دلالی چیست؟
دلالی بدین معنی است که شخصی در مقابل اجرت واسطه انجام معاملاتی گردد یا برای شخصی به نام آمر که قصد انعقاد معاملاتی را دارد، طرف معامله پیدا نماید. به چنین شخصی مطابق ماده 335 قانون تجارت، دلال گفته می شود؛ ماده 7 قانون راجع به دلالان، سه نوع دلالی را پیش بینی کرده است:
- دلالی برای معاملات ملکی
- دلالی برای معاملات تجاری
- دلالی برای خواروبار و سایر امور شهری؛ که از جمله کاربردی ترین ،اقسام دلالی می توان به دلالی معاملات خودرو(نمایشگاههای عمومی ) و دلالی معاملات بورسی (شرکتهای کارگزاری بورس ) اشاره نمود.
شرایط دلال
- باید با صداقت، طرفین معامله را از جزئیات معامله آگاه سازد هر چند معامله را براى یکى از طرفین انجام داده باشد.
- در مقابل هر یک از طرفین مسؤول تقلب و تقصیر خود مى باشد. (ماده ۳۴۳ قانون تجارت)
- مسئول کلیه اموال و اجناس و اسنادى است که در ضمن معاملات به او داده شده است و در صورت معیوب یا تلف نمودن آنها باید ثابت نماید که ضایع شدن یا تلف اشیاء مربوط به عمل او نبوده است.
- دلال ضامن اعتبار اشخاصى که براى آنها دلالى مى نماید نیست، مگر اینکه ظرفین معامله یا یکى از آنها به اعتبار شخص دلال معامله نموده باشد که در این صورت دلال ضامن است.
- هرگاه دلال در نفس و اصل معامله شریک بوده و یا نفعى داشته باشد باید به طرفى که از این امر و موضوع بى خبر است. اطلاع دهد و او را آگاه سازد وگرنه مسؤول خسارت وارده خواهد بود به علاوه به جزاى نقدى از پانصد ریال تا سه هزار ریال محکوم خواهد شد. (ماده ۳۴۶ قانون تجارت)
- در صورتى که دلال در معامله شریک و سهیم باشد با آمر یعنى کسى که به دستور او دلالى مى نماید متضامناً مسؤول اجراء تعهد خواهد بود.
شرایط و ماهیت دلالی در قانون تجارت
به موجب بند 3 ماده 2 قانون تجارت: هر قسم عملیات دلالی یا حق العمل کاری (کمیسیون ) و یا عاملی و همچنین تصدی به هر نوع تاسیساتی که برای انجام بعضی امور ایجاد می شود از قبیل تسهیل معاملات ملکی یا پیدا کردن خدمه یا تهیه ورسانیدن ملزومات و غیره؛ یک حرفه تجاری تلقی شده، و باید از مقررات مربوط به تاجران پیروی کنند. حتی اگر معامله ای که دلال واسطه آن می شود، تجاری نباشد.
لزوم داشتن پروانه ،جهت دلالی
بنابر ماده 1 و 11 قانون راجع به دلالان مصوب ۱۳۱۷ شمسی، تصدی به هر نوع دلالی منوط به داشتن پروانه است. با توجه به لفظ تصدی در ماده مزبور مشخص می شود که انجام موردی دلالی بدون آنکه صدق تصدی نماید، نیاز به داشتن پروانه ندارد. بنابر ماده 9 قانون راجع به دلالان هرکس بدون اخذ پروانه به شغل دلالی مشغول گردد به حبس تادیبی از شش ماه تا دوسال محکوم خواهد خواهد شد. اما این امر موجب بطلان معاملات صورت گرفته توسط دلال نمی شود. مرجع صدور پروانه دلالی معاملات بازرگانی، وزارت امور اقتصاد و دارایی و مرجع صدور پروانه دلالی معاملات ملکی نیز اداره کل ثبت اسناد و املاک است.
چند مورد از اختیارات و تکالیف دلال
- جواز دلالی در رشته های مختلف: این شخص می تواند در رشته های مختلف دلالی نماید و شخصا نیز در آن رشته ها تجارت نماید.
- جواز دلالی برای آمرین مختلف: این شخص می تواند در زمان واحد برای چند آمر در یک رشته یا رشته های مختلف دلالی کند ولی در این صورت باید آمرین را از این موضوع و امور دیگری که ممکن است موجب تغییر رای آنها شود مطلع نماید.
