلاف نظر وجود دارد و گفته اند: «این روایات در مقام بیان علت حکم نیست تا در عقد اجاره هم جارى باشد، بلکه در مقام بیان حکمِ تعذّر تسلیم برده فرارى است؛ بدین معنى که مشترى در صورت عدم دسترسى به بردة فرارى حق رجوع به فروشنده - بابت استرداد مقدارى از ثمن - را ندارد، بلکه این یک معاوضة قهرى است بین تمام ثمن و بین ضمیمه، مضافاً بر این که شاید دلیل صحت چنین معاوضه اى در بیع، این باشد که امکان انتفاع به برده فرارى به آزاد کردن و مانند آن وجود دارد، در حالى که در اجاره چنین نیست؛ بنابراین در این مورد به مورد منصوص که بیع است باید اکتفا کرد .»

به نظر می رسد در این خصوص با توجه به بنای عقلا و امضائی بودن بسیاری از عقود از جمله اجاره و حکمت و ظهور روایات و با توجه به قواعد عمومی معاملات و مبانی مشترک در بیع و اجاره، امکان به دست آوردن یک ضابطه کلى از این روایات وجود دارد؛ زیرا اگر صحت بیع مستند به امکان انتفاع از مبیع در حالت اعتباری باشد، تفصیل میان این عقود موجه نمی باشد، مضاف بر این که عمومات براى حکم به صحت هم کفایت مى کند.

بنا بر آنچه بیان شد در خصوص اجارة مال مشاع در فقه اسلامی بین فقهای اسلام اعم از عامه و امامیهْ اتفاق نظر وجود ندارد. برخی از فقهای عامه اجارة مال مشاع را به دلیل عدم امکان قدرت بر تسلیم و مجهول بودن مورد اجاره در اشاعه، اجارة آن را به غیرشریک اجازه نداده اند، اما اجماع فقهای امامیه بر این است که اجارة مال مشاع جایز است و تصرفات حقوقی در مال مشاع از تصرفات مادی جداست. به همین جهت تصرفات حقوقی بدون نیاز به اذن قبلی یا اجازة بعدی شرکا نافذ و صحیح است، مگر این که منجر به ضرر شرکای دیگر باشد. در فقه مقارن چنین آمده است: «واختلفوا فی إجارة المشاع. فقال أبو حنیفة: لا تصح إجارة المشاع إلا من الشریک.

وقال مالک والشافعی: تصح على الإطلاق. و عن أحمد روایتان أظهرهما: أنها لا تصح على الإطلاق، والأخرى: تصح، اختارها أبو حفص العکبری.»

با تحقیق در متون فقهیْ خصوصاً فقه امامیه، اطلاق ادلة اجارهْ صحت این نوع از اجاره (اجارة مال مشاع) را نیز شامل می شود؛ زیرا اگر حق مالکیت برای کسی شناخته شد، حق بهره برداری از آن را نیز خواهد داشت؛ بنابراین می تواند این حق را در قالب اجاره به دیگری واگذار کند. در حقیقت مستأجر را جانشین وضعیت خویش می کند. این نکته را شیخ طوسی با این عبارت آورده است: «اجارة مال مشاع جایز است و مستأجر قائم مقام مالک است و اختیار هر چیزی را که مالک داشته، وی هم این اختیار را دارد.»

برابر اجماع فقهای امامیهْ اجاره دادن مال مشاع صحیح است. میرزا حبیب الله رشتی فرموده است: «اجاره مال مشاع همانند مال قابل تقسیم جایز است و در کتاب تذکره و مسالک به اجماعی بودن آن اشاره شده و فرقی بین اجاره به شریک و غیرشریک وجود ندارد؛ بر خلاف یکی از اقوال ابی حنفیه و برخی از علمای عامه که اجاره به غیرشریک را جایز ندانسته اند.»

