در بسیاری از موارد، افراد، برای اخذ وام از بانک یا دریافت مبلغی از شخص دیگر، وثیقه ای را که یک عین معین، اعم از مال منقول یا غیر منقول است را به رهن دیگری می دهند تا تضمینی بر بازپرداخت وام یا دین باشد و در صورت عدم بازپرداخت، مرتهن، یعنی کسی که مال، به رهن او، داده شده، بتواند، از محل عین مرهونه، یعنی مال مورد رهن، طلب خود را وصول کند. یکی از مواردی که به عنوان وثیقه و به موجب عقد رهن، به رهن بانک یا طلبکار داده می شود، ملک است و در اغلب موارد، با وجود ایفای دین، مرتهن که می تواند بانک یا هر شخص حقیقی دیگری باشد، از فک رهن، یعنی، از آزاد کردن ملک در رهن، خودداری کرده و بدین ترتیب، موجبات تضییع حق راهن را فراهم می آورند که در این موارد، نیاز به طرح دعوای الزام به فک رهن ملک می باشد. با توجه به اینکه این دعوا، در صورتی به نتیجه خواهد نشست که از طریق نحوه و مراحل مخصوص به آن، طرح و پیگیری شود، کسب اطلاع از نحوه طرح دعوای الزام به فک رهن، ضروری است. از این رو، در این محتوا، قصد داریم، در خصوص این امر که دعوای الزام به فک رهن، چیست و شرایط و نحوه طرح آن، چگونه است، صحبت کرده و سپس، مدارک، هزینه های لازم و دادگاه صالح رسیدگی به این دعوا را بررسی کرده و یک نمونه دادخواست، در این زمینه را در اختیار خوانندگان محترم، قرار دهیم.
دعوی الزام به فک رهن ملک
قبل از توضیح در این خصوص که دعوای الزام به فک رهن ملک چیست و نحوه طرح آن، چگونه می باشد؛ لازم است تا اندکی، در خصوص مواردی که مواردی که ملک، به رهن داده می شود و به تبع، دعوای فک رهن، مطرح می گرد، همچنین، در خصوص عقد رهن، از منظر قانون مدنی، توضیح داده و سپس، به این پرسش ها که نحوه طرح دعوای الزام به فک رهن چگونه است و این دعوا، به چه معنا می باشد؟ پاسخ دهیم. در یکی از سه حالت زیر، ملک، به رهن داده می شود و به تبع، ممکن است، دعوای فک رهن، مطرح گردد:
اولین مورد از موارد طرح دعوای فک رهن ملک، مواردی است که شخصی که به موجب قرارداد رهن، برای تضمین بازپرداخت یک دین یا دریافت یک وام، ملک خود را به رهن مرتهن، داده، در موعد مقرر، اقدام به بازپرداخت دین یا وام کند؛ در این صورت، مرتهن باید، مال در رهن را که به آن، عین مرهونه می گویند، آزاد نموده و تحویل راهن نماید یا به اصلاح حقوقی، با فک رهن، ملک را تحویل رهن دهنده کند؛ در غیر این صورت، نیاز به طرح دعوای الزام به فک رهن ملک، بر اساس نمونه دادخواست آن، می باشد. عقد رهن، در فصل هجدهم قانون مدنی و در ماده 771 آن، تعریف شده است. این ماده، در تعریف عقد رهن، مقرر می دارد: "رهن، عقدی است که به موجب آن، مدیون، مالی را برای وثیقه، به داین می دهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می گویند." همچنین، ماده 773 و 774 این قانون، در خصوص عین مرهونه یا مال مورد رهن، مقرر می دارند: "هر مالی که قابل نقل و انتقال قانونی نیست، نمی تواند مورد رهن واقع شود." و "مال مرهون، باید عین معین باشد و رهن دین و منفعت باطل است." بر اساس این مواد، قرارداد رهن، از جمله عقود معین در قانون مدنی می باشد که در آن، راهن، مالی را که به آن، عین مرهونه می گویند، به عنوان وثیقه و تضمین بازپرداخت دین، به مرتهن یا طلبکار که به آن، داین نیز می گویند، می دهد تا مرتهن، بتواند، در صورت عدم وفای راهن، به عهد خود، در راستای پرداخت دین، از مال مورد رهن، طلب خود را وصول نماید. این مال، باید عین معین، اعم از مال منقول یا غیر منقولی باشد که قابل نقل و انتقال است و از این حیث، منع قانونی ای ندارد.
