از جمله سندهای انتقال مالکیت ، سند تعهد به انتقال و یا سند تعهد به بیع می باشد . این سند در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و نوشته می شود به همین دلیل دارای اعتبار سند رسمی است که می تواند جایگزین قولنامه و بیع نامه باشد . بر طبق این قرارداد علاوه براینکه طرفین و موضوع ، مبلغ و تسلیم موضوع بیان گردیده در بندی از آن درمورد تعهدات طرفین در سند تعهد به انتقال و شرایط عمومی قرارداد مطالبی آورده شده که علاوه بر اینکه تعهدات طرفین نسبت به هم را بیان کرده است ضمانت اجرای عدم انجام تعهد را نیز بیان کرده است. ضمانت اجرای عدم التزام به تعهدات قراردادی در مرحله ی اول الزام متعهد از مراجع صالح بوده و اگر اجرا امکانپذیر نباشد بحث فسخ و مطالبه خسارت مطرح میشود. الزام به انجام عین تعهد می تواند به اشکال زیر صورت گیرد:
- اجبار مستقیم متعهد : اجرای اجباری مستقیم آن است که مفاد عقد با حکم صادره از طریق دادگاه یا اجرای ثبت مستقیماً توسط مأمور اجرا و یا خود متعهدله اجرا گردد. مطابق ماده یک قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی هرکس به موجب حکم دادگاه به دادن هر نوع مالی به دیگری محکوم شود و از اجرای حکم خودداری کند، هرگاه محکوم به عین معین باشد آن مال اخذ و به محکوم له تسلیم می شود و در صورتی که رد عین ممکن نباشد یا محکوم به عین معین نباشد، اموال محکوم علیه با رعایت مستثنیات دین و مطابق قانون اجرای احکام مدنی و سایر مقررات مربوط، توقیف و از محل آن حسب مورد محکو م به یا مثل یا قیمت آن استیفاء می شود.
- اجبار غیر مستقیم متعهد : هرگاه متعهد باید کاری انجام دهد ولی از انجام آن امتناع کند و شخص دیگری نیز نتواند تعهد را اجرا کند، ممکن است دادگاه برای وادار کردن متعهد جهت اجرای تعهد، علاوه بر خسارت تأخیر تأدیه (به درخواست متعهدله)، اجرائیه صادر کرده و ضمن آن مقداری پول را به عنوان جریمه مالی به ازاء هر روز تأخیر بنماید. البته برخلاف خسارت تأخیر تأدیه، در جریمه تأخیر هدف این نیست که ضرر وارده به طلبکار با تعیین مبلغی به اندازه زیان وارده جبران شود، بلکه هدف تنها اجبار محکوم علیه است. همچنین، مطابق ماده 3 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی با دو شرط، مدیون تا زمان تأدیه دین خویش محکوم به حبس خوهد شد. نخست: محکوم له از دادگاه تقاضای حبس او را نموده باشد. دوم: مدیون در مهلت مقرر دعوای اعسار خویش را اقامه ننموده و یا نتواند اعسار خویش را اثبات کند.
- لازم به ذکر است که اگر متعهد با وجود حکم دادگاه به تعهد خود عمل ننماید، متعهدله در ابتدا میتواند او را مجبور به انجام تعهد نماید. در صورتی که اجبار او ممکن نشد، متعهدله می تواند تعهد را به خرج خود انجام داده و هزینه انجام تعهد را خواستار شود. اگر این امر هم ممکن نبود، می توان تعهد را از طریق شخص ثالثی اجرا نمود و در نهایت اگر این کار هم ممکن نبود، کسی که تعهد به نفع او شده می تواند قرارداد را فسخ کند.
- نکته دیگر اینکه در مورد تعهداتی که به دلیل قوه قاهره انجام عین آنها غیر ممکن شده باشد دادگاه نمیتواند دستور به اجرای عین تعهد را صادر کند. در این صورت، متعهدله نیز حق مطالبه ایفای عین تعهد و حق طرح دعوا برای جبران خسارت را از دست میدهد. بنابراین، اگر متعهد ثابت کند که عدم انجام تعهد بنا به علتی خارجی و غیر قابل کنترل و غیرقابل اجتناب بوده، مسئولیتی نخواهد داشت.
- در عقود معاوضی هر یک از متعاقدین میتواند تا زمانی که موضوع مورد معامله را از طرف دیگر معامله تحویل نگرفته، از انجام تعهدی که به طور متقابل عهده دار است، خودداری کند. به عبارت دیگر در عقود معاوضی هر یک از متعاقدین میتواند تا عوض به آن ها تحویل نشده است، از تسلیم و تحویل معوض به طرف مقابل خودداری کند.
