تعریف قولنامه و اعتبار آن در قانون

تعریف و تشریح قولنامه

حقوقدانان از وعده متقابل بیع، یا قولنامه، تعاریف مختلفی به عمل آورده اند، قولنامه نوشته ای است غالبا عادی و حاکی از توافق بر واقع ساختن عقدی در مورد معینی که ضمانت اجراء تخلف از آن پرداخت مبلغی است. این توافق مشمول ماده 10 قانون مدنی است. استاد مسلم حقوق جناب دکتر ناصر کاتوزیان در تعریف قولنامه می آورند؛ در مواردی که خریدار و فروشنده قصد معامله ای را دارند که هنوز مقدمات آن فراهم نشده است، قراردادی را می بندند و تعهد می کنند که معامله را با شرایط معین و در مهلت خاص انجام دهند. سندی را که دراین باب تنظیم می شود وعده بیع و در زبان عرف قولنامه می نامند. قولنامه از نظر لغوی تركيبی از دو لغت قول و نامه به معنی نوشته يا پيمان نوشته شده و يا نامه ای كه حاوی يك تعهد و قبول است، از نظر اصطلاحی وعده بیع این است که فروشنده تعهد می کند که تا زمان ثبت مبیع در اسناد رسمی، مورد بیع را به کسی نفروشد و در مقابل خریدار هم تعهد می کند که در مدت مذکور ثمن را تحویل بایع دهد و زیر قول خود نزند.

برای مثال ؛ من مایل هستم که خانه خود را به آقای علی عسگری بفروشم، لذا در مورد قیمت و شرایط دیگر معامله با هم به توافق رسیده ایم، اما آقای علی عسگری برای تهیه پول و مقدمات اولیه، به چند روز مهلت احتیاج دارد همچنین بنده هم باید برای گرفتن مفاصا حساب مالیاتی و ... اقدام کنم، تا عمل ثبت سند ممکن شود. لذا برای اینکه این معامله حالت قطعی پیدا کند و به نوعی من و آقای عسگری به این معامله پایبند باشیم سندی می نویسیم و در ضمن این سند من تعهد می کنم که اسناد لازم که در بالا گفته شد را ظرف دو ماه تهیه کنم و برای انتقال خانه فوق الذکر در برابر یک میلیارد ریال در دفتر خانه شماره فلان شهرستان (رشت ) حاضر شوم و آقای عسگری هم در برابر، ملتزم می شود که در این دفترخانه با آوردن ثمن معامله برای زدن سند خانه بیاید.

دلیل اعتبار قولنامه

قولنامه یک قرارداد و توافق است از طرفی ماده 10 قانون مدنی مقرر می دارد که: تمامی قرارداد های خصوصی که بین افراد منعقد می شود چنان چه مخالف صریح قانون نباشد یعنی منافاتی با قوانین امری و نظم عمومی واخلاق حسنه جامعه نداشته باشد نسبت به افرادی که آن را منعقد کرده اند نافذ و معتبر است . لذا قولنامه نیز در چهارچوب همین ماده قابل توجیه است. و می توان آن را معتبر تلقی کرد. از طرفی با معتبر تلقی شدن قولنامه طبق ماده 10 قانون مدنی طرفین آن متعهد هستند که به تعهدات و قول های خود عمل کنند و به آن ها پای بند باشند.

• اعتبار قولنامه در عرف

عرف نیز تابع همین نظر است به عنوان مثال مردم در دفاتر املاک تحت عنوان قولنامه، ملکی را مورد خرید و فروش قرار می دهند خریدار مبلغی به عنوان بیعانه به فروشنده می دهد و متعهد می شود که مابقی را در موقع تنظیم سند رسمی پرداخت کند و فروشنده ممنوع از انجام معامله دیگری می شود. لذا می توان گفت عرف نیز قولنامه را سبب انتقال مالکیت می داند.

• اعتبار قولنامه در دادگاه

در رویه قضایی و دادگاه نیز قولنامه اعتبار قرارداد بیع را دارد در صورتی که فروشنده به تعهد خود مبنی بر انتقال سند رسمی عمل نکند با درخواست خریدار دادگاه ها حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی بر اساس قولنامه ای که امضا شده است را می دهند.