دومین مورد از موارد طرح دعوای الزام به فک رهن، در مواردی است که در قرارداد مشارکت در ساخت، ملک، توسط سازنده، در رهن بانک قرار می گیرد و از رهن بانک، خارج نمی گردد. از آنجا که مالکین، برای تنظیم سند رسمی، لازم است تا گواهی توقیف و در رهن نبودن ملک را ارائه نمایند، بدون خارج کردن ملک از رهن، توسط سازنده، موفق به این عمل، نخواهند شد فلذا، دعوای الزام به فک رهن، از سوی مالک یا مالکین علیه سازنده مطرح می شود.
سومین مورد از مواردی که ملک، در رهن رفته و به تبع آن، ممکن است دعوای الزام به فک رهن، با ثبت دادخواست آن، مطرح گردد، مواردی است که در آن، شخصی، اقدام به فروش ملکی که در رهن بانک یا یک شخص دیگر هست می نماید و تعهد می دهد، تا تاریخی معین، ملک را از رهن، خارج کند؛ لکن، به تعهد خود عمل ننموده و بدین واسطه، خریدار، حق طرح دعوای الزام به فک رهن را پیدا کرده و با ثبت دادخواست آن، نسبت به این امر، اقدام می نماید. بنابراین، در پاسخ به این پرسش که دعوای الزام به فک رهن ملک چیست؟ باید گفت، دعوای الزام فک رهن ملک، عبارت است از، ثبت دادخواست این دعوا، توسط راهن یا مالکین، در قرارداد مشارکت یا خریدار ملک رهنی، از طریق دفاتر خدمات قضایی، جهت صدور حکم از سمت دادگاه، برای الزام خوانده، به فک رهن ملک.
شرایط طرح دعوای الزام به فک رهن ملک
برای اینکه راهن، بتواند، اقدام به طرح دعوای الزام به فک رهن ملک نماید، باید، از شرایط طرح این دعوا، برخوردار باشد، در غیر این صورت، دعوای وی، به نتیجه نخواهد رسید؛ لذا در این بخش از مقاله، قصد داریم، در خصوص شرایط طرح دعوای الزام به فک رهن ملک، در خصوص هر یک از سه حالتی که ملک در رهن رفته و از رهن، خارج نشده، صحبت کنیم که به شرح زیر است: شرایط طرح دعوای الزام به فک رهن ملک، در مواردی که مرتهن، از فک رهن، خودداری می کند:
- راهن، دین یا وامی که به جهت آن، اقدام به سپردن ملک، به عنوان وثیقه، نموده است را در موعد مقرر، به مرتهن، پرداخت نموده باشد.
- مرتهن، با وجود بازپرداخت دین، توسط راهن، از فک رهن ملک که عین مرهونه است، خودداری نماید.
- راهن، از اهلیت قانونی لازم، برای طرح دعوای الزام به فک رهن ملک که شامل عقل، بلوغ و رشید بودن است، برخوردار باشد.
- راهن، مدارک لازم جهت طرح دعوای الزام به فک رهن ملک را داشته باشد.
شرایط طرح دعوای الزام به فک رهن ملک، در مواردی که سازنده، در قرارداد مشارکت در ساخت، از فک رهن، خودداری می کند:
- سازنده، ملک را در رهن بانک داده باشد.
- سازنده، از خروج ملک در رهن بانک، امتناع کند.
