حکم تخلیه فوری ملک چیست؟

پس از انعقاد عقد اجاره، همچون سایر عقود، تعهدات خاصی بر عهده طرفین عقد، یعنی موجر و مستاجر قرار گرفته که باید به این تعهدات پایبند باشند. یکی از این تعهدات، این تکلیف است که مستاجر باید پس از پایان یافتن مدت اجاره، برای تخلیه ملک استیجاری و تحویل آن به موجر اقدام نماید. با این وجود، گاهی برخی از مستاجرین، از انجام این تکلیف قراردادی و قانونی خود، امتناع کرده و موجر را وادار می کنند تا از طریق مراجعه به مراجع قضایی، ملک را تخلیه نماید. این تخلیه، در صورتی که دارای شرایط مقرر در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 باشد، به صورت فوری انجام گرفته و نحوه دریافت حکم آن نیز متفاوت از احکام سایر دعاوی می باشد. لذا، در این محتوا، پس از بررسی شرایط، نحوه دریافت، آثار، مدت زمان لازم و سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه فوری مستاجر، نمونه حکم شورای حل اختلاف برای تخلیه را ارائه کرده و در خصوص اجرای این حکم توسط کلانتری و فرق حکم با دستور تخلیه، توضیح خواهیم داد.

تعریف حکم تخلیه

تخلیه ملک درواقع حقی است که قانون برای مالکان در نظر گرفته که به موجب آن بتوانند جلوی مستأجر متخلف را بگیرند. تخلیه فوری حکمی است که موجر توسط ارائه دادخواست به شورای حل اختلاف دریافت می کند. برای اخذ دستور حکم تخلیه فوری شرایطی در نظر گرفته شده است، این حکم برای آن دسته از قراردادهای اجاره غیررسمی که در دفترخانه های اسناد رسمی تنظیم نشده اند و توسط موجر و مستأجر تنها بر روی یک برگه کاغذ نوشته شده باشند، در صورتی قابل اجراست که حتماً دارای امضای دو نفر شاهد باشد. در شرایط دیگری که مدت اجاره منقضی شده باشد و مستأجر برخلاف تذکراتی که به وی داده شده ملک را تخلیه نکند، مستأجر از پرداخت بیش از سه ماه مبلغ اجاره امتناع کرده باشد، در صورت شرط عدم انتقال به غیر ملک را اجاره داده باشد و یا محل مورد اجاره را مورداستفاده (غیر مشروع) کرده باشد؛ موجر می تواند درخواست تخلیه فوری به شورای حل اختلاف محله خود بدهد.

شرایط گرفتن حکم تخلیه فوری

برای اینکه هر دعوایی، در سیستم قضایی، قابلیت طرح داشته و در صورت طرح، حکم بر خواسته خواهان صادر گردد، لازم است تا آن دعوا، دارای شرایط خاص پیش بینی شده در قانون باشد. دعوای تخلیه که در مورد اماکن استیجاری مطرح می گردد نیز مستثنی از این شرط نبوده و برای گرفتن حکم تخلیه فوری مستاجر در این دعوا، لازم است تا شرایط مقرر در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 وجود داشته باشد. اما، پیش از آنکه به توضیح این شرایط بپردازیم، لازم است تا کمی در مورد مفهوم حکم تخلیه فوری توضیح داده و سپس، با مراجعه به قانون سال 76 که برای اولین مرتبه، تخلیه فوری در این قانون پیش بینی شده است، بگوییم که شرایط تخلیه کردن سریع و فوری ملک استیجاری چه می باشد؟ تا پیش از قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، تخلیه املاک اجاری، تابع روند دادرسی سایر دعاوی، طرح دعوا در دادگاه و گذشت مراحل مختلف دادرسی بود؛ اما، در این سال، قانون گذار، با تصویب قانون مزبور، این امکان را برای موجرین پیش بینی نمود تا در صورت پایان یافتن مدت قرارداد اجاره، تحت شرایط خاصی بتوانند، حکم تخلیه را به طور فوری دریافت کرده و ظرف مدت کوتاهی، ملک خود را تخلیه و از مستاجر پس بگیرند. البته، لازم به ذکر است که آنچه به طور فوری صادر شده و اجرا می گردد، دستور تخلیه بوده که از سوی شورای حل اختلاف، در صورت پایان یافتن مدت اجاره و با وجود شرایط ویژه صادر شده و در سایر موارد تخلیه، مانند عدم پرداخت به موقع اجاره بها، لازم تا حکم تخلیه از دادگاه یا شورا اخذ گردد که فوری نبوده و نحوه دریافت مخصوص به خود را دارد. با این وجود، در این مقاله، هر جا از حکم تخلیه فوری صحبت می کنیم، منظور، همان دستور تخلیه فوری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 می باشد. حال که با مفهوم حکم تخلیه فوری مستاجر و تفاوت کلی آن با دستور تخلیه، آشنا شدیم، می توانیم به بررسی شرایط صدور این حکم بپردازیم. این شرایط، در مواد 2، 3 و 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، مورد پیش بینی قانون گذار قرار گرفته و اعمال آن ها و تخلیه فوری، نیازمند آن است که عقد اجاره، پس از سال 76 منعقد شده باشد.

