همه نکاتی که باید درباره روش های اثبات مالکیت ملک بدانید!

  پنجشنبه، 07 دی 1402   زمان مطالعه 5 دقیقه
همه نکاتی که باید درباره روش های اثبات مالکیت ملک بدانید!
یکی از مباحث مهم حقوق و موضوع بسیاری از پرونده های مطروحه در دادگستری اختلاف در مالکیت می‌باشد. حسب مواد 80 و 99 قانون ثبت، مالک کسی است که سند با نام او در دفتر املاک به ثبت رسیده و یا افرادی که طبق قانون ملک به نام آنها منتقل گردیده است. در این مبحث می‌خواهیم تا بیشتر با این موضوع و روش ها و نکات اثبات مالکیت آشنا شویم. با ساعد نیوز همراه باشید.

روش های اثبات مالکیت ملک


اثبات مالکیت ملک از چه طریقی امکانپذیر می باشد؟

مواردی وجود دارد که بین دارندگان سند عادی و یا حتی بین دارنده سند عادی با دارنده سند رسمی اختلاف در مالکیت به وجود می آید ، که در این وضعیت طرح دعوای اثبات مالکیت ملک الزامی به نظر میرسد.

در دعوای اثبات مالکیت ملک، خواهان (خریدار ) کسی است که به نحوی ادعای مالکیت ملک را دارد و خوانده ( فروشنده ) کسی است که ملک را به خواهان فروخته است و چناچه ایادی قبلی داشته باشد، باید علاوه بر فروشنده تمام ایادی قبلی طرف دعوی قرار گیرند.

اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی


در مورد املاکی که دارای سند رسمی هستند طرح دعوای اثبات مالکیت قابل استماع نیست زیرا خواسته اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده بر خلاف قانون است و محاکم در این خصوص قرار عدم استماع دعوی، صادر می‌کنند و ادعای افراد دیگر را برای اثبات مالکیت نمی‌پذیرد. زیرا مطابق ماده 22 قانون ثبت دولت کسی را مالک می شناسد که ملک بر اساس موازین قانونی قبلاً به ثبت رسیده و دارای مالک قانونی می‌باشد. بنابراین دعوای اثبات مالکیت برای املاکی است که دارای سندعادی است.

اثبات مالکیت در املاک فاقد سابقه ثبتی


املاکی در اداره ثبت اسناد و املا ک به صورت رسمی ثبت نشده باشند قطعا دارای سند رسمی نیستند. حال اگر در مورد مالکیت اینگونه املاک اختلافی به وجود آید و خریدار بخواهد مالکیت خود را اثبات نماید لازم است، دعوایی به خواسته اثبات مالکیت در دادگاه مطرح کند. دعوای اثبات مالکیت ملک از دعاوی معمول و مرسوم در باب املاک است که افراد برای اثبات حق خود در باب مالکیت نسبت به آن اقامه دعوی می کنند.

اثبات مالکیت ملک

دلایل و مدارک لازم برای اثبات مالکیت ملک


  1. تصرف ملک

  2. داشتن مبایعه نامه عادی

  3. شهود

  4. اثبات اعتبار قرارداد

1- تصرف ملک : تصرف داشتن ملک یا اماره ید از راههای اثبات مالکیت است. یعنی فردی که مال در اختیار اوست و مانند مالک با آن رفتار می شود ، مالک مال محسوب میشود مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.

2- داشتن مبایعه نامه عادی: خواهان دعوا ابتدا باید وجود مبایعه نامه یا قراردادی که نشان دهنده انتقال مالکیت به وی است را به اثبات برساند زیرا اثبات اعتبار قرارداد نیز بر عهده خواهان که مدعی اعتبار قرارداد است خواهد بود. چرا که ممکن است قرارداد معتبری تنظیم شده باشد ولی یه جهت قانونی مانند فسخ یا اقاله از اعتبار افتاده باشد.

3ـ قرارداد شفاهی : خواهان دعوای اثبات مالکیت یا دارای قرارداد کتبی عادی است یا دلیلی غیر از سند عادی دارد مثلا قرارداد به طور شفاهی باشد که باید آن را با سایر دلایل اثبات نماید مانند شهادت شهود ولی صرف داشتن قرارداد و یا ادله ای مبنی وجود قرارداد شفاهی کافی نیست بلکه باید اعتبار قرارداد هم به اثبات برسد.

