حکم تصرف عدوانی در ملک مشاع چیست؟

نظر به اهمیت حق مالکیت در نظام حقوقی ایران ، در قوانین کشور ما ، مواد قانونی تصویب شده است که افراد را از تصرف در ملک دیگران ، منع نموده و برای تصرف عدوانی یا تصرف با زور املاک دیگران ، مجازات هایی نیز پیش بینی کرده اند . لذا در جرم تصرف عدوانی ، علاوه بر اینکه شکایت از عمل مرتکب ، به لحاظ حقوقی قابل پیگیری است ، از جنبه کیفری نیز ، می توان مجازات متصرف را درخواست نمود . یکی از انواع املاک ، املاک مشاعی هستند که گاهی یکی از شرکا یا شخص ثالث ، اقدام به تصرف عدوانی آن می نماید و در این صورت ، لازم است بررسی شود که آیا عمل مرتکب ، وصف مجرمانه دارد یا خیر . چرا که در صورت جرم بودن عمل مرتکب ، مجازات سنگینی متوجه وی خواهد بود و در غیر این صورت ، تنها می توان رفع تصرف او را به شیوه حقوقی ، درخواست کرد .

ملک مشاع به چه ملکی گفته می شود؟

اکثر افراد صاحب ملک و املاکی می باشند که به صورت قانونی در تصرف آن ها قرار دارد. اما گاهی ممکن است یک فرد برای اینکه بتواند صاحب ملکی شود نتواند آن را با هزینه خود خریداری کند و با فرد دیگری شریک شود. برای مثال فرد می تواند سه دنگ خانه را خریداری کند و سه دنگ دیگر را نیز شریک او خریداری خواهد کرد. چنانچه ملکی در مالکیت دو یا چند نفر باشد و این افراد با شراکت یک دیگر صاحب آن شده باشند به آن ملک، ملک مشاع می گویند. اگر بخواهیم مفهوم ملک مشاع را به صورت ساده تر برایتان بیان کنیم می بایست بگوییم بر فرض مثال وقتی پدر از دنیا می رود فرزندان املاک او را به ارث می برند، در این مورد فرزندان همگی باهم در آن املاک شریک هستند که آن املاک به عنوان املاک مشاع به حساب می آیند. حال وقتی چندین نفر صاحب یک ملک مشاعی می شوند به اندازه سهم خود می توانند از ملک استفاده کنند، برای مثال اگر دو نفر یک ساختمان دو طبقه را خریداری کنند و هر کدام مالک یک طبقه از آن باشند می توانند از واحد خود استفاده کنند و حتی در صورتی که شرایط فراهم باشد می توانند سهم خود را به فروش برسانند. وقتی شرکا یک ملک مشاع را خریداری کردند هیچکدام نمی توانند حقوق دیگری را ضایع کنند و سند ملک نیز به صحیح ترین شکل به نام همه آن ها انتقال می یابد.

جرم تصرف ملک مشاع توسط شریک

همانطور که گفتیم هرگاه یک ملک توسط دو یا چند نفر خریداری می شود به عنوان ملک مشاع شناخته خواهد شد. به این ترتیب همه شرکا در ملک سهم دارند و هیچ یک از آن ها نمی تواند حقوق دیگری را ضایع کند. اما گاهی دیده می شود یکی از شرکا یا مستاجر او ملک مشاع را بیش از آنچه که سهمشان است تصرف می کنند که این کار جرم به حساب آمده و طرف مقابل می تواند از آن ها در مراجع قضایی شکایت کند. برای مثال فرض کنید سه نفر ساختمانی سه طبقه را خریداری کرده اند و هرکدام مالک یک طبقه هستند، در این صورت حیاط، پارگینک، راهرو و …میان آن ها مشترک است.
حال به عنوان مثال اگر یکی از آن ها در پارگینک ساختمان فضایی را بدون کسب اجازه از شرکای دیگر برای پرورش مرغ و خروس آماده کند مرتکب جرم تصرف کردن ملک مشاع شده است و شرکای دیگر می توانند از او در دادگاه شکایت کنند. این به این دلیل است که پارکینگ یکی از قسمت های مشترک میان ساکنان ساختمان به شمار می رود و همه آن ها حق استفاده از آن را دارند. چنانچه فردی بخواهد در پارکینگ که متعلق به همه شریکان است تصرفی غیر قانونی انجام دهد باعث از بین رفتن حقوق آن ها شده است و طبق قانون مجازات خواهد گردید.