- تکلیف مطلع نمودن طرفین از جزئیات معامله: این شخص باید در نهایت صحت و از روی صداقت طرفین معامله را از جزئیات معامله مطلع نماید، حتی اگر دلالی را فقط برای یکی از طرفین انجام دهد.
- مسئولیت مدنی بابت تقصیرها: این شخص در مقابل هر یک از طرفین مسئول تقلب و تقصیرات خود است.
- منع از اجراء تعهدات طرف معامله: این شخص نمی تواند بجای یکی از طرفین معامله وجهی دریافت کند، وجهی بپردازد و یا آن که تعهدات آنها را عهده دار شود، مگر این که از قبل اجازه این کار را داشته باشد.
- مسئولیت نسبت به اشیاء و اسناد: چنانچه اسناد و مدارک و اشیایی که برای معامله در اختیار شخص مذکور قرار گرفته است، تلف یا مفقود شود، دلال مسئول خواهد بود. مگر اینکه ثابت کند مرتکب تقصیری نشده است.
- دلالی معامله از روی نمونه: در مواردی که فروش از روی نمونه باشد این شخص باید نمونه مال التجاره را تا زمان اتمام معامله نگاه دارد، مگر این که طرفین معامله او را از این موضوع معاف کرده باشند.
اجرت دلال
ماده ۳۴۸ قانون تجارت مقرر می دارد: دلال نمی تواند حق دلالی را مطالبه کند مگر در صورتیکه معامله به راهنمایی یا وساطت او تمام شده باشد و ماده ۳۵۰ همان قانون بیان می کند: هر گاه معامله مشروط به شرط تعلیقی باشد، دلال پس از حصول شرط مستحق اجرت خواهد بود. باعنایت به اینکه معاملات املاکی که دارای سابقه ثبتی هستند با تنظیم سند رسمی در دفترخانه بطور کامل منعقد و محقق می گردند، بنطر میرسد تا تنظیم سند رسمی دلال حق مطالبه اجرت را ندارد. مع الوصف این امر مانع از توافق طرفین نمی باشد با این توصیح که مشاور املاک اعلام نماید که پس از تنظیم مبایعه مثلا ۷۰% از حق الزحمه خود یا بیشتر و یا کمتر از آنرا دریافت می نمایم و این امر مورد قبول طرفین معامله نیز قرار گیرد ولیکن در زمان بروز اختلاف و طرح دعوی مقام رسیدگی کننده با توجه به جمیع جوانب و بررسی دلایل ابرازی و قانون یاد شده رفع اختلاف خواهند نمود. ماده ۳۴۹ مقرر داشته است: اگر دلال بر خلاف وظیفه خود نسبت به کسی که به او مأموریت داده نفع طرف دیگر معامله اقدام نماید و یا بر خلاف عرف تجارتی محل از طرف مزبور وجهی دریافت یا وعده وجهی را قبول کند، مستحق اجرت و مخارجی که کرده نخواهد بود و بعلاوه محکوم به مجازات مقرر برای خیانت در امانت خواهد شد. ماده ۳۵۱ بیان می دارد: اگر شرط شده باشد مخارجی که دلال میکند به او داده شود دلال مستحق اخذ مخارج خواهد بود ولو آنکه معامله سر نگیرد. همین ترتیب در موردی نیز جاری است که عرف تجارتی محل به پرداخت مخارجی که دلال کرده حکم کند. ماده ۳۵۲ مقرر داشته: در صورتیکه معامله به رضایت طرفین یابه واسطه یکی از اختیارات قانونی فسخ بشود حق مطالبه دلالی سلب نمی شود مشروط بر اینکه فسخ معامله مستند به دلال نباشد. ولیکن اگر به لحاظ تخلف متصدی املاک اختلافاتی بین طرفین معامله ایجاد شد و سرانجام طرفین تصمیم به اقاله یا فسخ معامله گرفتند در این صورت مشاور املاک مستحق دریافت اجرت نبوده و در صورت اثبات تخلف، مسئول خبران خسارات وارد نیز می باشد.
