ساعدنیوز
ساعدنیوز

همه نکاتی که باید درباره روش های اثبات مالکیت ملک بدانید!

  پنجشنبه، 07 دی 1402   زمان مطالعه 5 دقیقه
همه نکاتی که باید درباره روش های اثبات مالکیت ملک بدانید!
یکی از مباحث مهم حقوق و موضوع بسیاری از پرونده های مطروحه در دادگستری اختلاف در مالکیت می‌باشد. حسب مواد 80 و 99 قانون ثبت، مالک کسی است که سند با نام او در دفتر املاک به ثبت رسیده و یا افرادی که طبق قانون ملک به نام آنها منتقل گردیده است. در این مبحث می‌خواهیم تا بیشتر با این موضوع و روش ها و نکات اثبات مالکیت آشنا شویم. با ساعد نیوز همراه باشید.

روش های اثبات مالکیت ملک


اثبات مالکیت ملک از چه طریقی امکانپذیر می باشد؟

مواردی وجود دارد که بین دارندگان سند عادی و یا حتی بین دارنده سند عادی با دارنده سند رسمی اختلاف در مالکیت به وجود می آید ، که در این وضعیت طرح دعوای اثبات مالکیت ملک الزامی به نظر میرسد.

در دعوای اثبات مالکیت ملک، خواهان (خریدار ) کسی است که به نحوی ادعای مالکیت ملک را دارد و خوانده ( فروشنده ) کسی است که ملک را به خواهان فروخته است و چناچه ایادی قبلی داشته باشد، باید علاوه بر فروشنده تمام ایادی قبلی طرف دعوی قرار گیرند.

اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی


در مورد املاکی که دارای سند رسمی هستند طرح دعوای اثبات مالکیت قابل استماع نیست زیرا خواسته اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده بر خلاف قانون است و محاکم در این خصوص قرار عدم استماع دعوی، صادر می‌کنند و ادعای افراد دیگر را برای اثبات مالکیت نمی‌پذیرد. زیرا مطابق ماده 22 قانون ثبت دولت کسی را مالک می شناسد که ملک بر اساس موازین قانونی قبلاً به ثبت رسیده و دارای مالک قانونی می‌باشد. بنابراین دعوای اثبات مالکیت برای املاکی است که دارای سندعادی است.

اثبات مالکیت در املاک فاقد سابقه ثبتی


املاکی در اداره ثبت اسناد و املا ک به صورت رسمی ثبت نشده باشند قطعا دارای سند رسمی نیستند. حال اگر در مورد مالکیت اینگونه املاک اختلافی به وجود آید و خریدار بخواهد مالکیت خود را اثبات نماید لازم است، دعوایی به خواسته اثبات مالکیت در دادگاه مطرح کند. دعوای اثبات مالکیت ملک از دعاوی معمول و مرسوم در باب املاک است که افراد برای اثبات حق خود در باب مالکیت نسبت به آن اقامه دعوی می کنند.

اثبات مالکیت ملک

دلایل و مدارک لازم برای اثبات مالکیت ملک


  1. تصرف ملک

  2. داشتن مبایعه نامه عادی

  3. شهود

  4. اثبات اعتبار قرارداد

1- تصرف ملک : تصرف داشتن ملک یا اماره ید از راههای اثبات مالکیت است. یعنی فردی که مال در اختیار اوست و مانند مالک با آن رفتار می شود ، مالک مال محسوب میشود مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.

2- داشتن مبایعه نامه عادی: خواهان دعوا ابتدا باید وجود مبایعه نامه یا قراردادی که نشان دهنده انتقال مالکیت به وی است را به اثبات برساند زیرا اثبات اعتبار قرارداد نیز بر عهده خواهان که مدعی اعتبار قرارداد است خواهد بود. چرا که ممکن است قرارداد معتبری تنظیم شده باشد ولی یه جهت قانونی مانند فسخ یا اقاله از اعتبار افتاده باشد.

3ـ قرارداد شفاهی : خواهان دعوای اثبات مالکیت یا دارای قرارداد کتبی عادی است یا دلیلی غیر از سند عادی دارد مثلا قرارداد به طور شفاهی باشد که باید آن را با سایر دلایل اثبات نماید مانند شهادت شهود ولی صرف داشتن قرارداد و یا ادله ای مبنی وجود قرارداد شفاهی کافی نیست بلکه باید اعتبار قرارداد هم به اثبات برسد.

4ـ اثبات اعتبار قرارداد : خواهان دعوا با اثبات وجود یک قرارداد یا با اثبات نقل و انتقال به طرق قانونی ، کار خود را در دعوای اثبات مالکیت به پایان میرساند واین خوانده دعوا است که باید به اعتبار سند خدشه وارد آورده و از خود دفاع نماید به عنوان مثال دلایلی از طرف خوانده مبنی بر بی اعتباری سند ارائه شود مانند اینکه قرارداد معتبری تنظیم گردیده لیکن به جهت قانونی بعد از تنظیم سند، فسخ ، اقاله یا ابطال گردیده است حال خواهان که مدعی اعتبار قرارداد است با انقلاب دعوا این امر را باید به اثبات برساند.