تصرف عدوانی ملک مشاع چیست؟

قبل از اینکه به توضیح جرم تصرف عدوانی در ملک مشاع و مجازات آن بپردازیم ، بهتر است اندکی در خصوص اصطلاحاتی همچون « تصرف عدوانی » و « ملک مشاع » ، توضیحاتی مطرح نماییم . به طور کلی ، در یک توضیح ساده ، می توان گفت که تصرف عدوانی ، به این معنا است که شخصی ، مال غیر منقول فرد دیگری ، از جمله زمین ، خانه ، باغ و ... را ، بدون رضایت مالک یا متصرف آن ، با استفاده از زور و اجبار ، غصب کرده و مانع اعمال تصرفات وی شود. در توضیح ملک مشاع و تفاوت آن با ملک مفروز ، باید گفت که اموال مشاع ، به اموالی گفته می شود که دو یا چند نفر ، در آن ، مالک هستند و می توانند حقوق مالکانه خود را اعمال نمایند که این مال مشاع ، ممکن است به صورت قهری ، به افراد تعلق گرفته باشد ؛ مثل زمانی که فردی فوت کرده و ملک وی ، به صورت مشاع ، به ورثه اش تعلق می گیرد . گاهی هم مال مشاع ، با اراده افراد ، محقق می شود ؛ مثل زمانی که دو یا چند نفر ، اقدام به خریداری یک ملک کرده و به هر یک ، تنها نسبتی از آن ، تعلق می گیرد. حالا ، زمانی که یک یا یا چند نفر ، در یک مال مشاع ، شریک هستند و شخص دیگری ، اقدام به تصرف آن مال مشاع نموده و با زور و بدون رضایت دیگران ، امکان تصرف آنها را سلب می کند ، تصرف عدوانی ملک مشاع ، رخ داده است . البته ، شخص متصرف عدوانی ، می تواند از میان خود شرکا باشد و یا شخص ثالثی غیر از شرکای مال غیر منقول. به عنوان نمونه ، فرض کنید که دو نفر شریک ، اقدام به خریداری ملکی نموده و حیاط و پشت بام آن ملک ، به نحو اشاعه ، به هر دوی آنها تعلق گرفته است ؛ اما یکی از شرکا و یا شخص ثالثی ، بدون رضایت آنها ، اقدام به تصرف در آن قسمت مشاع نموده و امکان بهره برداری از آن را ، از دیگران سلب می کند که در این حالت ، می توان از تصرف عدوانی در ملک مشاع صحبت کرد و در قسمت های بعد ، به بررسی مصادیق آن ، مجازات این جرم و نحوه شکایت از آن ، خواهیم پرداخت .

آیا تصرف عدوانی ملک مشاع جرم است؟

در قسمت قبل ، توضیح دادیم که تصرف عدوانی در ملک مشاع به چه معنا است و همانطور که اشاره شد ، تصرف عدوانی در مشاعات یا قسمت های مشترک ساختمان ، می تواند توسط شریک ملک مشاع و یا شخص ثالثی غیر از خود شرکا ، رخ دهد . اما سوالی که در این خصوص مطرح می شود ، این است که آیا تصرف عدوانی ملک مشاع جرم است ؟ پاسخ به این سوال را باید با توجه به تفکیک تصرف عدوانی ملک مشاع ، توسط شریک ملک و شخص ثالث مطرح کرد. به عبارت دیگر ، مجازاتی که در قانون مجازات اسلامی برای جرم تصرف عدوانی ملک مشاع در نظر گرفته شده است ، بر اساس رای وحدت رویه دیوان عالی کشور ، صرفا ناظر بر حالتی است که شخص ثالثی غیر از شرکای ملک مشاع ، اقدام به تصرف عدوانی در آن ملک نموده باشد که در این حالت ، نحوه شکایت از این جرم ، از طریق کیفری و با ارائه شکواییه به مراجع کیفری ، خواهد بود. بنابراین ، در پاسخ به این سوال که آیا تصرف عدوانی ملک مشاع جرم است یا خیر ، باید گفت که تصرف عدوانی ملک مشاع، طبق رای وحدت رویه دیوان عالی کشور ، صرفا در خصوص اشخاص ثالثی است که اقدام به تصرف عدوانی در املاک مشاع دیگران می نمایند و بزه یا جرم تصرف عدوانی ملک مشاع توسط شرکای مال مشاع ، مصداق نخواهد داشت که در ادامه ، رای وحدت رویه مذکور نیز ، ارائه خواهد شد .