• قرارداد اجاره، به صورت کتبی تنظیم شده باشد.
• در سند اجاره، مدت، مشخص شده و در واقع، مدت، یکی از موارد مذکور در اجاره نامه باشد.
• قرارداد اجاره، در دو نسخه تنظیم شده و هر دو نسخه، توسط موجر و مستاجر امضا شده باشد.
• هر دو نسخه اجاره نامه، باید به امضای دو شاهد، رسیده باشد.
• مدت اجاره تمام شده باشد.
• موجر، مبلغ ودیعه را در حساب دادگستری، تودیع کرده باشد.

لازم به ذکر است که مطابق بند (ب) ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394، رسیدگی به تمام دعاوی تخلیه، به غیر از موارد سرقفلی و حق کسب و پیشه، در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد. بنابراین، نحوه دریافت حکم تخلیه فوری مستاجر، در کلیه اماکن مسکونی، تجاری و اداری، تابع شرایط فوق بوده و صرفا در صورت وجود سرقفلی یا حق کسب و پیشه، امکان تخلیه کردن فوری ملک، از طریق شورای حل اختلاف وجود نخواهد داشت.

مراحل و نحوه گرفتن حکم تخلیه فوری مستاجر

در صورتی که شرایط گرفتن حکم تخلیه فوری مستاجر وجود داشته باشد، موجر می تواند برای دریافت این حکم اقدام کند. اما، علاوه بر شرایط، به منظور گرفتن حکم تخلیه فوری، لازم است تا مقررات مربوط به نحوه دریافت این حکم نیز از سوی موجر رعایت گردد. لذا، در ادامه به توضیح مراحل و نحوه دریافت حکم تخلیه فوری می پردازیم.

• در اولین مرحله از مراحل نحوه دریافت حکم تخلیه فوری و تخلیه ید مستاجر، موجر باید شخصا یا توسط وکیل خود، دادخواست مربو به این دعوا را تنظیم کرده و فایل ورد این دادخواست را بر روی یک سی دی یا فلش مموری ذخیره نماید.
• در مرحله بعد، لازم است تا موجر، در سامانه ثنا ثبت نام کرده و نام کاربری و کلمه عبور ورود به این سامانه را دریافت کند. لازم به ذکر است که بدون ثبت نام در سامانه ثنا، امکان ثبت دادخواست، ولو توسط وکیل موجر، وجود نخواهد داشت.
• مطابق مقررات مربوط به نحوه دریافت حکم تخلیه فوری مستاجر، همانند سایر دعاوی، موجر متقاضی تخلیه نیز باید دادخواست خود را از طریق یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، ثبت کرده و برای شورای حل اختلاف ارسال نماید.
• پس از ارجاع دادخواست، در صورتی که شرایط لازم وجود داشته و توسط شورا نیز احراز گردد، حکم تخلیه فوری مستاجر، ظرف حداکثر یک هفته صادر شده و با مراجعه مالک، به اجری احکام شورا، حکم صادره، اجرا می گردد.
• نکته ای که لازم است تا در رابطه با نحوه دریافت حکم تخلیه فوری مستاجر، به آن توجه شود، این است که در صورت درخواست مستاجر، شورا صرفا یک مرتبه و به مدت یک ماه، برای تخلیه ملک به مستاجر، فرصت خواهد داد.