در فقه امامیه فرقی بین اجاره به شریک و اجاره به اجنبی (ثالث و غیرشریک) قائل نگردیده اند و به طور مطلق، حکم به صحت اجاره داده اند. سید محمدجواد عاملی می نویسد: «در نظر ما فقهای شیعه، فرقی نیست همان طور که در روضه آمده است بین این که مال مشاع به شریک اجاره داده شود یا به یک شخص بیگانه و در مسالک گفته شده این امر مورد توافق فقهای امامیه است.»

اما در فقه عامه، برخی با اجارة مال مشاع به غیرشریک مخالفت کرده اند و آن را منحصر به فرض اول کرده اند که مال به شریک اجاره داده می شود. این قول منسوب به ابوحنیفه است.

بنای نظریة فقهای عامه بر این است که مال مشترک، قابل تسلیم به مستأجر نیست، ولی اگر به شریک اجاره داده شود چون او شریک است مشکلی از جهت تسلیم بروز نمی کند. لذا مطابق این اصل اگر ملکی مشترک بین سه نفر باشد، یکی از آن ها نمی تواند سهم خود را به شریک دیگر اجاره بدهد ولی می تواند به دو شریک دیگر اجاره بدهد.

در این زمینه مادة 429 المجله مقرر داشته بود: «فللمالک أن یوجر حصته الشائعة فی الدار المشترک شریکه ان کانت قابله للقسم أو لم تکن و لیس له أن یوجرها بغیره و لکن بعد المهایئة له أن یوجر نوبته للغیر». در تفسیر این ماده گفته شده همان گونه که مالک می تواند تمام سهم مشاع خود را به شریک اجاره دهد، می تواند جزئی از آن را نیز اجاره بدهد.

اما در اجاره به غیرْ اختلاف است؛ یعنی برخی فقهای عامه گفته اند اجاره به غیرشریک جایز است و عده ای گفته اند جایز نیست و ابوحنیفه نیز همین عقیده را داشته است و المجله که یک منبع معتبر فقه حنفی است همین قول را پذیرفته است. در حالی که خود آن ها صحت بیع مال مشاع را قبول کرده اند. بدین ترتیب که شریک می تواند سهم خود را به غیر بفروشد. این فرق بین بیع و اجاره بدون دلیل است. در حالی که در فقه شیعه هر دو مورد پذیرفته شده است. پس نه تنها اجارة کل سهمِ مشاع توسط یک شریک به غیر جایز است، اجارة جزئی از آن نیز صحیح و معتبر است.

وضعیت اجاره مال مشاع در حقوق ایران

در حقوق ایران نیز اصول مشابهی در مورد اجاره اموال مشاع توسط احد شرکا مورد توجه قرار گرفته است. اصل تسلیط و توجه به حقوق مالکان دیگر هستة مرکزی این قواعد را تشکیل می دهد. طبق اصل تسلیط مقرر در مادة 30 قانون مدنی هر مالکی می تواند هر نوع تصرفی را که بخواهد در مال خود بنماید. در مال مشاع این اختیار برای کل شرکا با هم شناخته شده است، امّا اختیار هر یک از شرکا به تنهایی محل بحث است و این سؤال مطرح است که حدود اختیارات هر یک از شرکا چیست؟ قطعاً هر شریکی نمی تواند کل اختیارات مالک را به تنهایی داشته باشد، چون این امر منجر به بروز تعارض می شود؛ مثلاً ممکن است شریک اول کل ملک را به شخص دیگری بفروشد و شریک دوم آن را باز به شخص دیگری انتقال دهد، لذا محدودیت هایی بر شرکای ملک تحمیل خواهد شد. همچنین ممکن است یکی از شرکا بخواهد سهم خود از مال مشاع را به جای استفاده شخصی به دیگری اجاره دهد. بر اساس مادة 475 قانون مدنی چنین اجاره ای در حقوق ایران صحیح است و از طرف دیگر ترتیب تسلیم موکول به اذن سایر شرکاست و بهره برداری از آن نیز بر اساس مقررات املاک مشاعی می باشد.