مجازات تصرف عدوانی ملک مشاع

جرم تصرف عدوانی ملک مشاع ، صرفا زمانی می نواند منجر به اعمال مجازات بشود که توسط شخص ثالثی غیر از شرکای مال مشاع غیر منقول رخ داده باشد ؛ لذا شریک ملک مشاع ، به دلیل تصرف عدوانی ، قابل مجازات نبوده و نمی توان از وی ، به این جرم شکایت کرد . بلکه برای رفع تصرف عدوانی شریک ملک مشاع ، می توان به شیوه حقوقی ، در دادگاه های حقوقی ، دادخواست داد که البته این دادخواست ، با دادخواست دعوای خلع ید ، متفاوت است. اما در خصوص اینکه مجازات تصرف عدوانی ملک مشاع توسط شخص ثالث چیست ، باید به ماده 690 قانون مجازات اسلامی رجوع نمود که بر اساس آن ، هر کس اقدام به هر گونه تصرف عدوانی در اموال غیر منقول دیگران اعم از مشاع یا مفروز نماید ، به مجازات حبس از یک ماه تا یک سال محکوم خواهد شد که مجازات مذکور ، بر اساس قانون کاهش مجازات های تعزیری ، به 15 روز تا 6 ماه تقلیل یافته است .

تصرف عدوانی در ملک مشاع بدون اجازه شریک

یکی از موارد جرم تصرف عدوانی در ملک مشاع ، زمانی است که شریک یک ملک مشاع ، بدون رضایت دیگری و با زور ، اقدام به تصرف در مال مشترک نموده و به این ترتیب ، جلوی استفاده وی از مال مشاع را می گیرد . همانطور که می دانیم ، یکی از تفاوت های مال مشاع و مفروز ، این است که در اموالی که هنوز مشاع هستند ، همه شرکا ، در تک تک قسمت های آن مال ، دارای حق بوده و در صورتی که شخصی ، بدون رضایت آنها ، اقدام به تصرف مادی در آن مال نماید ، شرکا می توانند معترض شوند. بنابراین ، تصرف در ملک مشاع بدون اجازه شریک نیز ، می تواند نوعی تصرف عدوانی باشد . به عنوان نمونه ، زمانی که یک آپارتمان ، به صورت مشاع ، توسط دو نفر خریداری شده است ، هر یک از شرکا ، قبل از افراز یا تقسیم آن ، دارای حق مالکیت در تمام اجزای آن می باشند و در صورتی که یکی از آنها ، بدون رضایت دیگری ، در آن ملک سکونت کرده و به این ترتیب ، جلوی تصرف دیگری را بگیرد ، تصرف وی ، از نوع تصرف امانی نبوده ؛ بلکه عدوانی است . البته ، همانطور که گفته شد ، تصرف عدوانی در ملک مشاع بدون اجازه شریک ، فاقد وصف کیفری مجرمانه است و صرفا می توان با ارائه دادخواست و پیگیری آن از طریق دادگاه های حقوقی ، رفع تصرف عدوانی را تقاضا نمود که در قسمت های بعد ، نحوه شکایت و رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی ملک مشاع را نیز ، توضیح خواهیم داد .

تصرف عدوانی ملک ورثه ای

زمانی که شخصی فوت می کند ، ترکه او به ورثه اش منتقل می شود و همگی آنها ، به نحو اشاعه ، در اموال وی ، سهیم هستند . لذا ، تا قبل از طی کردن مراحل انحصار وراثت و افراز اموال متوفی ، تصرف هیچکدام از ورثه در ملک ورثه ای ، به تنهایی و بدون اجازه و رضایت سایرین ، صحیح نبوده و در این صورت ، می توان رفع تصرف وی را درخواست نمود. به همین دلیل ، تصرف عدوانی ملک ورثه ای نیز ، یکی دیگر از مصادیق تصرف عدوانی املاک مشاع است که در صورت فوت متوفی و قبل از افراز آن ملک ، محتمل است . البته ، تصرف عدوانی ملک ورثه ای نیز ، مانند تصرف عدوانی در ملک مشاع بدون اجازه شریک ، فاقد مجازات کیفری است . به همین دلیل ، برای حل این مشکل ، یا باید تقاضای افراز یا تقسیم اموال مشاع را پس از درخواست انحصار وراثت پیگیری کرد و یا اینکه با استفاده از طرح دعوای تصرف عدوانی حقوقی ، رفع تصرف وارث متصرف را درخواست نمود .