آثار حکم تخلیه فوری

چنانچه، موجر، با وجود شرایط لازم، برای دریافت حکم تخلیه فوری مستاجر، مطابق مقررات نحوه دریافت این حکم اقدام کرده و در نهایت، حکم شورای حل اختلاف را کسب و آن را اجرا نماید، این حکم، دارای آثار متعددی در روابط موجر و مستاجر بوده که در ادامه، قصد داریم به توضیح آن بپردازیم. با صدور حکم تخلیه فوری مستاجر، به علت پایان یافتن مدت قرارداد اجاره، ملک، فورا تخلیه شده و تحویل موجر می گردد؛ مگر اینکه مستاجر، از شورای حل اختلاف، برای خالی کردن ملک، درخواست مهلت کرده که در این صورت، یک ماه به او مهلت داده می شود. پس از اجرای حکم تخلیه، مبلغ ودیعه ای که موجر، به حساب دادگستری واریز کرده، به مستاجر داده می شود. اما، در صورتی که موجر، مدعی عدم پرداخت قسط یا اقساط اجاره بها بوده یا مدعی ورود خسارت به ملک، از ناحیه مستاجر باشد، می تواند همزمان با تودیع ودیعه به حساب دادگستری، گواهی طرح دعوای اجاره بها یا خسارت را نیز به شورای حل اختلاف ارائه کرده تا معادل مبلغ اجاره بها یا خسارت، از ودیعه کسر شده و به مستاجر داده نشود.

حکم تخلیه فوری چقدر طول میکشد

همانطور که از عنوان حکم تخلیه فوری بر می آید، این حکم، به طور فوری صادر شده و اجرا می گردد. اما، به هر حال، از آنجا که نحوه دریافت حکم تخلیه فوری نیز بدین صورت بوده که باید دادخواست مربوطه ثبت شده و شرایط لازم، توسط شورای حل اختلاف احراز گردد، این سوال، قابل طرح است که حکم تخلیه فوری چقدر طول میکشد؟

• برای پاسخ به سوال فوق، باید به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 مراجعه نمود. بر اساس ماده 3 این قانون، در صورت درخواست موجر، مبنی بر تخلیه فوری ملک استیجاری، مرجع قضایی، موظف است تا ظرف یک هفته از درخواست، برای تخلیه ملک اقدام نماید.
• لازم به ذکر است که این مدت یک هفته، تنها مدتی نبوده که باید برای گرفتن حکم تخلیه فوری مستاجر و اجرای آن در نظر گرفته شود؛ چرا که پیش از ارجاع دادخواست به شورا نیز مدتی طول می کشد تا دادخواست ثبت شده توسط دفاتر خدمات قضایی، به شعبه شورا ارجاع گردد که این مدت نیز حداکثر یک هفته خواهد بود.

سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه

علاوه بر شرایط و نحوه دریافت حکم تخلیه فوری مستاجر، یکی از سوالاتی که همواره، پیرامون دریافت این حکم، وجود داشته و دغدغه موجرین می باشد، این مساله بوده که به چه نحو می توانند در کوتاه ترین زمان ممکن برای گرفتن حکم تخلیه اقدام کرده و به عبارت دیگر، سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه چیست؟

• در پاسخ به این سوال، باید گفت، به طور کلی، دریافت حکم تخلیه فوری مستاجر، به دلیل تاکید قانون گذار بر مهلت یک هفته ای اجرای آن، عملا سریع و بدون فوت وقت انجام گرفته و بنابراین، برای گرفتن سریع این خکم، نیاز به اقدام ویژه ای از سوی موجر نمی باشد.
• با این وجود، در صورتی که موجر، بنا به دلایلی، برای دریافت حکم تخلیه فوری، عجله داشته باشد، به منظور کوتاه کردن روند دادرسی، می تواند در برخی از شوراهای حل اختلاف، دادخواست خود را به صورت حضوری به شورای حل اختلاف ارائه کرده و از ثبت دادخواست، در دفاتر خدمات خودداری نماید. البته، این امکان، در حال حاضر تنها در شوراهای معدودی وجود داشته و برخی از شوراها، صرفا به دادخواست های ثبت شده از طریق دفاتر خدمات، ترتیب اثر می دهند.