- مالکین، قرارداد مشارکت در ساخت را داشته و مشروعیت جهت و معین بودن موضوع قرارداد، محرز باشد.
شرایط طرح دعوای الزام به فک رهن ملک، در مواردی که فروشنده، از فک رهن ملک، خودداری می کند:
- خریدار، از قرارداد خرید ملک رهنی از فروشنده، برخوردار بوده و قرارداد، دارای موضوع معین و مشروعیت جهت باشد.
- فروشنده، در موعد مقرر در قرارداد، نسبت به فک رهن ملک، اقدام نکند.
شایان ذکر است در تمامی سه حالت، مطرح کننده دعوای الزام به فک رهن، باید، از اهلیت قانونی لازم، برای طرح دعوا، بر خوردار باشد. پس از صحبت از شرایط طرح دعوای الزام به فک رهن ملک، در ادامه مقاله، قصد داریم، درباره مراحل و نحوه طرح این دعوا، صحبت کرده و بگوییم که متقاضی طرح دعوای الزام به فک رهن ملک، باید، چه مراحلی را طی نماید.
نحوه و مراحل طرح دعوای الزام به فک رهن ملک
پس از صحبت از شرایط دعوای الزام به فک رهن ملک، نوبت به توضیح در خصوص مراحل و نحوه طرح این دعوا می رسد. بر اساس قانون آیین دادرسی مدنی که تشریفات رسیدگی و طرح دعاوی حقوقی را پیش بینی و تعیین کرده است، نحوه طرح دعوای الزام به فک رهن ملک، به شرح زیر است:
- خواهان، اقدام به تنظیم دادخواست این دعوا، بر اساس نمونه دادخواست های موجود در خصوص دعوای الزام به فک رهن ملک نماید و دادخواست تنظیمی را بر روی یک سی دی ذخیره کند یا فایل ورد آن را در تلفن همراه خود، داشته باشد.
- پس از تنظیم دادخواست این دعوا، بر اساس نمونه دادخواست های موجود یا با کمک یک وکیل، جهت ثبت و ارسال آن، به دادگاه، به نزدیک ترین دفتر خدمات الکترونیک قضایی محل سکونت خود، مراجعه نماید.
- بعد از دریافت پیامک ابلاغیه مربوط به تاریخ و زمان تشکیل جلسه رسیدگی به دعوای الزام به فک رهن ملک، در موعد مقرر، در جلسه رسیدگی، حاضر شده و مدارک مثبت ادعای خود، مبنی بر استنکاف مرتهن از فک رهن ملک که مال مرهونه بوده، همچنین، مدارک مثبت بازپرداخت دین یا وام را به دادگاه، ارائه نماید.
مدارک لازم برای طرح دعوای الزام به فک رهن ملک
طرح هر دعوایی، نیاز به ارائه مدارک لازم، در خصوص آن دعوا را داشته و طرح دعوای الزام به فک رهن ملک نیز از این موضوع، مستثنی نیست و خواهان دعوا، باید، برای طرح آن و رسیدن به نتیجه مطلوب، از مدارک لازم این امر، برخوردار باشد که این مدارک، عبارتند از:
- مدارک عمومی لازم، برای طرح دعوای الزام به فک رهن ملک
- دادخواست تنظیم شده در خصوص دعوا.
- نام کاربری و رمز عبور سامانه ثنا.
مدارک اختصاصی لازم، برای طرح دعوای الزام به فک رهن ملک، در مواردی که مرتهن، از فک رهن، خودداری می کند:
- مدارک مثبت مالکیت ملک که عین مرهونه بوده و مرتهن، از فک رهن آن، خودداری می نماید.
- مدارک مثبت بازپرداخت دین یا وامی که ملک، به جهت تضمین پرداخت آن، به رهن مرتهن داده شده است.
- قرارداد رهن.