نحوه شکایت و رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی ملک مشاع

جرم تصرف عدوانی ، مانند دعوای مزاحمت و دعوای خلع ید ، دارای نکات حقوقی مهمی در خصوص نحوه شکایت و رسیدگی می باشد . اما آنچه که در این قسمت ، قصد داریم بررسی کنیم ، این است که نحوه شکایت و رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی ملک مشاع به چه صورت است ؟ پاسخ به این سوال ، بستگی به این دارد که آیا برای شکایت و رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی ملک مشاع ، قصد اقامه دعوای حقوقی داریم یا کیفری. همانگونه که اشاره شد ، مجازات جرم تصرف عدوانی ملک مشاع ، صرفا بر اشخاص ثالثی غیر از شرکا اعمال می شود . به همین خاطر ، شکایت و رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی ملک مشاع علیه اشخاص ثالث ، از طریق تنظیم شکواییه علیه مجرم می باشد . نحوه شکایت از شخص ثالث به خاطر تصرف عدوانی ملک مشاع ، به این صورت است که شاکی ، با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات قضایی ، شکواییه خود را ارائه نموده و آن را در دادسرا و دادگاه کیفری دو محل وقوع مال غیر منقول ، پیگیری می کند. اما نکته مهمی که در خصوص دعوای کیفری تصرف عدوانی وجود دارد ، این است که شاکی ، ابتدا باید مالکیت خود را ثابت کند ؛ در صورتی که برای طرح دعوای تصرف عدوانی حقوقی ، چنین شرطی وجود نداشته و تصرف سابق شخص ، کافی است تا بتواند در دادگاه حقوقی ، دعوای خود را مطرح کند . همچنین ، به یاد داشته باشید که برای اعمال مجازات جرم تصرف عدوانی در ملک مشاع ، قاضی دادگاه ، باید سوء نیت یا قصد مرتکب از انجام این جرم را احراز کرده باشد ؛ حال آنکه در دعوای حقوقی ، چنین شرطی لازم نیست. همچنین ، در خصوص نحوه شکایت و رسیدگی به جرم تصرف عدوانی ملک مشاع ، باید به این نکته توجه داشت که رسیدگی به این جرم ، خارج از نوبت به عمل آمده و مقام قضایی ، تا زمان صدور حکم قطعی، دستور متوقف ماندن عملیات متصرف را صادر می کند تا به این ترتیب ، جلوی تصرف وی ، به صورت موقتی گرفته شود . در صورتی هم که تعداد متهمان سه نفر یا بیشتر بوده و قرائن قوی مبنی بر ارتکاب این جرم وجود داشته باشد ، قرار بازداشت صادر می شود. نحوه شکایت از تصرف عدوانی ملک مشاع به صورت حقوقی نیز ، به این صورت است که مدعی ، با تنظیم یک نمونه دادخواست رفع تصرف عدوانی از ملک مشاع و ارائه آن به دادگاه حقوقی ، موضوع را پیگیری می نماید . این دادخواست را می توان از طریق مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و پرداخت هزینه دادرسی ، ارائه نمود . گفتنی است که این دعوا ، هم علیه شرکای ملک مشاع و هم علیه اشخاص ثالث غیر از شرکا ، قابل طرح است. نحوه رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی در ملک مشاع نیز ، بر اساس قانون آیین دادرسی مدنی ، تابع تشریفات مذکور در قانون نبوده و رسیدگی به آن ، خارج از نوبت انجام می شود . مرجع رسیدگی به این دعوی ، دادگاه حقوقی است که مال غیر منقول یعنی همان ملک مشاع ، در حوزه آن واقع شده است .

رای وحدت رویه تصرف عدوانی در ملک مشاع

همانطور که در قسمت های قبل اشاره شد ، مجازات جرم تصرف عدوانی در ملک مشاع ، صرفا ناظر بر حالتی است که تصرف عدوانی ، توسط شخص ثالثی غیر از شریک ملک مشاع به وقوع پیوسته باشد و نظر به اینکه در ارث ، نوعی شرکت قهری میان ورثه ایجاد می شود ، نمی توان مجازات ورثه به خاطر تصرف در ملک ورثه ای را درخواست نمود . این مطلب ، در رای وحدت رویه که دیوان عالی کشور ، در سال 1376 صادر کرده است ، قابل مشاهده است که بر اساس آن ، هر چند تصرفات یک شریک در مال مشترک ، بدون اذن سایر شرکا جایز نیست ، اما تصرفات وی ، فاقد وصف کیفری است ؛ یعنی نمی توان شریک را به خاطر جرم تصرف عدوانی در ملک مشاع ، مجازات نمود . به همین دلیل ، در این قسمت ، رای وحدت رویه دیوان عالی کشور در خصوص تصرف عدوانی ملک مشاع را ارائه می نماییم .

بنابراین تصرف عدوانی در ملک مشاع ، اگر توسط شخصی غیر از شرکای آن ملک انجام شده باشد ، جرم بوده و مشمول مجازات حبس از 15 روز تا 6 ماه می باشد . نحوه شکایت از این جرم ، از طریق طرح شکواییه در دادگاه کیفری است ، در غیر این صورت ، می توان با ارائه دادخواست به دادگاه حقوقی ، تقاضای رفع تصرف ملک مشاع را مطرح نمود .

شرایط اجاره مال مشاع چیست؟