دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک چیست؟

با توجه به اینکه افراد، به موجب حق مالکیت، امکان هرگونه دخل و تصرفی را که بخواهند، در اموال منقول و غیر منقول خود، داشته، البته، تا جایی که منافات با حقوق دیگران و شرع و قانون نداشته باشد؛ داشتن سند مثبت این حق مالکیت، یکی از مهم ترین دغدغه های مالک هر مالی است. به همین سبب، به ویژه پس از خرید اموال غیر منقولی نظیر ملک، افراد، به دنبال داشتن سندی هستند که مالکیت آن ها را بر ملک، نشان دهد و با توجه به رسمیت و اعتبار سند رسمی در محاکم، داشتن این نوع از سند، مهم ترین دغدغه، بعد از خرید ملک است و نظر به استکاف برخی از فروشندگان از انتقال سند ملک تازه خریداری شده به خریدار جدید، از شایع ترین دعاوی محاکم حقوقی، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک است که صرفا، در صورت مطرح کردن درست آن، خواهان را به نتیجه خواهد رساند و از همین رو، ضروری است از نحوه طرح آن، مطلع بود.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

اسناد، در قانون مدنی، به دو دسته اسناد عادی و اسناد رسمی، تقسیم می گردند؛ سند رسمی، به سندی گفته می شود که بر خلاف سند عادی که توسط اشخاص و به صورت دست نویس، تهیه می گردد، در یکی از ادارات دولتی یا دفاتر اسناد رسمی و توسط شخصی که مامور صلاحیت دار این امر بوده، تنظیم گردیده است. با توجه به اعتبار سند رسمی و الزام قانون گذار، در قانون ثبت اسناد و املاک، به اخذ سند رسمی، در برخی موارد، اغلب افراد، هنگامی که به موجب قرارداد عادی پیش فروش ساختمان و آپارتمان یا به موجب یک بیع نامه عادی، اقدام به خرید ملک دارای سند رسمی، از دیگری می نمایند، در پی انتقال سند رسمی، از جانب فروشنده، به خود، می باشند و به طور معمول، این امر را به عنوان شرط ضمن عقد، درج می نمایند؛ مبنی بر اینکه، در موعدی مقرر، طرفین، در دفترخانه، حاضر شده و فروشنده، سند را به نام خریدار جدید، انتقال دهد اما گاهی، علی رغم وجود تعهد، فروشنده، بر حضور در دفترخانه و انتقال سند، به نام خریدار، او، از حضور در دفترخانه، امتناع کرده و بدین ترتیب، خریدار، موفق به انتقال سند رسمی، به نام خود، نمی شود و در این موارد است که مساله طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، مطرح می گردد. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، امکانی است که توسط قانون گذار، مورد پیش بینی قرار گرفته و به موجب آن، خریدار، می تواند، در مواردی که فروشنده، از انتقال سند رسمی، به نام او، خودداری می کند، با ثبت دادخواست و بر اساس نحوه طرح این دعوا، اقدام به طرح دعوای حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی نموده و از دادگاه، الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی بخواهد که در ادامه، در خصوص شرایط و نحوه طرح این دعوا، توضیح خواهیم داد.

شرایط طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

برای امکان پذیر بودن طرح هر دعوا و رسیدن به نتیجه مطلوب، باید، شرایط عمومی و اختصاصی طرح آن دعوا، وجود داشته باشد؛ و دعاوی نظیر الزام به تنظیم سند تفکیکی و سند رسمی نیز، از این امر، مستثنی نیستند؛ لذا، پس از توضیح در خصوص این امر که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست، در این بخش از مقاله، قصد داریم، در خصوص شرایط عمومی و اختصاصی طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک صحبت کنیم که به شرح زیر، می باشد:

• خواهان، ذی نفع بوده
• خواهان از مدارک لازم، نظیر حساب کاربری سامانه ثنا و دادخواست است، برخوردار باشد.
• خواهان، از اهلیت قانونی لازم برای طرح دعوا که شامل رشید بودن، عقل و بلوغ است، برخوردار باشد و بتواند، هزینه های لازم برای طرح این دعوا را بپردازد.

شرایط اختصاصی طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

• خواهان، از یک مدرک که مثبت یک ارتباط قراردادی، میان او و فروشنده یا مالک است، برخوردار باشد.
• فروشنده، از مالکیت قانونی ملک، برخوردار باشد و ملک غیر را به موجب یک مبایعه نامه عادی، نفروخته باشد.
• ملک، در رهن یا در توقیف نباشد و پیش از این نیز دارای سند رسمی باشد.
• فروشنده، علی رغم تعهد، در موعد مقرر، از حضور در دفترخانه، امتناع نموده و خریدار، برگه عدم حضور او در دفترخانه را داشته باشد.
• خریدار، مابقی ثمن معامله که پرداخت آن را مشروط بر انتقال سند و پرداخت در محضر نموده اند را آماده کرده باشد و توان پرداخت و تسلیم آن را به مالک، داشته باشد.
• در مورد املاک نوساز، گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی اخذ شده یا همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، دعوای الزام به اخذ گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی نیز اقامه شود.