مدارک اختصاصی لازم، برای طرح دعوای الزام به فک رهن ملک، در مواردی که فروشنده، از فک رهن، خودداری می کند:
- قرارداد فروش ملک که حاوی تعهد فروشنده برای فک رهن تا تاریخ معین بوده.
- در صورت تعهد به فک رهن، ضمن تعهد نامه جداگانه از قرارداد، تعهدنامه.
مدارک اختصاصی لازم، برای طرح دعوای الزام به فک رهن ملک، در مواردی که در قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده از فک رهن، خودداری می کند:
- سند مالکیت خواهان.
از جمله سوالات مهم در خصوص عقد رهن، جایز یا لازم بودن این عقد است، خصوصا، در زمانی که راهن، قصد برهم زدن یک طرفه آن را جهت فک رهن، دارد.
هزینه دعوای الزام به فک رهن ملک
همان طور که طرح دعوای الزام به فک رهن ملک، نیازمند داشتن مدارک مورد نیاز این امر است، نیازمند پرداخت هزینه های لازم طرح آن نیز می باشد که این هزینه ها، شامل هزینه برگ دادخواست، هزینه دادرسی و هزینه خدمات ثبت و ارسال دادخواست الزام به فک رهن ملک، به دادگاه صالح، می باشند. در زیر، هزینه دعوای الزام به فک رهن ملک را بر اساس هزینه دادرسی و تعرفه های خدمات قضایی سال 1401، خواهیم گفت: مبلغ دو هزار تومان، بابت هزینه مربوط به هر برگ دادخواست. 2/5 درصد ارزش منطقه ای ملک، در مرحله بدوی، در صورتی که ارزش منطقه ای ملک، تا 20 میلیون تومان باشد و 3/5 درصد ارزش منطقه ای ملک، در مرحله بدوی، در مواردی که این ارزش، بیش از 20 میلیون تومان، تعیین گردد. مبلغی در حدود 50 تا 100 هزار تومان نیز توسط دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، بابت هزینه انجام خدمات ثبت دادخواست و ارسال آن به دادگاه صالح رسیدگی کننده به این دعوا که در ادامه، در خصوص آن، توضیح خواهیم داد، از خواهان که ثبت کننده دادخواست است، اخذ می شود.
دادگاه صالح برای دعوای الزام به فک رهن ملک
از پرسش های رایجی که در خصوص دعوای الزام به فک رهن ملک، مطرح می گردد، این است که دادگاه صالح به رسیدگی به دعوای الزام به فک رهن ملک، کدام دادگاه است؟ که برای پاسخ به آن، باید، به قانون آیین دادرسی مدنی، ماده 12 این قانون، مراجعه کرد. قانون آیین دادرسی مدنی، در ماده 12 خود، مقرر می دارد: "دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت ازحق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن، در دادگاهی اقامه می شود که مال غیرمنقول، در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده، در آن حوزه، مقیم نباشد." بر اساس این ماده، باید گفت، با توجه به اینکه ملک، یک مال غیر منقول است، یعنی، قابلیت نقل و انتقال و جابه جایی، از محلی به محل دیگر را ندارد و با توجه به اینکه دعوای الزام فک رهن ملک، در خصوص حقوق مربوط به مال غیر منقول (ملک) است، دادگاه صالح رسیدگی کننده به دعوای الزام به فک رهن ملک، دادگاه محل وقوع ملک می باشد.