4ـ اثبات اعتبار قرارداد : خواهان دعوا با اثبات وجود یک قرارداد یا با اثبات نقل و انتقال به طرق قانونی ، کار خود را در دعوای اثبات مالکیت به پایان میرساند واین خوانده دعوا است که باید به اعتبار سند خدشه وارد آورده و از خود دفاع نماید به عنوان مثال دلایلی از طرف خوانده مبنی بر بی اعتباری سند ارائه شود مانند اینکه قرارداد معتبری تنظیم گردیده لیکن به جهت قانونی بعد از تنظیم سند، فسخ ، اقاله یا ابطال گردیده است حال خواهان که مدعی اعتبار قرارداد است با انقلاب دعوا این امر را باید به اثبات برساند.

روش های اثبات مالکیت ملک

اثبات مالکیت در ملک مشاعی


مالکیت ملک مشاع : دو یا چند نفر نسبت به سهمی که در ملکی دارند دارای حق مالکیت در عین معینی می شوند که سبب ایجاد مالکیت ملک مشاعی می تواند به صورت ارث (قهری) یا قرارداد( اختیاری ) باشد.

اگر مالکیت مشاعی بین اشخاص به موجب ارث باشد و اسم یکی از وراث در گواهی حصر وراثت ذکر نگردد عدم اجازه تصرف و انکار مالکیت ورثه ای که جزء وراث شناخته نشده است می تواند عامل دادخواست اثبات مالکیت ملک مشاع باشد.

بنابراین خواهان دعوی می تواند با اعلام و اثبات شناسنامه اثبات نسب و با ارائه ی سند گواهی حصر وراثت خود و اینکه خود از وراث می باشد در صدد اثبات مالکیت خود در ملک ورثه ای بر آید.

اگر مالکیت مشاعی بین اشخاص به موجب قرارداد باشد خواهان می بایست سند عادی مبایعنامه یا قراردادی را که مبنی بر اشاعه ی مالکیت در ملک می باشد را ارائه دهد.

نکته: خواهان می تواند همزمان باثبت دادخواست اثبات مالکیت ملک مشاع درخواست دستور موقت به عنوان تامین، از تصرفات خوانده دعوی تا صدور رای جلوگیری نماید.

به موجب رای وحدت رویه، خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر مالکیت است بنابراین اقامه دعوای خلع ید از زمین قبل از اینکه مالکیت احراز و اثبات گردد قابل استماع نیست.

مرجع قضایی صالح برای رسیدگی به اثبات مالکیت ملک


دعاوی مربوط به اموال غیر منقول اعم از دعاوی مالکیت ، مزاحمت ، ممانعت ازحق ، تصرف عدوانی ، خلع ید و سایر حقوقی که راجع به اموال غیر منقول در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزه آن واقع است حتی اگر خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.

طبق قانون دولت افراد زیر را بعنوان مالک میشناسد


  1. کسی که ملک به نام او در اداره ثبت و املاک ثبت شده

  2. کسی که ملک به او منتقل شده و این انتقال در دفتر املاک به نام او به ثبت رسیده است .

  3. ملک از مالک رسمی از طریق ارث به او رسیده است.

مدارک لازم برای اثبات مالکیت ملک


  1. داشتن مبایعه نامه یا سند عادی

  2. رسید پرداخت ثمن معامله

  3. تقاضای استعلام از اداره ثبت

  4. تعرفه شهود

نمونه آراء قضایی در خصوص اثبات مالکیت (رویه قضایی)


  • نسبت به ملکی که سند رسمی دارد خواسته صدور حکم به مالکیت ، خلاف مواد 47 و 48 قانون ثبت بوده و محکوم به رد است.

  • املاکی که دارای سابقه ثبتی می باشند دعوای اثبات مالکیت دردادگاه قابلیت استماع ندارد.

  • صورت جلسه احراز تصرف خواهان هیچ دلیلی بر مالکیت خواهان بر اموال غیر منقول که دارای سابقه ثبتی میباشند ، محسوب نمی شود . بنابراین خواهان در این حالت ذی نفع محسوب نخواهد شد.