روش های اثبات مالکیت ملک

اثبات مالکیت در ملک مشاعی


مالکیت ملک مشاع : دو یا چند نفر نسبت به سهمی که در ملکی دارند دارای حق مالکیت در عین معینی می شوند که سبب ایجاد مالکیت ملک مشاعی می تواند به صورت ارث (قهری) یا قرارداد( اختیاری ) باشد.

اگر مالکیت مشاعی بین اشخاص به موجب ارث باشد و اسم یکی از وراث در گواهی حصر وراثت ذکر نگردد عدم اجازه تصرف و انکار مالکیت ورثه ای که جزء وراث شناخته نشده است می تواند عامل دادخواست اثبات مالکیت ملک مشاع باشد.

بنابراین خواهان دعوی می تواند با اعلام و اثبات شناسنامه اثبات نسب و با ارائه ی سند گواهی حصر وراثت خود و اینکه خود از وراث می باشد در صدد اثبات مالکیت خود در ملک ورثه ای بر آید.

اگر مالکیت مشاعی بین اشخاص به موجب قرارداد باشد خواهان می بایست سند عادی مبایعنامه یا قراردادی را که مبنی بر اشاعه ی مالکیت در ملک می باشد را ارائه دهد.

نکته: خواهان می تواند همزمان باثبت دادخواست اثبات مالکیت ملک مشاع درخواست دستور موقت به عنوان تامین، از تصرفات خوانده دعوی تا صدور رای جلوگیری نماید.

به موجب رای وحدت رویه، خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر مالکیت است بنابراین اقامه دعوای خلع ید از زمین قبل از اینکه مالکیت احراز و اثبات گردد قابل استماع نیست.

مرجع قضایی صالح برای رسیدگی به اثبات مالکیت ملک


دعاوی مربوط به اموال غیر منقول اعم از دعاوی مالکیت ، مزاحمت ، ممانعت ازحق ، تصرف عدوانی ، خلع ید و سایر حقوقی که راجع به اموال غیر منقول در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزه آن واقع است حتی اگر خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.

طبق قانون دولت افراد زیر را بعنوان مالک میشناسد


  1. کسی که ملک به نام او در اداره ثبت و املاک ثبت شده

  2. کسی که ملک به او منتقل شده و این انتقال در دفتر املاک به نام او به ثبت رسیده است .

  3. ملک از مالک رسمی از طریق ارث به او رسیده است.

مدارک لازم برای اثبات مالکیت ملک


  1. داشتن مبایعه نامه یا سند عادی

  2. رسید پرداخت ثمن معامله

  3. تقاضای استعلام از اداره ثبت

  4. تعرفه شهود

نمونه آراء قضایی در خصوص اثبات مالکیت (رویه قضایی)


  • نسبت به ملکی که سند رسمی دارد خواسته صدور حکم به مالکیت ، خلاف مواد 47 و 48 قانون ثبت بوده و محکوم به رد است.

  • املاکی که دارای سابقه ثبتی می باشند دعوای اثبات مالکیت دردادگاه قابلیت استماع ندارد.

  • صورت جلسه احراز تصرف خواهان هیچ دلیلی بر مالکیت خواهان بر اموال غیر منقول که دارای سابقه ثبتی میباشند ، محسوب نمی شود . بنابراین خواهان در این حالت ذی نفع محسوب نخواهد شد.