نحوه و مراحل طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، ضروری است تا خواهان، این امر را بر اساس نحوه و مراحل قانونی آن، انجام دهد تا دادخواست او، به دادگاه صالح، ارسال گردد و حکم مقتضی، در خصوص دعوای وی، توسط قاضی رسیدگی کننده به پرونده، صادر شود. از این رو، در این بخش، قصد داریم در خصوص مراحل و نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، صحبت کنیم که مطابق شرح زیر است:

• تنظیم دادخواست دعوا که می تواند، با کمک نمونه دادخواست های موجود، در این زمینه یا با کمک یک متخصص حقوقی و وکیل، انجام شود، اولین مرحله از مراحل نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک است.
• صورت مجلس تفکیکی آپارتمان، یکی از مهم ترین مدارک لازم، برای انتقال و تنظیم سند رسمی است که توسط مالک و با ارائه گواهی پایان کار ساختمان، قابل اخذ است و در صورت عدم اخذ آن، خواهان باید، در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، الزام مالک را به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی را نیز خواستار شود.
• تشکیل حساب کاربری سامانه ثنا، در صورت عدم برخورداری از آن، جهت ارسال و ثبت دادخواست و اطلاع از وقت جلسات رسیدگی، دومین مرحله از مراحل نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک بوده که این امر، با مراجعه حضوری به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و یا مراجعه به آدرس اینترنتی sana.adliran.ir میسر است.
• مراجعه به نزدیک ترین دفاتر خدمات الکترونیک قضایی محل سکونت، تحویل دادخواست تنظیم شده و ثبت و ارسال آن به دادگاه، از طریق این دفاتر، آخرین گام از مراحل نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک می باشد.

مدارک لازم برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

طرح هر گونه دعوای حقوقی یا کیفری، نیازمند برخورداری از مدارک لازم، جهت طرح آن دعوا و اثبات ادعا، به دادگاه می باشد و طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز، از این امر، مستثنی نیست. مدارک لازم، برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، به شرح زیر می باشند:

• دادخواست تنظیم شده بر اساس نمونه دادخواست های موجود.
• نام کاربری و رمز عبور حساب کاربری سامانه ثنا.
• پایان کار ساختمان، نیز از مهم ترین مدارک لازم، برای انتقال و تنظیم سند رسمی است و سازندگان، باید، اقدام به اخذ آن، نموده و مالک یا متعهد به انتقال سند رسمی، باید آن را، هنگام حضور در دفترخانه، جهت انتقال سند، به همراه داشته باشد.
• مدارک مثبت ذی نفع بودن یا مالکیت، برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، مانند قرارداد فروش ملک.
• گواهی عدم حضور متعهد به انتقال سند رسمی یا مالک، در دفترخانه.

هزینه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

از سوالات رایج در خصوص مراحل و نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، این است که در مرحله ثبت دادخواست و در مرحله رسیدگی به دعوا، چه میزان، هزینه، باید، پرداخت گردد و به عبارتی، هزینه های لازم، برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، چقدر است؟ در خصوص هزینه های قابل پرداخت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، باید گفت، این هزینه ها، به دو دسته هزینه دادرسی و هزینه تعرفه خدماتی که دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، برای ثبت و ارسال دادخواست، انجام می دهند، تقسیم می شود. هزینه دادرسی، شامل هزینه برگ های دادخواست و هزینه رسیدگی بوده که برای هر برگ دادخواست، مبلغ 2 هزار تومان و برای هزینه دادرسی، با توجه به مالی بودن دعوا، در صورتی که ارزش منطقه ای ملک، تا 20 میلیون تومان باشد، 2/5 درصد بهای ارزش منطقه ای ملک و در بیش از 20 میلیون تومان، 3/5 درصد ارزش منطقه ای ملک خواهد بود. هزینه خدمات ارائه شده توسط دفاتر خدمات الکترونیک قضایی نیز، مبلغی در حدود 50 تا 100 هزار تومان، می باشد که بابت ثبت و ارسال دادخواست به دادگاه صالح، اخذ می گردد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک منقول است یا غیر منقول

مقصود از این پرسش که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، منقول است یا غیر منقول، این می باشد که آیا، این دعوا، به تبع غیر منقول بودن ملک، دعوای راجع به مال غیر منقول، محسوب شده و دادگاه صالح به رسیدگی به آن، دادگاه محل وقوع مال است یا دعوای راجع به مال منقول، محسوب شده و دادگاه صالح آن، دادگاه محل اقامت خوانده می باشد؟ ماده 18 قانون مدنی و ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، به ترتیب، مقرر می دارند: "... دعاوی راجعه به اموال غیر منقوله، از قبیل تقاضای خلع ید و امثال آن، تابع اموال غیر منقول است." و "دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن، در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزه آن واقع است، اگر چه خوانده در آن حوزه، مقیم نباشد." بر اساس این دو ماده، در پاسخ به این پرسش که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، منقول است یا غیر منقول؟ باید گفت، این دعوا، یک دعوای غیر منقول محسوب می شود و همانطور که در قسمت بعد، خواهیم گفت، دادگاه صالح به رسیدگی به آن، دادگاه محل وقوع ملک، خواهد بود.