- الزام به ایفای تعهد یا بطور مستقل جبران خسارت ناشی از عدم اجرا یا تأخیر در اجرای تعهد را در صورتی که دارای شرایط فوق باشد، خواستار شد. میزان خسارت وارده به متعهدله با جلب نظر کارشناس تعیین گردیده و خوانده ضمن حکم یا بطور مستقل به پرداخت خسارت محکوم خواهد گردید.
عدم انجام تعهد از جانب فروشنده
ضمانت اجرایی عدم انجام تعهد از جانب فروشنده : چنانچه فروشنده در مواعد مقرر نسبت به تحویل یا انتقال قطعی موضوع قرارداد به طرف دوم اقدام ننماید مکلف است روزانه مبلغ ( مشخصی را ) به عنوان خسارت بابت هریک از نقض موارد مذکور بپردازد . چنانچه پس از انقصای مدت قرارداد فروشنده به تعهد خود عمل نکرد ، خریدار با پرداخت مبلغ قرارداد و کسر بدهی های احتمالی به مراجع مربوطه ، به عنوان وکیل فروشنده با حق توکیل غیر می تواند با مراجعه به ادارات و سازمان ها نسبت به تهیه مدارک و مستندات و المثنی سند و اخذ پاسخ استعلامات و مفاصا حساب های لازم و تسلیم آن به دفترخانه مذکور نسبت به انتقال قطعی موضوع قرارداد بنام خود اقدام نماید .
ضمانت اجرایی عدم انجام تعهد از جانب خریدار
ضمانت اجرایی عدم انجام تعهد از جانب خریدار : در صورتی که خریدار ظرف مهلت های مقرر به تکلیف قانونی خود عمل نکنند مکلف است مبلغ ..... ریال بابت خسارت به ازاء هر روز تاخیر به طرف اول بپردازد. چنانچه خریدار به تعهدات خود اقدام ننماید ، فروشنده می تواند با مراجعه به دفتر تنظیم کننده سند درخواست صدور اخطار مبنی بر پرداخت مبلغ تعهد شده و در غیر این صورت فسخ قرارداد را نماید ، در صورتی که خریدار ظرف مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه نسبت به انجام تعهدات خود و پرداخت خسارت وارده اقدام ننماید ، فروشنده می تواند با کسر 30% مبلغ اولین پرداخت و نسبت به پرداخت باقیمانده آن به حساب شماره ( مشخص شده ) اقدام و نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید .
مستندات قانونی در خصوص ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات قراردادی
- ماده 221 قانون مدنی: اگر کسی تعهد اقدام به امري را بکند یا تعهد نماید که از انجام امري خودداري کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است مشروط بر این که جبران خسارت تصریح شده و یا تعهد، عرفاً به منزله¬ي تصریح باشد و یا برحسب قانون، موجب ضمان باشد.
- ماده 222 قانون مدنی: در صورت عدم ایفاي تعهد با رعایت ماده¬ي فوق، حاکم می¬تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه¬ي مخارج آن محکوم نماید.
- ماده 226 قانون مدنی: در مورد عدم ایفاي تعهدات از طرف یکی از متعاملین، طرف دیگر نمی¬تواند ادعاي خسارت نماید مگر این که براي ایفاي تعهد مدت معینی مقرر شده و مدت مزبور منقضی شده باشد و اگر براي ایفاي تعهد، مدتی مقرر نبوده، طرف، وقتی می¬تواند ادعاي خسارت نماید که اختیار موقع انجام با او بوده و ثابت نماید که انجام تعهد را مطالبه کرده است.
- ماده 227 قانون مدنی: متخلف از انجام تعهد وقتی محکوم به تأدیه خسارت میشود که نتواند ثابت نماید که عدم انجام، به واسطه¬ي علت خارجی بوده است که نمی¬توان مربوط به او نمود .
- ماده ۲۲۸ قانون مدنی: در صورتی که موضوع تعهد تادیه وجه نقدی باشد حاکم میتواند با رعایت ماده ۲۲۱ مدیون را به جبران خسارت حاصله از تاخیر در تادیه دین محکوم نماید.
- ماده 229 قانون مدنی: اگر متعهد به واسطه¬ي حادثه¬اي که دفع آن خارج از حیطه¬ي اقتدار اوست، نتواند از عهده¬ي تعهد خود بر آید، محکوم به تأدیه خسارت نخواهد بود.
- ماده ۲۳۰ قانون مدنی: اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف متخلف مبلغی به عنوان خسارت تادیه نماید حاکم نمی تواند او را به بیشتر یا کمتر از آن چه که ملزم شده است محکوم کند.