ماده ۳۵۳ قانون تجارت مقرر داشته: دلالی معاملات ممنوعه اجرت ندارد و سرانجام ماده ۳۵۴ همان قانون بیان داشته که: حق الزحمه دلال به عهده طرفی است که او را مأمور انجام معامله نموده مگر اینکه قرار داد مخصوصی غیر این ترتیب مقرر بدارد.
لازم به ذکر است ماده ۲۵ دستور العمل اجرایی نحوه صدور پروانه تخصصی …. مقرر داشته است: حق الزحمه مشاور مطابق با تعرفه ای خواهد بود که طبق ماده ۵۱ قانون نظام صنفی توسط کمیسیون نظارت شهرستان ها تعیین و توسط اتحادیه ابلاغ می شود.
تبصره: مشاور غیر از حق الزحمه مقرر حق دریافت هیچ گونه مالی اعم از وجه نقدی یا غیر نقدی ندارد، تخلف از این امر پیگیرد قانونی دارد.
در همین رابطه ماده ۵۷ قانون نظام صنفی بیان می دارد: گران فروشی عبارت است از عرضه یا فروش کالا یا ارائه خدمات به بهایی بیش از نرخ های تعیین شده بوسیله مراجع قانونی ذیربط… جریمه آن عنایت به دفعات تکرار در طول هر سال … جبران خسارات وارد شده به خریدار، جریمه نقدی … نصب پارچه به مدت ۱۰ روز و تعطیل محل کسب به مدّت ۳ ماه خواهد بود.
موارد انقضای مدت دلالی
با توجه به اینکه قانونگذار دلالی را تابع مقررات مربوط به وکالت دانسته است، بنابراین به دلیل جایز بودن آن، هر یک از طرفین می توانند آن را در هر زمان فسخ کنند. گذشته از این، قرارداد مزبور در سایر موارد پیش بینی شده در ماده ۶۷۸ قانون مدنی نیز خود به خود فسخ می شود. بنابراین در قراردادهای دلالی معمولی بحث پیرامون موارد فسخ، فایده عملی نخواهد داشت اما از آنجایی که در سطح تجارت خارجی قراردادهای دلالی معمولاً از نوع قراردادهای دلالی انحصاری بوده و مؤسسات دلالی به وجه ملزمی برای مدتی معین یا تا پایان انجام معامله مانع فسخ یک جانبه قرارداد توسط آمران خود می شوند، بحث پیرامون موارد فسخ و انقضای مدت قرارداد دلالی، اختصاص به قراردادهای دلالی مدت دار خواهد داشت و موارد مزبور عبارتند از:
- در صورتی که مدت قرارداد تمام شده باشد: بدیهی است در صورتی که قرارداد فاقد مدت بوده اما مقید به پایان انجام معامله باشد و دلال ظرف «مهلت معقولی» نتوانسته باشد مقدمات انجام معامله مزبور را فراهم کند، قرارداد دلالی فسخ شده تلقی می شود.
- در صورتی که آمر، شخصاً اقدام به انجام معامله نسبت به موضوع قرارداد دلالی کرده باشد: تنظیم قرارداد دلالی انحصاری با یک مؤسسه دلالی مانع از انجام معامله توسط شخص آمر نخواهد بود، بنابراین همان گونه که در عقد وکالت نیز علی رغم آنکه موکل به وجه ملزمی، از عزل وکیل منع شده باشد، می تواند معامله موضوع وکالت را شخصاً انجام دهد، در قرارداد دلالی نیز، انجام معامله توسط شخص آمر، موجب انفساخ قرارداد می شود.
- چنانچه در مورد معامله تغییر شرایطی به وجود آید که امکان انجام معامله متعذر شود.
- در صورت تخلف دلال از مسئولیت ها و وظایفی که طبق قرارداد یا به موجب مقررات قانونی مربوط به دلالی متعهد به انجام آنها بوده است: رعایت امانت و صداقت نسبت به آمر، جوهره قرارداد دلالی است. بنابراین با ثبوت تخلف دلال از اصولی که عرف و قانون آن را به عنوان شرایط مبنی علیهم در قرارداد دلالی می داند، نه تنها آمر می تواند خسارات وارده به خود را از اقدامات غیرقانونی دلال مطالبه کند، بلکه قرارداد دلالی نیز به دلیل انتفاء (منتفی شدن) جوهره اصلی آن، پایان می پذیرد.