نکات مهم درباره دعوی الزام به فک رهن
چنانچه در یک معامله فروشنده یا سازنده متعهد به دعوی الزام به فک رهن سند ملک در موعد مقرر شود و به تعهد خود عمل نکند محکوم له می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند. در تنظیم دادخواست باید حتما عنوان الزام به فک رهن صراحتا عنوان شود و از معادل آن استفاده نشود. تا زمانی که سند ملک در رهن است، نمی توان فروشنده را مجبور به تنظیم سند رسمی کرد و علیه او دادخواست تنظیم کرد. اگر شخصی به اصل بودن سند رهنی ملک مطمئن نبود و برای این موضوع بخواهد طرح شکایت می کند، ابتدا لازم است که دادخواستی تنظیم کند و ابطال سند رهنی را خواستار شود. چنانچه شخصی قبل از اینکه دعوا فک رهن مطرح شود، بدهی مرتهن را بدون اجازه او پرداخت کند، امکان اینکه به مدیون مراجعه کرد و دریافت مبلغ پرداختی را از او خواست وجود ندارد. در تنظیم دادخواست می توان همزمان با ارائه دادخواست پایان کار و صورت مجلس تفکیکی را اخذ کرد. در طرح دعوی تنظیم سند رسمی به خاطر مرهونه بودن ملک صرفا باعث تعهد فروشنده برای تنظیم سند رسمی نمی شود. در دعوی الزام به فک رهن اگر بانک مرتهن طرف دعوا قرار نگیرد، خدشه ای به حقوق مرتهن و طرح دعوا وارد نمی شود و فک رهن امکان دارد. در عقد قرارداد رهن مالکیت ملک از ید مالک خارج نمی شود. بنابراین معامله آن ملک قانونی و معتبر است، البته با تنفیذ مرتهن ممکن است. چنانچه خریدار ملک مرهونه را به شرط فک رهن مبیع قبول کند، این توافق منافاتی با حقوق مرتهن ندارد. اگر خریدار متعهد به فک رهن ملک مبیع شود، تا قبل از فک رهن و انجام تعهد نمی تواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی نماید.
نمونه دادخواست دعوای الزام به فک رهن ملک
با توجه به اینکه نحوه طرح دعوای الزام به فک رهن ملک، با ثبت دادخواست این دعوا، از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، می باشد، در این قسمت از محتوا، قصد داریم، متن یک نمونه دادخواست دعوای الزام به فک رهن ملک را ارائه کرده ایم متن نمونه دادخواست دعوای الزام به فک رهن ملک، به شرح زیر است:
- خواهان: مشخصات هویتی راهن- آدرس و شماره تماس او
- خوانده: مشخصات هویتی مرتهن - آدرس و شماره تماس او
- موضوع خواسته: صدور حکم الزام مرتهن به فک رهن ملک
- دلایل و منضمات: مدارک مثبت مالکیت ملک – مدارک مثبت بازپرداخت دین و سایر دلایل و منضمات
شرح ستون خواسته:
ریاست محترم دادگاه.....
با سلام و احترام
اینجانب.......... فرزند................ به کد ملی................... در مورخ ..../...../...... به موجب یک قرارداد رهن.........، به جهت تضمین بازپرداخت دین خود، به مبلغ دو میلیارد تومان، به خوانده محترم، ملک خویش، به آدرس................... ، با پلاک اصلی...... و فرعی ....... را به عنوان وثیقه، به رهن ایشان داده و در موعد مقرر، یعنی، تاریخ ...../...../..../ تمامی دین خود، به خوانده محترم را پرداخت نمودم که مدارک مثبت آن، به پیوست، ارائه شده است.
اما، علی رغم بازپرداخت دین، توسط اینجانب، خوانده محترم، از فک رهن ملک، خودداری کرده و بدین ترتیب، موجبات ضرر و زیان به بنده را فراهم آورده اند. لذا به موجب این دادخواست، از آن مرجع محترم، تقاضای رسیدگی و صدور حکم شایسته، به شرح ستون خواسته، مورد استدعا است.
امیدوارم از محتوای مسائل حقوقی نهایت استفاده را برده باشید و برای کسانی که دچار مشکل حقوقی هستند، میتوانید ارسال نمایید. همچنین برای مشاهده ی مطالب پر محتوای دیگر میتوانید به بخش آموزش ساعدنیوز مراجعه نمایید. از همراهی شما بسیار سپاسگزارم .
دعوای الزام به تمکین و شرایط آن