در حقوق ایران اصولاً تصرفات حقوقی بدون اذن سایر شرکا صحیح است،مثلاً مطابق ماده 583 قانون مدنی هر یک از شرکا می تواند بدن رضایت شرکا دیگر سهم خود را جز یا کلاً به شخص ثالثی منتقل کند، اما در مورد اجارة مال مشاع نمی تواند به راحتی بدون اذن سایر شرکا این عمل حقوقی را انجام داد و در صورتی که شرکا اذن به تسلیم ندهند و موجر نتواند عین مستأجر را تسلیم کند، اجاره باطل است (ماده 470 قانون مدنی). همچنین در مورد رهن مال مشاع، قبض شرط صحت رهن است و بدون آن واقع نمی شود و قبض نیز معمولاً موجب تصرف و تسلط مادی است و بدون اذن دیگر شرکا ممنوع است (ماده 772 قانون مدنی). تصرفات مادی در مال مشاع به دلیل آن که موجب دخل و تصرف در اموال دیگران می شود، بدون رضایت همه مالکین ممنوع بوده و موجب ضمان است، اعم از این که این تصرفات به خاطر اجرای تصرفات حقوقی باشد مثل تسلیم مورد معامله یا برای اداره مال مشاع غیرنافذ هستند و نفوذ و اعتبار آن منوط به نتیجه تقسیم مال مشترک می باشد.

خصوص این که ماهیت اذن شریک چگونه است و آیا اذن شریک در تحویل مورد اجاره، تنفیذ عقد اجاره در مورد سهم شریک است باید گفت این امر ارادة انشایی شریک برای تصرف در عین مال مشاع می باشد و تنفیذ عقد محسوب نمی گردد؛ زیرا اگر شریک تمام مال مشاعی را اجاره دهد مشمول عنوان اجارة فضولی می باشد، لکن اگر فقط سهم خود را اجاره داده باشد نیازی به اعلام ارادة انشایی برای عقد وجود ندارد. یا این وجود اگر اذن شریک را اخذ نکند تصرف وی در بیش از سهم مشاعی عدوانی و من غیر حق خواهد بود.

مادة 475 قانون مدنی به صحت اجارة مال مشاع اشاره نموده است، ولی با دقت در نحوة نگارش ملاحظه می شود مفاد این ماده به اجمال بیان شده و کلمة «جزء مشاع» از قلم افتاده است و معلوم نیست که آیا اجاره به غیر مالک صحیح است یا نه؟ به عبارت دیگر آیا این حق محدود به اجاره دادن به شریک است یا نه؟ در پاسخ باید گفت اجارة مال مشاع هم به شریک و هم به غیر شریک جایز است. به این دلایل که اولاً اطلاق ماده 475 قانون مدنی هر دو قسم اجاره را شامل می شود. ثانیاً مبنای قانون مدنی ما فقه امامیه است و در موارد سکوت قانون با توجه به اصل 167 قانون اساسی و مادة 3 قانون آیین دادرسی مدنی مصوب 1379 باید به منابع معتبر فقهی مراجعه نمود و قول مشهور بین فقهای امامیه نیز صحت اجاره در هر دو فرض است.

در قرارداد «مالکیت زمانی»نیز که چند نفر به صورت مقطعى مالک مال هستند ـ هرکدام از مالکان مى تواند هرگونه تصرفى را در مال خود کند، مگر تصرفى که موجب ضرر دیگران شود و به قدر متعارف و براى رفع حاجت یا رفع ضرر از خود نباشد و همان طور که بیان شد، محدود شدن اختیارات مالک در این موارد منافاتى با حق مالکیت او ندارد. در صورت عدم توافق شرکای مال مشاع از مهایات مى توان براى تقسیم منافع یک ملک به صورت زمانى استفاده کرد و شرکاى مال مشاع مى توانند در یک قرارداد مهایات، منافع مال مشاع را تقسیم کنند.