دادگاه صالح برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

در قسمت های قبل، در این خصوص که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، منقول است یا غیر منقول، توضیح دادیم و گفتیم که این دعوا، یک دعوای غیر منقول، محسوب می گردد. در این بخش، قصد داریم، درباره دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعوا، صحبت کنیم. قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه صالح در خصوص دعاوی منقول و غیر منقول را مشخص کرده و بسته به موضوع دعوا، محل وقوع مال یا محل اقامت خوانده دعوا را صالح به رسیدگی به دعوای مطروحه و صدور حکم در خصوص آن، می داند. در پاسخ به این پرسش که دادگاه صالح برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک کدام دادگاه است؟ باید گفت، با توجه به اینکه ملک، مالی غیر منقول است و دادگاه صالح برای رسیدگی به دعاوی مربوط به مال غیر منقول، دادگاه محل وقوع مال می باشد، دادگاه صالح به رسیدگی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک نیز دادگاه محل وقوع ملک، خواهد بود.

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک

از آنجا که طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، نیازمند ثبت دادخواست این امر می باشد، در این بخش، قصد داریم، متن یک نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک را در اختیار خوانندگان محترم، قرار دهیم. متن نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک، به شرح زیر می باشد:

• اطلاعات خواهان : . . . ( مشخصات خریدار )
• اطلاعات خوانده یا خواندگان : . . . ( مشخصات فروشنده/ مشخصات مالک اصلی ملک که دارای سند رسمی است )
• خواسته یا موضوع و بهای آن : ( الزام به تنظیم سند رسمی ملک)
• دلایل و منضمات دادخواست : مبایعه نامه خرید ملک- اظهارنامه، برگه عدم حضور در دفترخانه

شرح دادخواست :

سلام علیکم. با احترام به استحضار می رساند :

اینجانب، به موجب مبایعه نامه ای که به پیوست، ضمیمه می گردد، در مورخ .../..../....، اقدام به خرید یک دستگاه، آپارتمان، به آدرس.................... با پلاک فرعی ..... و اصلی ........ از خوانده محترم نموده و در شرط ضمن عقد قرارداد، همچنین، به موجب یک سند بیع و تعهد به انتقال رسمی، توافق نمودیم که ایشان، در تاریخ .../..../.... در دفترخانه شماره...... به آدرس............ حاضر شده و در ازای دریافت مابقی ثمن معامله، از قرار ............ تومان، اقدام به انتقال سند رسمی ملک، به نام بنده نمایند.

لکن، علی رغم وجود سند بیع و تعهد به انتقال فی مابین، با وجود ارسال اظهارنامه، از جانب بنده به ایشان، مبنی بر آماده بودن مابقی ثمن معامله و با وجود گذشت تاریخ مورد توافق فی مابین، ایشان، تا کنون، نسبت به انتقال سند رسمی، به نام اینجانب، اقدام ننموده و در موعد مقرر نیز، در دفترخانه، حاضر نگشته اند و گواهی عدم حضور ایشان نیز موجود است که به پیوست، ضمیمه می گردد. لذا، با توجه به ذی نفع و ذی حق بودن بنده و بر اساس مدارک موجود مثبت ادعای این جانب، از آن، مرجع محترم، تقاضای صدور حکم بر الزام خوانده محترم، به تنظیم سند رسمی ملک موصوف، مورد استدعا است.

بنابراین دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، یعنی، خریدار جدید، الزام فروشنده و متعهد را نسبت به انتقال سند، با ثبت دادخواست این موضوع، از دادگاه صالح که دادگاه محل وقوع ملک است، بخواهد. شرایط و نحوه طرح این دعوا، بدین صورت است که دعوا، باید با ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضایی، علیه فروشندگان سابق و شخصی که دارای سند رسمی است، اقامه گردد. امیدوارم از محتوای مسائل حقوقی نهایت استفاده را برده باشید و برای کسانی که دچار مشکل حقوقی هستند، میتوانید ارسال نمایید. همچنین برای مشاهده ی مطالب پر محتوای دیگر میتوانید به بخش آموزش ساعدنیوز مراجعه نمایید. از همراهی شما بسیار سپاسگزارم .

حکم تخلیه فوری ملک چیست؟