اجرای حکم تخلیه فوری توسط کلانتری

در دعوای تخلیه، صرفا، صدور حکم تخلیه فوری مستاجر، مورد درخواست موجر نبوده و این حکم، برای اینکه فایده لازم را برای موجر داشته باشد، باید اجرا گردد. اجرای حکم تخلیه، به طور معمول، توسط مامور اجرای احکام شورا و پس از اینکه موجر، وجه ودیعه را به حساب دادگستری واریز کرد، انجام می گیرد. اما گاهی، در هنگام اجرای حکم تخلیه فوری، مستاجر، از باز کردن درب ملک مورد تخلیه، خودداری کرده و از آنجا که مطابق قانون، مامور اجرای احکام دادگستری، حق ورود قهری به ملک را نداشته، ادامه اجرای حکم تخلیه، با مشکل مواجه می گردد. راه حل قانونی، برای حل این مشکل، کمک گرفتن از کلانتری محل می باشد. بدین ترتیب، با ورود مامور کلانتری، از آنجا که این مامور، در موارد قانونی، من جمله اجرای حکم دادگاه، حق ورود را داشته، با حضور وی و تنظیم صورت جلسه، موجر می تواند برای شکستن قفل درب ملک و ورود به آن اقدام نماید.

فرق حکم تخلیه با دستور تخلیه

علاوه بر اصطلاح حکم تخلیه، یکی دیگر از اصطلاحاتی که در دعاوی موجر و مستاجر، به وفور مطرح می گردد، اصطلاح دستور تخلیه می باشد. این دو اصطلاح، از برخی جهات، دارای تفاوت هایی با یکدیگر بود که این تفاوت ها عبارتند از:

• دستور تخلیه، از سوی شورای حل اختلاف صادر شده و دادگاه، به آن، رسیدگی نمی کند؛ اما، حکم تخلیه، از سوی دادگاه و شورای حل اختلاف صادر می گردد.
• صدور دستور تخلیه، فوری بوده؛ اما، صدور حکم تخلیه، تابع روند عادی دادرسی و طی کردن مراحل دادرسی بدوی و تجدیدنظر می باشد.
• دستور تخلیه، صرفا با شرایط مقرر در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 و تنها در مورد پایان یافتن مدت اجاره، صادر می شود؛ اما، حکم تخلیه، مخصوص سایر موارد تخلیه، مانند عدم پرداخت اجاره بها می باشد.

حکم تخلیه فوری مستاجر بدون قرارداد

تمام مواردی که مطرح شد، برای زمانی کاربرد دارند که قرارداد یا مدارکی در دست باشد. اما در بسیاری از مواردی که چنین مشکلاتی به وجود می آید، هیچ مدرکی در دست موجر نیست. در چنین شرایطی موجر باید با در دست داشتن مدارکی که مالکیت او را اثبات می کنند، برای خلع ید اقدام کند.
خلع ید به معنی پایان دادن به تصرف غیرمجاز متصرف گفته می شود که مالک با استفاده از این دادخواست از دادگاه می خواهد تا ملک او را از متصرف دریافت کرده و به وی تحویل دهند. اگر مالک برای اثبات مالکیت خود مدرکی در دست نداشته باشد، ابتدا باید ادعای مالکیت خود را ثابت کند و سپس با گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت برای خلع ید در دادگاه اقدام کند.

اگر مالک برای تحویل ملک اقدام نکرد چه اتفاقی می افتد؟

در اغلب موارد مستاجر از تخلیه ملک خودداری می کند، اما در برخی از موارد نیز مالک از تحویل ملک خود سر باز می زند. از آن جایی که مستاجر به تعداد روزهایی که بعد از اتمام قرارداد اجاره در آن ملک زندگی کرده باید هزینه پرداخت کند، بنابراین، باید به دادگاه مراجعه کرده، درخواست “تامین دلیل” کرده و کلید را به دادگاه تحویل می دهد تا متحمل جریمه نشود. همچنین اگر مستاجر در ابتدای تنظیم قرارداد مبلغی را به عنوان رهن به مالک پرداخت کرده و اکنون مالک آن را پس نمی دهد، می تواند درخواست خسارت تاخیر تادیه کند و حکم جلب یا توقیف اموال و املاک او را دریافت کند.

امیدوارم از محتوای مسائل حقوقی نهایت استفاده را برده باشید و برای کسانی که دچار مشکل حقوقی هستند، میتوانید ارسال نمایید. همچنین برای مشاهده ی مطالب پر محتوای دیگر میتوانید به بخش آموزش ساعدنیوز مراجعه نمایید. از همراهی شما بسیار سپاسگزارم .

حکم خرید و فروش مال از روی نمونه چیست؟