فقها نیز در نظرات خود اجرای این نوع از قراردادهای مالکیت زمانی را از طریق عقد اجاره صحیح و بلااشکال اعلام کرده اند. زمانی که برای اولین بار قراردادهای مالکیت زمانی در ایران مطرح گردیدْ قوة قضاییه در استفتائی از فقهای معاصر، نظر آنان را در خصوص این قراردادها جویا شد. متن سؤال به این صورت بود: «در بخش عقود، فروش یک ملک به صورت زمانی به چند نفر چه حکمی دارد؟» آیت الله سید علی سیستانی در پاسخ اظهار داشتند: «فروش به زمان محدود نمی شود، ولی می توان آن را در هر فصل به یک نفر اجاره داد و اجاره موجب تملیک همه منافع است». آیت الله صافی گلپایگانی این قراردادها را به صورت اجاره قبول داشته و معتقدند: «فروش ملک به صورت مذکور شرعی نیست، ولی اجاره اشکال ندارد». آیت الله نوری همدانی معتقدند: «جایز نیست و در این قبیل موارد که اشخاص متعدد از ملک دیگری فایده می برند، اگر بدون پول و رایگان باشد عاریه است و اگر در برابر پرداخت پول باشد اجاره و یا مصالحه است». آیت الله ناصر مکارم شیرازی نیز می گویند: «جایز نیست؛ ولی اگر به صورت اجاره باشد صحت آن بعید نیست».

حال سؤال این است که اگر شریک بدون اجازه گرفتن از شریک دیگر و بدون رجوع به حاکم، مال را تسلیم کند چه ضمانت اجرایی وجود دارد؟ در این زمینه باید گفت: تسلیم بدون اذن، آثارِ تسلیم قانونی را دارد منتها چون مالک بدون اذن دیگری تصرف کرده، ضامن است و در صورت ورود خسارت مکلف به جبران آن می باشد.

در حقوق موضوعه در ارتباط با این مسئله می توان گفت اگر تسلیم بدون اذن صورت گرفته باشد شریک دیگر حق دارد تقاضای خلع ید از مستأجر را مطرح کندو دادگاه با استفاده از وحدت ملاک مادة 43 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 حکم به تخلیه خواهد داد؛ یعنی نسبت به کل ملک خلع ید خواهد شد و تصرف در آن تابع مقررات راجع به تصرف در مال مشاع است.

دو نکته مهم درباره مال مشاع

شریک مال مشاع می تواند در سهم خود تصرف قانونی داشته باشد یعنی ان را بفروشد اجاره بدهد یا هبه کند، اما تصرف مادی در مال مشاع باید اجازه دیگر شرکا باشد.چنانچه شما مال مشاع داشته باشی به راحتی می توانی آن را هبه کنی یا بفروشی، اما برای اجاره دادن آن باید از سایر شرکا اجازه بگیرید به طور کلی تصرف حقوقی و مادی متفاوت هستند، تصرف حقوقی در بنگاه ها اتفاق می افتد و سهمی خرید و فروش می شود و تصرف مادی یعنی تحویل دادن مال یعنی اجاره دادن مال.

نکات کلیدی در اجاره مال مشاع

• در افراز املاک مالکین حداقل دو نفر باید باشند.
• افراز متفاوت از تفکیک می باشد همه شرکا در تفکیک نسب سهم خویش شریکند، اما افراز سهم هر کس اختصاصی است.
• افراز به درخواست یک شریک انجام می شود اما در تفکیک تمام شرکا باید راضی باشند.
• در املاکی که دارای سند رسمی هستند کپی سند مالکیت باید در درخواست افراز ضمیمه شود.
• اگر ملک مشاعی موروثی باشد گواهی انحصار وراثت باید ضمیمه شود.
• ملکی که قابل افراز نیست بنا بر تقاضای یک مالک به دستور دادگاه از طریق اجرای احکام مدنی فروخته می شود.

شرایط فسخ اجاره از سوی مستاجر چیست؟