درخواست تعدیل اجاره بها

قرارداد اجاره یکی از پیچیده ترین قراردادهایی است که با موضوعات و چالش های متعددی بین موجر و مستاجر درگیر است . برای مثال اجاره دادن مال اجاره ای ، فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان مدت اجاره و امثال این . یکی دیگر از موضوعاتی که اغلب موجران و مستاجران بابت آن به مراجع قضایی مراجعه می کنند ، تعدیل اجاره بها می باشد . دعوی تعدیل اجاره بها زمانی مطرح می شود که یکی از موجر و مستاجر گمان می کند اجاره پرداخت شده کمتر و یا بیشتر از مقداری است که باید باشد و از این رو درخواست متعادل کردن آن را دارد . از این رو ما در این محتوا به بررسی دعوی درخواست تعدیل اجاره بها و نحوه محاسبه تعدیل اجاره بها ، مرجع صالح دعوی تعدیل اجاره بها می پردازیم .

تعدیل چیست ؟

تعدیل در لغت به “معنی معتدل کردن” است و در اصطلاح حقوقی، هر گاه طرفین ( موجر و مستاجر) در خصوص تعدیل به توافق نرسند در این صورت موجر و مستاجر می توانند برای تعدیل به دادگاه مراجعه نمایند. بنابراین هر یک از موجر و مستاجر بنا به وضع اقتصادی کشور و کاهش یا افزایش هزینه های زندگی درخواست افزایش یا کاهش اجاره بها را تقدیم نمایند.

شروط درخواست تعدیل اجاره بها

مطابق قانون برای اقامه دعوای و یا درخواست تعدیل اجاره بها باید شرایط زیر فراهم باشد؛ انقضاء مدت اجاره؛ طبق قانون ۴ مربوط به روابط موجر و مستاجر بایستی مدت زمان اجاره انقضا شده باشد. پس این شرط برای تعدیل بهای اجاره بسیار مهم و الزامی خواهد بود. سپری شدن سه سال تمام؛ منظور از سپری شدن سه سال تمام شمسی گذشت این مدت زمان از آخرین حکمی که برای تعدیل اجاره صادر شده است، می باشد. مشخص است که بعضی از شرایط باعث درخواست تعدیل نخواهد بود. مثلا از بین رفتن شغلی که عین اجاره برای این هدف اجاره شده است و مستاجر نتوانسته باشد از آن استفاده کند ولی با این حال موجر آن را در اختیار آن قرار داده است. پس طبق قوانین مقرر در قرارداد ها تکلیف و حقوق هر یک از طرفین قرارداد از زمان تنظیم قرارداد تا پایان تاریخ مدت اجازه ادامه خواهد داشت. اما مبنای تعدیل کردن اجاره بها چیست؟ در متن زیر به آن خواهیم پرداخت.

مبنای تعیین و محاسبه تعدیل اجاره بها

زمانی که دعوای در دادگاه مبنی بر تعدیل اجاره بها مطرح می شود ابتدا بایستی برای تعیین اجاره بهای منصفانه طبق تورم روز فرد متخصصی به نام کارشناس در این زمینه مامور خواهد شد تا با بررسی عین الاجاره و مقایسه آن با ملک های اجاره ای در اطراف آن و بررسی همه عوامل اجاره بها در نهایت اجاره بهای متعادل را برای ملک مشخص و تعیین نماید. معمولا از مسئولیت دادگاه برای تعدیل بهای اجاره ملکی مشخص خارج است و زمانی نظر کارشناس در این مورد قابل قبول دادگاه خواهد بود که تمامی آیتم های تعدیل در نظر گرفته شود. این عوامل قدمت ملک و نوع آن، مدت زمان اجاره و تصرف توسط مستاجر، موقعیت جغرافیای آن، نوع کاربری ملک، مساحت بنا و غیره می باشد. همچنین عملیاتی که مانند میزان اجاره بهایی که قبلا توسط مستاجر پرداخت شده است و یا تعمیراتی که مستاجر انجام داده است و پرداخت سرقفلی در نظر نهایی کارشناس موثر خواهد بود. اما نحوه رسیدگی به اقامه این دعوا در مراجع قضایی چگونه است؟ در متن زیر به آن می پردازیم.

دعوی درخواست تعدیل اجاره بها

دعوی درخواست تعدیل اجاره زمانی مطرح می شود که به نظر موجر اجاره پرداخت شده کمتر از میزانی است که باید باشد و یا اینکه مستاجر ادعا کند که اجاره بهای پرداختی بیشتر از مقداری است که باید باشد . در این موارد هر کدام از موجر و مستاجر می توانند به مراجع قضایی صالح مراجعه کنند و تکمیل دادخواست تعدیل اجاره بها ، درخواست خود را مطرح کنند . شرایط درخواست تعدیل اجاره بها در ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 آمده است . نکته ای که در درخواست تعدیل اجاره بها مهم است ، این است که زمانی می شود اجاره بها را تعدیل کرد که مدت اجاره تمام شده باشد و یا از تاریخی که در سند قطعی تعیین اجاره بها درج شده ، سه سال تمام گذشته باشد .

نحوه محاسبه تعدیل اجاره بها

اجاره بها با توجه به موارد متعددی بین موجر و مستاجر تعیین می شود . این موارد از قبیل قدمت ملک ، موقعیت مکانی آن ، مساحت ملک ، کاربرد آن ، ویژگی های آن و ... معین خواهد شد . تمام این موارد در محاسبه تعدیل اجاره بها نیز تاثیر خواهد گذاشت . اما با توجه به همه این نکات باز هم محاسبه تعدیل اجاره بها بر عهده کارشناس رسمی دادگستری است و این کارشناس است که تعیین می کند اجاره بهای متعادل چه میزان است .

مرجع صالح دعوی تعدیل اجاره بها

مرجع صالح برای دعوی تعدیل اجاره بها ، شورای حل اختلاف است . این موضوع در صلاحیت خاص شورا قرار دارد . شورا در مواردی برای دعوی تعدیل اجاره بها حکم صادر می کند که در مورد اصل قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر اختلافی نباشد . یعنی در صورتی که تنها موضوع مورد اختلاف آنها میزان اجاره باشد و نه خود قرارداد اجاره .

امیدوارم از محتوای مسائل حقوقی نهایت استفاده را برده باشید و برای کسانی که دچار مشکل حقوقی هستند، میتوانید ارسال نمایید. همچنین برای مشاهده ی مطالب پر محتوای دیگر میتوانید به بخش آموزش ساعدنیوز مراجعه نمایید. از همراهی شما بسیار سپاسگزارم .

نحوه تعیین میزان اجاره بها چگونه است؟