آثار حقوقی قولنامه در نظام حقوقی ایران

وعده فروش ملک و یا هر مورد دیگری در زمان آینده از طرف فروشنده و تعهد پرداخت میزان مبلغ مقرر شده به عنوان بیعانه و همچنین پرداخت مابقی ثمن معامله هنگام فروش قطعی توسط خریدار، به طور کامل و با تمام جزئیات در قولنامه نوشته می شود، علاوه بر این موارد تمامی شروطی که به طرفین معامله حق فسخ کردن قولنامه و امکان عدم انجام تعهدات درج شده در قولنامه را خواهد داد نیز در قولنامه باید ذکر گردد. ممنوع بودن فروش موضوع قولنامه به فرد یا افرادی دیگر غیر از خریدار قید شده در قولنامه، ازجمله آثار حقوقی قولنامه به حساب می آید، این بدین معناست که با وجود این که قولنامه دلیلی بر انتقال مالکیت موضوع مورد معامله نمی باشد، ولی مانع انجام گرفتن معامله ای دیگر از طرف فروشنده بر روی موضوع قولنامه خواهد شد، و چنانچه حتی به صورت رسمی سند موردی که قبلا در قولنامه ذکر شده است، به شخص ثالث (شخصی دیگر غیر از خریدار قید شده در قولنامه) انتقال داده شود، حتی چنانچه معاملات مکرر انجام شده باشد، تمامی آن معاملات انجام شده قابلیت باطل شدن از طریق یک دادگاه صالح را دارا می باشد. چنانچه تعهدات نوشته شده در قولنامه توسط هر کدام از طرفین انجام نشود، آن ها قادر خواهند بود به آثار حقوقی قولنامه استناد نموده، برای احقاق حق خود اقدام نمایند. به این صورت که خریدار می تواند با فراهم کردن مابقی مبلغ ثمن مورد معامله و با انتخاب نمودن یک وکیل، الزام به تنظیم سند رسمی کرده، ملزم کردن فروشنده را به انتقال رسمی موضوع مورد معامله که در قولنامه ذکر شده است، خواستار شود، و یا فروشنده می تواند خریدار را ملزم به انجام تمامی تعهدات مندرج در قولنامه کرده، ثمن مورد معامله را مطالبه کند. در این بین چنانچه وجه التزامی نیز به علت انجام نگرفتن تعهدات نوشته شده در قولنامه، داخل قولنامه ذکر شده باشد، طرفین قادر خواهند بود با اثبات تقصیر و یا قصور انجام گرفته در این رابطه، جبران خسارت و یا خسارات وارده را نیز خواستار شوند؛ چراکه قولنامه در محاکم حقوقی ایران کاملا پذیرفته شده می باشد و در صورتی که صحت آن اثبات شود، در ایران دارای اعتبار می باشد.

تفاوت قولنامه با مبایعه نامه

مبایعه نامه حکایت از فروش قطعی و بی قید وشرط مال دارد. شرایط و آثار حقوقی مبایعه نامه تا حدی به آثار حقوقی قولنامه نزدیک است. در قولنامه و مبایعه نامه، فروشنده و خریدار به تعهدات خود ملزم هستند و در هر دو ممکن است شرط فسخ و خیار نیز قرار داده شود. مبایعه نامه انتقال قطعی و شرعی مالکیت است و قولنامه وعده انتقال مالکیت و وقوع بیع در آینده را می دهد.

موارد ممنوعیت تنظیم قولنامه عادی

یکی از آثار حقوقی قولنامه این است که در بعضی از قوانین خاص، قولنامه عادی دارای اعتبار نیست. در قانون پیش فروش ساختمان، پیش فروش ساختمان و آپارتمان به صورت عادی و خارج از دفاتر اسناد رسمی ممنوع است. حال، قانون معین ننموده است که تکلیف این گونه قولنامه ها چیست و آیا قولنامه عادی پیش فروش آپارتمان باطل است و یا اینکه فقط ضمانت اجرای کیفری دارد. از متن قانون یاد شده چنین بر می آید که ابطال قولنامه مطرح نیست و فقط فروشنده و مشاور املاک، مجازات خواهند شد.