- ماده 237 قانون مدنی: هرگاه شرط در ضمن عقد، شرط فعل باشد اثباتاً یا نفیاً، کسی که ملتزم به انجام شرط شده است باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله میتواند به حاکم رجوع نموده تقاضاي اجبار به وفاي شرط بنماید.
- ماده 238 قانون مدنی: هر گاه فعلی در ضمن عقد شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیرمقدور ولی انجام آن به وسیله شخص دیگري مقدور باشد، حاکم میتواند به خرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.
- ماده 239 قانون مدنی: هر گاه اجبار مشروط¬علیه براي انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگري بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.
- ماده 47 قانون اجرای احکام: هرگاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکوم علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد محکوم له می تواند تحت نظر دادورز ( مامور اجرا) آن عمل را وسیله دیگری انجام دهد و هزینه آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل هزینه لازم را به وسیله قسمت اجرا از محکوم علیه مطالبه نماید. در هر یک از موارد مذکور دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس میزان هزینه و معین می نماید. وصول هزینه مذکور و حق الزحمه کارشناس از محکوم علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.
تبصره- در صورتی که انجام عمل توسط شخص دیگری ممکن نباشد مطابق ماده ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی انجام خواهد شد.
- ماده ۱ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی: هرکس به موجب حکم دادگاه به دادن هر نوع مالی به دیگری محکوم شود و از اجرای حکم خودداری کند، هرگاه محکوم به عین معین باشد آن مال اخذ و به محکوم له تسلیم می شود و در صورتی که رد عین ممکن نباشد یا محکوم به عین معین نباشد، اموال محکوم علیه با رعایت مستثنیات دین و مطابق قانون اجرای احکام مدنی و سایر مقررات مربوط، توقیف و از محل آن حسب مورد محکوم به یا مثل یا قیمت آن استیفاء می شود.
- ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی: اگر استیفای محکوم به از طرق مذکور در این قانون ممکن نگردد محکوم علیه به تقاضای محکوم له تا زمان اجرای حکم یا پذیرفته شدن ادعای اعسار او یا جلب رضایت محکوم له حبس می شود. چنانچه محکوم علیه تا سی روز پس از ابلاغ اجرائیه، ضمن ارائه صورت کلیه اموال خود، دعوای اعسار خویش را اقامه کرده باشد حبس نمی شود، مگر اینکه دعوای اعسار مسترد یا به موجب حکم قطعی رد شود.
- تبصره ۱ - چنانچه محکوم علیه خارج از مهلت مقرر در این ماده، ضمن ارائه صورت کلیه اموال خود، دعوای اعسار خود را اقامه کند، هرگاه محکوم له آزادی وی را بدون اخذ تامین بپذیرد یا محکوم علیه به تشخیص دادگاه کفیل یا وثیقه معتبر و معادل محکوم به ارائه نماید، دادگاه با صدور قرار قبولی وثیقه یا کفیل تا روشن شدن وضعیت اعسار از حبس محکوم علیه خودداری و در صورت حبس، او را آزاد می کند. در صورت رد دعوای اعسار به موجب حکم قطعی، به کفیل یا وثیقه گذار ابلاغ می شود که ظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ واقعی نسبت به تسلیم محکوم علیه اقدام کند. در صورت عدم تسلیم ظرف مهلت مذکور حسب مورد به دستور دادستان یا رئیس دادگاهی که حکم تحت نظر آن اجراء می شود نسبت به استیفای محکوم به و هزینه های اجرائی از محل وثیقه یا وجه الکفاله اقدام می شود. در این مورد دستور دادگاه ظرف مهلت ده روز پس از ابلاغ واقعی قابل اعتراض در دادگاه تجدید نظر است. نحوه صدور قرارهای تامینی مزبور، مقررات اعتراض نسبت به دستور دادستان و سایر مقررات مربوط به این دستورها تابع قانون آیین دادرسی کیفری است.
- تبصره ۲ - مقررات راجع به تعویق و موانع اجرای مجازات حبس در خصوص کسانی که به استناد این ماده حبس می شوند نیز مجری است.
امیدوارم از محتوای مسائل حقوقی نهایت استفاده را برده باشید و برای کسانی که دچار مشکل حقوقی هستند، میتوانید ارسال نمایید. همچنین برای مشاهده ی مطالب پر محتوای دیگر میتوانید به بخش آموزش ساعدنیوز مراجعه نمایید. از همراهی شما بسیار سپاسگزارم .
چک یا سفته، کدامیک برای معامله و ضمانت بهتر است؟