  دیدگاه ها
پربحث های هفته   
ترافیک چهره‌های سیاسی کشور در مراسم دامادیِ پسر علی لاریجانی؛ از قدردانی داماد از فرزند رهبر معظم انقلاب به خاطر حضور در مراسم تا چهره شاد علی مطهری به عنوان دایی داماد+عکس (236 نظر) امیر نوری و حاشیه‌های پستش راجع به مهاجرتش به اسرائیل: من از رژیم‌صهیونیستی پیشنهاد دریافت کردم اطلاعات زیادی دارم؛ ما رفتیم بای بای+عکس (192 نظر) خداداد عزیزی: 17 سالم بود آرزو داشتم چلوکباب بخورم؛ واقعا تو یخچالمون هیچی پیدا نمیشد؛ مادرم بخاطر بی پولی فوت کرد / مصاحبه تکان دهنده خداداد+ ویدئو (118 نظر) اقدام قابل تقدیر بازیکن تیم ملی؛ مهدی طارمی هزینه تحصیل دختر دانش آموزی که مدیر از مادرش درخواستی غیرمنتظره کرده بود را برعهده گرفت (117 نظر) خلاقیت تحسین برانگیز یک میوه فروش بامرام شیرازی حماسه آفرید/ به ایشون باید گفت فرشته زمینی+عکس (113 نظر) ساغر عزیزی بازیگر نقش فرح پهلوی: فحش‌هایی در اینستاگرام به من می‌دهند که برای آنها خیلی گریه کردم من فرح دیبا نیستم با سیاست هم کاری ندارم (107 نظر) خلاقیت خنده دار مادر شیرازی برای طراحی پرچم ایران روی قرمه سبزی حماسه آفرید+عکس/ هنر نزد ایرانیان است و بس! (87 نظر) نصرالله رادش: سیگار می‌کشم تا زشتی‌هایم دیده شود! دوست دارم همه بدانند علاوه بر قیافه ام من این زشتی ها را دارم! +فیلم (75 نظر) واکنش تحسین برانگیز هادی چوپان به حمله اسرائیل: شهادت برای مادرمان ایران تسلیت ندارد تبریک دارد/ پرسنل غیور ارتش و نیروی انتظامی شهادت هم رزمتان مبارک! (67 نظر) سحر زکریا: مهران مدیری به جای پول به من چند تا قابلمه داد! مدیری کسی بود که اگر ما سر کار موسیقی گوش می‌دادیم می‌ترسیدیم بیاید و مسخره‌مان کند (66 نظر) آخرین جشن تولد ساده آیت الله هاشمی رفسنجانی با حضور همسرشان در طبقه دوم خانه/ مبلمان راحتی بدون زرق و برق، کیک شکلاتی و زیر میزی هنری زیبا+عکس (64 نظر) محمدرضا گلزار: می‌دانم خواننده خوبی نیستم؛ به فرض که صدایم خوب نیست چرا اینقدر دغدغه فکریتان شده است؟! (62 نظر) رهبر معظم انقلاب پاسخ می‌دهند؛ حکم شرعی رقص زنان در برابر مردان در مجالس عروسی روستایی (63 نظر) نگاهی به چیدمان شیک و مدرن آشپزخانه سیاه و سفید خانه شاهرخ استخری + ویدئو (45 نظر) علی دایی: اگر مطالباتم را از فدراسیون بگیرم برای اینکه ثابت کنم به این پول نظری ندارم یک یتیم‌خانه می‌سازم؛ زمانی که دانشجو بودم کارگری می‌کردم+عکس (42 نظر)
پربازدیدترین ویدئوهای روز   
تیتر امروز   
فال شمع روزانه امروز یکشنبه 13 آبان 1403
فال روزانه امروز یکشنبه 13 آبان ماه 1403
صفر تا صد خامه‌ کشی کیک اسفنجی در منزل + با این ترفند سه سوته خامه کشی حرفه ای کن
ایده های حرفه ای و آسان برای چیدمان کمد دیواری رختخواب/نو عروس ها دیگه نگران چیدمان جهازتون نباشین
8 راه کار موثر برای اینکه بعد از جدایی حس بهتری داشته باشید / بپذیرید که همه چیز بین شما تمام شده است!
ترفند تضمینی جلوگیری از سفت و لیز شدن خورشت بامیه + رمز و راز لذیذی این خورشت مقوی
ماجرای صید یک ماهی عجیب الخلقه و ترسناک در بندر انزلی
فال قهوه با نشان روز یکشنبه 13 آبان ماه 1403
فال ابجد روزانه یکشنبه 13 آبان 1403
مقایسه میزان دارایی هریس و دونالد ترامپ / ترامپ چقدر ثروت دارد؟
فال حافظ با تفسیر روز یکشنبه 13 آبان 1403 + فیلم
5 روغن طبیعی برای درمان شکستگی ناخن در خانه / روش‌های استفاده از روغن برای تقویت ناخن
خانه‌داری یک کدبانو؛ طرز تهیه لواشک خرمالوی خوشمزه و ملس به 3 روش؛ جلوی آفتاب، روی بخاری و داخل فر+ فوت و فن ریز برای نتیجه عالی
فال انبیاء روزانه یکشنبه 13 آبان 1403
نتایج باورکردنی کرکس فضایی و برخورد 2 کهکشان با تلسکوپ "هابل" و "جیمز وب"
منتخب روز   
پسر 17ساله بدون گواهینامه، جان خود و 4 دوست نوجوانش را در تصادف گرفت صحنه های آخرالزمانی سیل مرگبار در والنسیای اسپانیا با 205 کشته در حال حرکت به سوی کاتالونیا + ویدئو / عکس جزئیات پرونده دختر سارق که هدف او آزادی برادرش از زندان بود / اخاذی به قیمت یک عمر در زندان ماندن با سوادترین روستای ایران کجاست؟ شیائومی 15 معرفی شد/اولین گوشی جهان با اسنپدراگون 8 الیت خانه نورانی معتمدی اصفهان با درهای چوبی ،شیشه های رنگارنگ و دکوراسیون اصیل ایرانی چشمانتان را جلا میدهد جزئیات قتل فجیع مادر و خواهرناتنی توسط دختر تهرانی و نامزدش / جنایتی که در تجریش رخ داد! انتخاب جنین های باهوش تر ممکن میشود! حیات وحش ؛ مستند حیات وحش حیوانات / جنگ واقعی بین عقرب زهری و تارانتولا پیشنهاد وسوسه‌انگیز دختر جوان، پسر دکوراتیو را راهی زندان کرد پایان گروگانگیری 4 روزه در نقطه صفر مرزی /گروگان 4 روز در اتاقک کامیون زندانی بود سکانس عاشقانه عاشق شدن قباد سر سفره عقد و بی قراری های فرهاد/ بی من چه شیرین می روی من دوستت دارم هنوز + فیلم