دیدگاه ها

  دیدگاه ها
پربحث های هفته   
رهبر معظم انقلاب: از وقتی که رهبر شده‌ام آجیل نخوردم؛ چون رهبر باید مثل فقرا زندگی کند! (481 نظر) 10 اقدامِ منجر به گرانی در 100 روز (254 نظر) 10 ایده تبلیغات مؤثر برای کسب‌وکارهای کوچک (246 نظر) (تصاویر) سفر به عصر قاجار؛ منظره‌های «کلاردشت»، 158 سال قبل (244 نظر) داریوش ارجمند: زنی که وزنه برداری می کند نه رَحِم دارد و نه تخمدان ریش درآورده نه می‌تواند شوهر کند و نه می‌تواند بچه داشته باشد! (243 نظر) مهران مدیری: من رفتم مسافرت و بهترین هتل اون شهر رو پیدا کردم ولی من رو نشناخت و گفت اتاقامون پُره، من هنوزم که هنوزه فکر میکنم دارم خواب میبینم+ویدیو (186 نظر) آخرین جشن تولد ساده و خلوت بهاره سرگل زایی، یکی از استعدادهای برتر کشورمان/ روحت شاد بانوی کرمانی+عکس (99 نظر) مهراب قاسم خانی: معرفی میکنم عضو جدید خانواده/ چه پشمالو و گوگولی هم هست+عکس (77 نظر) شهرام قائدی: دنیا دیگه نمیزاد مادرهای مارو، مادر من هیچوقت کرم به دستش نزد، نفهمید مو رنگ کردن چیه لباس خونه با مهمونی چه فرقی داره...+ویدیو (65 نظر) بهاره رهنما: من کاهل نماز بودم که بعد از شرط گذاشتن همسر دومم درباره نماز خواندن الان نمازم را میخوانم و دیگه کاهل نماز نیستم (61 نظر) رونالدو: برای اولین بار جورجینا را برای شام دعوت کردم متعجب بود چون باورش نمی شد که به جای اتوبوس با بوگاتی به خانه برمی گردد+فیلم (45 نظر) خلاقیت خنده دار پدر ایرانی با طراحی سینما در توالت خانه اش حماسه آفرید+عکس/ هنر نزد ایرانیان است و بس😂 (41 نظر) پریناز ایزدیار؛ هرچقدر هم شلوغ باشم بازم وقت دارم که به ازدواج فکر کنم، شرایط خانواده‌مون این مدلی نیست که ازدواج حتما باید سنتی باشه یا نباشه، ولی خودم دوست دارم همسرم رو انتخاب کنم (39 نظر) مهران مدیری: شایعه نیست؛ هواپیمای شخصی دارم سوئیچ رو هم دادم به بچه‌های پشت صحنه! / برشی از برنامه تلویزیونی جذاب «دورهمی» با اجرای بی‌نظیر مهران مدیری (39 نظر) بهنوش بختیاری؛ به همسرم میگم تو اصلا به من نگو دوستت دارم فقط بگو واریز کردم برات، تمااام🤣 (38 نظر)
پربازدیدترین ویدئوهای روز   
منتخب روز   
استفاده از ویروس کووید 19 برای مبارزه با سرطان! تب دنگی خطرناک شد؛ شیوع در جنوب شرقی ایران! سردار آزمون: وقتی دو تا گل میزنیم فکر میکنیم بازی رو بردیم و این ایراد بزرگ ماست/ناراحتی سردار آزمون بعد از بازی با قرقیزستان جزئیات پرونده آزار و اذیت دختر 16 ساله مشهدی از طرف 2 برادر ناتنی و پناه بردن او به کلانتری / از چند سال قبل که 2 برادر ناتنی ام به مصرف شیشه اعتیاد پیدا کردند مدام مرا کتک می زدند... مرگ پسر جوان بعد از خوردن الکل ضدعفونی اولین تمرین تیم ملی در استادیوم شهر بیشکک/ماشالله به این انرژی گروگانگیری افغان‌ها در تهران توسط 3 پاکستانی اخاذ اندروید 15 برای شیائومی و سامسونگ کی میاد؟ /لیست کامل تبلت‌هایی که اندروید15 سامسونگ را دریافت می‌کنند سلیقه‌ی خاص همسر پوریا پورسرخ برای سوپرایز تولد شوهر خوش‌تیپش با دیزاین شیک و کیک روکش طلا/ چه تیپ خفنی زده شادوماد! تصاویری از اولین تمرین ستاره های همیشه درخشان تیم ملی ایران، از طارمی گرفته تا بیرانوند و... در بیشکک قبل از بازی با قرقیزستان/به امید پیروزی✌ قتل خانمی جوان به دست یک مرد 43 ساله در تبریز/ پول و جواهرات انگیزه متهم از قتل بود سیدعباس عراقچی، وزیر امور خارجه: دلم می‌خواهد طارمی در پرسپولیس باشد؛ قهرمانی پرسپولیس آرزوی همیشگی من است+ویدیو